第三章房地产项目拓展标准版

章房地产项目拓展【学习目标】1、房地产项目拓展的类型与模式；2、土地使用权的获取与条件分析；3、项目SWOT分析方法；4、项目区位环境分析。2023/5/241目录第一节房地产项目拓展概述第二节土地使用权的获取第三节房地产项目区位环境分析第四节昆山市某房地产项目拓展案例2023/5/242第一节房地产项目拓展概述一、项目拓展类型项目拓展是房地产投资循环的首要环节，是开发商企业战略实施的关键所在。按项目拓展按项目用途可分为：住宅项目、旅游项目、基础设施项目、商业项目、工业项目、农业项目等；按项目获取途径：分为一级土地市场“招拍挂”项目、二级市场转让项目、基础设施建设融资项目；

按项目开发程序划分：分为单纯土地开发项目和已具备一定开发手续的项目。2023/5/2432023/5/244企业战略规划战略环境分析企业战略选择投资机会判断产业发展前景区域发展规划与市场前景项目评估决策项目搜索与筛选现场踏勘与调查项目价值判断土地购置与动迁图3-1房地产项目拓展流程2023/5/245影响房地产投资机会判断的因素主要有以下五个（1）宏观经济状况（2）区位地理优势（3）市场供求状况（4）价格增长空间（5）产品投放机会2023/5/2463．项目评估决策在投资机会研判的基础上，开发商需要进行项目搜寻、现场踏勘、价值评估，确定是否获取以及如何获取土地的过程。三、项目拓展的法律环境1．项目用地管理规定（1）项目用地性质（2）项目用地预审预审性质预审管理内容预审期限2．土地购置的法律规定P833．法律风险分析2023/5/247图3-4项目公司模式四、项目拓展模式（一）与土地方合作的模式与土地方的主要合作模式有项目公司模式、合作建房和股权收购模式三种。

1．项目公司模式开发商出资合作方出地项目公司项目项目公司操作操作完成股权收购收益分配土地过户/收益分配股权转让设立2023/5/248以项目公司名义办理国有土地使用权证书，双方合作关系比较紧密；直接以土地使用权作价入股，规避对土地使用权转让条件的限制；节省费用；责任明确，法律风险相对较小项目公司模式优点2023/5/249一方面，组建的项目公司取得相应的资质才能从事房地产项目开发，但申请办理房地产开发企业资质手续繁杂，需要的时间较长，影响开发进度。另一方面，由于项目公司是针对特定项目设立的，具有临时性，在开发项目合同履行完毕，保修期满后，项目公司注销会涉及到股权转让或者清算。项目公司模式不足2023/5/2410合作建房

2．合作建房模式指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金进行合作的房地产开发模式。

挂牌模式

协议模式

土地必须进入土地交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行，避免私下寻找合作方的方式。

该模式中，土地可以协议出让，合作方可以协议合作建房，报主管部门审批。

2023/5/2411图3-5挂牌模式项目合作方土地土地中心受理变更登记土地开发商出资挂牌成交确认出资竞买分配分配2023/5/24121）挂牌模式的合作原则①协商原则②投资控制原则③土地过户原则2）挂牌模式的优缺点优点是土地使用权得到政府认可，挂牌前已经缴清土地出让金，手续办理有保障。缺点是合作成本提高，合作存在磨合等方面问题。2023/5/24132023/5/2414思考：拍卖与招投标区别在哪里？拍卖与招投标类似，同为竞争缔约方式，但两者也有区别：其一，拍卖仅为卖，作为所有权转移方式之一，其适用范围相对狭小。而招投标不仅可用于卖，亦可用于买。其二，在采用拍卖方式时，竞买人一般是当众报价，并可根据其他竞买人的出价条件重复报价，而在采用招投标方式时，竞标人一般分别投标，彼此不知道各自的报价条件。其三，采用拍卖方式时，拍品只能卖给出价最高者，充分体现价高者得的原则。而采用招投标方式时，价格一般不是惟一的衡量标准，中标人不一定是出价最高者。因此，相比较而言，拍卖更具透明度。2023/5/24153．股权收购模式股权收购模式是将土地使用权名下公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。

合作方土地项目公司土地开发商出资土地转让股权转让持股股权收购项目实施分享利润分担风险分享利润分担风险图3-6股权收购模式2023/5/2416（2）股权收购模式的基本原则①收购新设项目公司方式②收购现有项目公司方式③收购非项目公司方式（1）股权收购的具体方式①被收购公司具备股权收购基本条件②优先采用收购新设项目公司的原则2023/5/2417①采取该模式可以减少新成立项目公司审批开发资质所耗费的时间，避免新成立项目公司资质等级较低不能承揽大型项目的不足。②节省费用③手续简单。④项目开发进度加快。股权收购模式优点股权收购模式缺点①债务风险特别是或有负债风险难以控制②前期谈判调查时间比较长。③转让合同的技术处理2023/5/2418（二）与资金方合作的模式与资金方的合作模式主要有联合竞买、境外融资、信托等。1．联合竞买联合竞买是合作各方联合参与土地部门的“招拍挂”，竞买成功后，双方按份额缴纳土地出让金，土地按份共有，双方共同出资开发建设，分享利润的方式。2．境外融资（HI）境外融资模式是项目公司向外资银行举债经营并偿还本息，项目公司开发并享有利润，但其开发过程接受境外融资机构监督。3．信托房地产信托是指民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把集合到一定数量的资金投资到房地产项目或贷款给房地产开发商，把取得的投资回报或贷款利息分配给委托人的业务过程。2023/5/2419第二节土地使用权的获取

