房地产法学（第五版）课件 第十二章 商品房买卖合同履行

房地产法学第十二章商品房买卖合同履行RealPropertyLaw（第五版）法学专业必修课、选修课系列教材CONTENTS目录01房屋的交付及其法律后果02商品房面积确定和纠纷处理03商品房买卖合同履行中的特殊问题 04与商品房交易有关的保险 PART01房屋的交付及其法律后果房屋交付概述房屋交付纠纷及其解决一、房屋交付概述1.理论上在不动产交易中，交付仅仅针对标的物本身的占有控制而言，并不涉及权利的移转。2.实践上商品房的交付以开发商与购房人之间所签署的“房屋交接确认书”为标志。在签署该交接书之前，开发商应当向购房人出示相关证件的原件，然后由购房人对房屋进行验收，验收后开发商将房屋钥匙交付给购房人。3.现实情况我国登记制度不完善和现实的复杂性，司法实践往往采取缓和态度对待登记效力，在不涉及第三人的情形下，根据实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人交付房屋、买受人对房屋是否长期占有等情况综合分析判断。（一）房屋买卖合同中交付的含义（二）房屋交付的条件法律上一书、一证、一表。“一书”指《建筑工程质量认定书》，即房屋通过有关部门质量验收的凭证；“一证”指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，即房产项目通过有关部门综合验收合格凭证；“一表”（加盖主管部门同意备案印章），即开发商向主管部门履行验收备案的凭证。01实务中一书一证一表+《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《商品房面积测绘技术报告书》等文件。《住宅质量保证书》指开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺；《住宅使用说明书》是开发商针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标。★这些文件在法律上，属于开发商交付房屋的附随义务，并不影响房屋交付满足交付条件的实质判断。02（三）房屋交付与风险责任移转的关系风险责任：因不可抗力或意外事故，非因合同当事人的过错导致标的物毁损灭失时损失的承担。规定交付为风险移转的时间界限

除非当事人另有约定或法律另有规定外，风险责任以交付为移转的时间界限。在“法律另有规定”之前，不动产买卖标的物的风险移转也适用于《民法典》第604条的规定，即自不动产交付后，由受让人承担灭失风险。当然，当事人可以在合同中另行约定风险移转的时间。

《商品房解释》第8条第二款：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”违约方承担意外风险责任二、房屋交付纠纷及其解决1.商品房买卖质量纠纷，按照时间阶段可以划分为第一，交付时发现房屋不符合国家或行业标准产生的纠纷；第二，使用过程中出现房屋质量问题引发的纠纷。2.解决（1）在商品房交付时，如果发现质量问题，购房人可以与开发商交涉；（2）协商不成的，购房人可以聘请具有相应资质的建筑工程技术部门检测；（3）在取得确实存在质量问题的证据后，购房人可以向行政主管部门反映并要求处理；（4）如果仍未能解决，购房人可以通过诉讼途径解决；（5）购房人在取得质量问题的证据后，也可以直接向法院起诉。（一）质量纠纷（二）逾期交付逾期交房是实践中较为常见的纠纷，逾期交房属于违约行为，应当承担违约责任。责任解除合同赔偿损失

《商品房解释》第11条第1款规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”

