龙湖集团商业赋能稳健经营多元业务协同增效

内容目录深耕致远，筑就综运房企标杆 5深耕房地产领域三余，多元业务协同共进 5股权结构稳定，管团经验丰富 5领先的综合地产开商五大航道协同发展 6开发：阶段性收缩布聚焦高能级城市 7销售短期承压，聚存去化 7投资策略谨慎，重布高能级城市 8运营：深耕商业地，实经营性现金流底盘 10打造区域引领级购中产品，TOD开发模先者 10冠寓抢跑存量住房场，布局高量级城市 13服务：多元业务赋，大航道协同增效 13智慧物业领航者，局业态物管服务 14房地产代建领先品，供全周期代建服务 15债务规模压降，融成优化 15盈利预测与估值 16风险提示 18图表目录图1： 公司已成为国内领的地产综合运营商 5图2： 吴氏家族为公司第大东 5图3： 公司多元化业务协共进 6图4： 1H2025公司实现营业入588亿元 7图5： 1H2025公司实现核心母净利润147图6： 1H2025公司地产开发务营收占比近八成 7图7： 运营及服务业务成公最主要的毛利来源 7图8： 1H2025公司销售额同下降31.5% 8图9： 1H2025公司销售额TOP10城市排名 8图10： 1H2025公司分城市能销售额占比 8图11： 1H2025公司分区域销额占比 8图12： 1H2025公司权益口径地额15亿元 9图13： 2022年以来公司地强变化情况 9图14： 1H2025公司总土储面同比下降31% 9图15： 1H2025公司权益土储比为74% 9图16： 1H2025公司总土储按域分布情况 10图17： 1H2025公司总土储按市能级分布情况 10图18： 1H2025公司运营业务收同比增长2.5% 10图19： 2021年以来公司运营务毛利率变动情况 10图20： 1H2025公司购物中心售额同比增长19% 11图21： 近年来公司购物中日客流量持续提升 11图22： 1H2025公司购物中心金收入同比增长4.9% 11图23： 2021年以来公司已开商场建面及同比变情况 11图24： 截至2025年6月30公司已开业购物中数量 12图25： 公司购物中心出租维高位 12图26： 分年期开业商场个及面 12图27： 1H2025已租面积租户构 12图28： 1H2025冠寓租金收入比下滑5.0% 13图29： 1H2025已开业冠寓12.7万间 13图30： 1H2025公司服务板块入平稳 14图31： 1H2025公司服务板块利率小幅波动 14图32： 1H2025公司物业管理块营收同比下降 14图33： 龙湖智创生活物业理入及同比变动 14图34： 2022年以来公司息负规模持续压降 15图35： 公司有息负债年限构 15图36： 1H2025公司平均融资本为3.58% 16图37： 公司有息负债分类结构 16图38： 公司债券到期分布况亿元） 16表1： 公司盈利预测假设 17表2： 可比公司估值对比 18深耕致远，筑就综合运营房企标杆深耕房地产领域三十余载，多元业务协同共进公司1993年成立于2009始于住宅物业开发，并较早开始探索多元化业务模式，目前主营业务聚焦开发、运营、服务三大板块，涉及地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造五大细分赛道，是中国领先的地产开发商和商业运营服务商。图1：公司已成为国内领先的房地产综合运营商公司官网，股权结构稳定，管理团队经验丰富20256304.1202210司近二十载，深悉公司业务逻辑与发展模式，公司管理团队经验丰富，具备深厚的行业积淀，为公司稳健经营与高质量发展提供坚实基础。图2：吴氏家族为公司第一大股东公司公告，备注：数据截至2025年6月30日领先的综合地产开发商，五大航道协同发展坚守多元化发展战略，积极构筑综合业务版图。公司较早开始探索多元化业务模式，注重经营类业务的稳健发展，目前已形成开发、运营、服务三大板块。开发板块主要为房地产开发销售，运营板块包括商业投资及资产管理业务，服务板块包括物业管理及智慧营造业务。多元业务模式引领增长，助力公司稳步发展。图3：公司多元化业务协同共进公司公告，1H202558825%，14下滑的主要原因为开发业务结转毛利率阶段性承压，拖累公司净利润表现。自2022105pt至.15运营及服务类业务营收及毛利占比持续提升，助力公司穿越行业周期。近年来受房地产行业持续下滑的影响，公司开发业务收入及结转利润率阶段性承压，占公司营收及毛利润比例逐步缩减。相较于房地产销售开发业务，公司在购物中心、长租公寓等运营类业务以及物业管理等服务业务端表现稳健，经营类业务对公司1H20251H202515419%7.3.5图4：1H2025公司实现营业入588亿元 图5：1H2025公司实现核心母净利润14300025002000150010005000