一、土地资源开发的特性土地资源具有如下特点：

（1）土地是不可复制和再生的稀缺资源。（2）土地的不可控性。（3）土地的不可更改性。（4）土地是房地产开发的最重要投资。（5）买地的动机不是单一的。

2023/5/2420二、土地使用权的获取（一）土地使用权出让1．土地使用权出让方式（1）协议出让（2）招标出让（3）拍卖出让（4）挂牌出让2．土地使用权出让价格及其含义（1）土地使用权出让金土地价格=（地租÷银行利息率）＋土地投资成本＋土地投资应得利润2023/5/2421（2）毛地价，即未完成“七通一平”[1]的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。毛地价是政府获取的土地收益部分，不含拆迁费用，也不含小区配套成本。（3）熟地价，即提供“七通一平”或为“五通一平”的地块，土地出让金包括土地使用费和开发费。

[1]“七通一平”，即完成动迁，具备“通路、供水、供电、通讯、煤气（天然气）、排雨水、排污水”市政条件的地块。2023/5/2422

（三）出让土地的使用类型（略）

1.土地使用权转让（略）2.土地使用权划拨（略）2023/5/2423三、土地使用权出让合同及其主要内容

1．总则

2．出让土地的交付与出让金的缴纳

3．土地开发建设与利用

4．土地使用权转让、出租、抵押

5．期限届满

6．不可抗力7．违约责任

8．适用法律及争议解决

9．附则2023/5/2424四、旧城改造与新区开发（略）（一）旧城区房地产开发的特点（二）新区开发的特点（三）投资与消费倾向对新区开发和旧城改造的影响*旧城改造的四种模式：（1）全盘改变：就地“以新换旧”，包括改变城市的宏观布局与城市风格；（2）保留旧城不动：仅对其进行局部维护与整修,选择附近的地域建立辅城或卫星城，以充实完善旧城的现代功能，维持城市的运转。如意大利的罗马，罗马旧城保护得相当完好；（3）不发展模式：维持旧城原样不变，只做局部维修，以意大利的威尼斯为代表；（4）保留旧城的形式与精髓：更换外表的材质把破旧的“旧城”变为全新的“旧城”。日本的东京是这种模式的典型代表。2023/5/24252023/5/2426东京六本木新城2003年正式开业，总建筑面积78万平方米，历经17年完成建设，它是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间，已经成为著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。

六本木新城诞生前，朝日电视台周边相当狭窄，连消防队要通过也是非常困难的状况。六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。旧城改造案例1：东京六本木新城2023/5/2427

旧城改造案例2：北京王府井与平安大街

到目前为止，北京旧城再生上没有成功的模式。王府井大街被改造成了纯粹的现代化商业街道，仅保留了一两个历史文物作为象征性符号；1999年完成拓宽改造的平安大街则被仿建成明清古街样式，但这条有“第二条长安街”之称的主干道，由于“假古董”的嫌疑、严重的交通拥堵、没有过街天桥、无法停车等各种各样的问题，关于其改造成败一直存有众多争议。全长7000米、平均路宽30米的平安大街，可以说是北京旧城改造的一个教训。决策者的初衷是既想完善其交通功能，又想发展其商业功能，还想突出其文化旅游特色。但最终的结果是三个问题都没有得到好的解决，机动车道拥堵、人行不便、汽车撞人事故高发；店铺生意冷清，一家名为“板寸王”的剃头店老板甚至调侃：“别看我的买卖小，但这可是平安大街上最赚钱的行当，对面的门脸倒是大，可那是聋子的耳朵——摆设！”2023/5/2428

