2026大中华区写字楼供应需求前沿趋势报告-

2026年3月目录2026大中华区写字楼供应/截至2025年末，大中华区主要城市甲级写字楼存量达到约9,920.9万平方米。2025年新增供应量为455.1万平方米，相比2024年上涨8.4%。对未来供应的统计显示，大中华区甲级写字楼市场新增供应规模将于2026年触及峰值，大规模新增宏观经济压力拖累办公楼需求增长，甲级写字楼净吸纳量维持低位趋稳状态。2025年大中华区主要城市甲级写字楼净吸纳量录得约233.1万平方米，较上年微增0.7%，但较2021年峰值大幅回落57%。在供应持续放量、新增需求相对疲软的共二线城市中，郑州空置率最低，为23.5%。租金持续承压下行，除台北外，各主要城市甲级写字楼平均租金均较上年下调；二线城市中，除杭州外，其余城市平均租金均回落至两位数区间。后续供应端放量将为市场复苏带来压力，同时在外部环境不确定性犹存、国内新旧动能转换期结构性压力等因素影响下，预计大部分企业办公租赁决策仍将保持审慎，需求端整体修复节奏仍将较为和缓。另一方面，新质生产力发展提速及政策利好持续落地，有望带动相关行业的企业租赁需求逐步恢复增长，为需求端带来结构性机3北京上海深圳广州2025年，北京全市甲级写字楼市场无新增供应入市，甲级写字楼市场2025年，持续受到租户新增需求不足、退租以及缩减面积的影响，北京全市年度净吸纳量为32.8万平方米，与2024年持平。在全年无新增供应的条件下，存量的持续去化令市场空置下调。全市空置率同比下降2.4个百分点至15.89%。在新租和搬迁类型中，TMT、金融业和专业服务业三大传统行业位居前三，分17.6%和14.8%。新能源类企业稳居第四位，成交面积占所有行业总成交面积的5.5%。截至2028年底，预计将有187.6万平方米新增供应投放市场，其中126万平方米或将在2026年完工。2026年，大量新增供应的涌入致使市场继续承压，全市空置率也将随2025年，上海甲级写字楼市场共14积约85万平方米，略高于2024年供应水平。全市空置率攀升至23.4%，市场平均成交租金同比下降9.8%至201.4元/平方米/月。上海租赁市场需求端持续承压。企业搬迁需求是市场主导力量。2025年上海甲级写字楼租赁成交呈现显著的TMT以及商贸零售四大行业合计贡献上海甲级写字楼市场持续放量，2026至2028年计划入市26个项目，供应规模预计约279万平方米。其中2026年计划入市13个项目，面积突破120万平方米。未来市场分化将进海商业地产市场向更精细化、高品质2025年,深圳共有71.2万平方米的甲级写字楼投入使用，是2024年的2.5倍，全市甲级写字楼存量规模达到908.2万平方米。激烈的市场竞争促使业主加大租金让步力度，平均租金同比进一步下调11.7%至每月每平方米149.4元。全年实现净吸纳量26.4万平方米， 尽管较2024年大幅回升59.6%，但供需比也由2024年的1.7上升至2.7，显露出需求端的疲态。按租赁成交分析，TMT行业贡献了最多的甲级写字楼租赁需求，以租赁面积计，未来三年有望投入使用的甲级写字楼计划供应量或超过400万平方米，主要分布在深圳湾超级总部基地、前海及后海。持续大量供应的影响下，租金下行、空置率上升的趋势预计短期内将难以扭转。部分业主提前开启招商进程，以锁定优质客户资源、促进项目去化。过去一年，广州甲级写字楼市场共有6个项目完成交付，新增供应录得37.8万平方米，同比增长118.7%，均来自新兴区域，推动全市存量攀升至704.5万平方米。供应持续放量下，多数业主方选择继续提供优惠的租赁策略，全市平均租金同比下2025年，全市净吸纳量录得18.2万平方米，同比增长43.1%，约为2023年的两倍。内资企业是支撑租赁成交的主力。租赁成交面积占全市之比位居前三的行业分别是金融业、TMT、贸易和零售业。到2028年，预计广州还将有258.5万平方米的甲级写字楼陆续完成交付，国际金融城和琶洲是供应主力。由互联网公司和各类实业企业开发建设的总部型办公物业将陆续投入市场，成为供应主流，市场竞争料大中华区写字楼供应/需求前沿趋势4成都2025年成都共录得3宗新增供应，体量约24万平方米，其中2宗位于金融城，1宗位于天府新区新商务区。在新项目入市的带动下，全市甲级写字楼存量增至347万平方米，其中域内存量持续上涨，竞争压力加剧。受市场需求持续疲软叠加新增供应持续释放的影响，尽管市场业主普遍采取以价换量策略，但整体去化成效仍相对有限。全年全市净吸纳量自有监测记录以来首次转为负值，约负3.2万平方米。随着金融城三期建设持续推进，区域未来将迎来大规模新增供应。届时，金融城板块将凭借优质的生态办公环境，实现商务氛围与产业能级的显著提升。但与此同时，当前市场整体需求仍相对偏弱，短期内大规模新增供应集中入市，将对金融城板块乃至全市商办市场带来阶香港香港甲级写字楼市场于2025年迎来6个新项目入市，合共为市场带来约29.4万平方米新供应，较2024年的14.9万平方米大增一倍。因此，本港整体待租率也升至20.3%。受市场气氛转好、股市及首次公开招股活动(IPO)复苏，2025年全年净吸纳量累近14.9万平方米(约160万平方呎)，为2018年以来最高。