物流园区功能布局

物流园区功能布局确定原则物流园区规模确定原则1234同经济发展相协调原则以当地区域物流现状和未来发展趋势为依据，同城市和区域经济发展相适应以市场需求为导向原则内部和外部系统性原则市场需求的大小直接决定了物流园区的规模。通过对需求层次和结构进行分析，确定相应类别的功能设施及规模物流园区属于城市或区域内基础设施，一旦建成就很难变动，因此应具有适当的超前性，引导物流园区合理布局并提供发展的用地保障物流园区规模的确定要坚持对内部的功能区进行合理的系统优化布局；同时根据服务的经济区域内运输、配送距离、产品结构和货物种类所决定物流园区的总数来确定最佳的物流园区规模适度超前原则物流园区用地规模物流园区规模建议测算方法：物流量需求法

物流园区用地规模建议物流园区用地规模测算过程如右图所示。先估算区域物流量，针对不同情况分别估算全社会货运量或支柱产业产量；然后估算物流园区用地系数；再估算第三方物流占物流市场的比例和使用物流园区的第三方物流比例；再考虑预留发展用地系数；以上数据确定后就可测算出物流园区总用地规模区域物流量全社会货运量支柱产业产量支柱产业平均年周转次数支柱产业年平均单位用地面积物流园区效率第三方物流占物流市场的比例使用物流园区的第三方物流比例预留发展用地物流园区用地规模物流园区用地测算过程测算过程物流园区用地规模物流园区用地规模建议全社会货运量（C）预测即墨市2011年全社会货运量为6747万吨，同比增长15.3%。2015年之前设定年平均增长率为15%；2015——2020年设定年平均增长率为10%；2020—2030年设定平均增长率5%。经过计算，2030年即墨市全社会货运量将达到30957万吨，假设有40%的比例通过区域物流园区运送，则区域处理的货运量达到12383万吨物流园区用地规模物流园区用地规模建议物流园区效率（e）取值为了确定对物流园区效率的取值，选取物流园区发展较为成熟的日本和德国部分物流园区进行分析物流园区面积（万平方米）年物流量（万吨）e（吨/平方米/年）日本东京Adachi33.33049.1日本东京Habashi31.42658.4东京Keihin62.93745.9东京Koshigara49.22915.9日本和平岛公路货运集散中心22.32009.0德国Bremen15012008.0德国Nurnberg25514105.5德国Augsburg711432.0日本、德国部分物流园区的建设和运营指标物流园区效率与技术水平、员工素质和基础设施状况有关。在这些方面中国与日本、德国还有一定的差距。为了进行对比分析采用世界经济论坛发布的相关指标来衡量三个国家的技术水平、员工素质和基础设施条件。国家技术成熟度（17%）教育与培训（17%）基础设施（25%）物流水平参数中国3.444.244.444.14德国5.365.336.435.87日本4.875.285.695.402010—2011年竞争力报告中的指标分值参照德国物流发展和日本物流园区效率，用物流园区效率比值等于物流水平参数比值计算出中国在规划物流园区时e值可以取为4.1—5.5（吨/平方米/年）物流园区用地规模物流园区用地规模建议

a值可能会随着地区经济发展水平的不同而有所差异，由于缺乏数据支持，只能大概估算，建议取值60%—80%。对于经济发展水平较高的地区可以取大值，反之取小值预留发展用地系数（R）取值在规划物流园区用地规模时应该考虑到未来发展的要求，需要综合考虑以下因素。首先随着经济的发展，物流总量会增加。其次随着企业对物流成本控制和物流服务水平提高的需要，越来越多的企业会选择使用第三方物流来完成物流业务，所以第三方物流市场比例会扩大；第三，物流园区所提供的专业物流基础设施和规模效益会吸引更多的第三方物流企业入驻。R建议取值1.3—1.9，对于第三方物流发展充分的地区可以取小值，反之可以取大值物流园区用地规模物流园区用地规模建议

