【《A市动车小镇棚户区拆迁腾地项目风险识别分析案例》7800字】

1.A市动车小镇棚户区拆迁腾地项目风险识别分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u378A市动车小镇棚户区拆迁腾地项目风险识别分析案例 1303871.1项目简介 113851.1.1项目背景 122661.1.2项目基本情况 2163161.1.3项目建设内容与规模 4101471.2研究设计 465841.1.2问卷调查法风险识别 660951.1.3风险因素确定 8275101.4项目风险因素解释 10260871.4.1政策审批风险 10145471.4.2拆迁安置风险 10209961.4.3企业机制风险 1116681.4.4环境影响风险 1217891.4.5外部环境影响 1343711.4.6不可控风险 141.1项目简介1.1.1项目背景棚户区改造是中国政府发起的一项受欢迎的项目，目的是改造旧的城市房屋并改善贫困家庭的住房条件。它可以有效地促进投资和消费需求，促进相关产业的发展，并促进以人为本的城市化。城市的二元结构，提高了城市化的质量的同时也为更多有新房之苦的人们提供了发展机会，创造就业机会以扩大就业机会，并促进城市的可持续健康发展，经济和民生的不断改善。自2008年以来，我国已将棚户区纳入城市的经济适用房项目并大规模实施。2013年6月，总理主持召开了国务院常务会议，部署棚户区改造工作。会议决定，根据过去五年通过大规模改造棚户区取得的显著成就，在城市和国有工矿区，森林和开垦土地上重建1000万户。在未来五年内，2013年将改造304万户，逐步将非集中式城棚户区纳入重建范围，同时建设地方政府支持的市政设施和公共服务设施，确保同时使用。2013年7月，国务院以改善人民生活环境为出发点，印发了国务院办公厅第《关于加快棚户区改造工作的意见》号（国发[2013]25号）。他指出，从2013年到2017年，翻新了各种类型的棚户区1000万间，极大地改善了居民的居住环境，并不断提高了基础设施和公共服务设施的水平。A市是国家沿海中心的主要城市，国际港口和海岸旅游城市，领先的蓝色经济城市以及国家历史文化名城。今天，A市的一些人仍然住在棚户区。这些棚户区的住房不合标准，环境不稳定，存在许多潜在的安全隐患，并且重建困难，极大地影响了城市的协调发展和新发展的建设。A市市委、市政府高度重视棚户区改造工作，出台了一系列政策、文件，从融资、土地等多方面支持A市棚户区改造工作。2014年3月，A市政府召开的全市棚户区改造工作专题会议指出，“棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程，要下定决心，鼓足干劲，加大工作力度，确保这项民生改善“托底工程”落到实处。要筹集资源，按照区政府主体实施的原则，建立市、区两级财政分担机制，筹集棚户区改造资金和融资抵押物。区政府作为辖区内棚户区改造组织实施的责任主体，要充分统筹区内资源用于棚户区改造，不足和亏损部分由市、区两级统筹解决”。根据A市城乡建设委员会向国务院提交的贫民窟改造计划，2013年至2017年，A市计划翻新各种形式的贫民窟（破旧房屋）10.2万个。2016年，山东省住房和城乡建设厅与有关部门分三批下达了《关于公布2017年棚户区改造任务分解落实项目的通知》。文本明确要求城市开展贫民窟改造项目的前期工作，并尽快落实批准和融资，土地，规划和房屋拆迁等建设条件。确保项目顺利实施。1.1.2项目基本情况为推动轨道交通产业发展、打造高端科技创新平台，A市政府制定了“高标准规划建设世界动车小镇，打造以质取胜的品牌聚集区”的战略部署。