银行及金融业继续成为主要租赁活动的推动力，帶动2025年中区超甲级写字楼租金全年录得0.8%升幅，总体写字楼租金全年跌幅也收窄至3.9%。我们预期写字楼市场将持续复苏，还有不少新甲厦楼面供应，相信待租率将仍然高企。我们预计2026年全年整体写字楼租金将于正负1%之2025年，台北市共新增3栋A级办公大楼，新增供给面积约为71,500平方米，相较于2024年的供给高峰明显放缓，市场供给量已回归至接近2023年的水平；2025年整体市场净去化量约81,500平方米，主要动能来自跨国企业大规模进驻及区域搬迁需求。其中，跨国企业租赁需求占比约88.6%，本地企业约占11.4%；相较2023年预估未来3年，台北市A级办公大楼公空间升级与汰旧换新的需求，带动优质办公去化，加速旧大楼投入都市更新，使得整体市场供给质量大中华区写字楼供应/需求前沿趋势5大中华区主要城市甲级写字楼市场数据速览（2025年）大中华区主要城市甲级写字楼市场数据速览（2025年）2025年大中华区主要城市甲级写字楼新增供应量为2025年大中华区主要城市甲级写字楼新增供应量为455.1万平方米，较2024年增加8.4%。具体来看，新增供应中42.6%来自一线城市，49.4%来自二线城市，香港与台北的新增供应占比分别为6.5%和1.6%。截至2025年末，大中华区主要城市甲级写字楼总存量达到约9,920.9万平方米。需求增长放缓，大中华区主要城市甲级写字楼空置率同比上升1.0个百分点至25.4%。台北在所有主要城市中空置率最低，为7.9%。一线城市中，仅北京空置率低于20%；二线城市中，郑州空置率最低，为23.5%。元每平方米每月（43.3港元每平方呎每月）位居第一。北京和杭州则分别以205.6元每平方米每月以及112.5元每平方米每月位居内地一线城市和二线城市之首。整体来看，大中华区甲级写字楼市场租金持续承压下行，除台北外，各主要城市甲级写字楼平均租金同比均出现下调；二线城市中，除杭州外，新增供应净吸纳量租金单位租金同比变化0327,855205.6元/平方米/月-16.0%849,549401,81617,873,09723.4%201.4元/平方米/月-9.8%7,045,31420.7%元/平方米/月263,7199,081,54729.4%149.4元/平方米/月293,70320.3%43.3港元/平方呎/月-3.9%71,46581,5072,873,0697.9%2,845.0新台币/坪/月358,000292,7855,108,70223.5%元/平方米/月390,00057,3724,588,51828.6%元/平方米/月237,300-32,0743,473,26584.0元/平方米/月230,25659,1903,433,27273.3元/平方米/月115,000133,80292.3元/平方米/月-9.9%72,0003,097,10248.6元/平方米/月88,16517,9332,767,96834.6%元/平方米/月-8.7%25,00089,3642,705,17267.5元/平方米/月-6.4%52,8552,688,60526.3%69.8元/平方米/月079,7302,398,31329.6%元/平方米/月370,56366,7412,295,01682.0元/平方米/月-9.6%42,00035,1901,835,528元/平方米/月-9.6%217,0007,8701,789,50084.3元/平方米/月-4.4%48,21820,8751,369,29333.5%元/平方米/月-4.5%010,5521,049,10825.7%67.8元/平方米/月6大中华区写字楼供应/需求前沿趋势6大中华区写字楼供应/需求前沿趋势7甲级写字楼供应峰值临近，市场竞争或进一步加剧2025年大中华区甲级写字楼市场新增供应面积达455.1万平方米，较2024年同新兴商务区建设，带动甲级写字楼规模持续扩容，亦使得短期内大中华区整体供应维持高位。我们预判，大中华区甲级写字楼新增供应规模将于2026年触及峰值，大规模新增供应将进一步加剧市场整体的去化压力。对于新兴商务区而言，如何加快完善区域商务配套并培育有竞争力的产业发展生态，是一项不小的挑战。关注运营效果及资产价值提升的资产管理模式将受到更多关注办公市场规模持续扩容，对业主及运营方的专业能力提出更高要求。全生命周期资产管理覆盖项目“投、融、管、退”全流程，通过贯穿项目全周期的资产价值增长规划与落地实施，可有效提升资产运营效率、控制成本与风险、增强市场适戴德梁行全生命周期房地产资产管理模型大中华区主要城市甲级写字楼新增供应走势908070605040302002017201820192020202120222023202420252026F2027F2028F大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势8大部分城市租金回调至两位数，企业租赁成本普遍下降2025年，大中华区甲级写字楼市场整体维持租户市场格局。业主为争夺客户资源、提升招商竞争力，普遍加大租金让利力度。除台北外，各城市甲级写字楼平均租金均较上年下滑；除杭州外，其余二线样本城市平均租金均回落至两位数区间。