《商品房解释》第13条第3款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”（三）购房人拒绝受领的正当理由1．开发商擅自变更建筑设计（1）建筑设计决定了房屋的结构和功能布局，购房人选定拟购买的房屋时，必然关注开发商所提供的建筑设计图。（2）具体责任规定于《销售办法》第24条。2．商品房存在影响合同目的实现的质量问题（1）除非另有约定，并非所有的质量瑕疵都可以成为购房人拒绝受领的理由。（2）一般的质量瑕疵，应该通过修复加以解决。（3）除质量瑕疵外，出卖人的瑕疵担保责任还包括特定使用目的的可实现性方面。PART02商品房面积确定和纠纷处理房屋建筑面积的计算与测算 面积差异纠纷的解决规则 产权证书附图之效力 一、房屋建筑面积的计算与测算若商品房建筑面积纠纷已经成为当前商品住房交易中的一个主要矛盾《销售办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房产权属登记。0102若购房人可以从以下两个方面着手保护自身利益在商品房预售合同中载明建筑面积（套内面积+共用部位分摊面积）。交付房屋时要求开发商提供“商品房建筑面积测算表”，并将其与“商品房建筑面积计算表”对比以核查二者的差异。二、面积差异纠纷的解决规则1.商品房实际交付面积与预售合同约定面积存在技术误差的合理范围界定在绝对值3%以内。2.未作约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值≤3%，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值＞3%时，买受人有权退房。买受人不退房的：①产权登记面积＞合同约定面积，面积误差比绝对值：a.≤3%部分的房价款由买受人补足；b.＞3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。②产权登记面积＜合同约定面积，面积误差比绝对值：a.≤3%部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；b.＞3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因建筑设计变更导致的面积差异：预售合同签订后，由于涉及合同双方尤其是买受人的利益，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。否则，即属违约应承担违约责任。0102非因设计变更导致的面积差异：可以将前述建设部制定的部门规章的内容纳入合同范本。03因公摊面积变更导致的面积差异：可以在合同范本中规定，因公摊面积差异所导致的面积误差时，如果面积增加，购房人无须支付房价款；如果面积减少，开发商应双倍返还减少面积部分的房价款。基于上述理由，本书认为法律上应当确立仅以套内面积计算误差的原则，以此作为商品房面积误差纠纷解决的依据较为科学。针对面积差异问题，不同情况解决规则三、产权证书附图之效力一般认为，产权证书后所附的单线图所标明的就是该房屋的独立所有权的范围，即该红线之内的范围由产权证所标明的权利人独立支配，属于独立所有部分。然而，产权证书后所附的红线图既无尺寸比例也未标明四至的尺寸，而且经常出现与商品房预售或出售合同及附图不一致的情形。0102本书认为，我国实践中管理部门在核发房产证时于证书后所附的红线图并非对产权人独立所有部分的精确界定，仅仅是辅助说明购房人权利的四至范围及相邻关系，其具体精确的界限应当以合同书及其附图的约定为准。在房地产管理部门核发的房产证书后，通常会附上该房屋单线平面红线图。该单线图在法律上是否属于核发产权证房屋的独立所有部分的范围？PART03一房多卖商品房买卖中惩罚性赔偿规则消费者保护法的适用问题商品房买卖合同履行中的特殊问题一、一房多卖办理完产权过户登记手续的购房人取得所有权例外：如果出卖人与次买受人（第三人）恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用（这里应当解释为包含进行移转登记），导致其无法取得房屋的，先买受人可请求人民法院确认出卖人与次买受人（第三人）订立的商品房买卖合同无效，人民法院应予支持。1均未办理产权过户手续时，占有人享有优先权注意：此处的占有必须是合法占有而不包括非法占有。2既无人办理产权过户手续，也无人占有房屋时，各购房人享有同等顺位的权利例外：在系争商品房上只有一个完整的所有权，若所有购房人都来主张商品房的所有权时，如果开发商并无承担违约责任的困难，最早签订买卖合同的购房人取得所有权，其他购房人通过向开发商主张违约责任。如果开发商难以承担全部违约责任，所有权仍由最早签订买卖合同的购房人取得，但该购房人应当与其他购房人公平分担因无法从开发商获得全额赔偿的风险。3二、消费者保护法的适用问题近年来发生了不少商品房购买人以开发商欺诈为由，诉讼要求适用《消费者权益保护法》第55条判决双倍赔偿的案件。商品房买卖合同纠纷不适用该条规定的理由：《消费者权益保护法》制定时所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括建筑物在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。作为不动产的商品房与作为动产的普通商品的差异，商品房买卖中即使出卖人隐瞒了某项真实情况或者捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为亦不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到更妥善的处理。商品房买卖合同金额巨大，动辄数十万元、上百万元，判决双倍赔偿将导致双方利害关系的显失平衡。1二、消费者保护法的适用问题本书观点认为商品房买卖合同纠纷应适用该条规定理由《消费者权益保护法》调整的对象只能是消费者合同。消费者合同：是指合同当事人的一方是消费者，另一方是经营者的合同。消费者：是指为生活消费的需要而购买商品或接受服务的自然人。经营者：是指以营利为目的的自然人、法人以及其他经济组织。《消费者权益保护法》第55条立法目的在于以惩罚性赔偿的手段来制裁民事欺诈行为，保护弱势群体的利益。2解决办法对《消费者权益保护法》进行统一解释，以便在全国普遍适用而不是仅在局部地方适用。3PART04与商品房交易有关的保险财产损失保险 还款保证保险 我国房屋抵押贷款保险存在的问题及建议一、财产损失保险01财产损失保险内容就是被保险人用银行抵押贷款所购置的房屋。02不属于保险范围被保险人购置房屋后，装修、改造或者其他原因而附属于房屋的有关财产和其他室内财产。03保险人的保险责任一般为承担因保险事故所导致的房屋的直接损失和被保险人为防止或减少房屋损失所支付的合理费用。一、财产损失保险保险人担责情形火灾、爆炸。暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷。空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。保险人不担责情形战争、类似战争行为，军事行动，武装冲突，罢工、暴动、民众骚乱。核子辐射或污染。行政行为或执法行为。地震或地震次生原因。被保险人或其家庭成员的故意行为。被保险人的疾病。被保险人的自杀、自伤、饮酒过度、滥用药物，违法犯罪行为。被保险人擅自改变房屋结构。其他不属于本保险责任范围的原因。二、还款保证保险1.定义：

被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还款能力，造成连续3个月未履行或未完全履行借款合同约定的还款责任的，由保险人按照一定偿付比例承担被保险人出险时借款合同项下借款余额的全部或部分还款责任2.法条链接：

《保险法》第65条3.保险标的：

被保险人对第三人依法应负的赔偿责任4.特点：

以民事合同中的民事责任为保险标的，而一般的责任保险则是以合同以外的民事责任为保险标的，当被保险人丧失全部或部分履行借款合同债务的能力时，由保险人承担向被保险人的债权人履行债务的责任。三、我国房屋抵押贷款保险存在的问题及建议1.投保人的投保自由受到限制购房人向银行借款的过程中，各银行除了要求借款人用房屋作为还款的抵押物外，还将借款人的抵押房产向保险公司投保财产险作为借款的必要条件。目前，这种财产保险已被个人抵押住房综合保险所取代。这违背了商业保险投保的自愿性原则。银行将所有的预防商业风险的成本转嫁给了购房人，增加了购房人的负担，这是不合理的。2.限制了投保人的交费方式选择权按照保险法规及其相关规定，对于保险期间较长的险种，投保人可以选择一次性缴纳保费或者按一定周期缴纳保费。但现实中，由银行代为销售的此类保险均要求借款人一次性缴清保费。3.在保险期限上，保险公司存在不当得利目前，购房人购买的期房占很大比例，在购房人向银行借款时，房屋还没有交付给购房人，而购房人已为保险标的缴纳保险费。这种做法不合理，购房人可以要求保险公司退还从向银行借款时起到开发商交付房屋时止这一期间的保费。（一）问题（二）建议1.保险条款的设计应当建立