世界动车小镇位于A市城阳区轨道交通产业开发区，规划面积约83平方公里（包括棘洪滩全域70平方公里和上马街道13平方公里），下辖31个社区（棘洪滩街道27个，上马街道涉及4个），总人口11万人。区域规划将按照“世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”，充分发挥聚集全球轨道交通高端人才、科研机构、高校和产业转化落地核心作用，通过融合全域轨道交通、全域智能化、城市设计、产业设计、生态设计等要素，打造全球瞩目的世界级动车小镇。A市动车小镇棚户区拆迁腾地项目工程实施范围为棘洪滩街道办事处北万、韩洼、上崖、下崖、大胡埠、沈家庄和大胡埠六个社区旧址及安置区红线范围内。村旧址占地面积约291.2公顷，涉及居民3935户，人口9367人，现状正房房16006间，现状正房建筑面积约36.4万平方米。安置区总占地面积约716.9亩。表1.1社区改造现状规模统计表序号社区占地面积户数人口建筑面积房屋数量1北万51.6660818504614623692韩洼30.9768511182702115783沈家庄4.75178386177685854上崖81.2685322315576440585下崖66.45913257915494412666大胡埠56.116981203624601927合计291.23935936736410311783图1.1项目实施范围图1.2项目整体规划1.1.3项目建设内容与规模A市动车小镇棚户区拆迁腾地项目建设内容主要包括居民房屋拆迁补偿和安置区建设等内容。居民房屋拆迁及补偿：根据《城阳区棘洪滩街道办事处社区旧村改造房屋搬迁安置补偿办法》，完成棘洪滩街道办事处北万、韩洼、上崖、下崖、大胡埠、沈家庄和大胡埠六个社区3935户居民房屋拆迁补偿。安置区建设：安置区规划总占地面积477917平方米（折合约716.9亩），规划总建筑面积1424562平方米，其中地上建筑面积1099210平方米，包括安置房920363平方米、社区集体经济发展用房147260平方米、公共服务设施用房31587平方米；地下人防车库建筑面积325352平方米。规划安置房7667套，套均建筑面积120平方米/套。1.2研究设计项目风险识别与风险因素确定是一个持续的过程，A市动车小镇棚户区拆迁腾地项目涉及面广、涉及人数众多，有大量且种类繁多的复杂的风险因素，需要在全面性和科学性原则的前提下对风险因素进行筛选。全面性的原则：A市动车小镇棚户区拆迁腾地项目进行过程中主要涉及到棚户区居民，项目开发商和地方政府三方：任何一方出现问题都可能演变成巨大的风险因素，导致的恶性事件的发生，任何不全面的考虑都会引起利益受损方的强烈反弹，所以全面性原则至关重要。科学性的原则：全面性原则要求针对三方的利益主体进行风险因素识别，而在识别的过程中更要注意使用科学的方法，风险因素的增加或者剔除必须要有所依据，否则会导致风险识别不准确造成误判，更有可能因为漏掉的部分风险因素导致了更多的风险，从而造成资源浪费或引起突发事件[52]。本文根据全面性和科学性原则，提出了一种完善的风险识别流程。首先要进行风险因素的初步确定，在充分考虑各方面因素的同时，利用文献分析法、问卷调查法。广泛的接收利益相关各方的意见，从而帮助我们查漏补缺，不漏掉任何一点风险因素。