此外，延长免租期、提供定制装修或装修补贴等亦成为业主降低企大中华区主要城市写字楼市场存量、租金及空置率指标概览元/平方米/月业主需聚焦“产业协同+运营提质”作为助力产业发展、彰显城市形象的重要载体，甲级写字楼正处于从规模扩张向品质提升、从单一载体向生态服务升级的结构性转型期。在持续承压的市场环境各地产业规划与重点产业发展方向，打造适配的办公载体，匹配当地产业发展和企业办公需求；另一方面则需聚焦运营优化，通过打造智慧化、绿色化楼宇，完善商务配套与增值服务，以精细化运营替代传统价格竞争，提升项目对优质租户50040030020010000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%注：圆圈大小为2025年末各城市甲级写字楼存量的相对值。上海存量为1,787.3万平方米。大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势9需求端缓慢修复，宏观经济不确定性影响需求扩张节奏大中华区甲级写字楼净吸纳量在2021年触及高位后，于2022年大幅下降，而后虽较低点有所恢复，但也基本呈现低位趋稳的状态，这一趋势与宏观经济波动、扩张节奏放缓等因素密切相关。展望2026年，伴随新质生产力发展提速及政策利好持续落地，大中华区甲级写字楼净吸纳量有望逐步恢复。但受外部环境不确定性犹存、国内新旧动能转换期结构性压力等因素影响，企业办公租赁决策仍将保持审科技产业高质量发展料将成为内地城市需求增长核心引擎大中华区甲级写字楼净吸纳量走势中国内地一线城市及香港、台北甲级写字楼TMT行业需求占比走势200100502019年324万2020年276万69.12021年540万平方米135.02022年38.72023年254万63.62024年232万57.92025年233万58.30Q2Q22019Q32019Q42019Q12020Q22020Q32020Q42020Q22021Q32021Q42021Q12022Q22022Q32022Q42022Q12023Q22023Q32023Q42023Q12024Q22024Q32024Q42024Q12025Q22025Q32025Q42025(50)39.6%39.6%20.7%20.7% 30.0%23.9%●6.7%32.5%30.3%26.4%6.3%大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势10出口韧性支撑下，出海相关企业有望持续贡献增量需求2025年，在美国对华关税政策反复的背景下，内地货物贸易顺差仍较2024年上升19.8%，并首次突破1万亿美元，证明了中国内地在出口方面仍保持相当强的韧性。这一趋势在办公租赁市场亦有体现，2025年在内地主要城市录得多宗出海相中国内地历年货物贸易顺差3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000甲级写字楼租户行业构成趋于多元化TMT、金融、专业服务业仍是2025年甲级写字楼的主要承租行业，按面积计， 三大行业整体占2025年大中华区六大主要城市合计租赁面积超六成，但占比已较2023年回落1.4个百分点，较2024年回落1.3个百分点。这一变化表明，当前甲级写字楼租户的行业结构正逐步趋于多元化。租金下行降低了企业入驻甲级写2025年甲级写字楼租赁需求行业占比——一线城市、香港及台北合计建筑及房地产,2.2%政府及社会组织,其它,2.2%能源及资源,2.4%制造业,2.2%政府及社会组织,医疗健康,3.5%TMT,23.9%交通物流,3.6%零售贸易,金融,19.9%金融,19.9%专业服务业,专业服务业,办公物业仍是内地房地产大宗交易核心投资标的2025年，中国内地房地产大宗交易市场累计成交292宗，总交易额达1,448亿元。该占比较2024年出现明显回落，反映出办公类资产对投资者的吸引力阶段性减弱。2024、2025中国内地大宗交易市场各业态物业成交占比对比(按成交金额所占比例)办公/研发办公工业/物流公寓/住宅27%4%20250%202544%2024公募REITs扩容至商业不动产，有望提升办公类资产吸引力2025年底，公募REITs领域的利好政策相继落地，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产被纳入公募REITs底层资产范围。此举不仅为优质项目与吸引力。而公募REITs对底层资产现金流稳定性、运营透明度和资产质量的严格含办公资产的商业不动产REITs已申报发行项目（部分）底层资产项目业态项目建筑面积投入运营时间74,570.4298,756.562022年12月209,903.292017年6月79,382.842010年80,252.032019年9月北京报告涉及的七个主要的大中华区北京以上七大市场提供了一个大中华区核心写字楼市场业主及租户活动的基本面。大中华区写字楼供应/需求前沿趋势深圳12大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势13广州成都广州香港大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势14写字楼租赁市场压力的持续加大令开发商对项目入市时间的选择格外谨慎。