2021 2022 2023 2024

30%营业收入（亿元）yoy营业收入（亿元）yoy10%0%-10%-20%-30%-40%

250200150100500

核心归母净利润（亿元） yoy2021 2022 2023 2024

10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%公司业绩推介材料， 公司业绩推介材料，图6：1H2025公司地产开发务营收占比近八成 图7：运营及服务业务成公最主要的毛利来源开发 运营 服务 开发 运营 服务100% 100%80% 80%60% 60%40% 40%20% 20%0%2021 2022 2023 2024 1H2025

0%2021 2022 2023 2024 1H2025公司业绩推介材料， 公司业绩推介材料，开发：阶段性收缩，布局聚焦高能级城市销售短期承压，聚焦存量去化105301，TOP15图8：1H2025公司销售额同下降31.5% 图9：1H2025公司销售额TOP10城市排名3500300025002000150010005000

销售额（亿元） yoy2021 2022 2023 2024

0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%-40%-45%

销售额（亿元）35302520151050重庆北京苏州成都西安武汉济南杭州长沙广州公司公告， 公司业绩推介材料，公司销售聚焦高能级城市，内地一二线城市销售金额占比近九成。公司销售区域布局主要分布在西部、长三角、环渤海、华南及华中五大片区，1H2025销售额.、.、.1.09%TOP10，TOP10城市图10：1H2025公司分城市能销售额占比 图11：1H2025公司分区域销额占比11%14%75%.%.%811%14%75%.%.%8.%35%.5%公司业绩推介材料， 公司业绩推介材料，投资策略谨慎，重点布局高能级城市1H2025415亿元，同比下降72.21H20256%。图12：1H2025公司权益口径地额15亿元 图13：2022年以来公司地强变化情况10006004002000

权益拿地额（亿元） yoy2021 2022 2023 2024

0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%-90%

25%20%15%10%5%0%

拿地强度2022 2023 2024 1H2025公司公告， 公司公告，0540147420256304207/1H202513393/14。图14：1H2025公司总土储面同比下降31% 图15：1H2025公司权益土储比为74%6000500040003000200010000

权益土储（万平方米） yoy2021 2022 2023 2024

0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%

76%74%72%70%68%66%64%

总土储权益比例2021 2022 2023 2024 1H2025公司业绩推介材料， 公司业绩推介材料，202563036%28%12%17%7%3%、35一二线城市房地产市场表现或率先改善，公司总土储在一二线城市占比近七成，未来随房地产市场筑底回升，公司开发业务销售规模及利润具备修复空间。图16：1H2025公司总土储按域分布情况 图17：1H2025公司总土储按市能级分布情况环渤海 西部 长三角 华中 华南

一线 二线 三四线7%17%36%7%17%36%12%28%3%35%62%公司业绩推介材料， 公司公告，运营：深耕商业地产，夯实经营性现金流底盘04140551H2025图18：1H2025公司运营业务收同比增长2.5% 图19：2021年以来公司运营务毛利率变动情况160100806040200

运营业务收入（亿元） yoy2021 2022 2023 2024

20%15%10%5%0%

80%75%70%65%60%

毛利率2021 2022 2023 2024 1H2025公司业绩推介材料， 公司业绩推介材料，备注：2025年起，个别细分业务在运营业务、服务业务间进行重分类调整打造区域引领级购物中心产品，TOD开发模式先行者深耕购物中心领域，租金收入稳步增长。公司深耕购物中心领域，商场租金收入是公司运营业务收入的重要来源，公司购物中心包括两条主要产品线，分别为都1H202540211%至32805559%。图20：1H2025公司购物中心售额同比增长19% 图21：近年来公司购物中日客流量持续提升7006005004003001000

零售额（亿元） yoy2021 2022 2023 2024

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%

300250200150100500

客流量（万人次/天） yoy2021 2022 2023 2024

35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%公司业绩推介材料， 公司公告，图22：1H2025公司购物中心租金收入同比增长4.9%

图23：2021年以来公司已开业商场建面及同比变动情况100806040200

租金收入（亿元） yoy2021 2022 2023 2024

16%14%12%10%8%6%4%2%0%

10006004002000

已开业商场建面（万平方米） yoy2021 2022 2023 2024

25%20%15%10%5%0%公司业绩推介材料， 公司公告，购物中心管理规模扩张，出租率维持高位。截至2025年6月30日，公司购物248914433105公1t至97图24：截至2025年6月30日公司已开业购物中心数量

