2026奥特莱斯行业洞察蓝皮书

TT在宏观经济承压、大宗资产普遍震荡的周期波动中，奥特莱斯正以独特的韧性穿越迷雾，成为商业地产领域稀缺的景气赛道。这一现象并非偶然，它既源于业态本身的底层逻辑，也契合了国家战略与资本市场的深层脉动。基于长期、中期、短期三重长期来看，奥莱是消费价值回归这一宏观进程中的最大受益者。当经济增速放缓、居民消费信心波品+折扣”的错位优势，成为承接这一需求的最佳载体。无论是在上行周期承接消费升级，还是在下行周期满足理性消费，奥莱都展现出穿越周期的价值韧性。复合业态，天然契合政策导向，成为落实国家提振消费战略的重要载体。与此同时，2024年华夏首创奥莱REIT的成功发行，被北京市国资委列为国资改革的标志性成果——这不仅标志着优质奥的高质量、可持续发展注入了强劲动能。短期表现上，奥莱的景气度已在市场中得到充分验证。2025年以来，头部奥莱项目销售额与客流量与商业不动产REITs中，奥莱业态的业绩表现最为稳健，进一步印证了其资产质量与抗风险能力。在长、中、短三周期共振的背景下，奥莱已不再是一个简单的折扣卖场，而正在进化为一个兼具价值感与体验感的“品质生活枢纽”。我们将从奥莱的行业逻辑、发展趋势、竞争壁垒与案例分析四个标，并以此回应一个核心命题：奥莱何以穿越周期，又如何引领未来。随着宏观经济进入新周期，消费市场的结构性分化日益清晰：奥特莱斯以逆势增长的姿态，成为线下零售商业中稀缺的景气赛道。奥特莱斯经营指标表现好于购物中心行业均值35.00%35.00%30.00%25.00%20.00%5.00%0.00%统计范围：27城标杆购物中心、奥特莱斯购物中心场日均客流增速购物中心出租率(%)奥特莱斯场日均客流增速奥特莱斯出租率(%)90858060奥莱为何能穿越周期、持续领跑？本章节将从消费需求、业绩韧性、资源禀赋与估值逻辑四个维度，深度解构奥莱逆势增长的底层逻辑。焕然新意共赢未来MORETHAN奥特莱斯、奥特莱斯、Costco百亿补贴、抖音直播唯品会特卖、盒马奥菜、永辉折扣店现在从前价格指数关键词:越贵越好、奢侈消费、高溢价关键词:正品折扣、性价比、价低质高消费左移指数曲线品质品牌上，当经济增速不及预期的时候，消费者自要有原先的商品品质。作为美国最知名的两大零售商，亚马逊和沃尔玛不约而同的把品牌口号改为“Spendless.Smilemore.”和“Savemoney,live移的价值主张。购物中心到访客群富裕等级占比36.5%35.3%8.6%8.6%3.3%2.9%工薪小康中产富豪这种消费左移特征，从购物中心客群结构变迁中可见一斑：2021年到2025年的五年间，购物中心的大购物中心到访客群富裕等级变化 统计范围：三线及以上城市购物中心、独立百货统计范围：三线及以上城市购物中心、独立百货过机器学习进行挖掘。一般富豪的排名在城市前3-6%以内，中产排名在富豪其后，占比约薪排名在小康其后，占比约10-30%。不同城市的富裕等级分布与当地经济水平有一定关系。中产:-0.03(Decrease)五年TGI指数变化 2025年富豪:-0.02(Decrease)工薪:0.04(Increase)五年TGI指数变化五年TGI指数变化五年TGI指数变化2、TGI指数反映该占比对比全市平均水平的高注：五年TGI指数变化解读：数值>0：代表该部分客群2025年偏好度较2021年有所提升；数值<0：代表该部分客群2025年偏好度较好度变动趋势越明显。理性消费可以让大家走得更远，当经济上行、居民消费信心增强时，消费者品牌消费意识提升，奥莱有望承接部分消费升级需求。当经济增速减缓或居民消费信心较弱时，由于名品消费存在一定惯性，消费者将倾向于购买品牌折扣商品，因此奥莱也将受益。焕然新意共赢未来MORETHAN向上承接消费升级需求，向下承托折扣零售需求，让奥特莱斯拥有穿越周期的能力。