2023至2025年，北京写字楼市场新增供应逐年放缓。信达中心、北辰中心等多个项目的入市推动2023年全年新入市项目持平于历史十年均值（60万平方米），达60.7万平方米（其中30.2%位于五大核心商圈，69.8%位于新兴商圈）。2024年，北京写字楼市场的供应较2023年全年下降55%，全市甲级写字楼市场新增供应达27.3万平方米（其中43.2%位于五从入市项目商圈上来看，2023-2025年，共迎来15个项目入市，商圈占比分布较为均匀。其中核心商圈新增供应主要来自东二环和中关村商圈，各2个项目入市，供应面积分别占到总新增供应面积的20.9%和13.4%。新兴商圈中，3个项目来自亚奥，供应面积占到总新增供应面积的16.3%；2个项目来自丽泽金融商务区，供应面积占到总新增供应面积的15.7%；最后通州和其他区域也有新项目入市，供应面积分别占到总新增供应面积的16.5%北京甲级写字楼市场新增供应走势——按区域划分（2023年-2025年）北京甲级写字楼市场新增供应走势北京甲级写字楼市场新增供应走势——按区域划分（2023年-2025年）700,000600,000500,000300,000200,000100,0000202320242025202320242025核心商务区新兴商务区北京甲级写字楼市场近年主要新增项目（2023年-2025年）项目名称商务区写字楼建筑面积（平方米）1信达中心东二环138,4442北辰中心亚奥92,0003国家金融信息大厦丽泽65,000大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势15持续的“降本增效”和“以价换量”策略致租金继续下调。2025年，全市租金较2024年底下降16.0%至每月每平方米人民币205.62元。市场需求方面，持续受到租户新增需求不足、退租以及缩减面积的影响，北京全市年度净吸纳量为32.8万平方米，与2024年持平。在全年无新增供应的条件下，存量的持续去化令市场空置延续下调趋势。全市空置率同比下降2.4个百分点至15.89%。2025年为“十四五”的收官之年，“十四五”期间，高科技产业已经成为北京主要经济支柱，TMT行比均值达44.7%。2025年全年，TMT行业成交面积占所有行业总成交面积的45.1%，高于第二名金融业（17.6%）27.5个保险、基金证券类企业表现亮眼；律所板块的活跃表现令专业服务业位居第三位，成交面积占所有行业总成交面积的14.8%。受政策红利影响新能源类企业加速扩张，成交面积占比自2023年开始稳居第四位，2025年成交面积占所有行业总成交面积的5.5%。最后，内资企业继续成为市场成交主力，占比高达90.0%。北京甲级写字楼市场内/外资企业租赁成交面积占比（2025年）90.0%内资10.0%外资北京甲级写字楼净吸纳量走势（2023年—2025年）北京甲级写字楼市场各行业租赁成交面积占比（2025年）TMTTMT制造业物流其他商贸零售350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000202320242025行业区位偏好（租赁面积占比前三的行业）（2025年）30%30%20%0%金融业40%40%30%20%0%专业服务业60%60%40%20%0%大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势16从新增供应和空置方面来看，截至2028年底，预计将有187.6万平方米新增供应投放市场，其中126万平方米或将在2026年完工，中央商务区占比接近一半。2026年，大量新增供应的涌入致使整体市场继续承压，全市空置率也将随之被拉升。从租金方面来看，预计2026年，租金水平在大量新增供应的压力下将继续承压。2027-2028年，随着新增供应的放缓，经济形势的向好以及企业经济效益的好转，北京写字楼租赁市场成交将逐步回暖。届时随着业主对租金让度空间的收窄，整体市场将处于筑底横盘阶段，至此租金水平则从产业发展来看，在2026年北京政府工作报告中，将“构建有竞争优势的新质生产力发展格局，大力发展高精尖产业”列为重点任务之一。未来，绿色先进能源、新能源汽车、机器人、商业航天、6G、量子科技、生物制造等领域的相关企业将持续发力。与此同时，北京市持续加码对专精特新企业的培育，各区结合产业定位为企业提供差异化资金奖励、贷款贴息等红利，助力企业加速高质量发展。至此，政府提供的多项举措和相关产业的快速发展将进一步助力北京写字楼市场租赁北京甲级写字楼市场主要未来供应（2026年—2028年）项目名称商务区写字楼建筑面积1太古坊T1-T4望京酒仙桥173,0002中阳广场丽泽156,5003普洛斯/CICC/香港置地(Z3)商务区117,000北京甲级写字楼市场未来供应——按核心/新兴商务区划分（2026年—2028年）1,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,0000202620272028核心商务区北京甲级写字楼市场未来供应——按区域划分（2026年—2028年）2026金融街金融街2027202820272028大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势17 个新项目集中入市，新增优质办公面积约85万平方米，仅为2023年供应面积的53.6%，略高于2024年供应水平。