李石山 物权法 第十一章建筑物区分所有权

第十一章建筑物区分所有权

第一节建筑物区分所有权概述一、业主的建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，又称为业主的建筑物区分所有权，是指建筑物的区分所有权人（业主）对建筑物内的住宅、经营性用房等享有专有所有权，对共同使用部分享有共有权，以及对建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的成员权的总称。业主的范围：（1）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；（2）非依法律行为而取得建筑物专有部分所有权的人；（3）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。（4）业主不包括承租人、借用人或者其他物业使用人。但他们的物业服务纠纷参照业主的有关规定。思考：如何认识我国《物权法》第六章所采纳的“业主的建筑物区分所有权”的定语“业主”？思考：建筑物区分所有权的构成应采何种学说二、建筑物区分所有权的特征1．权利主体身份的多重性。建筑物区分所有权人，既是专有部分的独立的所有权人，又是共有部分的共有人，还是业主大会等团体的成员权人。2．权利内容的多样性。区分所有权是由专有权、共有权与成员权三要素构成的特别所有权。

3．权利客体的整体性。建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上面的所有权形式。4．专有权的主导性。（1）专有权的得丧变更决定了共有权和成员权的得丧变更。（2）专有权的大小决定了共有权与成员权的应有份额。（3）共有权与专有权依赖于专有权而存在，服务、保障和维护专有权的实现。（4）在不动产登记上，只需登记专有权。5．权利本身的统一性。专有权、共有权、成员权结为一体，不可分离。三、区分所有和共有的区别1．共有不是特殊的所有权形式，而建筑物区分所有是一种特殊的所有权形式。2．共有是一个所有权，而区分所有的所有权是数个。3．共有关系的成立和解散必须经全体共有人达成协议，而区分所有人则有自主权。第二节专有权一、专有权的概念与特征建筑物区分所有权的专有权，是指区分所有人享有的以区分所有建筑物的独立建筑空间为标的物的专有所有权。它具有以下特征：1.专有权具有所有权的效力2.专有权在建筑物区分所有权中具有主导性3.专有权的客体具有特殊性4.专有权的行使受到限制二、专有权的客体条件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分。（2）具有利用上的独立性，可以排他使用。（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。注意：车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。

思考：专有部分的范围如何确定？理论上认为，专有部分的空间采用壁心和最后粉刷表层说。在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，适用最后粉刷表层说，即专有部分应仅包括壁、柱、地板和天花板等境界部分表层所粉刷的部分；在对第三人的关系（如买卖、保险、纳税）上，则适用壁心说，即专有部分的范围包括壁、柱、地板和天花板等境界部分厚度的中心线。三、专有权的内容（一）专有权人的权利1。对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。2。专有权人在行使区分所有权时，在法律规定的必要限度内，有排除他人干涉和限制的权利。3。专有权人享有物权请求权。（二）专有权人的义务1．不得随意损害或改变建筑物的结构，损害其他业主的合法权益的义务。2．不得违反专有部分使用目的的义务注意：不得违法将住宅改为经营性用房的内容业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（《物权法》第77条）（1）业主不能违法或擅自将住宅改为经营性用房。（2）任何有利害关系的业主有权行使物权请求权。（3）有利害关系的业主包括整栋建筑物内的业主，还包括确实受到不利影响的建筑区划内的本栋建筑物之外的业主。（4）业主有权基于合理需要，无偿利用共有部分，但违法及损害他人合法权益的除外。思考：经营性用房能否随意改变用途？3．准许进入的义务4．相互容忍的义务5．损害赔偿的义务第三节共有权一、共有权的概念与特征共有权又称为持分权或者互有权，是指以区分所有建筑物专有部分以外的共有部分为标的物，业主共同享有的不可分割的权利。它具有以下特征：1.共有权的主体人数众多2.共有权具有从属性3.共有权的不可分割性4.共有人既享受权利，又承担义务5.共有权行使方式上的特殊性二、共有权的客体共有权的客体，是区分所有建筑物的共有部分，具体包括：（1）建筑区划内的道路、绿地，但道路属于城镇公共道路的除外，绿地属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。（2）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。（3）建筑区划内的土地，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。（4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。（5）基本建筑结构部分、公共通行部分、附属设施部分、结构空间部分等。（6）建筑物及其附属设施的维修资金。（7）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。思考：共有权的性质问题？我认为，是一种特殊的共有权利形式。案例分析（讨论）例：美加湖滨新城的合同中约定，出卖人享有该商品房所在项目的：（1）露天停车位；（2）路边停车位；（3）其他没有参加建筑面积分摊的建筑物和构筑物。•问题：（1）可以在共有的道路上保留露天停车位、路边停车位吗？（2）该条款有效吗？分析：法条1：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（《物权法》第74条）法条2：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。（《建筑物区分所有权司法解释》第6条）三、共有权人的权利义务（一）共有权人的权利1。使用权2。收益权3．处分权4．共用部分的单纯的修缮改良权5．物权的保护请求权（二）区分所有权人作为共有人的义务1.维持和保存共有部分的义务2。依共有部分的本来用途使用共用部分。3。分担共同费用和负担。练习某小区的开发商将小区的配套建筑对外租赁，并收取费用，后物业公司又将物业服务用房出租。对此，业主应如何维护自己的权利？A．开发商应将出租小区配套建筑所得的收入交由业主所有B．物业公司将物业服务用房出租并没有侵犯业主的利益C．物业公司将物业服务用房出租应签订物业公司、业主、承租人的三方协议D．开发商与业主的购房合同未确定小区配套建筑归属的，开发商可以将其出租答案：A第四节成员权一、成员权的概念与特点业主的建筑物区分所有权的成员权，又称共同管理的权利，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。它具有以下特点：1.成员权是以专有权为基础的权利2.成员权具有独立性3.成员权基于区分所有人的团体性而产生4.成员权是管理共有财产和共同事务的权利5.成员权是永续性的权利二、成员权的团体形式1．业主大会为业主自我管理的权力机关2．业主委员会是业主大会的执行结构3．业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有约束力4．业主对业主大会或者业主委员会的决定依法享有撤销权三、成员权的内容（一）表决权下列事项需经业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（《物权法》第76条第1款）改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（7）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。（《建筑物区分所有权司法解释》第7条）决定前款第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（《物权法》第76条第2款）业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（2）总人数，按照前项的统计总和计算。（根据《建筑物区分所有权司法解释》第9条）练习世纪星住宅小区为建筑面积相同的小别墅，共60户。乙为其中一住户，对于下列业主大会做出的决定，表述正确的是：（）A。业主大会关于解聘甲企业作为其物业服务企业的提议应由40位以上的用户同意才能通过B。业主大会可以通过35位住户关于修建地下停车场的提议C。业主大会做出的禁止用户养狗的决定，对乙没有强制性的约束力D。业主大会做出的禁止用户养狗的决定，乙可以请求人民法院撤销答案：D（二）选举权和被选举权（三）管理权（四）监督权业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（2）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（3）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（4）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（5）其他应当向业主公开的情况和资料。（《建筑物区分所有权司法解释》第13条）（五）业主的义务业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。（《物权法》第83条）业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（3）违反规定进行房屋装饰装修；（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。（《建筑物区分所有权司法解释》第15条）练习[选择题]甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入B．一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权D．如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意答案：ABD第五节物业管理纠纷一、含义物业管理纠纷，又称物业服务纠纷，是指业主、业主委会员与物业服务企业因物业管理所产生的民事纠纷。二、类型（一）物业管理设立中的纠纷（二）物业管理履行中的纠纷（三）物业服务合同终止纠纷练习北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于业