市购物中心首层租金同比下降0.2%，12个典型一二线城市平均数量空铺率为10.2%，较2024年提升其中，奥特莱斯景气度领跑所有线下业态。以商业不动产REITs底层资产项目经营数据为例，奥莱项目的租金与出租率双双稳中有升，侧面反映奥特莱斯的不可替代性正在强化。步保障业绩韧性。拉长时间线看，美国首个上市的奥莱开发商——TangerREIT的业绩韧性给予行业充分的信心：作为奥莱REITs领跑者，Tanger为股东创造了巨大的回报，是2008年美国金融危机冲击下唯一保持正回报的商业地产REITs。上市以来，Tanger只有在遭遇零售与商业地产行业的系统性风险时股价会大幅回落，但往往可在经济下行期逆势增长，逆周期特征显著。TangerTangerREIT上市以来股价波动及成因数据来源:赢商大数据 》——SKT.N收盘价（前复权）经济低迷时，理性消费蔚然成风，人们希望花更少的钱购买高质量的商品，性价比成为消费者购物决策的重要因素，奥特莱斯的商业价值不断放大。这种逆周期特性，归根结底来自奥特莱斯源源不断的生命力——解决供需双方矛盾。作为渠道端，奥特莱斯对品牌厂商来说就如蓄水池，一起承担了仓储成本和生产过剩的风险，同时以较高端的消费环境和品牌运营能力保证高端品牌的品牌价值；对于需求端，又通过缩短供应链、低廉的运营成本保证低价，满足消费者的需求。因此，即使在经济下行阶段，奥特莱斯也能快速走出低谷，展现出业绩的强大韧性。焕然新意共赢未来MORETHAN奥特莱斯通过“名品+折扣+体验”的独特模式，在线上与电商平台、线下与传统购物中心实现了错位竞奥莱的最大优势是折扣零售，主力货品价格一般为3-7折，节假日期间大部分品牌还会有折上折和满额再返券等活动加持，部分过季商品价格在年度售罄日或特卖活动时最低可达1-2折。因此，合作品牌资源丰富程度、折扣力度和良好的品牌关系是项目长期稳健发展的基石。这种品牌资源壁垒，一方面，从根本上决定了奥莱的稀缺性：作为目的性消费场所，进驻奥莱的品牌多为大众熟知的品牌，但一般每5-20个正价店商品才能满足1个奥莱店的商品配置需求，这天然就限制了奥莱项目的数量。关于这点，从新锐运动品牌奥莱门店占比即可直观感知。新锐运动品牌奥莱门店占比新锐运动品牌奥莱门店占比8060402008%6%4%0%门店总数奥莱门店数量奥莱门店占比受制于知名品牌的奥莱门店指标有限，同一个城市中难以开出多家门店，也就意味着城市中先开的奥莱项目具有明显先发优势。因此奥莱行业集中度远超传统购物中心。据赢商大数据，截至2026年3月，全国在营商业建筑面积大于3万平方米的奥莱项目有266个，而同期购物中心为6752个。其中，六大奥莱头部企业运营的87个奥莱项目占全部在营奥莱项目的32.7%。另一方面，奥莱品牌开店谨慎，也避免了购物中心的超量供应问题。从2026-2027年拟开项目增速放缓，存量竞争时代来临，马太效应进一步放大，利好头部玩家：截至2026年3月，六大头部奥莱运营企业筹开项目占未来奥莱增量的三成左右。中国奥特莱斯市场发展历程中国奥特莱斯市场发展历程2002年2004年2005年2006年2008年2009年2002年2004年2005年2006年2008年2009年2020年2022年2023年2024年2025年2026E2027E35003000250020001000500090%80%70%60%50%40%30%20%0%奥莱运营商开始积累奥莱项目选址、招商焕然新意共赢未来MORETHAN国REITs市场正式进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段。政策为商业不动产对接资本市场打开对标已上市的奥特莱斯基础设施REITs市场表现，奥莱REITs市场认可度高，证明奥莱资产优质，具备较高投资价值。以华夏首创奥莱REIT为例：●市值方面，上市以来涨幅高达72.2%（截至2026年3月13日奥莱资产的强抗周期性保障其成长●收益方面，年化现金流分派率约为4.05%-4.80%，奥莱资产的现金流稳定性提升资产吸引力。