其中，70.7%的新增体量位于新兴商圈，包括浦东前滩、徐汇滨江、普升至38.4%。全年净吸纳量录得40万平方米，较2024年同比下滑了33.4%。截至2025年第四季度，全市空置率攀升至23.4%，核心区域与新兴区域分化明显，核心区空置率录得17.9%，新兴商圈为29.0%。租金表现持续走弱，市场平均成交租金同比下降9.8%至201.4元/平方米/月。其中，核心区同比下降8.8%至238.8元/平方米/月，新兴商圈同比下降10.1%至158.9元/平方米/月。上海甲级写字楼市场新增供应走势——按区域划分（2025年）上海甲级写字楼市场新增供应走势——上海甲级写字楼市场新增供应走势——按区域划分（2025年）1,600,0001,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,0000202320242025核心商务区新兴商务区上海甲级写字楼市场主要新增项目（2025年）项目名称商务区写字楼建筑面积（平方米）1晶耀虹桥长宁105,3002博峰中心世博前滩3日月光二期黄浦大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势18上海甲级写字楼净吸纳量走势（2023上海甲级写字楼净吸纳量走势（2023年—2025年）上海甲级写字楼市场各行业租赁成交面积占比（2025年）700,000600,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,000020232024202520.2%5.0%TMT专业服务业金融业TMT商贸零售物流制造业医疗健康房地产能源其他从需求结构来看，2025年上海甲级写字楼租赁成交呈现显著大行业合计贡献近七成的租赁成交面积，成为市场需求的核心专业服务行业以20.2%的租赁面积占比第一，需求主体涵盖联合办公运营商、律所、咨询等行业企业，普陀、陆家嘴、竹园等板块备受青睐。金融业保持稳定需求，全年成交占比17.4%，头部险资、券商及银行系资管机构成为主要驱动力。TMT行业全年占比16.7%，除张江、漕河泾等传统科创园区外，徐汇滨江、莘庄及大虹桥等新兴板块均出现大面积租赁案例。商贸零售位居第四，奢侈品、运动品牌、美妆个护等传统品牌租赁需行业区位偏好（租赁面积占比前三的行业）（2025年）专业服务业普陀30%金融业TMT30%20%0%2025年，外资企业租赁面积（包括续租等租赁类型在内）行业区位偏好（租赁面积占比前三的行业）（2025年）专业服务业普陀30%金融业TMT30%20%0%20%20%0%30%20%30%20%0%大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势19上海甲级写字楼市场持续放量，2026至2028年计划入市26个项目，供应规模预计约279万平方米。其中2026年计划入市13个项目，面积突破120万平方米。如按期入市，上海市场的供应压力将持续高位释放。业主需更积极主动调整租赁策略，包括调整租金价格预期，优化租户组合，项目租售策略等，同时为租户提供更多便利化设施，更优质服务提升客户满意度，以保留现有客户，2025年上海市GDP达5.67万亿元，成全国首个经济总量突破5万亿元的城市，跻身全球城市前五位。GDP增速达5.4%优于预期，圆满完成年度和“十四五”经济增长预期目标。2026年是“十五五”开局之年，上海市将全力推动城市更新和布局优化，促进区域协调发展，深化高水平改革开放，涵盖浦东引领区、自贸试验区及临港新片区建设，以及长三角一体化发展。此外，上海市将继续着写字楼作为承载产业生态构建、城市文化传承与企业成长发展的复合型价值平台，迈入“存量提质、需求分层、运营革新、资本聚焦”的结构性转型期。未来市场分化将进一步加剧，而绿色智慧化改造与服务生态融合，将成为行业突破当前困境、实现高质量发展的关键路径，推动上海商业地产市场向更精细化、高品质发展阶段迈上海甲级写字楼市场主要未来供应（2026年—2028年）项目名称商务区写字楼建筑面积1华润中心静安核心80,0692徐家汇中心三期B座徐汇核心206,2833西岸中環T4,T5,T6徐汇新兴204,807上海甲级写字楼市场未来供应——按核心/新兴商务区划分（2026年—2028年）1,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,0000202620272028核心商务区上海甲级写字楼市场未来供应——按区域划分（2026年—2028年）20262026静安新兴20272028静安新兴20272028兴园大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势201,000,0001,000,000在经历了短暂的供应节奏放缓后，2025年，深圳甲级写字楼的使用，是2024年供应量的2.5倍。