广州花都湖项目汇报

雨润地产集团华南区域

广州花都湖水岸花城项目汇报华南区域投资拓展部2014年6月30日制作一、项目区位及交通条件二、项目基本情况三、开发条件四、城市经济与房地产发展五、经济效益分析目录目标地块大邑县政府距地块36公里地块区位图一、项目区位及交通条件

花都副中心

佛山市

广州核心区目标地块区位本案所在地一、项目区位及交通条件本案所在地项目在花都区所处位置图交通节点距离（km）时间（分钟）收费（元）路况广州市政府34.1350一般花都区政府3.880良好在建地铁9号线130好广清高速3.880好二、项目基本情况供地计划：160亩，容积率2.8，地价932万/亩，计划于土地款支付完成后供地。

地块基本信息占地：净用地面积160亩

首期160亩容积率：2.8地价：932万元/亩总价：14.91亿元楼面地价：5000元/m2付款时间:建筑密度：建筑限高：90/70:商业比例：公建配套：规划需配建小学是否符合土规：是是否符合林规：是是否符合城规：是是否具备开工条件：具备花都湖本案所在地地块状况平地已有证件情况已经有国土证及初步规划方案地块上附作物情况无不利因素情况项目地块内拆迁已经基本完毕，地块有一半面积已经开挖打桩形成洼地，另一半土地平整。是否符合土规是周边楼盘情况洋房价格装修情况毛坯洋房售价范围9100-18000元/㎡符合城规是商住用地别墅价格装修情况项目3公里范围边暂无别墅盘有已报批的规划已做过初步规划报批目标城市年去化量目标城市存量存量土地

存量房源合作方式合作，对方占49%，我方占51%。二、项目基本情况二、项目基本情况项目地块内拆迁已经基本完毕，地块有一般面积已经开挖打桩形成洼地，另一半土地平整，地块内有一工艺品展卖区，为临时建筑，其余基本无附着物，现场建设条件具备。二、项目基本情况（SWOT分析）优势

Strength劣势

Weak属广州花都区泛中心板块,花都湖及公园就在地块旁通过接驳地铁3号线,规划建设的广州地铁9号线可到项目,缩短了与广州中心城区的距离,有利于网罗广州客户土地已经平整，现场建设条件已经呈现业主自留3万平方米作写字楼用1.2006年取得的建设用地规划许可证，使用年限少了10年。2.邻花都湖，市民对其印象处于休闲；以自建房为主，且项目的购物中心（广百）约10分钟车程。项目现规划商业体量大，对于前期销售速度有一定压力。机会

Opportunit威胁

Threaten花都与广州中心六区房价相比,整体价格不高,将会继续成为刚需购房者的置业选择板块花都区政府板块仍属于价值洼地,有一定的上升空间花都湖地块周边在售预售项目不多，可充分利用花都湖的优势做市场差异产品货量充足，以中小户型为主品牌开发商均进行以价换量的策略，导致本项目定价压力和销售压力加大整体市场观望气氛严重，降价潮在漫延

二、项目基本情况--项目市场定位目标客群：以花都本地及地缘客户为主，广州客户为重要补充，首改客户为主。产品建议：洋房主力户型100~138平方米三房为主，少量90-95二房及140平方米以上四房。户型配比建议：洋房90-95舒适二房占15%，100-138㎡舒适三房占70%，140㎡以上四房占15%。售价建议：毛坯均价9000元/㎡。重要情况补充

项目需要调整规划，土地持有方需要规划建设30000平方米的写字楼留用，位置设在

地块东北侧临近加油站旁边。

项目规划中需要配套建设一座小学，目前双方商定取消小学建设，由土地持有方支付相应补偿费用至花都区教育局。项目规划设计要点中有一条40米宽市政道路通过本地块，经协商，土地持有方负责调

