房地产-保利地产地库无效成本研究分析与对策

我们所感知的往往是地上部分保利地产--地库无效成本研究分析与对策房地产开发各项成本构成其他建筑安装成本土地成本公共设施成本销售成本管理成本税费成本财务成•无效成本定义一一所谓无效成本就是开发项目过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。•减少无效成本意义一一由于利润=销售总价-总成本（含有效成本与无效成本故要想提高利润，在销售总价、有效成本一定的情况下，必须减少无效成本的发生。•减少无效成本手段一一通过研究和分析无效成本的构成，制定无效成本管理与控制的细则，以实现减少无效成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益目的。无效成本分布（全流程）地库无效成本分布（思维导图）地库无效成本分析重要性地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2900～3100元/平米公司近年项目抽样清单序号项目名称地库面积（m2）车位数（辆）1项目124,875.002项目223,555.283项目322,499.834项目440,777.176535项目525,764.946906项目638,562.9112807项目748,118.8216038项目8110,567.9533159项目966,822.091600项目1028,603.41635项目1115,706.03464项目1280,063.691862项目1390,823.242840项目1434,473.50754项目1552,970.201335项目1691,876.451728项目1720,097.00499项目1826,150.14614项目1961,653.181366项目2085,264.562021项目21121,194.813151项目2280410.992175项目2332,818.00818项目2446,639.921089项目2537,178.071143项目2623,264.47742项目2725,500.56770项项项项项项项项项项项项项45.045.41.843.0项项公司车位控制指标为此，通过技术提炼，对以下方面提出设计控制强制性条文：u地库规模u地库轮廓u柱网分析u平面模块u车道出口u人防设计u设备用房u综合管线u其他优化地库规模地库轮廓柱网分析平面模块人防设计设备用房地库轮廓柱网分析平面模块人防设计设备用房综合管线其他优化地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库规模地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其本项目地面允许停车数为1335*0.1=133个；本了16个出租车上落客泊位，其余均为地下车位；地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其不宜小于总停车数的5%；居住区内地面停车率不宜超过10％。本项目总机动车位728个，其中地面西边办公楼设了3个停车位，其余均为地下车地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其一般指的是可以停放两辆汽车但按照一个车地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其则//地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其原设计原设计优化后优化后地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其柱网分析柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线综合管线其他优化地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房综合管线其地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化入入柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化地库轮廓是否存在无效空间不存在不存在存在柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化原设计优化后柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化原设计优化后原设计柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化优化后优化后原设计柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化——最大限度减少侧壁外墙及基础成本投入柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化存在争议存在争议包不包包不包车道出口人防设计设备用房几个因素综合考虑。优化后优化后柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化/ /㎡：（柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化l根据各地人防办细则，原则上裙楼建筑可不做地下室尽量不做，以使应建人防面积尽量减少。l有些地区人防办认为即使裙楼商业下部没地下室，但由于与高层塔楼相连，裙楼也要按塔楼一样按基底计算应建人防面柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化优化前——车位优化后——车位柱网分析平面模块车道出口人防设计柱网分析柱网分析柱网分析柱网分析柱网分析城市停车位尺寸（米）行车道最小宽度（米）停车位间隔尺寸(米）广州2.4（宽）X5.3（长）无上海2.4（宽）X5.3（长）无南京2.4（宽）X5.3（长）无杭州2.5（宽）X6.0（长）无宁波2.55（宽）X6.0（长）0.15北京2.5（宽）X6.0（长）无重庆2.4（宽）X5.3（长）无青岛2.4（宽）X5.3（长）无长沙2.4（宽）X5.3（长）无柱网分析），“大柱网”度度规”*），③放置于两车间（侧放），对消火栓开门稍度0规”00*②放置于两车间（侧放），对消火栓开门稍度规”**柱网分析平面模块车道出口人防设计柱网分析按“新规”按“新规”按“新规”平面模块率率注：上述图表摘录自保利房地产集团有限公司《地下车库设计地库规模 ••此地库模块化分析旨在对车库平面布置效率进行量化分地库规模析析地库停车率要求（32m2/车位），故车库布置是必须力求），地库规模析析即可（此时停车率为40.8m2/车位），双向行车取4.8米（即5.