1.3项目风险识别1.1.1文献分析风险识别棚户区拆迁改造项目拥有许多共同的特点，使用文献调查法通过对相关文献进行查询，获取相关的研究结论，可以帮助我们更高效的进行研究，此部分主要参考了五篇文献，具体文献来源和总结出的棚户区改造共同风险因素如附表1.2所示：表1.2棚户区改造共同风险因素归纳表引用论文风险因素归纳风险因素数《基于AHP法的棚户区改造项目社会稳定风险分析》居民拆迁安置风险4环境影响风险3劳动安全与卫生风险3企业机制风险3外部因素风险2《南宁市房屋征收工作社会稳定风险管理研究》补偿程序风险1补偿对象风险2补偿动员风险1《社会稳定风险约束下X城投公司风险识别及管控策略》土地征收风险3外部风险3施工风险4《NJ市棚户区改造项目效益分析与风险研究》政治风险2经济风险4社会风险3自然风险2地方政府风险3《郑州铁路局棚户区改造项目风险管理研究》进度拖延风险1拆迁安置风险1开发时机风险1融资风险1土地风险1技术管理风险1项目质量风险1成本控制风险1安全风险11.1.2问卷调查法风险识别文献调查法虽然快捷方便，但是每篇文献所撰写的背景与分析对象都不同，拥有一定的局限性：对此我们专门进行了现场的走访与问卷调查收集，调查对象包括群众、开发商工作人员和政府相关基层部门人员三个利益主体，主要采用当面访谈调查和电子问卷的形式，并在调查访谈过程中对风险因素进行归纳，本次问卷调查从2019年7月开展，期间历时半个月左右。合计发出300份专家调查问卷，有效回收调查问卷249份，调查问卷的有效回收率为81.33%，其中群众回收调查问卷200份，开发商工作人员回收调查问卷40份，政府工作人员回收调查问卷9份。此次问卷调查的主要方式为：（1）将调查问卷发送至被调查人员的电子邮箱，并进行电话和短信通知；（2）开展现场的走访面谈实施问卷调查；通过面向三类人群的问卷调查活动，最终得出实际可能对整个项目的风险带来影响的多方面要素，具体见下表1.3所示：表1.3走访与问卷调查法风险因素收集表群众A群众B开发商工作人员A整体规划工程质量劳动用工问题拆迁补偿方案拆迁期间居住地下水影响安置方案补偿分配不合理工程技术方案前后房屋质量整体规划工期过长后期运营生活习惯施工人员收入物业公司问题后期运营资金周转开发商工作人员B政府基层工作人员A政府基层工作人员B资金筹措公众参与性群众收入影响工程质量社会治安人员安置补偿政策审批整体风险管控后期运营施工噪音群众收入影响施工单位财政施工人员职业病地质影响周边地区影响工程规划安置方案环保风险可以发现．不同利益群体的关注点非常符合自身利益，也都提出了不少风险因素，但是依旧有不少重复部分，我们先将这些风险因素进行归纳合并，主要分为六大类：拆迁安置风险、环境影响风险、企业机制风险、外部因素风险、不可控风险和政策审批风险，相比文献调查法得到的风险因素更为集中。1.1.3风险因素确定经过对上面两部分风险因素的收集，归纳之后，可以初步确定拆迁安置风险、环境影响风险、企业机制风险、外部因素风险、不可控风险和政策审批风险六大类风险因素，其中小类28种，见附表1.4所示：

表1.4风险因素初步确定表序号风险类型风险因素1政策审批风险立项审批程序风险规划风险土地使用风险产业政策风险开发资格审核2拆迁安置风险土地房屋征收补偿程序与方案安置方案补偿资金分配与落实施工安全拆迁安置组织管理整体风险管控3企业机制风险工程项目管理风险工人工资保障工程质量管理劳动用工风险资金筹措与保障4环境影响风险噪音，震动，废气粉尘等建筑垃圾生态环境影响地质与水环境影响5社会影响公众参与性社会治安文化习惯与生活习惯周边房价影响6不可控风险极端天气地震，洪水等地质灾害经济危机1.4项目风险因素解释1.4.1政策审批风险此类风险包含六大项，分别是立项审批程序风险，规划风险，土地使用风险，产业政策风险，开发资格审核风险。