2025年北京市海淀区物业管理条例实施细则

2025年北京市海淀区物业管理条例实施细则为规范北京市海淀区物业管理活动，维护业主、物业服务人和相关方的合法权益，营造安全、舒适、文明的居住和工作环境，根据《北京市物业管理条例》及相关法律法规，结合海淀区实际，制定本实施细则。一、物业管理区域与业主组织（一）物业管理区域划分与调整海淀区住房和城乡建设委员会（以下简称区住建委）负责统筹本行政区域内物业管理区域的划分与调整工作。划分物业管理区域时，应当以宗地土地权属范围为基础，综合考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，确保区域边界清晰、便于管理。已投入使用但尚未划分物业管理区域，且业主对管理范围有争议的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府（以下简称街镇）牵头，组织区住建委、规划自然资源委海淀分局、社区居民委员会（以下简称居委会）及业主代表共同协商确定。协商不成的，由区住建委按照便于实施物业管理的原则确定。因道路、建筑物分割等原因需要调整物业管理区域的，由街镇提出方案，经物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，报区住建委备案。调整后，街镇应当及时协调物业服务人做好管理衔接工作，保障业主正常生活秩序。（二）业主大会与业主委员会街镇负责指导、监督本辖区内业主大会的成立、业主委员会的选举和换届工作。符合成立业主大会条件的物业管理区域，物业所在地的居委会应当在接到业主书面申请后30日内，牵头成立业主大会筹备组。筹备组由业主代表、街镇代表、居委会代表、建设单位代表组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一，业主代表由业主自荐、居委会推荐并经公示后确定。筹备组应当自成立之日起60日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。业主委员会委员应当从本物业管理区域内具有完全民事行为能力、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主中选举产生，且不得在本物业管理区域内的物业服务企业兼职。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向街镇备案，并领取备案证明。备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内重新备案。业主委员会任期届满3个月前，应当启动换届选举工作，成立换届筹备组。换届筹备组的组成和职责参照首次业主大会筹备组执行。业主大会可以根据物业管理区域的实际情况，设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作。业主监事会成员由业主大会选举产生，人数为3至5人，其中业主代表不得少于二分之一，且不得与业主委员会成员有近亲属关系或者利害关系。二、物业服务与管理（一）物业服务企业的选聘与退出新建住宅物业实行前期物业管理的，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的，经区住建委批准，可以采用协议方式选聘。前期物业服务合同期限届满前3个月，业主大会尚未成立的，建设单位应当与物业服务企业协商续约事宜；协商不成的，建设单位应当在合同期限届满前，通过招投标或者协议方式重新选聘物业服务企业，并告知全体业主。业主大会成立后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当明确服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务、违约责任等内容，其中服务标准应当参照《北京市住宅物业服务标准》，结合物业管理区域实际情况细化约定。物业服务合同签订后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。物业服务企业因自身原因提前退出物业管理区域的，应当提前90日书面告知业主委员会，并报街镇备案。业主委员会应当在物业服务企业退出前，组织召开业主大会会议，选聘新的物业服务企业。物业服务企业退出时，应当与业主委员会或者新选聘的物业服务企业做好物业共用部位、共用设施设备的交接工作，移交物业档案、物业服务档案及相关财务资料。街镇应当对交接工作进行现场监督，确保交接顺利完成。（二）物业服务内容与服务质量物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供以下基本服务：物业共用部位的维护和管理，包括建筑物的外墙、屋顶、楼道、电梯间等；物业共用设施设备的运行、维护和管理，包括电梯、水泵、消防设施、监控设备等；物业管理区域内的环境卫生管理，包括道路清扫、垃圾清运、绿化养护等；物业管理区域内的公共秩序维护，包括车辆停放管理、人员进出管理、消防安全管理等；物业档案资料的管理；法律法规规定的其他服务事项。区住建委应当建立物业服务质量评价体系，定期组织街镇、居委会、业主代表对物业服务企业的服务质量进行考核评价。评价结果分为优秀、良好、合格、不合格四个等级，评价结果将作为物业服务企业参与海淀区物业服务项目招投标、评优评先及信用等级评定的重要依据。对评价不合格的物业服务企业，区住建委应当责令其限期整改；整改期满仍不合格的，街镇应当指导业主大会按照法定程序解除物业服务合同，并帮助业主选聘新的物业服务企业。同时，区住建委将其不良记录纳入物业服务企业信用档案，向社会公示。（三）物业服务收费与资金监管海淀区实行物业服务收费市场化调节机制，物业服务收费标准由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、成本核算等因素协商确定，并在物业服务合同中明确约定。