预计到2020年，C取值为12383万吨；e取值4.1-5.5（吨/平方米/年）；p3L取值50%；a取值为60%—80%；R取值为1.3-1.9。各区域取中间值，经过计算，得出区域物流用地规模约为9平方公里（与第三章物流园区货运量预测中得出的数据8.8平方公里接近）。物流园区用地规模物流园区用地规模建议9笋岗物流园功能配比借鉴用地性质用地面积（公顷）占比居住用地33.719.23%物流商业用地52.8730.17%商业办公4.182.39%酒店用地1.360.78%教育研发配套4.672.66%特种仓库用地4.32.45%道路用地49.5328.26%公共设施用地5.633.21%绿化17.710.10%发展备用地2.671.52%总计（去除铁路用地）175.25100.00%笋岗物流园用地比例物流用地占30%物流新城用地规模人口自然增长：区域镇现有人口4.8万人，近期人口自然增长率为0.552%，人口自然变动不大，预计到2030年达到5万人。人机械增长：预计区域物流园区2030年将创造5-6万个工作岗位。按平均带眷系数2.3计算，2030年镇域增加13.8万人人口规模：预计到2030年镇域总人口将达到18.8万人建设用地规模：规划期末全镇人均建设用地标准按照105平方米/人进行控制（新建城市的规划人均城市建设用地指标应在85.1—105平方米/人内确定），则2030年镇域建设总用地面积约20平方公里。建议区域物流新城规划用地面积25-30平方公里，其中城市建设用地面积15-20平方公里，用地类型包括居住、公共设施、工业、仓储、对外交通、市政设施、道路广场、绿地等物流新城用地规模建议10生长廊道生长廊道功能交通环境生长单元生长单元生长单元生长单元生长节点导向性交通有机生长规划理念——以生长廊道连通各生长单元功能布局理念物流新城功能布局摒弃传统功能分区系统的独立式布局模式，使用产业区、服务、居住一体化－“复合版块”的空间布局模式。“复合版块”既使生产与生活密切联系，又以公共中心为分隔，减少相互干扰。理念1：产业、服务、居住一体化－“复合板块”

物流园区往往伴随着枢纽港口、机场、铁路货站（场）、公路运输主枢纽进行布局，或直接与运输枢纽合而为一，最大限度地利用运输组织枢纽在货源集中和运输便利上的优势。功能布局理念物流新城功能布局根据城市空间发展的有机演化规律，本次规划倡导有机生长的规划理念：构筑空间一体化的自主型功能结构,充分考虑土地利用动态变化过程，通过科学的分期建设规划、合理地组织空间生长轴线,注重规划的弹性,完善各层次的规划控制体系理念2：有机生长:“孤岛－物流网络－产业新城”

功能布局理念物流新城功能布局德国不莱梅物流园区——以交通优势为切入点的物流工业区发展历程：一期工程35万平方米，1985年第一个企业入住，至1988年，有90％以上的面积已全部销售；1989年公铁联运中转站开始运营，面积扩大至50万平方米；1990年园区开始扩建，面积为200万平方米；1994年德国邮政在园区内建立了信件处理中心，随后铁路公司也在园区内成立了货运中心；1999年园区再次扩建。现在园区总面积达360万平方米园区现入住率达80%以上，是德国入住率最高的物流园区；集聚1000多家企业，4万多名工人，相当于德国物流工作人员的5%～10%。依托铁路优势，设立特色功能分区，实现公铁水路无缝对接园区拥有拓展铁路设施，根据货物对铁路运输的需求，划分为：通铁路的工业区、有铁路拓展设施的工业区、不通铁路物流工业区；根据货物集装箱转运需求，设立集装箱公铁转运区，实现铁路与公路的无缝对接，且高速公路可直达莱茵河岸，并入莱茵河内河物流交通网络；功能布局案例拥有拓展铁路设施的物流工业区通铁路的物流工业园区服务、行政办公区不通铁路的物流工业区集装箱公铁联运区拥有扩展铁路设施的物流工业区，围绕铁路开展布局功能布局案例宏观空间结构宏观空间结构可概括为“两园一城”沿胶济铁路、S218公路形成“川”字型城市空间结构，由西向东依次为西部综合物流园区、中部城市发展区、东部产业综合区S309S218青银高速胶济铁路西部综合物流园区中部城市发展区东部产业综合区物流新城功能布局16构建“一港四片五平台”的功能布局结构。一港四片（内陆港；临港商贸区、综合功能城区、物流综合区、预留拓展区）；五平台（物流基础设施、商贸交易平台、物流信息平台、管理服务平台和政策环境平台）功能布局结构物流新城功能布局物流枢纽（内陆港）以公铁联运、仓储配送功能为主临港商贸区以市场交易、仓储/加工、展示功能为主综合功能城区以行政服务、