事实上，奥莱REITs的估值逻辑在消费基础设施中处于领先地位。CapRate本质上是风险溢价的直观体对标行业基准，目前已上市及待上市的奥莱REITs底层资产，均处于合理且较低的CapRate区间，说明市场对奥特莱斯的资产质量与抗风险能力给予了高度认可。随着宏观经济进入新周期，消费市场的结构性分化日益清晰：奥特莱斯以逆势增长的姿态，成为线下零售商业中稀缺的景气赛道。当前，奥莱行业凭借其独特的逆周期属性，已稳步进入准成熟发展阶段，发展重心正从规模扩张向存量提质、精细化运营深度转变，行业整合的时代机遇已然凸显。作为国有企业，首创奥莱积极践行文商旅体融合发展理念，以场景创新、业态升级激发消费内生动力，全力打造城市消费新引擎。同时，首创奥莱也敏锐洞察到，非标商业兴起、差异化场景打造、体验化业态升级已成为行业发展的核心趋势，未来将紧跟行业演进方向，发挥国企优势，推动首创奥莱业务向更具个性、更具辨识度的方向迈进。作为行业领先的奥莱连锁运营企业，首创奥莱精准把握奥莱行业战略布局的时间窗口，稳步推进全国化布局，目前已在全国布局15家奥莱项目，管理面积约180万平米，数量规模行业领先，成功实现对直辖市、省会城市及潜力消费城市的战略覆盖，构建起完善的全国运营网络。同时，首创奥莱紧跟行业发展趋势，在业务创新上取得重大突破，成功完成国内首单奥莱REITs——华夏首创奥莱REIT的上市发行，该产品以济南与武汉项目为底层资产，上市后业绩表现优越，获得资本市场广泛认可，不仅顺利打通了资产退出通道，巩固了行业领先地位。焕然新意共赢未来MORETHAN创奥莱将聚焦“品牌折扣力、创新体验力、科技链接力”的三大核心竞争力打造，持续构建穿越周期的增长%%品牌折扣力体验创新力科技链接力→精准推荐→消费转化→重复反馈→赋能运营效率造情绪价值费者对品质和性价比的追求品牌折扣力是奥莱业态的核心生命力，也是首创奥莱吸引消费者、穿越周期的基础。其关键在于持续引入“超值商品”，在同款、同质的基础上，通过折扣力扩大货品质价比，在消费者心中建立“好货不贵”的认知及信任感。一是强化品牌矩阵建设，夯实供给基础。首创奥莱与国内外千余个知名品牌建立了坚实的共生伙伴关系，构建“国际名品+国内大牌+特色潮牌”的全品类品牌矩阵，兼顾不同客群的消费美食等特色品牌，形成品牌差异化优势，持续提升对消费者的吸引力。二是坚守折扣核心承诺，强化信任壁垒。首创奥莱坚持“全年奥莱价”策略，部分品牌折上再享满减、团券立减等优惠，真正让消费者感受到认知。三是优化品牌组合，适配消费需求。依托全国化运营网络的大数据优势，精准分析不同区域、不同客群的消费偏好，以招商品牌焕新为核心驱一是场景创新，打造差异化体验空间。首创奥莱结合各项目地域特色，将空间场景进行改造升级，同时融入非标商业元素，形成更具辨识度的IP化场景。同时，结合节假日打造首创奥莱特有的主题活动，有效延长消费者停留时间。9月9月店庆-合肥/重庆/西安4月露营季6月8月焕然新意共赢未来MORETHAN二是业态升级，完善消费生态闭环。在坚守零售核心业态的基础上，首创奥莱积极拓展体验式业态，补充验、社交功能的城市生活枢纽。三是文旅赋能，实现场景与流量的双重突破。首创奥莱将地域文化与商业场景深度融合，通过文化内容运营+矩阵式消费场景双引擎驱动，打造文商旅融合吸引年轻客群参与，提升品牌年轻化形象。在数字化浪潮的推动下，科技已成为零售行业转型升级的核心驱动力，也是奥莱实现精细化运营的重要支上团券、线上导购、直播带货等服务，消费者可通过全新的官方小程序或抖音等线上平台，抢购超值团券，数字化会员管理，提升用户粘性。首创奥莱打造大会员体系，整合全国800万会员数据，利用AI等数字化技术建立精准的会员画像，通过大数据战略分区，实现精准投放与内容推荐，增加潜在客群的有效触达，提升用户粘性和复购率，挖掘客户全生命周期价值，助力品牌商户业绩达成。