2026年第一季度全国物流地产市场报告

2026年第一季度全国物流地产市场报告全国高标仓市场概览重点城市群分析市场总结数据来源和说明数据来源和说明本报告所有数据来源于物联云仓天镜大数据平台和中国土地市场网等网站公开资料，截至时间为2026年3月31日。本报告中存量、增量、租金和空置率的统计对象为证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东”仓库。报告中所指“租金”,包含税费、物业费用等，已折算免租期和装修期。报告中的数据，仅包含物联云仓天镜大数据平台收录的城市数据，存在一定的局限性，分析结果以反映发展趋势为主，仅供参考。收录的城市收录的城市长三角城市群：苏州市、上海市、嘉兴市、杭州市、南京市、无锡市、合肥市、宁波市、绍兴市、南通市、淮安市、芜湖市、湖州市、金华市、徐州市、>珠三角城市群：东莞市、佛山市、广州市长江中游城市群：武汉市、黄石市、鄂州市、黄冈市、孝感市、咸宁市、襄阳市、荆州市、荆门市，长沙市、株洲市、湘潭市、常德市、南昌市、九江市、抚州市成渝城市群：重庆市、成都市、德阳市、眉山市、绵阳市、南充市、泸州市、内江市市、哈尔滨市、海东市、海口市、鹤壁市、呼和浩特市、济南市、济宁市、揭阳市、晋中市、酒泉市、开封市、昆明市、拉萨市、兰州市、临沂市、柳州市、洛阳市、漯河市、南宁市、盘锦市、莆田市、黔南布依族苗族自治州、青岛市、清远市、泉州市、厦门市、沈阳市、太原市、泰安市、威海市、潍坊市、乌鲁木齐市、西安市、咸阳市、烟台市、银川市、营口市、漳州市、长春市、郑产业提质：龙头集聚发展+存量迭代升级近期，交通物流领军培育、增强现代物流综合竞争力两大相关政策协同落地：一方面支持骨干物流企业完善仓储网络、做大综合供应链服务能力；另一方面推动老旧仓储设施改造升级，盘活闲置低效物流资产，双向推动仓储物流行业规范化、高质量发展。总体目标(2030年):综合物流集成商(10家+:其中具有全球辐射力和国际竞争力的企业)动、强化重点通道枢纽布局和服务节点设置、完善城市配送以及农村交通物流服务网络，支持企业规模化网络化发展等方面链上下游供需对接以及引导交通物流企业推动物流链与供应链·推动老旧物流仓储设施更新改货运场站盘活利用，推进分布后预冷、清选包装等服务能力。能复合型冷库，更新改造老旧数据来源：《加快培育交通物流领军企业提升产业链供应链服务保障能力行动方案》《国务院关于推进服务业扩能提质的意见》◎2026.0450ycAllRightsReserved低空经济加速崛起赋能物流业态升级低空经济加速崛起赋能物流业态升级2026年政府重点部署培育新兴产业、激活经济新动能，低空经济升级为国家级新兴支柱产业。当前各地相继出台专项政策、开放应用场景，行业发展持续升温，2026年有望迎来低空经济全面加速发展新阶段。低空经济战略地位演变2026Q1推进低空经济/物流布局的城市清单(部分)政策内容《上海市关于链接长三角加快建设低空经济先进制造业集群的若干措施》新增长引擎新增长引擎《济南市低空经济发展促进办法》济南济南《芜湖市低空经济健康发展促进办法》新兴产业新兴产业《2026年苏州市低空经济工作要点》新兴支柱产业《2026年成都市低空经济产业链发展工作要点》新兴支柱产业·有序发展低空运输系统，重点推进低空配送、通航载客运输和eVTOL验证飞行等场景。“国补”优化补贴品类精准化2024-2026“国补”资金规模(亿元)02024··补贴重点倾向高价车。补贴方式从定额到按车油车补贴车价10%,最高1.5万元。汽车··补贴品类缩减，仅包含冰箱、洗衣机、电视、空调、电脑、热水器等6类家电。家电板、智能手表/手环，总共4大类。数码智能全国高标仓市场概览全国高标仓市场数据一览1.81亿平方米空置率%20.69元/平方米/月环比同比下降0.94%上升1.28%上升7.10%环比同比下降0.94%上升1.28%上升7.10%苏粤浙居第一梯队粤增速快2026Q1各省市非保税高标仓市场现有存量(万平方米)内蒙古宁内蒙古宁夏新疆甘肃黑龙江山西海南吉林贵州云南江西广西福建湖南北京河南7宁陕西安徽重庆河北山东湖北四川天津上海广东源西藏青海●●截至2026年第一季度，全国非保税高标仓市场总存量达1.81亿平方米，环比上升1.28%。