房地产-2026Q1苏州写字楼市场报告-SWT楼宇研究

城市宏观背景|核心经济指标2026年苏州经济实现良好开局，产业转型新动能加快释放2024年1-2月3月4月6月7月8月9月2025年1-2月3月4月6月7月8月9月2024年1-2月3月4月6月7月8月9月2025年1-2月3月4月6月7月8月9月2026年1-2月878.241573.820.7%46.8%5145.0727.3%.450.7%苏州2024年至2026年2月“三驾马车”累计40%30%20%全社会固定资产投资总额进出口总额社会消费品零售总额0%-10%-20%数据来源：苏州统计局4城市宏观背景|城市规划苏州十五五规划发布，聚焦新兴产业与未来产业发展“智造之城”。在现有产业基础上巩固提升传统产业，增强新兴产业竞争力，培育壮大未来产业。重点支持方向为将人工智能作为赋能制造业转型的核心，同时大力发展科技金融，推动“科创指数”融资联动；培育更多千亿级规模上市企业；深化要素市场化配置改革等。苏州十大重点新兴产业方向苏州十大重点新兴产业方向十大重点新兴产业聚焦当下，旨在打造现代化产业新具身智能机器人与工业母机集成化装备、光子和光制造、智能网联新能源汽车、先进光苏州十大重点未来产业方向苏州十大重点未来产业方向十大重点未来产业则着眼长远，抢占发展制高点造、细胞与基因技术、6G装备与应用、量子科技、具身智能、氢能和新一代核5城市宏观背景|城市规划沪苏同城化发展，协同打造世界高端产业集群的核心抓手，强调主动服务上海发挥龙头作用。不再仅仅是交通接轨，而是上升到功能互补与深度融合。苏州定位为上海科创中心和产业生态的核心协同区，特别是在人工智能、生物医药、集成电路等关键产业链上实现的深度绑定。规划支持加快推进沪苏同城化发展。深度融入上海“五个中心”建设和上海大都市圈发展。推动科创平台合作、创新资源共享，增强上海—苏州科技创新集群的国际竞争力。协同打造集成电路、人工智能、生物医药、汽车、规划支持加快推进沪苏同城化发展。深度融入上海“五个中心”建设和上海大都市圈发展。推动科创平台合作、创新资源共享，增强上海—苏州科技创新集群的国际竞争力。协同打造集成电路、人工智能、生物医药、汽车、大飞机等世界级高端产业集群。积极对接上海东方枢纽国际商务合作区，进一步推动投资贸易自由化与便利化。强化交通基础设施互联互通等。规划明确指出支持苏州与上海同城化发展，随着长三角一体化发展战略不断迈向深入，沪苏两地将进一步加强沟通、深化对接，把握同城化发展大方向，在优化区域营商环境上更加积极作为，更好促进市场要素便利流动，更好服务全国统一大市场建设。持续深化科技创新和产业创新跨区域协同，为长三角乃至全国提供高水平科技供给，在推进中国式现代化中作出两地的更大贡献。明确苏州在“一核四翼”格局中承担长江口世界级河口区的核心使命，并首次划定“嘉昆太跨界协同单元”，要求苏州与上海“深化同城化发展”，直接提升其区域能级。其中苏州被列为需要加快建设的“全国性综合交通枢纽城市”，同时苏州将成为多条关键战略性轨道的交汇点。规划要求重点完善苏锡常都市圈轨道网络，沪苏之间的通勤壁垒将进一步打破。67城市宏观背景|产业政策一季度政策举措密集出台，系统推进产业高端化转型与创新要素集聚7城市宏观背景|产业政策一季度政策举措密集出台，系统推进产业高端化转型与创新要素集聚出精准施策与特色赛道培育，聚焦人工智能、会展经济、汽车电子、数据要素等细分领域发布专项扶持措施，在创业扶持、转贷服务、场景应用、人才集聚等方面落实精细化政策，加速创新要素汇聚，优化产业发展生态，支撑重点产业集群核心竞争力持续提升。