2026年首创奥莱全年营销目标2026年首创奥莱全年营销目标营销费用投入占比＞50%客流占比＞50%35%35%30%25%20%5%0%新春喜市(年货节)狂抢节五一集团庆国庆感恩季(双旦)营销费用(占全年)线下消费闭环，提升运营效率与用户体验。数字化运营，提升管理效率。首创奥莱将搭建全国统一的数字化运营管理平台，整合各项目的客流、销售、焕然新意共赢未来MORETHAN基于三大核心竞争力的构建，全新的首创奥莱深度契合消费者对物质满足与情绪体验的双重需求，打破传值，兼顾性价比与体验感，让每一位到访者都能收获满足与惊喜，践行"让每个人轻松享受自在生活”的品牌承诺。让每位到访者都能从容面对生活，享受闲暇时光，轻松找到属于自己生活品味与节奏。结合行业发展趋势与自身的核心竞争力构建，首创奥莱全新定位应运而生：奥莱从传统折扣场向轻度假生活场的战略转型。“超值购物”为价值锚点，筑牢核心竞争力根基。这是首创奥莱的满足感，确立超值商品的竞争力基石。“轻度假目的地”为体验升华，打破传统奥莱边界。这是首创奥莱应对消费升级、实现差异化竞争的关键举莱业态价值——从传统折扣场升级为兼具物质获得感与情绪松弛感的复合型自在生活空间。“购自由”精准描述了消费者在首创奥莱的“消费”过程。购物过程本身就充满了探索与发现的乐趣，无论是发现超值好物的惊喜，还是邂逅新奇品牌的欢喜，都是一种无压力购物、释放自我的积极情感收获。“享自在”将最终的体验主导权交还给消费者，是对“闲适主权”的强力呼应。承诺这里没有压力与催促，节焕然新意共赢未来MORETHAN北京首创奥莱——作为华北地区规模领先的奥莱标杆，北京首创奥莱于2026全面启动调改升级，开启一场深刻的空间进化动项目从传统零售空间向复合生活空间转型。作为“超级奥莱”，项目持续强化品牌核心竞争力，在保留超值折扣优势的基础上，优化品牌矩阵，引入国际奢侈品、潮流设计师品牌及区域首店，摆脱尾货卖场刻板印象，打造高品质消费场景。焕然新意共赢未来MORETHAN也为都市人提供便捷、松弛的轻度假选择，实现商业与生活的深度融合。西安首创奥莱——在西安商业版图中，城南始终是高端消费与商业创新的核心地带，而西安首创奥莱作为城南核心板块唯一的奥莱项目，凭借稀缺的区位优势，成为西安奥莱市场二次进阶的关键推手。2026年，西安首创奥莱紧抓西安时尚小为价值主张，开启品牌“主理人化”与个性化体验的深度转型，打破传统奥莱同质化瓶颈，重构存量时代的奥莱消费叙事。借助AI+大数据技术赋能，项目打通线上线下消费链路，精准匹配用户需求，让消费更便捷、体验更贴心。这场空间进化，不仅是业态与场景的升级，更是商业逻辑的革新，北京首创奥莱以全新定位为引领，实现商业价值、社交价值与体验价值的三重提。精致慢生活精致慢生活松弛烟火气AREFINEDANDLEISURELYL潮流活力范艺术场景感ARTISTICSCENESENSE焕然新意共赢未来MORETHAN西安首创奥莱的区位优势堪称独树一帜，2019年开业的它坐拥11.6万平方米大体量等奥莱均布局远郊背景下，城南消费力强劲地带的唯一奥莱坐标。项目紧邻西安高新高质高知人群聚集地，覆盖长安区成熟居住腹地，还承接城西品质生活升级需求，30分钟车程辐射高新、雁塔、曲江等高消费区域，天然具备截留南向消费的战略地位，其客群更是呈现高净值家庭化特征，消费力与品质追求位居西安市场中上游，为转型奠定了坚实的客群基础。品牌矩阵的迭代升级，是此次转型的核心底盘。项目始终以名品折扣为核心，构建起全品类高覆盖的品牌体系，不仅拥有Coach、Y-3西北独家奥莱店等国际名品，还打造了以Adidas西北最新形象Pulse店为核心的运动户外集群，汇聚数十家优质女装与量级头部儿童品牌。2026年，项目进一步启动品牌焕新计划，拟引入80余家优质品牌，重点扩容GANT、HAZZYS等轻奢名品，补位狼爪等专业户外品尚女装板块并深耕亲子儿童品类，全方位完善品牌生态。