立项审批风险主要体现在政府职能部门的能力与效率上，任何政府立项都需要经过多次的评估与审批，包括与上级部门的沟通协调等工作，每一个流程都需要大量的材料，出现任何问题都可能导致立项受阻甚至不予审批，此类风险危害性极大但可以通过充分准备从而有效降低风险[53]。规划风险体现在政府规划与项目执行者（开发商）的利益冲突，开发商有盈利需求，而棚改项目利润低麻烦多，而政府规定的配套设施、容积率等要求会降低开发商的利润，所以项目执行者往往会打擦边球修改规划，从而导致一些列规划引起的风险。土地使用风险主要体现在一些土地遗留问题，例如产权不明确，土地使用与管理混乱等。产业政策风险可以理解为上级部门针对房产业修改产业政策，加以限制或各类要求，从而导致开发周期加长或成本上升的风险。开发商资格审核风险为因开发商资质不全或造假，项目开展后被举报或审查，导致的烂尾风险。1.4.2拆迁安置风险此类风险包括了以下几类：土地房屋征收与补偿标准风险，补偿程序与方案风险，补偿资金分配与落实风险，安置方案，施工安全，拆迁安置组织管理，整体风险管控等等。下面就三个主要风险进行细化解释。一、拆迁土地与房屋征收补偿标准风险在各类棚户区改造过程中，拆迁补偿标准是最重要也是最容易引发不稳定的风险因素，棚户区拆迁补偿标准的制定需要进行合理参考，如果与原棚户区居民的期望值相差甚远，必然会导致利益相关居民的抵制与不合作，以拖延待高价。同时，社会群众对赔偿方案与补偿标准的关注度也很大，也需要避免过度补偿造成国有资产损失。棚户区居民的补偿标准需要进行合理的统一，不同的补偿标准会引发棚户区拆迁居民的更多不满。而要做到补偿标准应的合理制定与社会期望的相对公平，则需要对棚户区拆迁居民的补偿方式和补偿范围应做到一个标准，并严格执行，还需要积极征求群众的意见与建议。对于补偿标准风险的识别管控，一定要慎之又慎，既不能造成国有资产损失，也不能引发棚户区拆迁改造居民不满，避免被其他非利益相关方利用并煽风点火，引发不必要的社会矛盾。因此，拆迁土地与房屋征收补偿标准是该项目最为重要的风险因素。二、土地房屋征收补偿程序与方案风险2011年6月1日生效的《中华人民共和国征地拆迁暂行条例》确认并制定了与土地，房屋的拆迁，补偿有关的措施。如果没收房屋，政府有关部门应组织初步调查，以查明和处置在不可接受范围内的未登记建筑物。政府住房部门制定补偿计划，并向市，县，镇政府报告，并执行一系列的响应程序。在城市A棚户区改造项目中，被拆迁居民采用同种安置方式或以相同价格进行货币补偿的方法。当被征收人选择交换产权时，市县人民政府将提供房屋用于产权交换，并使用被拆迁房屋价值与财产价值之间的差额给拆迁居民，最后予以结清。房子来计算和解决。或者给与同等价值的房屋。在此补偿过程中，相关部门与棚户区拆迁群组对程序与方案的了解情况与信息差容易造成对补偿方案的争议，并且需要对相关部门主体进行合理监督，避免部分人员通过漏洞或信息差进行获利，损害棚户区拆迁群众的利益，从而导致更大的社会风险。三、土地征收保障资金落实风险A市棚户区拆迁改造项目征地补偿资金量大，涉及人员多，发放周期长。如何有效按时、按量对拆迁群众发放补偿资金，是一个可能存在严重风险的问题。地方政府相关部门负责棚户区征地拆迁补偿，需要进行严格的制度监管与社会监管。做到所有拆迁补偿资金符合国家规定，保证按时、足额到位，专款专用。土地拆迁保障资金涉及额度巨大，必须做到万无一失，一旦出现风险，无论是地方政府还是施工单位都难以解决，项目烂尾，负责人卷款出逃等问题带来的是更严重的社会稳定风险，土地征收保障资金的落实风险无疑是我们需要关注的重中之重。