《苏州市构建一流营商环境行动方案（2026）》《苏州市重点新兴产业和重点未来产业名单》《苏州市推进软件产业高质量发展行动计划》软件产业《苏州市促进网络微短剧产业高质量发展的若干措施》文化产业《苏州高新区“智链十条”专项政策》人工智能高新区加快培育和发展国家高新技术企业实施意见营商环境《关于推动制造业高质量发展的若干政策》智改数改苏州市工业园区《关于促进吴中区制造业高质量发展的若干政策措施》智改数改《苏州市推进新型工业化2026年行动方案》智改数改高新区相城区吴中区《苏州工业园加快打造全球领先的人工智能OPC创业首选区的若干措施》人工智能《苏州工业园区关于进一步加大支持中小微企业转贷服务的意见》营商环境《苏州工业园区关于加快高质量数据集建设促进数据要素价值释放的若干措施》人工智能《苏州工业园区加快制造业场景培育和开放推动新场景大规模应用方案》智改数改《相城区推进会展业高质量发展若干扶持政策》会展产业《相城区“4个2”OPC创业扶持政策》营商环境《相城区推动汽车零部件及汽车电子（芯片）产业发展的若干政策措施》智能制造城市宏观背景|城市热点特色产业集群成势，全面释放区域经济内生活力相城区推动智能制造相城区推动智能制造产业落地3月，立讯声学电子产品和汽车零部件项目投产，项目总投资120亿元，项目着力打造高度智能化、自动化的标杆厂区，以硬核制造实力为相城经济高质量发展贡献力量。一季度，相城区迅尔达高端智造产业园、光斯奥光电自动化装备生产基地、苏州顺兴精密模具新能源汽车零件部品等多个智能制造项目开工投产，为相城区智能制造产业高质量发展注入新的活力。工业园区持续深化新兴产业建设苏州光通信产业基地将落户苏州工业园区，聚焦光芯片、光材料、光器件、光模块等重点领域，打造集研发创新、生产制造、成果转化、产业协同于一体的光通信产业创新集群。项目总投资50亿元。同时，苏州维力医疗科创园二期开园，建筑面积13万㎡，赋能园区医疗大健康产业强链补链。快可光伏新建研发中心大楼竣工投产，推动园区光伏产业高质量发展。高新区加速铺展总部高新区加速铺展总部经济落地今年以来，高新区总部项目呈现密集落地之势科技浓度高、产业辐射力强成为鲜明特点。同飞股份、云鲸智能、科瑞技术、顺造智能科技等总部项目签约落地。与此同时，咖博士总部及全球研发制造中心、安驰控制研发总部、法奥机器人总部基地、诺瑞沃亚太总部及产业化基地项目等总部项目纷纷开工或投产，这些功能性机构和总部项目积厚成势，为区域高质量发展注入动力。吴中区打造全国机器人产业集群第一区全球智能机器人领军者玖物智能机器人研发生产总部项目于吴中开工，项目总投资10亿元，集研发中心、实验基地、运营总部、展示平台于一体，为吴中机器人+人工智能产业发展注入强劲新动能。3月，永馨宁具身智能核心部件研发生产项目签约，核心产品深度适配人形机器人关节、执行机构等核心部件，具备快速定制开发与批量交付能力，加速吴中区机器人产业集聚。8城市宏观背景|小结2多项政策规划落地发布重点发展新兴未来产业政策推动沪苏同城发展协同打造高端产业集群2多项政策规划落地发布重点发展新兴未来产业政策推动沪苏同城发展协同打造高端产业集群各区特色产业集群成势企业运行表现|企业总数2026年苏州在营企业数量稳定增长，增长速度有所增加民个2026/3/31在营企业总数1,023,833新增注册企业24,6182026/3/31在营企业总数1,023,833新增注册企业24,618迁入企业同比增长同比增长1,012,389注销企业-13,167注销企业-13,167数据字段说明：①新注册：2026年向苏州市工商登记机关申请设立；②注销：2026年向苏州市工商登记机关申请注销；③迁入：2026年企业工商注册地从其他城市迁移到苏州市；④迁出：2026年企业工商注册地从苏州市迁移到其他城市。