城市TOP20:佛山与北京排名上移02026Q1非保税高标仓市场城市现有存量TOP20(万平方米)西安市西安市无锡市南京市沈阳市杭州市长沙市合肥市广州市郑州市北京市廊坊市东莞市佛山市重庆市嘉兴市武汉市成都市天津市上海市苏州市第三梯队●●截至第一季度末，苏州市场存量达队，现有存量均超过600万平方米。●当季，肇庆、佛山、北京、苏州以及成●当季，肇庆、佛山、北京、苏州以及成20262026Q1城市供应增量TOP5及占比肇庆市肇庆市佛山市佛山市北京市北京市苏州市成都市空置率：整体仍呈去化趋势2025Q1-2026Q1全国非保税高标仓市场空置率25Q125Q2●●过去一年，全国非保税高标仓市场空置率呈现“总体下降”的走势。●截止当季末，空置率继续下行，环比微降0.35个百分点至15.89%。西安市无锡市南京市沈阳市杭州市长沙市合肥市广州市郑州市西安市无锡市南京市沈阳市杭州市长沙市合肥市广州市郑州市北京市廊坊市东莞市佛山市重庆市嘉兴市武汉市成都市天津市上海市苏州市2026Q1重点城市*非保税高标仓市场空置率及环比变化26Q1空置率(左轴)◆环比变化(百分点，右轴)●2026年第一季度，受供需端影响，重点城市空置率表现有所分化。租金：下降走势但降幅总体保持缩减20252025Q1-2026Q1全国非保税高标仓市场有效租金(元/平方米/月)25Q125Q2●当季，租金降幅保持缩减态势，环比租金降幅由去年同期的3.94%缩减至天津市上海市苏州市成都市南京市沈阳市杭州市长沙市合肥市广州市郑州市北京市庙坊市东莞市佛山市重庆市嘉兴市武汉市西安市无锡市天津市上海市苏州市成都市南京市沈阳市杭州市长沙市合肥市广州市郑州市北京市庙坊市东莞市佛山市重庆市嘉兴市武汉市西安市无锡市Q1重点城市*非保税高标仓市场有效租金(元/平方米/月)及环比变化026Q1有效租金(左轴)◆环比变化(右轴)●2026年第一季度，重点城市租金环比均录得下降，其中存量城市如沈阳及西安趋近于稳定。√即时零售电商三方物流√家电零售服务商√跨境物流服务商√酒水零售服务商零售/批发业2026Q1部分城市主要租户成交类型需求主力广州市东莞市电商、零售/批发业北京市三方物流、电商成都市2026年第一季度，仓储物流领域的产业大宗交易活跃度较高，部分产业资本持续加码核心节点仓储资产，头部物流企业也通过股权收购、资产整合等方式优化网络布局与资产结构。股权收购资产交易股权收购资产交易京东物流2026年一季度，京东物流以约38亿元完成德邦京东物流2026年一季度，京东物流以约38亿元完成德邦股升至99.7%,推动其于3月31日摘牌退市，化解同业竞争并深化网络申通快递2026年3月，申通快递斥资2.8亿元收购菜鸟旗下揭阳、成都两家仓储公司全部股权，并承接相关担保责任，补强华南、西南核心仓储节点，深化仓配协同，推进物流资产整合。高麓集团2026年3月，岭郅中国向高瓴系高麓集团出售其与TPG合资的7个长三角、大湾区工业物流项目少数股权，该资产组合总建筑面积约80万平方米，交易后高麓接任资产管理人。周大福创建2026年1月，周大福创建收购了三个位于上海、宁波及常州的物流物业，可出租总面积约170万平方呪。极兔速递2026年1月，咸阳红星美凯龙智慧物流城拍卖，陕西锦诚润泽供应链(极兔子公司)以1.8392亿元底价竞得。资本：仓储REIT暂无新发存量扩募持续推进2026年第一季度，头部仓储REIT通过扩募持续布局高标仓资产，重点补强区域枢纽节点与全国化网络，进一步提升资产规模与运营韧性。2026年第一季度仓储REIT扩募项目扩募标的面积·宁波奉化：宁波空港宝湾物流园·成都龙泉驿：成都龙泉宝湾物流园·西安临潼：西安临潼宝湾物流园·青岛胶州：青岛胶州宝湾物流园合计约72万m²均为高标仓，覆盖空港、陆运枢纽，已报地方发改委，待国补华东/西南/西北节点家发改委/证监会审批·西安国际港务区：京东西北电商营业中心二期·合肥长丰：京东安徽电商产业园二期·北京大兴：北京大兴空港项目·广州花都：广州花都空港项目【首轮】约25.3万m²【二轮】约27.4万m²【首轮】区域枢纽仓【二轮】空港高标仓3月末首轮报送国家发上海外高桥保税区：·W5-3地块15-17#仓库·F18地块多栋厂房及配套车库W5-3:约9.6万m²F18:约14.68万m²数据来源：物联云仓数字研究院◎2026.0450ycAllRightsReserved未来供应：今年高供应持续广东为主力区域积或达971.9万平方米，待交付面积约742.9万平方米。