这几类拆迁安置风险因素息息相关，土地征收的风险受到补偿、落实与安置方案的影响。在整个拆迁安置过程中，整体风险管控仍需要政府、企业、棚户区代表共同协商讨论，形成行之有效的风险管理方案1.4.3企业机制风险企业机制风险包含工程项目管理风险，工人工资保障，工程质量管理，劳动用工风险，资金筹措与保障风险等，下面我们就几个主要风险因素进行解释。一、工程项目管理与质量风险棚户区拆迁改造建设项目，作为民生工作的示范项目，工程质量向来是重中之重。如何评估管理项目整体成本，平衡工程质量，对承建企业也是巨大的考验。最近几年来，全国各地的拆迁改造项目如火如荼的进行，其中也不乏由于管理不当而引发的工程质量问题，比如著名的“楼倒倒”事件。对项目进行科学有效的管理，对成本进行严格的控制，平衡好质量和成本，这些都对承建单位提出了极高的项目管理要求，同时也是极大的风险因素[54]。因为棚户区改造的性质，承建单位在建设过程中出现的问题极其容易转变为政府的监管问题，社会舆论会聚焦资金落实，权力寻租，企业资质等尖锐问题上，从而导致整体拆迁项目风险的无限扩大。二、承建企业劳动用工风险在现代的住宅类项目建设过程中，往往承建单位会根据需求将不同模块进行外包。其中劳动用工外包尤为重要。建设工人往往与工程的承建单位并无直接联系，建设工人等劳动者权益需要政府、承建企业与外包企业进行共同的监督落实，必须使得工人权益收到保障。近年来，由于承建单位为节约成本进行层层外包，导致建设工人工资拖欠，安全设施不到位等等问题屡见不鲜。并且用工风险引发的进度停滞、成本上升、甚至整体项目烂尾极其容易诱发群体性事件，对社会稳定与整体风险控制造成严重的影响。三、企业资金筹措和保障风险流动资金，又称现金流。现金流的安全是企业最重要的命脉，也可以作为评估企业资金风险的重要指标。现金流充足的承建企业，出现因其他业务非法挪用资金的行为风险就会降低。近年来，因为各种原因企业非法挪用建设资金导致的烂尾不计其数，影响十分恶劣的有北京的豪宅项目山水文园与泰禾院子。由于是棚户区改造拆迁项目，企业的专项建设资金必须受到更加严格的监管，现金流不足导致的问题是系统性的风险，轻则项目延期，进展缓慢，重则企业倒闭，烂尾跑路。群众的财产安全必须收到保护，承建单位的建设资金运转需要进行合理的监管，确保专款专用，避免由资金问题导致的系统性风险。1.4.4环境影响风险环境风险包括了噪音，震动，废气粉尘等，建筑垃圾，生态环境影响，地质与水环境影响风险。一、振动与噪声污染风险在棚户区拆迁改造项目施工期间，各种类型的施工机械设备对拆迁房屋进行作业，建筑垃圾、施工材料与人员的运输都会产生极大的噪音，影响附近居民的正常生活。包括各类重型施工车辆与设备的运转，震动也是不可避免的问题。在施工过程中，噪声源是重型建筑机械和设备以及重型运输车辆。工程机械设备种类繁多，它们产生的噪声污染极为重要，很容易引起周围人的不满和干扰。施工中拆迁旧房屋产生的建筑垃圾，地基挖取的泥土，砂浆水泥、钢材、各类管线等施工用品的运输会对道路沿线居民造成更大范围的影响，这些重型载具不同于常见的小型车辆，噪声与震度巨大，安全性也难以保证，是建设中不可忽视的风险因素。二、生态环境风险在工程建设项目施工时，不同于振动与噪声污染，工程项目对生态环境的影响是长期的，隐性的。比较突出的问题有土地不合理规划，植被覆盖与砍伐，建筑容积率限制导致的过度开发，土壤侵蚀，建筑垃圾掩埋污染等。此类风险导致的往往是长期的问题，尤其是在项目施工期间，不能因为临时规避现有问题，而导致更多的长期问题，将成本转嫁给社会。工程项目在设计时需要充分考虑周边环境因素，将生态环境