房地产-物业经理人实操手册

物业经理实操手册2/25一、四季工作关注重点 010二、风险规避 018三、服务优化 四、节能降耗 3/25四季工作关注重点）：康乃馨或者组织为女客户免费体检活动；同时关注项目女员工的慰问，如放假、赠送礼物）：）：）：）：）：4/25（一）可燃物多：天气变化无常，大风天气时有发生，（二）火源多：春季属于日短夜长、气温较低，用火用电量增多，易造成火灾三）火势蔓延快：由于风大，可燃物比较干燥，起火后火借风势，风助火威，蔓成火烧连营，从而形成大面积火灾，物业公司必须针对上述情况加强春季5/25）：）：）：）：）：6/25（1）开展多种竞技评选活动，如微笑大使、服务大使7/25虫剂，人群集中的室外部位设立大型电子杀虫设对水系、喷泉、人工湖的投药和补水工作，防治位重点关注，注意多宣传，发现问题要及时（1）检查供暖设备，对采暖期内存在的问题及时进行8/25准备防台抗台物资、检修防台抗台设备、设施、加9/251、社区文化:3、秩序维护4、清洁绿化5、工程维护10/11/12/25（2）腊八节（腊月初八）：熬煮腊八粥，免费赠送给客户，体现节日特色；（图））：人墨宝书法，开展免费送对联活动等体现人文和谐；）：经营预算（2）对全年物资进行全面盘点工作，对报废物资进行处理；（3）加大服务费收缴力度，确保全年经营指标的完成；（6）组织合格供应商评审工作及合同续签工作；（7）公司组织管理评审会议，审视质量方针和质量目标等方面的适宜性；（1）利用冬季空闲时间不定期开展丰富多彩的培训工作；（2）假前进行安全大排查工作，重点关注用电、用火方面并提醒客户注意四防案件的发生；化管理；（2）做好春节燃放烟花爆竹的准备工作，如指定场地、安全提醒等工作。13/2514/25现冻堵情况；（1）时刻做好冬季清雪工作，以雪为令，根据实际情况可对积雪进行美化处理；（2）枝叶积雪时应及时清除，有倒伏危险的树木立支撑架保护。上祝福；15/25风险规避等娱乐设施。同时物业公司和开发商进行交接时，必须严格查验，发现问题及时要求开发商进行整改，整改不合格的，不予以验收通过。同时在有娱乐设施的地方应设置清晰的使用说明或安全提示，并定期巡检和保留巡检记录，发现有安全隐患的娱乐设施要告知或警），(3)建议在单元门口设计“无障碍通道；方便行动不方便的客户通行；16/25材脱落出现接缝，容易造成防水渗漏图）17/25（2）选用木护栏的，应是硬杂木，中高级扶手不准有节疤存在；木护栏接茬应严密牢固，一般采用齿形接头胶结，设置在室外的护栏物业公司要定例如顶楼客户喜欢将杂物堆积在屋顶而消防通道又无法封闭、还有的乱建、私自安装太阳能热水器和信号接收器等行为以及由于平屋顶的业公司的清雪难度，加之平屋顶防水抗破坏能力差等问题，都会加大（1）建议开发商在规划住宅区商业用房时，一定要房最好是能够集中规划；另外商业用房的烟道不能与住宅烟道共用，必须增设独立专用烟道，如果商业用房设计规划是没有烟道的，在销售和办理入伙的时候，一定要明确告知客户将来如果做为餐饮使用会遇到的各种麻烦，减少因后装排烟18/2519/25为这两处通道很是占据空间，客户在装修的时候一般都进行了拆除，而拆除后对楼体也不会造成影响，也从人性化的角度为客户和物户室内，避免导致因一楼住户原因导致整体（2）建议开发商住宅与公建配套用房（如因为美观，给物业公司在日后的管理和客户的安全方面带来隐患，因为这些材质的小品经过长时间的风吹雨淋极易出现粉化、锈蚀、脱落等情况，存在极大的安全隐患，物业公司要加强日常的巡检工作，发现安全隐患要及时排除建议开发商外墙尽量不要设置过多过宽的外沿，装饰的选材要尽重量大的外墙材料（如：瓷砖、大理石、火烧），程序进行，尽量避免冬季施工，防止日后脱落，造成人员伤亡，同时物业公司要20/25全使用须知，告知客户禁止的行为及出现问题时的处理方式；物业公司要派专人定期进行电梯的维护和保养情况进行查验，并保留查验记录，将发现问用透明钢化塑料进行加固处理，因为此位置的石材受电梯的震动的影响，会出现松动脱落）；不宜太深，同时四周一定要设置安全防护设施，并在醒目），21/25为循环水泵，方便于设备的检修和在清洗水池时是室外的表箱，一定要做好防雨处理；对存在安全隐患22/25住，还有些楼宇门从外表看是是关闭状态，实则虚掩。设置楼宇警报系统，可在发现楼宇），（3）建议开发商在选用弱电箱时充分考虑其容量和安置位置量不够，造成线路凌乱不堪，同时物业公司在巡查过程中发现有阻碍通行的情况要及时处会给日后物业的维护带来极大的困扰，如果客户封（2）建议开发商排污井、通讯井等的设置要考虑不凝土等进行彻底的清除，不留安全隐患；物业公司对不能及时处理的部位要设置安全警示23/25（1）在签订《物业服务合同》时，特别注意一定要对客户“保管费”。守的公司相关制度，如果有《员工手册》则签收。员工试用期内可因岗位不胜任等客观因（1）秩序维护员要使用巡更系统，对巡逻路线进行跟踪24/25），（1）进行消杀活动时，在醒目处张贴明显的温馨提示，对于提示上注明药品名称和成分，在药力失效后及时去掉提示；尽量在无风的情况下喷药，戴25/25人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我如：上下楼注意安全、小心台阶（楼道）、高压危险、小心触电（变电器、电线）、禁止攀登、禁止翻越（栅栏）、地面湿滑，小心（地面）、严禁触摸（电线）、保管好贵重物品（车内）、禁止停车（消防通道和禁止停车的楼下）、禁止戏水（水池）、鼠药投放处（防止儿童或宠物误食）、已喷洒农药（果树）、娱乐设施的使用说明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜间施工现场要设置警示灯）、禁止通行（通道）、注意限高26/25放杂物等（消防通道）、爱护花草等（草坪27/25服务优化（5）客户举办婚礼时，为客户提供路线园区路线指引，客家形象岗及现场保洁服务，播放背景音乐；赠送鲜花或新婚对娃、赠送新婚贺卡，沿路垃圾展现物业服务痕迹图）可以在岗亭设置中设置几个多功能手机充电28/25（10）新客户刚入住，家里因为没有及时添置工具箱，给生活带来很大的困扰，物业（13）双手递笔至客户时，应把笔套打开（16）举办社区文化活动时给未入住的客户（17）在房屋内设置装修提示卡，提示客户（22）人车分流小区，在装修期间可以为客29/25（24）客服中心应设置与客户定期互动、洁人员；每天下班前对楼道进行清洁巡查，确保客通行图）30/25置加注黄油的堵套，能有效避免锈蚀情况的出现图片）（2）在园区巡检时发现的问题，要及时修缮，不能及时修缮的要及时设置“已关注”（3）上门维修时，维修人员应把对讲机声音（4）将车道窨井盖的四周用橡胶皮固定，（5）在业户预约的时间上门维修服务而家中无人时，维修提示条：“尊敬的业户，您好！我处今天几时几分上门为您单元维修，碰巧您不在家，烦请您能在百忙之中与我