图25：公司购物中心出租率维持高位100806040200

公司已开业购物中心（个）2021 2022 2023 2024 1H2025

98%97%96%95%94%93%92%

出租率2021 2022 2023 2024 1H2025公司业绩推介材料， 公司公告，TOD模式先行者，打造区域引领级购物中心产品。随我国城市交通轨道高速发展，TOD模式逐渐成为促进消费动能释放的重要引擎，TOD项目建设较为复杂，不仅需资源协同能力、区域交通改善能力、空间营造能力，同时对多业态组合及运营能力提出更高标准。公司作为TOD模式先行者，自2003年开始探索初代TOD，持续积累TOD项目开发运营经验，参与多个标杆项目，包括五轨合一国家级TOD样本——重庆龙湖光年、11种复合业态高度融合的城市级商圈TOD——成都滨江天街等。布局TOD领域多年，公司具备全业态全周期的建造与管理运营经验，打造众多区域引领级购物中心产品。开业3年以上商场占比超6成，零售及娱乐服务租户占比相对较高。从分年期开20256303/3-6/6-9/9323191731H2025公司零售///32/32/21。图26：分年期开业商场个及面 图27：1H2025已租面积租户构3002502001501000

开业建面（万方） 商场数量（个）352520151050

零售 娱乐及服务 餐饮 超市及百货12%12%32%24%32%3年以内 3-69年 年以上公司业绩推介材料，备注：数据截至2025年6月30日公司业绩推介材料，3.2 冠寓抢跑存量住房市场，布局高量级城市公司资产管理板块集长租公寓冠寓、活力街区欢肆，服务式公寓霞菲公馆、产业办公蓝海引擎、妇儿医院佑佑宝贝及健康养老椿山万树六大业务于一体。1H2025公司冠寓租金收入为12.4亿元，同比下降5.0%，占公司资产管理业务收入的比例超80%，为公司资产管理业务的主要收入来源。长租公寓运营规模领先，出租率维持高位。在不动产增量开发减速、存量物业关注度越来越高的背景下，租购并举住房模式是行业的长期趋势。2017年，公2025630日，累计开业房间数量12.7万间，开业规模行业领先；冠寓整体出租率为9.69.。1.02.03.0图28：1H2025冠寓租金收入比下滑5.0% 图29：1H2025已开业冠寓12.7万间冠寓租金收入（亿元）yoy冠寓租金收入（亿元）yoy25201510502021 2022 2023 2024

12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%

已开业冠寓数量（万间） 冠寓出租%13%1211109 832021 2022 2023 2024

100%98%95%93%90%88%85%公司业绩推介材料， 公司业绩推介材料，服务：多元业务赋能，五大航道协同增效1H2025公司服务板块实现收入631t至30。图30：1H2025公司服务板块入平稳 图31：1H2025公司服务板块利率小幅波动140100806040200

服务板块收入（亿元） yoy2021 2022 2023 2024

40%30%20%10%0%

35%30%25%20%15%10%5%0%

服务板块毛利率2021 2022 2023 2024 1H2025公司业绩推介材料， 公司业绩推介材料，智慧物业领航者，布局多业态物管服务龙湖智创生活为公司旗下物管业务的运营平台，提供多业态物管服务，打造智慧物业领航者。龙湖智创生活以大物业模式为导向，不断延伸业务边际，提供住宅管理、商企服务、美居、新零售及租售五大业务，涵盖住宅、政府设施、写字楼、产业园、学校、医院等13项业态，连续16年客户满意度90%+。积极拓展优质项目，外拓项目占比约六成。截至2025年6月30日，公司物业220041H202555.3.%构建系统性的科技支撑体系，数智科技提高服务质量。服务是物管的重要价值体现，数字化、智慧化技术应用能够高效提升物企服务质量及效率。龙湖智创生活积极探索数智科技服务，通过数年的实践与迭代，打造智慧空间整体解决方案，实现城市、园区、社区、建筑的智慧运营。图32：1H2025公司物业管理块营收同比下降 图33：龙湖智创生活物业理入及同比变动160140806040200

物业管理收入（亿元） yoy2022 2023 2024

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%公司业绩推介材料， 公司业绩推介材料，4.2房地产代建领先品牌，提供全周期代建服务龙湖龙智造为公司旗下代建业务平台，提供完整的项目开发运营全流程智慧营造解决方案。我国城市发展正由外延扩张方式向内涵提升方式转变。城市需要在空间布局、公共服务等方面进行迭代升级。入局代建成为房企寻求高质量发展模式、穿越行业周期的重要突破口之一。龙湖龙智造集公司全业态开发经验及行业领先的数字科技能力，为客户提供定位策划、虚拟建造、开发管理、城市更等一站式、数字化、全周期、全业态的服务。AMC1H2025848西璟台项目，销售额超5亿元。债务规模压降，融资成本优化202563016982024652561147174.p至.48亿元，202620272028年起境内债清零。图34：2022年以来公司息负规模持续压降 图35：公司有息负债年限构2500