部分客户储备稳定的业主转积的比重分别为68.6%、19.0%及12.4%。新供应对于需求的刺激作用显著：2025年，前海以21.9万平方米的净吸纳量稳居各净吸纳量也因此实现了2015年以来的首次转正，至约1.7万平方企业搬迁升级、续租是租赁成交核心力量。在新增需求疲软、供空置率同比上升2.9个百分点至29.4%。业主加大租金让步力度，全市甲级写字楼平均租金向下调整至每月每平方米149.4元，同深圳甲级写字楼市场新增供应走势——按区域划分（2025年）800,000600,000400,000深圳甲级写字楼市场新增供应走势——按区域划分（2025年）800,000600,000400,000200,0000202320242025深圳甲级写字楼市场主要新增项目（2025年）项目名称商务区写字楼建筑面积（平方米）1云启大厦罗湖金三角135,0002平安银行信用卡中心前海114,0003湾区产业投资大厦宝安中心区88,344大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势21尽管写字楼市场整体需求增长动能偏弱，但新兴行业及细分板块仍呈现出亮点。TMT行业贡献了全年最多的甲级写字楼租赁随着AI产业的快速发展，相关企业的租赁活跃度在2025年提升明显，尤其是来自“具身智能”概念相关的企业租赁需求。在业务扩张的驱动下，新兴的消费电子类企业亦对职场有扩张物流及供应链管理类企业在2025年的甲级写字楼新租赁面积对比2024年有所上升。这些出海企业在主营品类上各有侧重，且不少品牌企业也寻求在海外直接开展投资业务的机会，以拓展业务发展。这在一定程度上反映即便面临美国关税企业端仍积极、灵活地拓展跨境贸易领域的新机遇。备配套、弹性的租赁时长和计费规则更加贴合初创企业、中小深圳甲级写字楼市场内/外资企业租赁成交面积占比（2025年）82.0%内资18.0%外资深圳甲级写字楼净吸纳量走势（2023年—2025年）深圳甲级写字楼市场各行业租赁成交面积占比（2025年）500,000400,000300,000200,000100,0000202320242025TMT30.0%TMT30.0%14.0%TMT专业服务金融住宿餐饮能源及资源交通物流政府和社会组织建筑及房地产制造业教育培训文化娱乐其他行业区位偏好（租赁面积占比前三的行业）（2025年）TMTTMT40%30%20%0%专业服务业福田CBD60%40%20%0%30%30%20%0%大中华区写字楼供应/需求前沿趋势22大中华区写字楼供应/需求前沿趋势22截至2025年末，深圳全市甲级写字楼存量规模达908.2万平方米。结合相关土地出让信息及工程进度，未来三年内投入使用的甲级写字楼或超400万平方米。庞大、持续的供应对市场造成结构性压力，同时也带来机遇：前海、宝安中心区等新兴商务区面貌新，多连层、独栋高品质物业可选，加上集中供应下的价格优势，成为不少实力企业未来三年，供应集中区域将主要向深圳湾超级总部基地转移，企业总部楼宇的启用预计将带动上下游企业入驻，但企业从原址迁出也将不可避免的为存量楼宇带来负面影响。此外，“降本增效”是当下企业职场选址最重要的考量因素，在增量需求疲软的当下，助力控制成本并提升效率是业主或物业运营方撬动企业对办公物业需求的重要前提，也预示在租户掌握主导权的市场中，“以价换量”仍将是主流趋势。专注提升招商及运营效果的系统化资产管理模式受到越来越多关注。2025年，深圳3D打印设备、工业机器人、民用无人机产品产量同比均增长40%以上；信息传输、借助企业出海势头，深圳高技术产品的研发与销售或成为促进双循环发展的重要力量。深圳稳健的科创产业上下游生态系统也将持续为办公市场带来需求支撑。另一方面，2026年APEC会议将深圳甲级写字楼市场主要未来供应（2026年—2028年）项目名称商务区写字楼建筑面积1中信金融中心深圳湾超总182,7002深圳湾超级总部基地C塔深圳湾超总292,0003前海金融控股大厦前海81,800深圳甲级写字楼市场未来供应（2026年—2028年）3,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0000202620272028202620272028深圳甲级写字楼市场未来供应——按区域划分（2026年—2028年）202620272028心华侨城庙宝安中心金三角大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势232025年，广州共有6个项目完成交付，为甲级写字楼市场带来37.8万平方米的新增供应，同比大幅增长118.7%，推动全市存量攀升至704.5万平方米。尽管供应节奏较上年明显提速，但过去一年供应总量仍低于2023年水平。反映出供应在经历阶段性同比增长43.1%，约为2023年的两倍。尽管净吸纳量在过去三难以缓解，租赁市场继续向租户方倾斜。截至2025年四季度，面对供过于求的市场环境愿意继续提供租金优惠和增值服务。同度及相关服务亦有显著提升。