整规划，维持目前道路现状，对方约定3个月内完成相关规划调整审批工作。

经过通土地持有方再次谈判，对方同意将楼面地价降低至4500元/m2.考虑到我司营销

部门建议销售价相对较低，对方建议由其负责销售，价格保底12000元/m2，以保证

我司的利润，

超出保底销售价格12000元/m2所得收益，由双方进行再分配，对方占70%，我司占30%。二、项目基本情况本地块共160亩，全部为商住建设用地三、开发条件—土地利用总体规划地块位置时间2013年城市花都区户籍人口75万人常住人口100万人市区人口70万人GDP/增速902.14亿元公共财政预算收入66.43亿元工业总产值1917.45亿元固定资产投资/增速230.65亿元商品住宅预售面积（万㎡）169万㎡商品住宅销售面积（万㎡）183万㎡平均交易价格（元/㎡）9166元/㎡四、城市经济与房地产发展1、目标市场经济情况2、住宅市场情况-板块分布四、城市经济与房地产发展：广州北站区域均价10000元/m2地块位置花都区政府区域均价13000元/m2合和新城均价10000元/m2豪利花园均价11500元/m23、住宅市场情况锦尚蓬莱苑，价格最贵占地65892平方米，容积率3.2，总建199180万㎡，主力面积

90~138平方米的两房和三房，少量约140平方米四房的单位㎡，高层毛坯均价18000元/㎡

。滨湖一号，品质最好占地1642平方米，容积率

2.5，总建

36405㎡，2011年11月开盘，主力面积96-150㎡，去化率100%，高层毛坯均价9500元/㎡

。祈福万景峰，规模最大总占地面积约11万㎡，总建筑面积587517㎡，容积率为4.0，由10几栋27-28高层组成，住宅面积58-143㎡的2-4房，毛坯均价11000元/㎡。四、城市经济与房地产发展：地块位置锦尚蓬莱苑规模占地65892平方米，容积率3.2发展商广州高宜投资置业有限公司距离市区路程及车程◆距我司；1.5公里，5分钟车程位置花都凤凰北路8号楼盘主力产品主力户型90~138平方米的两房和三房，少量约140平方米四房的单位近期产品价格毛坯均价18000-19000元/㎡楼盘特点/配套产品类型以建筑面积由90~138平方米的两房和三房组成。位置对比图四、典型楼盘分析锦尚蓬莱苑地块位置观湖一号规模占地65892平方米，容积率3.2发展商广州高宜投资置业有限公司距离市区路程及车程◆距我司；1.5公里，5分钟车程位置花都凤凰北路8号楼盘主力产品主力户型90~138平方米的两房和三房，少量约140平方米四房的单位近期产品价格毛坯均价18000-19000元/㎡楼盘特点/配套产品类型以建筑面积由90~138平方米的两房和三房组成。位置对比图四、典型楼盘分析锦尚蓬莱苑地块位置祈福万景峰规模占11万平方米，容积率4发展商祈福集团距离市区路程及车程◆距地块；3.5公里，20分钟车程位置新华镇新街大道中楼盘主力产品58-143㎡的2-4房近期产品价格毛坯均价11000元/㎡楼盘特点/配套属商住综合体,由南北两区组成,自身配套涵括地中海风情商业街、超市、幼儿园、泳池、俱乐部、健身中心、网球场位置对比图四、典型楼盘分析滨湖壹号地块位置产品类型合计高层（带装修）底商总可售建筑面积264,668249,73514,933占地面积95,96790,9894,978含公配（包括自持写字楼）总占地面积106,667101,0865,582容积率2.802.472.68均价12,54812,09020,200五、项目规划及售价注：因本项目区位决定主要做休闲度假类的市场，所以暂不考虑项目去化速度问题，仅按当前项目所处板块价格行进测算。产品规划表（售价12000带700元装修）地价敏感性分析结果（售价12000带700元装修）楼面价（元/平米）地价（万）净利润率净利润土地获利倍数毛利率350065317.56%60308.820.5628%400074715.41%52939.730.4326%450084012.16%41756.800.3021%50009328.95%30734.190.2017%550010265.65%19390.950.1113%五、项目规划及售价产品类型合计高层（毛坯）底商总可售建筑面积264,668249,73514,933占地面积95,96790,9894,978含公配（包括自持写字楼）总占地面积106,667101,0865,582容积率2.802.472.68均价9,4359,09015,200五、项目规划及售价注：因本项目区位决定主要做休闲度假类的市场，所以暂不考虑项目去化速度问题，仅按当前项目所处板块价格行进测算。产品规划表（售价9000毛坯）地价敏感性分析结果（售价9000毛坯）楼面价（元/平米）地价（万）净利润率净利润（万元）土地获利倍数毛利率250046716.93%42269.840.5528%300056013.38%33415.150.3623%35006538.90%22232.220.2117%40007474.42%11047.820.0911%4500840-0.10%-252.820.005%五、项目规划及售价

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