普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价的，按照北京市发展和改革委员会、市住建委发布的标准执行。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主逾期不交纳的，物业服务企业可以通过上门催缴、发送书面通知等方式督促其交纳；仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者申请仲裁。业主委员会应当配合物业服务企业做好费用催缴工作，对无正当理由拒交费用的业主，在物业管理区域内进行公示。业主大会应当建立住宅专项维修资金使用管理制度，明确使用范围、申请流程、审批权限等。住宅专项维修资金的使用由物业服务企业提出申请，经业主委员会审核并报街镇备案后，按照规定程序列支。属于应急维修范围的项目，物业服务企业可以先行组织维修，事后按照规定补办审批手续。区住建委应当加强对住宅专项维修资金使用的监督管理，确保资金安全、合理使用。三、物业的使用与维护（一）物业共用部位与共用设施设备的使用业主、物业服务企业应当合理使用物业共用部位和共用设施设备，不得擅自改变其用途。确需改变物业共用部位、共用设施设备用途的，应当由业主大会作出决定，经相关部门批准后实施，并书面告知全体业主。物业管理区域内的道路、绿地、停车场等共用部位和共用设施设备，属于业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、挖掘。因维修、改造等原因需要占用、挖掘的，应当提前7日在物业管理区域内显著位置公示施工方案、施工时间及影响范围，征得业主委员会同意，并报街镇备案。施工完成后，应当及时恢复原状，因施工造成业主财产损失的，应当依法承担赔偿责任。利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、停车等经营活动的，应当经业主大会决定，由业主委员会与经营方签订书面合同，明确收益分配、管理责任等事项。经营收益主要用于补充住宅专项维修资金或者业主大会决定的其他用途，每半年应当在物业管理区域内显著位置公示收支情况，接受业主监督。（二）住宅装饰装修管理业主或者物业使用人进行住宅装饰装修的，应当在开工前3日向物业服务企业办理登记手续，签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并对装饰装修活动进行现场巡查，发现违反规定的行为，应当及时予以制止；制止无效的，应当及时报告街镇或者城管执法部门。街镇、城管执法部门接到物业服务企业的报告后，应当及时到现场核实情况，依法处理。因装饰装修活动造成物业共用部位、共用设施设备损坏或者影响相邻业主正常生活的，业主或者物业使用人应当及时修复、排除妨碍，并依法承担赔偿责任。物业服务企业应当建立装饰装修档案，记录装饰装修申请、施工人员信息、巡查记录等内容，档案保存期限不得少于3年。（三）物业安全管理物业服务企业应当制定物业管理区域内的安全管理制度，建立安全隐患排查机制，定期对物业共用部位、共用设施设备进行安全检查，发现安全隐患的，应当及时采取措施消除；无法消除的，应当及时告知业主委员会，并报街镇、有关部门。物业管理区域内的电梯、消防设施等特种设备，物业服务企业应当委托具有相应资质的单位进行维护保养，并按照规定进行定期检验。电梯维护保养单位应当每15日对电梯进行一次维护保养，并做好记录；消防设施应当每年至少进行一次全面检测，检测记录应当存档备查。街镇应当定期组织开展物业管理区域内的安全检查，重点检查消防安全、电梯安全、用电安全等。对检查中发现的安全隐患，应当督促物业服务企业限期整改；逾期未整改的，依法依规进行处理。居委会应当协助街镇做好安全宣传教育工作，提高业主的安全防范意识。四、监督管理与法律责任（一）监督管理职责分工区住建委负责制定海淀区物业管理相关政策，监督、指导全区物业管理活动，查处违反物业管理法律法规的行为。规划自然资源委海淀分局负责监督物业管理区域内的规划实施，查处违法建设行为。城管执法部门负责查处物业管理区域内的私搭乱建、违法经营、噪音污染等违法行为。市场监管局海淀分局负责监督物业服务收费、电梯等特种设备的安全运行，查处价格违法行为和特种设备安全违法行为。街镇是本辖区物业管理工作的责任主体，具体负责业主大会成立、业主委员会选举的指导，物业服务企业退出的监督，物业管理纠纷的协调处理等工作。居委会应当建立物业管理沟通协调机制，及时了解业主诉求，协助街镇、有关部门解决物业管理中的问题。区住建委应当建立物业管理信用信息平台，将物业服务企业、业主委员会委员、业主的违法违规行为纳入信用档案，对信用等级较低的物业服务企业，采取限制参与招投标、取消评优资格等措施；对有不良信用记录的业主委员会委员，劝其主动辞职，拒不辞职的，通过业主大会予以罢免。（二）物业管理纠纷处理建立街镇、居委会、物业服务企业、业主委员会四方联动的纠纷调解机制，及时化解物业管理过程中产生的矛盾纠纷。业主与物业服务企业之间的纠纷，由居委会先行调解；调解不成的，由街镇组织调解。街镇应当设立物业管理纠纷调解工作室，配备专职或者兼职调解员，依法调解纠纷。经调解达成协议的，应当制作调解协议书，双方当事人应当按照协议履行；调解不成的，当事人可以依法向人民法院提起诉讼或者申请仲裁。街镇应当将调解工作情况纳入对居委会的考核内容，提高调解工作的质量和效率。（三）法律责任建设单位违反本细则规定，未按照规定选聘前期物业服务企业的，由区住建委责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款；未在规定期限内移交物业资料的，由区住建委责令限期改正，给予警告，逾期不改正的，处1万元以上10万元以下的罚款。物业服务企业违反本细则规定，擅自改变物业共用部位、共用设施设备用途的，由城管执法部门责令限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下的罚款；未按照规定公示物业服务内容、服务