企业运行表现|新增企业新增企业数量持续下降，政策激励注销企业减少12,00010,0008,0006,0004,0002,000020,00016,00012,0008,0004,0000企业运行表现|企业迁址迁入企业增速降低，迁出企业数量持续高位2025年2024年2023年2025年2024年2023年17%2022年2026Q12026Q1企业迁出VS企业迁入2022年2025年2024年2023年↑4%25%34%企业运行表现|迁入来源企业多在周边城市流动，对于外省企业吸引力不足2026Q1迁入企业区域落位园区吴中园区吴中昆山相城姑苏新区常熟张家港吴江太仓65浙江省一线城市其他城市省内城市超62%浙江省一线城市其他城市省内城市超62%464645452424212180020406080企业运行表现|区域表现各区在营企业数量有所增长，常熟及工业园区表现亮眼0.110.9%0.110.9%0.091.1%0.251.9%0.191.6%0.202.3%0.170.9%0.081.0%0.080.9%0.071.0%0.071.1%企业运行表现|小结在营企业数量稳定增长增长速度有所增加新增企业数量持续减少迁入企业数量不及预期传统行业大量迁出各区企业数量均有增长整体市场表现|租赁表现新项目入市净吸纳量大幅增加，租金下降空置率持续攀升26.8万㎡58.8万㎡新增供应421.7万㎡26.8万㎡58.8万㎡新增供应 47.4元/㎡/月43.2%47.4元/㎡/月43.2%整体市场表现|租赁表现名义去化vs.实际去化：存量楼宇真实处境透视净吸纳量结构拆解面积名义净吸纳总量26.8万㎡100%减：大宗交易（企业新设总部）12.9万㎡48%第三方运营企业成交5.5万㎡21%=剩余市场化成交8.4万㎡31%其中：新入市项目贡献（约78%）6.6万㎡25%其中：存量楼宇实际贡献（约22%）1.8万㎡6%整体市场表现|新增供应一季度多个传统楼宇项目入市，多位于新兴板块推动市场成交品汇左岸小帮智谷苏州湾科创大厦太湖新城总部湾新舟大厦华硕研发大厦胥江里大厦品汇左岸小帮智谷苏州湾科创大厦太湖新城总部湾新舟大厦华硕研发大厦胥江里大厦项目名称新舟大厦华硕研发大厦胥江里大厦小帮创新智谷太湖新城新经济总部湾品汇左岸商务广场苏州湾科创大厦区域相城区高新区姑苏区吴中区吴中区吴中区吴中区地址南天成路49号邓尉路567号新康路338号北官渡路68号南橘林街99号橘林街118号天鹅荡路66号板块高铁新城狮山胥江经开区太湖新城太湖新城太湖新城业态传统楼宇传统楼宇传统楼宇传统楼宇传统楼宇传统楼宇传统楼宇开发商苏州聿盛华硕苏州城投苏州设计院中信泰富苏州轨交吴中科创物业金科物业自有物业自有物业小帮物业自有物业自有物业永旺物业写字楼办公面积（万方）3万㎡2万㎡3.3万㎡2.8万㎡5.7万㎡2.5万㎡3万㎡租金（元/㎡/月）55-6050-6050-6527-3245-5550-6038-42交付标准毛坯交付精装交付毛坯交付标准交付标准交付精装交付标准交付标准交付标准交付标准交付写字楼办公面积：对外市场化租赁的办公面积，不含开发企业自用部分整体市场表现|新增供应产业楼宇项目批量入市，政府及政策推动下表现良好快可研发大厦恒华智谷具身智能产业园益芯科技大厦运河数据港元创智谷二期快可研发大厦恒华智谷具身智能产业园益芯科技大厦运河数据港元创智谷二期项目名称恒华智谷快可科技研发大厦益芯科技大厦苏州(吴中)具身智能产业园元创智谷数字经济产业园2期运河数据港区域工业园区工业园区工业园区吴中区姑苏区高新区地址通园路208号新发路31号葑亭大道云林路29号前珠路7号白洋湾街道长青街27号惠昌路18号板块娄葑南独墅湖阳澄银座太湖新城金阊新城浒墅关业态产业楼宇产业楼宇产业楼宇产业楼宇产业楼宇产业楼宇开发商苏化集团快可科技益芯科技吴中国太深创投、新建元苏高新物业自有物业自有物业江苏筑美永旺自有物业苏州高朗写字楼