亮眼的经营数据更是印证了品牌实力，2026年初项目营收同比增长30%，品牌调整后提袋率超40%，品牌方也在货品、折扣等方面给予全力支持。Y-3西北独家奥莱店Y-3西北独家奥莱店Calvinklein西安首创奥莱店而向“主理人化”转型与个性化体验打造，成为项目差异化竞争的关键。针对奥莱市场价格战内卷、体验单级植物、如意市场等超50+潮流主理人品牌，打造西安奥莱首个超级lP市集，同时叠加全场折上折、多件设施：加装扶梯透明雨棚、打造雾森景观系统，增设落日观景台、音乐喷泉等打卡点，融合自然与商业打造城市微度假场景；还打造“周末剧场”，联动文化机构推出非遗新创、旧衣新生等活动，结合季节开展露营节、国风体验等主题活动，联动品牌打造亲子时装秀等共创场景，让消费不止于购物，更有文化温度与参此外，项目还通过全方位的服务升级夯实竞争壁垒，打造家庭友好型服务体系，完善母婴室、增设宠物饮水点与骑行友好场景，推出免费停车、专属拎包等增值服务；优化四级会员体系，推出高新“周末卡”等专属权益，保持1-5折常年优惠并严控品质，还为跨区域客群打造专属折扣与交通配套升级。西安首创奥莱的转型，让奥莱从“单纯折扣购物”转向“潮流生活聚场”，不仅彰牌与体验的双重升级，为西安奥莱市场的发展提供了全新范本。焕然新意共赢未来MORETHAN随着消费左移与奥莱行业迭代，奥莱的会员结构已从“折扣敏感型”消费群体向多元分层、需求细分的复合基于首创商管2024-2025年度会员分析报告，通过精准聚类，提炼出奢品外爱好者、养娃主理人、熟脸常客六大典型特色客群，这六类客群虽仅占总会员人数的35.7%，却贡献了全量销售额的66%，成为驱动销售增长的核心力量。相较于传统奥莱会员“重折扣、轻体验”的单一标签，当前首创奥莱会员人群呈现出鲜明的分层特征：既有追求高性价比国际精品的奢品藏家，也有热衷一站式家庭消费的扫货狂人；既有聚焦时装格调的悦己风尚家，也有崇尚自然松弛的户外爱好者；既有围绕儿童成长消费的养娃主理人，也有高频到访的忠实熟脸常客。各类客群在年龄、消费能力、消费偏好上各有侧重，女性均为各客群主力群体，消费需求已从单纯的度契合。整体年龄结构以30-45岁群体为主力会员客群整体年龄结构以30-45岁群体为主力会员客群占全量会员消费总额33.7%是奥莱项目的销售基石有效客户有效客户其中:活跃 20%5.0%0.0%近百亿元有效客户四百余万人800800元约3000元其中:活跃客户女：64.9％男：35.1%女：61.3％男：38.7% ≤19岁20-24岁25-29岁30-34有效客户其中:活跃客户有效客户其中:活跃客户30岁以下-年轻客群30岁以下-年轻客群30-44岁-中龄客群45岁及以上—熟龄客群60.9%26.8%64.2%焕然新意共赢未来MORETHAN人数占比：1.2%销售贡献：6.5%元元元收入15万/年4.6%品味表达地位彰显品味表达地位彰显也会附带逛品质感、知名度较高的市场熟牌在国际精品方面，既偏好知名国际大牌，又倾向兼具品质及品味的高端时尚品牌。按消费人次降序排列且TGI＞100品牌：国际精品（时尚奥莱品牌集合店、GUCCl、焕然新意共赢未来MORETHAN人数占比：8.2%销售贡献：34%元元元收入13万/年拥房50.6%热衷全家出动，把奥莱作为消费目的地热衷全家出动，把奥莱作为消费目的地/ 消费欲旺盛、偏好一站式购物TA们钟情于大而全的消费空间释放压力焕然新意共赢未来MORETHAN人数占比：10.3%销售贡献：21.6%元0.08%0.08%收入12万/年计感及品牌力兼具的品牌亦有较高偏好。计感及品牌力兼具的品牌亦有较高偏好。风尚格调爱你老己爱你老己聚焦时装品类，为愉悦自己买单游走在流行时装店间聚焦时装品类，为愉悦自己买单游走在流行时装店间关注喜爱品牌的流行趋势及货品动态焕然新意共赢未来MORETHAN人数占比：8.9%销售贡献：28.3%元元元收入13万/年