房地产法学（第五版）课件 第十六章 房地产市场监管和税收

房地产法学第十六章房地产市场监管和税收RealPropertyLaw（第五版）法学专业必修课、选修课系列教材CONTENTS目录01房地产交易和房地产市场02房地市场管理框架03房地产交易中的税收PART01房地产交易和房地产市场房地产交易房地产市场（一）房地产交易《城市房地产管理法》第2条第四款规定：“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”

该法第四章则对房地产交易作了专门的规范。房地产转让土地使用权单独转让。因房屋所有权转让导致土地使用权与房屋所有权一并转让。房地产抵押贯穿于房地产交易，既可以作为房地产开发经营的融资手段，也可以是辅助于房屋买卖等交易。房屋租赁指让渡房地产使用权而获得租金收益的交易行为。房地产交易（一）房地产交易房地产转让转让人（一）房地产交易房地产买卖受让人出售（卖）人买受（购买）人（一）房地产交易房地产交易的范围远远大于《城市房地产管理法》界定的几种交易形式，应当将其界定为房地产市场各种交易行为的总称。房地产交易仅限于土地使用权和房屋所有权的转让、抵押和租赁。房地产法存在包销或代理销售的形式商品房销售过程房地产开发项目本身也可以随土地使用权转让，房地产开发公司也可以通过股权转让或公司并购实现房地产本身的转让。房地产开发过程在房地产交易各个环节中还有房地产中介交易。房地产交易各个环节房地产交易的概念（二）房地产市场房地产市场房屋市场土地市场一手房市场指商品首次出售二手房市场指人们拥有的各类房屋的交易一级市场指政府出让土地使用权的交易，本质上为国家创设土地使用权的过程二级市场指已经为民事主体取得的土地使用权的再次转让，还包括本属于不可交易的划拨土地使用权的转让（三）房地产交易及其规范的性质房地产交易属于平等主体之间的民事合同关系。即使在土地使用权出让交易中，国家也是以所有权人身份出现的，即使存在审批等行政成份，也不能改变其民事行为的性质。★作为民事法律关系，房地产交易受民法典调整。房地产交易只有经登记后当事人才能取得物权。房屋建筑毋需登记，建设单位即可以取得物权，只是不登记不得处分。（三）房地产交易及其规范的性质010203（三）房地产交易及其规范的性质1控制房地产转让的条件，保护经济秩序和交易安全，建立房地产权转让行政规制的一般框架.2消除因经济地位不平等、信息不对称等导致的欺诈行为，确保房地产交易安全。房地产管理法的主要目的房地产交易受强制性法律规范的调整以及政府的监管二、政府在房地产市场中的角色政府是土地的供应者政府通过土地利用总体规划、建设用地审批等行政措施控制土地的供应量、供应类型及转让价格01030204政府是市场的调控者政府需要稳定经济、防范金融风险、保障社会公平、解决民生问题，因此政府又设法抑制高扬的房地产市场价格、抑制房地产开发投机行为政府是房地产市场的参与者政府通过参与房地产市场，进行房地产开发获得收益政府是民生问题的解决者政府的社会公共事务管理者角色决定了关心民生、解决居民居住问题是政府的重要职责（一）政府在房地产市场中的多重角色二、政府在房地产市场中的角色（一）政府在房地产市场中应有的角色区分政府的市场行为和市场监管行为区分政府在商品房市场中的角色和保障性住房供给中的角色许多业界人士希望政府在房地产市场中做好宏观调控者，而不是微观操作者商品房市场，政府可以作为一个经济人（或利益主体）在保障性住房供应中，政府只能作为一个公共产品或服务的提供者（公益主体）PART02房地产市场管理框架房地产市场管理概述房地产价格管理房地产市场管理体制和手段通过建设用地总量控制、建设用地使用权出让和划拨程序及入市交易控制，达到控制房地产市场供应总量的目的对土地市场的控制对房地产开发项目实施的监管以及对建筑市场的规范0102以此控制房地产市场产品供应量和供应的种类对房产项目的批准实行从预售监管到商品房买卖各个环节的管制对房地产交易市场的监督0304我国对房地产市场的管理主要体现在四方面确保房地产开发和交易的安全一、房地产市场管理概述（二）房地产交易的管理机构及其职责房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构，包括：①国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部；②省级建设行政主管部门；③各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场产权管理处、房地产交易中心等）。对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务房地产交易的主要任务0103020504（三）商品房交易监管的主要内容预售审批商品买卖合同权属登记010203现行法律为商品房预售设定条件，并实行商品房预售审批。在预售的同时进行预售登记和预售合同的备案。同时要求售楼现场悬挂《预售许可证》、经备案的合同样本，增加公示，保护预购人的利益。预售审批商品买卖合同权属登记010203（三）商品房交易监管的主要内容为了加强对商品房交易的管制，自2000年之后，一些地方对商品房现房销售实行备案制度。房地产开发企业现售前应将符合现售条件的有关文件证明报房地产行政主管部门备案，在有条件的地方进行网上备案登记。预售审批商品买卖合同权属登记010203在我国，权属登记（无论是初始登记还是变更登记、注销登记）是由行政机构或经行政机构授权的机构完成的，是房地产管理部门履行房地产管理职责的重要工作；房地产权属登记是房地产行政管理的基础，准确完整的产籍资料是进行房地产管理重要依据；现行法律理论和司法实践通常也将房地产权属登记机构的行为界定为具体行政行为（房地产登记行政行为），具有行政法的效力。