办公面积（万方）5.6万㎡1.1万㎡2.5万㎡5.5万㎡2万㎡19.8万㎡租金（元/㎡/月）60-6540-4750-6025-3035-4040-50交付标准毛坯交付标准交付标准交付毛坯交付精装交付毛坯交付标准交付公区精装室内毛坯写字楼办公面积：对外市场化租赁的办公面积，不含开发企业自用部分整体市场表现|供应&净吸纳新增供应体量达历史新高，存量项目实际净吸纳量仍处低位100%100%80%60%40%20%0%累计供应（万方）新增供应（万方）增长率450400350300250200050存量项目净吸纳量新项目净吸纳量2017201820192020202120222023202420252026Q12021026Q12017201820192020202120222023202420252026Q12021026Q122数据来源：SWT研究中心整体市场表现|租金&空置率新兴板块入市项目拉低租金均价，空置率持续上升2020租金均价：90.5元/㎡/月出租率：77.3%2021租金均价：86.7元/㎡/月出租率：71.7%2021数据来源：SWT研究中心租金均价：82.3元/㎡/月出租率：77.9%2022租金均价：78.2元/㎡/月空置率：76.4%2023租金均价：74.5元/㎡/月出租率：66.4%2024租金均价：57.2元/㎡/月出租率：57.9%2025租金均价：47.4元/㎡/月出租率：56.8%2026Q1整体市场表现|租户需求及来源小客户仍为最活跃的客户群体，大客户大多成交于新兴板块户主要来源于多个新入市项目业主方上下游企业迁入、项目前期客户储备以及政府推动下的2025Q1VS2026Q1各面积段成交套数及承租租金对比757502025Q1成交套数2026Q1成交套数2026Q1成交租金2025Q1成交租金98765432102002025Q1套数2026Q1套数0新注册公司新设立苏州分部楼内扩租楼宇置换000000000数据来源：SWT数据来源：SWT研究中心增量客户：在苏州新注册公司或新整体市场表现|租户行业TMT行业引领新增需求，零售贸易行业表现亮眼一季度TMT、零售贸易、第三方运营行业为推动市场成交的主力觅、魔法原子、汇川科技等企业的扩张需求为市场带来了多起大宗交易；零售贸易行业受益于某咖啡品牌新设总部成一季度各成交行业租金较去年均有所下降。专业服务、地产及金融等2025Q1&2026Q1成交客户行业分布及租金对比2025Q1成交面积（万方）2026Q1成交面积（万方）2026Q1租金（元/㎡/月）数据政务服务能源&新材料第三方运营文化教育专业服务房地产0零售贸易生产制造大健康金融整体市场表现|行业表现新兴行业表现活跃，选址逻辑重塑产业生态关注度高苏州写字楼市场的行业需求图谱正从传统的“金融与专业服务双核驱动”，向“TMT引领、多元产业这类客户选择了新兴板块或通过置换来降级中高业高整体市场表现|第三方运营核心区新模式联办企业持续扩张，头部企业布局新兴板块市的新兴板块第三方运营产品其去化面积已接543210及实际去化面积（万方）合作共建模式传统租赁模式扩张面积(万方)20192020202120222023202420252026Q120192020202120222023202420252026Q1642080400成交面积（万方）成交均价（元/㎡）数据来源：SWT研究中心整体市场表现|退租情况经营策略转变退租企业面积收窄，存量项目客户流失压力加剧4.003.002.000.002021Q1Q2Q3Q42022Q1Q2Q3Q42023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q3Q42025Q1Q2Q3Q42026Q12021Q1Q2Q3Q42022Q1Q2Q3Q42023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q3Q42025Q1Q2Q3Q42026Q1注：经营性退租案例即公司倒闭、缩减成本、提前退租、业务调整等原因退租的客户。