第八章-投资性房地产1课件

第八章投资性房地产掌握投资性房地产概念和范围掌握投资性房地产的确认条件掌握投资性房地产初始计量的核算掌握投资性房地产后续计量的核算掌握投资性房地产转换的核算熟悉投资性房地产处置的核算1

自用出售已经出租房产（房屋建筑）固定资产存货投资性房地产地产（土地使用权）无形资产2第一节投资性房地产的定义、特征、范围1、投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。2、主要包括：已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的不属于)持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地不属于)已出租（经营出租）的建筑物。3、下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产(固定资产或无形资产)（2）作为存货的房地产4、对于部分用于赚取租金或资本增值，部分用于自用的房地产的：3下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用权

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

下列各项中，属于投资性房地产的有

A.企业拥有并自行经营的饭店

B.企业以经营租赁方式租出的写字楼

C.房地产开发企业正在开发的商品房

D.企业持有拟增值后转让的土地使用权

4第二节确认和初始计量一、确认二、初始计量按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资产等相关要求确定。外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的：借:投资性房地产贷：银行存款\在建工程等否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。三、后续支出满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。资本化后续支出通过“投资性房地产——在建”核算

5第三节投资性房地产的后续计量一、成本模式与公允价值模式1、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。2、采用公允价值模式的前提条件：3、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。不得从公允价值模式转为成本模式！6下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。

A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式7二、采用成本模式进行后续计量（通常）按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销.借:其他业务成本贷:投资性房地产累计折旧(摊销)租金收入作“其他业务收入”。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。8三、采用公允价值模式进行后续计量设“成本”和“公允价值变动”明细1不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；2以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益：借:投资性房地产-XX（公允价值变动）贷：公允价值变动损益（公允价值下降则分录相反）3取得的租金收入确认为其他业务收入采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。9四、投资性房地产后续计量模式的变更从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是A．采有成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失B．采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量C．采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积D．采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量10第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。即将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产.（一）房地产的转换形式及转换日1将投资性房地产转为自用房地产:转换日为房地产达到自用状态,企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期.112作为存货的房地产改为出租:转换日为租赁期开始日.3自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租：转换日为租赁期开始日.4自用土地使用权停止自用改用于资本增值:转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期.12（二）房地产转换的会计处理1在成本模式下

应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值.（仅仅是科目对换）（1）成本模式投资性房地产转为自用房地产：（2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产：132公允价值模式下（1）投资性房地产转换为自用房地产以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益).

借：固定资产\无形资产(转换日的公允价值)

贷:投资性房地产-XX(成本)(借或贷):投资性房地产-XX(公允价值变动)(借或贷):公允价值变动损益142公允价值模式计量下(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产:按照转换当日的公允价值计量.转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益(公允价值变动损益),转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积).处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务收入)15借:投资性房地产-XX(成本)(转换日的公允价值)

借:公允价值变动损益（公允价值小于账面价值）存货跌价准备\无形资产减值准备\固定资产减值准备累计摊销\累计折旧贷:库存商品\无形资产\固定资产(账面余额)

贷:资本公积——其他资本公积（公允价值大于账面价值）16企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额，应确认为（）。

A.资本公积B.营业外收入

C.其他业务收入D.公允价值变动损益企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产时，商品房公允价值高于账面价值的差额应当计入的项目是（）。

A.资本公积B.投资收益

C.营业外收入D.公允价值变动损益17注:处置时1、将该项投资性房地产原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）借:资本公积——其他资本公积贷：其他业务收入2、将该项投资性房地产原累计公允价值变动损益转为其他业务收入。18二、投资性房地产的处置企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时：实际收到的处置收入计入其他业务收入处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本注：对采用公允价值计量的，在出售时还要结转原计入所有者权益的部分及原累计公允价值变动损益.19综合例:1.07年1月1日,某房地产开发企业以1100万元获取某块土地11年的使用权,准备用于商品开发:借:无形资产-土地使用权1100

贷:银行存款11002.07年12月31日,摊销(假定按直线法):借:管理费用100

贷:累计摊销100203.08年1月,土地开始用于商品开发,至当年12月开发完成,共发生开发支出4000万元.A.开始开发时:借:生产成本\开发成本等1000

累计摊销100

贷:无形资产1100B.开发支出借:生产成本4000

贷:银行存款等4000C.开发完成时:借:库存商品\开发产品5000

贷:生产成本5000思考:假定不是商品房而是自用?(土地使用权不转入房屋成本…)214.08年2月,与某公司签定协议,从08年7月1日起按每年800万将商品房出租,期限5年.A.7月1日,(假定按成本模式)借:投资性房地产5000

贷:库存商品\开发产品5000思考:假定不是商品房而是自用房屋?(结转固定资产还要同时结转无形资产…)B.收取租金时:借:银行存款800

贷:其他业务收入8005.假定08年12月31日,该投资性房地产折旧200万元借:其他业务成本200

贷:投资性房地产累计折旧(摊销)200226.假定09年1月2日,转化为公允价值模式假定公允价值为6800万元,上年按10%提盈余公积借:投资性房地产-XX房屋(成本)6800

投资性房地产累计折旧(摊销)200

贷:投资性房地产-XX房屋5000

盈余公积200

利润分配-未分配利润1800(思考:假定用于出租时即按公允价值计量?)237.假定09\10\11\12年