（三）商品房交易监管的主要内容（四）房屋面积监测为避免房屋面积计算、公用面积分摊、房屋使用性质等方面的纠纷，房地产开发企业在基础工程完成后，申领《商品房预售许可证》前，可持相关资料，委托有资质的房地产测绘机构进行面积预测。预测结果可作为申报预售许可的前置条件。工程竣工后，面积实测无变化的，直接确认预测成果。房地产交易价格管理1994年，国家计划委员会发布了《城市房地产交易价格管理暂行办法》。该办法规定房产交易价格及经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。交易价格申报制度《城市房地产管理法》第35条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”二、房地产价格管理房地产价格评价制度《城市房地产管理法》34条规定“国家实行房地产价格评估制度。”1992年原建设部颁布了《城市房地产市场评估管理暂行办法》，对房地产评估制度作了详细的规定。房地产管理体制还未形成全国统一的模式，各地房地产管理体制不尽相同且在不断调整。三、房地产市场管理体制和手段（一）房地产市场的管理体制房屋与建设的每一个阶段和环节都非常紧密，所以，在机构改革过程中，要充分考虑房屋与建设之间的紧密关系建立有机统一的房屋行政管理体制房屋管理在客观上需要熟悉其建造过程的机构长期管理和维护，保证其结构的稳定、功能的正常和艺术品质的延续。建立以建设行政主管部门统一归口管理的房屋管理体制调控土地供应的总量、结构和时序，以此调节房屋市场的结构。比如，政府可以减少商品房开发用地供应，而增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房等用地的供应，以缓解市场供应压力。土地供应政策01在购房信贷方面，政府可制定不同的购房信贷政策，抑制投资购房规模。在房地产开发企业的信贷管理方面，政府可以提高房地产项目资本金，严格房地产开发企业信贷条件，加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场。信贷政策02采取差别化的住房税收政策，对于个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房实行差别化税收政策。不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。税收政策03房地产主管部门会同有关部门，严厉查处违法违规行为，扼制中介服务机构价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为；合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，使房地产开发企业在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。市场监管措施04（二）房地产市场的调控手段（三）住房保障与市场调控兵种的房地产调控政策01《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实际可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决02《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》实现公租房与廉租房并轨措施，要求各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行（并轨后称公共租赁住房）03《2009-2011年廉租住房保障规划》从2009年至2011年，要基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题05《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》将保障房建设计划翻番，提出要在2012年前为1540万户城市低收入家庭提供保障性住房04《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》开始构建符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。提出“房住不炒”的定位，同时推出“租购并举”措施，建立多主体供给、多渠道保障，不断促进我国住房市场有序健康的发展。PART03房地产交易中的税收房地产税和房地产费我国目前房地产交易的税费种类税收是国家行使其职能，取得财政收入的一种特定分配关系。★税收的特征：强制性、无偿性、固定性广义概念狭义概念房地产开发经营中涉及的税，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等。狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税和土地增值税六种。房地产税地产一、房地产税和房地产费房地产费是指依据法律和法规，由国家行政机关、事业单位向房地产开发企业、房地产交易各方、房地产产权人等提供服务（管理），或者国家授权开发利用国家资源而收取的费用。。国家作为国有土地所有权人向建设用地使用权人收取的相关土地使用费国家行政机关、事业单位提供房地产相关服务而收取的费用房地产费地产一、房地产税和房地产费（二）房地产费《关于取消部分建设项目收费，进一步加强建设项目收费管理的通知》取消了48项未按规定程序批准、明显不合理的住宅建设收费1997.01《国家计委、财政部、农业部、国土资源部、建设部、国务院纠风办关于开展农民建房收费专项治理工作的通知》对于农民建房收费进行了规定2001年《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》目对住房房屋所有权登记费统一规定为按套收取，其他房屋所有权登记费统一规范为按宗定额收取，而不再以房屋价值量