广州甲级写字楼市场新增供应走势——按区域划分（2025年）广州甲级写字楼市场新增供应走势——按区域划分（2025年）500,000400,000300,000200,000100,000020232024202320242025广州甲级写字楼市场主要新增项目（2025年）项目名称商务区写字楼建筑面积（平方米）1国际媒体港（东塔）琶洲70,65722越秀财富大厦国际金融城62,0003天际广场（A座）国际金融城38,000大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势24面积占比前三的行业分别是金融业、TMT、贸易和零售业。据统计局数据显示，2025年前三季度，金融业在证券市场活跃带动下实现增加值同比增长6.1%，增速比上半年提高1.3个百分点，成为前三季度拉高广州GDP增速的主要动力。基于业务的扩张，银行、保险、资产管理公司等金融机构对于办公空间的升级需求在过去一年显著增加，推动金融业成为2025年的租赁成交主力，成交面积占全市之比达到22.2%，同比增长部分通过整合产业链上下游资源来提供数字化服务的企业表现活跃。过去作为市场主力的律所、会计师事务所的租赁活跃度和专业服务业的青睐。近年国际金融城在新增供应的持续放量广州甲级写字楼市场内/外资企业租赁成交面积占比（2025年）86.4%内资13.6%外资广州甲级写字楼净吸纳量走势（2023年—2025年）广州甲级写字楼市场各行业租赁成交面积占比（2025年）200,000180,000160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,00002023202420255.7%TMT5.7%TMT金融业制造业教育培训TMT运输和物流能源贸易和零售专业服务n文化娱乐n房地产和建筑业住宿和餐饮其他行业区位偏好（租赁面积占比前三的行业）（2025年）金融业贸易和零售TMT金融业贸易和零售TMT80%60%40%20%0%80%60%40%20%0%20%0%60%40%20%0%60%40%20%0%大中华区写字楼供应/需求前沿趋势25大中华区写字楼供应/需求前沿趋势25到2028年，预计广州还将有258.5万平方米的甲级写字楼陆续完成交付，新兴商务区是供应主力，39.9%。由于当前宏观经济受到诸多不确定性因素的影响，越来越多的总部型物业从被动持有转向主动运营。由头部互联网民营企业和各类实业公司开发建设的总部型办公物业将成为供应主流。据统计，广州甲级写字楼存量物业中，超过七成的总部型物业自用比例低于50%。增加市场化运营面积对于业主方而言，可以产生稳定的租金现金流用以对冲持有成本，同时亦能吸引上下游关联企业、形成产业生态圈、提升资产价值。未来，高度市场化的总部型物业将陆续投入使用。需求方面，企业租赁策略持续谨慎使得租约重组及原址续约的市场关注度得到提升。同时，装修成本在企业搬迁决策中的比重持续增加。因此缺乏写字楼运营经验的总部楼宇将面临更大的招商和运营挑战。单纯依靠硬件和租金优势的传统策略难以为继，能够理解当下经济结构的转型升级趋势、提供高质量产业赋能服务将成为关键。未来，“十五五”规划的深入推进下，政策和资金将更多的向新质生产力发展和现代化产业体系建设倾斜，有望为办公市场培育新的需求增长点。广州甲级写字楼市场主要未来供应（2026年—2028年）项目名称商务区写字楼建筑面积1名创优品总部大厦琶洲103,8972广州国际文化中心琶洲103,7003尚品宅配金融城总部国际金融城56,247广州甲级写字楼市场未来供应（2026年—2028年）1,000,000800,000600,000400,000200,0000202620272028202620272028广州甲级写字楼市场未来供应——按区域划分（2026年—2028年）202620272028珠江新城大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势262025年成都甲级写字楼市场共录得3宗新增供应，新增体量约24万平方米，其中2宗位于金融城，1宗位于天府新区新商务区。在新项目入市的带动下，全市甲级写字楼存量增至347万平方米，于租户市场，自2022年第一季度起，成都甲级写字楼租金进入下行周期。截至2025年第四季度，租金同比下降13.5%至84.0元/平方米/月。续攀升，2025年第四季度空置率同比上升6.0个百分点至31.8%。成都甲级写字楼市场新增供应走势（2023年—2025成都甲级写字楼市场新增供应走势（2023年—2025年）（2025年）300,000200,000100,000020232024202320242025成都甲级写字楼市场主要新增项目（2025年）项目名称商务区写字楼建筑面积（平方米）1交子金融广场2号楼金融城93,0002交子金融广场T1金融城94,3003泰和泰中心天府新区新商务区50,000大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势27为控制运营成本，一些企业采取退出甲级写字楼、搬迁办公空间或缩减租赁面积等策略，使得部分楼宇新增租赁面积低于退租面积。全市全年净吸纳量自有监测记录以来首次转为负值，规模约-3.2万平方米。在宏观经济短期内难以显著改善甲级写字楼市场仍将延续承压运行态势。