一位商委人士的诉苦显示了更根本的教训所在。该人士指出：平安大道拓宽时，“北京市的商业发展规划不是由主管部门说了算，而是由一些政府官员，最主要的是由房地产开发商在起作用。”据了解，当初北京平安大街工程仅拆迁费用就达到了18亿元，而负责具体落实这项工作的东城区和西城区政府仅从市财政各拿到了1亿元，因此，两个区的政府都把拆迁任务下放给了下面的房地产开发公司，同时，作为补偿，每家房地产公司又可以在负责路段的后面分得一家的“附赠地”，看起来这似乎是一个多赢的结局，政府把最费时费力的拆迁工作交给了房地产公司，卸下了包袱，房地产公司“为国分忧”，也可从中牟利，双方各得其所。直到拓宽工程完成后，各家房地产商才发现肥肉变成了鸡肋，有苦难言。不见得模仿、怀旧、一味和谐就万事大吉，事实上许多改造实例都失败了。不允许新生力量进来，真正的文物又要拆掉重建弄成假古董，我们不主张这样。北京的旧城改造已经进行了约20年，可以说至今还没有完全找到一条既保护了古建筑，又同时激发了街区活力的途径。2023/5/2429思考：南宁水街的旧城改造2023/5/2430图3-10租金梯度曲线和土地利用同心圆模式第三节房地产项目区位环境分析一、区位理论地租额EEF2023/5/2431区位是指特定地块（宗地）的地理空间位置及其与相邻地块的相互关系。区位理论不但是土地定级的理论基础，也是城镇土地估价的理论基础。为什么房地产产品区位性很强？2023/5/2432二、区位与房地产价值

1．区位与城市功能分区

（1）商业区a.中央商业区b.城区商业区c.街区商业区

（2）工业区：分为内圈工业区、外圈工业区、远郊工业区。

（3）居住区：一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或者位于内圈工业区与外圈工业区之间。

2023/5/24332．区位与房地产投资价值的关系注意升值潜质的分析区位选择要有超前意识产品品质是升值基础综合性价比是最终判定条件

3．不同类型的房地产项目对区位的要求居住类地产选址要考虑的因素：（1）周围环境是否优雅、清静（2）交通是否方便（3）社会文化环境，基础设施是否完善（4）治安状况是否良好，民风是否纯正（5）购物出行是否方便(6)地租是否在可承受限度内商业地产选址要考虑的因素:(1)要处于商业区（2）一面或两面临街(3)交通及通信方便(4)人口人流量大（5）周围临地预期有大的发展规划2023/5/2434三、房地产项目区位选择的定性分析（略）（一）房地产开发与城市地租的关系（二）房地产开发项目的区位选择

1．区位因素分析宗地状况分析交通动线分析配套设施分析

2．区位选择的原则自然环境的合意性经济和社会文化发展的适应性

3．不同房地产开发项目用地区位选择

四、房地产项目区位选择的定量分析

1．关键因素评估法关键因素法的基本思路项目区位评价关键因素的分类

2．组合权重法源于层次分析法的基本原理，其步骤是确定各区位要素的组合权重系数，然后由统计分析确定各区位要素的得分，最后计算开发项目区位的综合评分。2023/5/2435SWOTS-Strengths-优势W-Weaknesses-劣势O-Opportunities-机会T-Threats-威胁2023/5/24361．SWOT分析流程SWOT分析时，主要有以下几个方面的内容（1）分析环境因素（2）构造SWOT矩阵（3）制定行动计划2．SWOT在区位分析中的应用根据SWOT分析流程，可以做出多种类型的分析形态，常见的有分列式和综合式两种类型。2023/5/2437五、SWOT分析在房地产项目区位选择中的应用SWOT分析是确定企业本身的竞争优势、竞争劣势和企业所面对的机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。因此，清楚地确定公司的资源优势和缺陷，了解公司所面临的机会与挑战，对于制定公司未来的发展战略有着至关重要的意义。SWOT分析发常常被用来制定集团发展战略和分析竞争对手的情况。2023/5/2438第四节昆山市某房地产项目拓展案例

一、背景大上海公司（3000亩土地）转让850亩土地支付土地更名费人民币14752万元合作关系万科公司（占85%股权）嘉华公司（占15%股权

）2023/5/2439

二、操作难点1、土地使用权的取得2、股权转让或有负债风险3、款项支付4、合作模式对集团公司的影响2023/5/2440三、操作流程

（一）土地取得（P117）1、收购背景2、收购对策（二）公司收购流程（P118图3-14）2023/5/2441（三）股权转让1.股权转让价款（1）注册资本额（2）接管财务、印章2.或有负债收购或有负债的风险其操作如下:第一步：发现和发掘或有负债（1）收购前的调查和评估（2）收购前的公告、债权登记和债务清偿（3）向被收购公司的有关人员了解第二步：限制或有负债的进一步产生第三步：及时向被收购公司追偿（1）通过协议约定（2）要求被收购公司要有诚信，被收购公司要继续持有一定比例的股权（3）被收购公司要有资产承担债务并承诺、担保承担或有负债，这要求：被收购公司要有相当大的经济实力，有足够能力承担或有负债控制付款节奏被收购公司担保抵扣未分配利润2023/5/2442

四、合作模式对集团公司的影响1、对收购公司资金的影响2、对收购公司土地储备的影响3、对项目收益的影响4、对收购公司品牌的影响5、对收购公司经营管理模式的影响6、对收购公司经营管理风险的影响7、对收购公司项目经营管理的影响8、对收购公司竞争力的影响对这些影响同学们怎么看？2023/5/2443

五、款项支付