零售贸易12%，文化教育9%其他25%专业服务28%，TMT26%数据来源：SWT研究中心热点区域表现|成交表现去中心化加速，产业导向型板块主导市场高铁新城高铁新城•新增需求占比：10%•主力行业：TMT、第三方运营浒墅关•新增需求占比：18%•主力行业：TMT、零售贸易狮山CBD•新增需求占比：3%•主力行业：第三方运营、金融••阳澄银座•新增需求占比：6%•主力行业：TMT湖西CBD•新增需求占比：3.5%•主力行业：专业服务9630908070400湖东湖西太湖新城湖东湖西太湖新城•新增需求占比：35%•主力行业：TMT净吸纳量（万方）狮山娄葑南阳澄银座狮山娄葑南阳澄银座成交面积（万方）高铁新城经开区太湖新城高铁新城经开区太湖新城退租面积（万方）浒墅关其他板块浒墅关其他板块数据来源：SWT研究中心数据来源：SWT研究中心热点区域表现|新兴板块地段溢价遭遇挑战，市场重心加速偏移成交价格：35-60元/㎡/月区域特点：国资载体为主，依托高铁枢纽作为创新引擎主导产业方向：科技研发、车联网成交价格：30-50元/㎡/月区域特点：楼宇建设产业导向强，专注特色化园区打造主导产业方向：数字金融、先进材料、智能智造、航空航天成交价格：成交价格：35-60元/㎡/月区域特点：国资载体为主，依托高铁枢纽作为创新引擎主导产业方向：科技研发、车联网成交价格：30-50元/㎡/月区域特点：楼宇建设产业导向强，专注特色化园区打造主导产业方向：数字金融、先进材料、智能智造、航空航天成交价格：30-50元/㎡/月区域特点：以教育及科技研发为基本盘，政策主导性强主导产业方向：生物医药、智能制造、科技研发成交价格：25-60元/㎡/月区域特点：新增优质项目较少，聚焦现代服务业和创新创意产业主导产业方向：文化创意、大健康、零售贸易、科技研发成交价格：50-70元/㎡/月区域特点：多个产业服务中心功能载体集聚，设施配套齐全主导产业方向：集成电路、数字金融、跨境电商、工业互联网成交价格：30-60元/㎡/月区域特点：定位为长三角总部经济协作联动区，多家企业总部落户主导产业方向：司法产业、现代服务业成交价格：45-80元/㎡/月区域特点：以交通枢纽、商务商贸为主要功能的城市副中心主导产业方向：金融证券、司法等现代服务业成交价格：30-50元/㎡/月区域特点：交通网络发达，以物流、商贸、房产为主要开发亮主导产业方向：现代商贸物流、数字产业集群热点区域表现|新兴板块质价比重构：企业外迁从“被动挤压”走向“主动选择”过去需求12345当前需求12345地段●●●●●综合成本●●●●●租金●●●●产品力●●●●硬件●●●通勤便利●●●配套●●产业生态●●●服务●●地段●●新租选择核心区甲写新兴板块楼宇交付标准标准化交付精装交付租金均价75元/㎡/月45元/㎡/月物业费20-25元/㎡/月5-8元/㎡/月装修成本700-800元/㎡无新租成本预估75*300*12+75*300*3+300*22.5*12+300*75045*300*12+45*300*3+300*6.5*12选址成本64.35万元/年22.59万元/年整体市场表现|未来供应供应体量再创新高，持续供应高峰加剧市场分化预计入市时间2026（除Q1外）区域工业园区供应面积（万㎡）72.75高新区姑苏区吴中区相城区35.32027工业园区56.9高新区30.6姑苏区吴中区相城区48.52028工业园区107.6高新区姑苏区吴中区相城区预