半柱宽）。地库规模 地库规模 地库规模 地库规模 模块没停车区域）。是否存在单边停车情况存在存在不存在局部平图局部平图地库规模用用域）。地库规模用用面积可减少1000*1=1000m2,若以地库单方合单边布置结论综合分析整体效率；还有对于塔楼柱网斜向地块车位是否沿长边布置不存在不存在存在地库规模44原设计优化后原设计优化后原设计优化后地库规模 地库规模 道不在同处）所占折算实际面积142.87+163.28=306.15m地库规模 坡道平行车道与坡道垂直车道对比（上下坡地库规模 一244.92m2。地库规模 车道出口人防设计设备用房其他优化人防设计设备用房其他优化；＜；＜中个入车道，个出车≥500辆1000辆地库轮廓柱网分析地库轮廓柱网分析旧新旧新道的分配使用依据道的分配使用依据道的分配使用依据人防设计设备用房其他优化人防设计设备用房其他优化地库首层出入口个数项项项项项项项项项项项项项项项43210单车道数量（个）双车道数量（个）超出新规车道下限个数地库轮廓柱网分析••负一层-原设计负一层-原设计人防设计设备用房其他优化人防设计设备用房其他优化道道地库轮廓柱网分析地库轮廓柱网分析道道地库轮廓柱网分析单车道宽度（m双车道宽度（m）地库轮廓柱网分析地库轮廓柱网分析旧新旧新或或或地库轮廓柱网分析地库轮廓柱网分析地库轮廓柱网分析坡道区域：微型车和小型车的坡道转弯处的最小环形车道内半径”），”人防设计人防设计地库轮廓柱网分析人防设计地下车库设计的先后原则应先平时后战时，车位及平面布置最优后再考虑人防平面。人防设计人防设计人防设计当地下室面积较大时，人防区域布置比较灵活。如地下室建筑面积为50000方，而人防应建面积为20000方时，人防区域应选在塔楼较多停车位较少的地方。l人防有较多的口部和设备用房需要比较多的空间，如果缺乏空闲位置将直接导致停车位损失。l人防区域停车位产权有争议，各地不一，同一地下室内非人防区比人防区内停车位略高，直接影响到经济效益。l人防地下室疏散宽度比原地下室消防疏散宽度大很多，如果没有较多的疏散宽度，唯一解决的办法就是加更多的楼梯，这样不单损失车位而且增加造价，对于多层地下室，如果人防地下室设于负二或者负三影响更甚。人防设计地库轮廓柱网分析人防设计人防设计地库轮廓柱网分析人防设计XXXX人防设计4、同时还要考虑地上管线是否有进入负一层及对总结:当人防功能上配较大面积物资库,或者装备库,对疏散楼梯需求较少时,叠层设计优点才能突显。人防设计地库轮廓柱网分析人防设计人防设计），人防设计人防设计人防设计地库轮廓柱网分析人防设计原设计优化后人防设计地库轮廓柱网分析人防设计地下二层局部平面图地下二层局部平面图人防设计地库轮廓柱网分析人防设计人防设计地库轮廓柱网分析人防设计人防设计人防设计地库轮廓柱网分析人防设计人防设计地库轮廓柱网分析人防设计人防设计地库轮廓柱网分析人防设计原设计优化后原设计人防设计人防设计地库轮廓柱网分析人防设计层高净高过矮人防门安装困难；人防开启范围与管人防设计设备用房车道出口人防设计地库轮廓柱网分析车道出口人防设计地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用3优先选择-1F塔楼范围下方“空位”布置设备房，充分利用其净高优势车道出口人防设计地库轮廓柱网分析车道出口人防设计原设计优化后车道出口人防设计地库轮廓柱网分析车道出口人防设计原设计优化后车道出口人防设计地库轮廓柱网分析车道出口人防设计原设计优化后车道出口人防设计地库轮廓柱网分析车道出口人防设计原设计优化后车道出口人防设计地库轮廓柱网分析车道出口人防设计地库规模地库轮廓平面模块车道出口柱生活给水泵房、水表间、隔油设备间、雨水收集回用机房消防1、500支墩+2500水箱高度（20柱网分析人防设计地库轮廓平面模块车道出口柱网分析人防设计地库规模地库轮廓平面模块车道出口柱负一层地下室塔楼下方位置（图示二）>其他楼层塔楼下方位置>地下室其余位置地库轮廓平面模块车道出口地库轮廓平面模块车道出口柱网分析人防设计•消防水池容积：满足消防规范所需图示一：利用消防车道下方做消防水池（一般需要车道在塔楼旁边）地库规模地库轮廓平面模块车道出口柱图示二：人孔设在消防水池顶、消防水池侧壁梁下、消防水池侧壁板下三种不同位置时消防有效水位的深度人孔在消防水池顶人孔在消防水池顶，水池有效水深为4米地库规模地库轮廓平面模块车道出口柱>其他楼层塔楼下方位置>地下室其余位置柱网分析人防设计地库轮廓平面模块车道出口柱网分析人防设计），地库规模地库轮廓平面模块车道出口柱车道出口人防设计地库轮廓柱网分析车道出口人防设计地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计公司某项目有条件将消防控制室设置在地下室临地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计车道出口人防设计地库轮廓柱网分析车道出口人防设计地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计•充分利用车道下方无效空间布置机房•充分利用塔楼投影下的高度布置机房地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计--多台送风机的风机共用送风机房、把地下车库的排风机房、设备房的排风机房、非机动车库地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计地库轮廓柱网分析平面模块地库轮廓柱网分析平面模块地库轮廓柱网分析平面模块●管线综合基本原则：2、同类管线尽量归并路径，既美观，又可减少支吊架，同时也可减少交叉碰撞机会。桥架底边距板底350敷设；2、水管与风管、水管与桥架在不同高度敷设，无需绕行，可以减少水管管件；3、桥架与风管交叉时，宽度较小的管线从宽度大的线下方绕行。4、管