有息负债（亿元）

一年内到期 第二年 第三-五年 五年以上15.1%.15.1%.%.%.3%1500100050002021 2022 2023 2024 1H2025公司业绩推介材料， 公司业绩推介材料，图36：1H2025公司平均融资成本为3.58%平均融资成本4.0%4.0%4.0%3.80%3.60%3.40%3.20%2021 2022 2023 2024 1H2025公司业绩推介材料，图37：公司有息负债分类结构 图38：公司债券到期分布况亿元）1400120010006004002000

债务额（亿元） 占比境内贷款 境外债 境内债 境外信用贷公司业绩推介材料，

80%60%40%20%0%

境内中债增担保债券 境内信用债 境外美元债7060504030201002026 2027 2028 2029 2032公司业绩推介材料，备注：数据截至2025年6月30日盈利预测与估值我们对公司经营情况进行如下测算假设：房地产开发业务：受房地产持续下滑影响，公司开发业务销售规模自2022年以来持续收缩，结转规模下降，结转毛利率承压，考虑到公司仍有部分低毛利率项目待结转，我们认为公司近两年结转规模及结转毛利率仍存在一定压力，后续随2025-202780665170、0、.5。运营业务：2025-20271424714707.、75.3%。服务业务：公司作为智慧物业领航者，积极布局多业态物管服务，持续提升外拓能力，构建系统性的科技支撑体系，数智科技提高服务质量。代建业务端，公司已成为代建领域头部品牌，具备全业态开发经验及服务能力。我们预计2025-202712612913200、0.3。表1：公司盈利预测假设2023A2024A2025E2026E2027E营业收入（亿元）1,8071,2751,074961904yoy-27.9%-29.5%-15.7%-10.6%-6.0%开发1,5591,008806685617yoy-31.3%-35.3%-20.0%-15.0%-10.0%运营134140142147154yoy8.9%4.5%1.4%3.5%5.0%服务115127126129132yoy1.8%10.4%-0.8%2.0%3.0%毛利率17.0%16.0%11.2%14.1%18.3%开发11.0%6.1%-3.0%-2.0%1.5%运营74.3%74.2%75.0%75.2%75.3%服务30.9%30.8%30.0%30.2%30.4%销售费用率2.9%3.3%3.5%3.5%3.5%管理费用率3.0%3.5%3.5%3.5%3.5%，公司公告，基于上述假设，考虑到公司作为优质商业地产运营商，具备规模优势及品牌效应，后续随公司储备购物中心项目逐步开业，叠加消费或有序复苏，以及公司低毛利率项目完成结转，公司业绩有望逐步修复。我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为10.2亿元、17.2亿元、34.4亿元，EPS为0.15、0.24、0.49，对应PE为52.6倍、31.2倍、15.6倍。首次覆盖，给予买入评级。2025-2027PB表2：可比公司估值对比公司名称股价（元/股）净资产（亿元）PB（倍）2023A2024A2025E2026E2027E2023A2024A2025E2026E2027E华润置地26.0264927252683,0183,1780.660.520.650.610.58新城控股14.76016096176276380.430.440.540.530.52中国国贸20.39797981001012.012.552.092.062.03平均值//1.031.171.091.071.04龙湖集团7.6152016141622163516610.480.380.330.330.32，公司业绩推介材料，公司公告，备注：上述公司盈利预测与估值均来自预测；股价数据更新至2026年3月19日，汇率为1港元=0.88006元人民币风险提示房地产行业持续下行：房地产开发业务为公司重要收入来源，若行业持续下行，或影响公司收入规模及现金流。消费市场表现不及预期：购物中心运营是公司的重要利润来源，若受到宏观经济因素、收入预期等综合因素影响，导致消费市场表现不及预期，或导致公司业绩承压。现金流承压导致偿债风险：公司已度过偿债高峰，兑付意愿较强，但由于近年来暂停拿地导致销售规模大幅下滑，整体资金扔相对偏紧，若现金流持续承压或存在一定偿债风险。百万人民资产负债表(2023A 2024A 2025E 2026E 2027E利润表(百万人民币)百万人民资产负债表(2023A 2024A 2025E 2026E 2027E利润表(百万人民币)2023A 2024A 2025E 2026E 2027E币)流动资产442,191395,007384,593348,165330,984营业收入180,737127,475107,44096,09390,359现金59,2247525553373245其他收入00000应收账款及票据4,5964,799303703263营业成本150,153107,06495,42982,53073,789存货254,841221,045238,573206,326184,473销售费用52634,2343733363其他3531121,21186,48874,47770,002管理费用554,4643733363非流动资产258,216270,635270,476270,397270,396研发费用00000固定资产2,2002,2842,3652,5392,754财务费用149856,1816,062537无形资产6,1856,011555502除