2025年成都甲级写字楼成交租户以金融服务、专业服务以及比超29%；虽然TMT成交面积占比仅1高，依旧是成都甲级写字楼主要成交租户；律所、教育留学和咨询公司表现活跃，推动专业服务行业占比达20%。从2025年成交租户资金来源来看，主要以内资为主，占比达成都甲级写字楼市场内/外资企业租赁成交面积占比（2025年）内资8.4%外资成都甲级写字楼净吸纳量走势（2023年—2025年）成都甲级写字楼市场各行业租赁成交面积占比（2025年）80,00060,00040,00020,0000(20,000)(40,000)2023202420258.0%9.0%TMT29.0%20.0%金融服务专业服务TMT.贸易零售n生活服务n其他n能源化工n物流运输n制造业房地产和建筑行业区位偏好（租赁面积占比前三的行业）（2025年）金融业金融业80%60%40%20%0%40%30%20%0%40%20%0%40%30%20%0%40%20%0%大中华区写字楼供应/需求前沿趋势28大中华区写字楼供应/需求前沿趋势28随着金融城三期的建设持续推进，未来将有大量项目等待入市，届时，金融城板块的商务氛围和能级将得到跃升，同时区域内企业将有更加多元的办公选择。但另一方面，在当前需求疲软的背景下，短期内较大规模的新增供应势必对金融城板块形成一定市场压力。当前成都甲级写字楼存量规模持续攀升，而在新增需求释放节奏放缓的背景下，市场去化压力逐步显现。在此情况下，单纯依赖规模扩张已难以形成竞争优势，甲级写字楼项目亟需通过精细化与差异化运营提升自身吸引力，例如推进绿色楼宇建设、推出高标准精装修产品等，以更好地契但中长期来看，城市发展战略与产业升级将为市场后续发展带来坚实支撑。成都“十五五”规划明确“五中心五地”发展定位，以创新驱动、科产融合为核心战略，为甲级写字楼市场带来结构性变革与长期发展机遇。依托规划指引，成都将重点培育先进制造业、数字文创等核心产业，推动科创与产业深度融合，有望释放优质办公需求。主力租赁产业将随产业升级稳步扩容，新兴未来产业加速崛起并催生多元化办公场景，为市场注入新动能。在此支撑下，成都甲级写字楼市场将由规模扩张转向质效提升，推动供需格局持续优成都甲级写字楼市场主要未来供应（2026年—2028年）项目名称商务区写字楼建筑面积1金融城B07地块金融城68,0002交子方圆T3金融城59,0003东方希望中心（2期）金融城100,000成都甲级写字楼市场未来供应（2026年—2028年）700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000202620272028**2028年暂未有未来供应20262027成都甲级写字楼市场未来供应——按区域划分（2026年—2028年）2026202720282028大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势29香港甲级写字楼市场于2025年迎来6个新项目入市，合共为市场带来约29.4万平方米新供应，较2024年的14.9万平方米大增一倍。因此，本港整体待租率也升至20.3%。核心区成为新供应的主要来源，以净楼面面积计算占2025年新入市项目超过80%。2025年最为瞩目的新项目为尖沙咀InternationalGatewayCentre(IGC)，单计此项目已占2025年总供应约60%。其他2025年的主要落成项目，还包括OneCausewayBay及THECENDAS。香港甲级写字楼市场新增供应走势——按核心/非核心商务区划分（2023年—2025年）320,000280,000240,000200,000160,000120,00080,00040,0000202320242025香港甲级写字楼市场主要新增项目（2025年）香港甲级写字楼市场新增供应走势——按区域划分（2025年）项目名称商务区写字楼实用面积（平方米）1InternationalGatewayCentre尖沙咀175,0002港岛壹号中心湾仔/铜锣湾43,0003THECENDAS九龙东33,000大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势302025年第四季度香港甲级写字楼市场动力进一步增强，2025年全年净吸纳量累近14.9万平方米(约160万平方呎)，为2018净吸纳量上升主要受市场气氛转好、股市及首次公开招股活动(IPO)复苏，以及租金和售价已调整至吸引水平而促使企业用银行及金融业继续成为主要租赁活动的推动力，占2025年新租赁成交面积近一半。较为瞩目的交易，包括环球对冲基金QubeResearch&Technologies承租中环国际金融中心二期共6层楼面(1.25万平方米)扩充。甲级写字楼及超甲级写字楼租金反弹，令2025年写字楼租金全年跌幅也收窄至3.9%，而中区超甲级写字楼租金全年更录得0.8%升幅。香港甲级写字楼市场内/外资企业租赁成交面积占比（2025年）50.8%香港甲级写字楼净吸纳量走势（2023年—2025年）香港甲级写字楼市场各行业租赁成交面积占比（2025年）200,000150,000100,00050,0000(50,000)(100,000)2023