2026-2027年全国非保税高标仓预估未来供应■已交付■待交付·2026年至2027年，广东、北京、河北、四川以及江苏为前五大供应省市，其中广东合计供应面■已交付■待交付0北京市河北省四川省江苏省上海市浙江省天津市湖北省河南省数据来源：物联云仓数字研究院⑥2026.0450ycAllRightsReserved未来供应：广佛莞预计增量位居前列2026-2027年城市未来供应TOP20(万平方米)■已交付■待交付0●●2026年至2027年，广东多城市预计新重点城市群分析重点城市群市场概览重点城市群数据概览(万平方米)平均有效租金(元/平方米/月)长三角珠三角重点城市*指标对比图览东莞市上海市苏州市嘉兴市嘉兴市重庆市武汉市廊坊市天津市廊坊市20%40%20%40%空置率重点城市：筛选标准即各重点城市群中，存量规模靠前的城市截至2026年第一季度末，京津冀城市群现有存量2,177.8万平方米；当季新增供应面积约51.9万平方米，位于北京与廊坊。受部分市场需求上升影响，区域空置率环比下降1.31个百分点至29.14%;平均有效租金环比下降1.54%至18.92元/平方米/月。■■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化2625Q125Q2北京：平谷活跃需求带动全市空置率下降截至2026年第一季度末，北京非保税高标仓市场总存量上升至484.6万平方米，当季位于平谷马坊一项目交付入市。与此同时，受益于平谷区域需求活跃影响，带动全市空置率环比下降2.19个百分点至47.15%。全市租金仍延续下降趋势，季末录得39.53元/平方米/月。环比下降2.19个百分点39.53元/平方米/月49%47.15%49%47.15%北京：租金处下行通道未来供应量缩减近一年，北京非保税高标仓市场平均有效租金保持下降趋势，但总体降幅显著缩减。未来供应方面，2026Q2-2027年期间，合计新增供应49.0万平方米，主要位于顺义区、房山区及通州区等。0■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化通通州区长三角：租金下降空置率基本持平截至2026年第一季度末，长三角城市群现有存量6,278.5万平方米；本季，新增供应面积约29.4万平方米，位于苏州。近一年，平均有效租金降幅持续缩减，当季租金环比下降1.01%至24.27元/平方米/月；空置率与上期基本持平，仅环比下降0.21个百分点至20.68%。■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化26260%25Q125Q2嘉兴：趋近于存量市场租金空置率双降截至2026年第一季度末，嘉兴非保税高标仓市场总存量维持在623.7万平方米，当季无新增供应项目。全市空置率环比下降0.53个百分点至26.74%。全市租金延续下降趋势，环比下降1.60%至19.43元/平方米/月。环比下降0.53个百分点19.43元/平方米/月嘉兴：租金总体趋稳未来两年供应有限近一年，嘉兴非保税高标仓市场平均有效租金总体逐步企稳。未来供应方面，2026Q2-2027年期间，合计新增供应15.8万平方米，位于平湖市。22222125Q125Q225Q3■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化珠三角：供应放量空置率总体上行截至2026年第一季度末，珠三角城市群现有存量2,283.0万平方米；本季，新增供应面积约123.8万平方米，位于肇庆与佛山这两座城市。受到供应端放量影响，区域平均租金降幅略微扩大，当季租金环比下降1.96%至29.87元/平方米/月；近期空置率呈上行态势，当季区域空置率环比上升0.11个百分点至9.77%。5%东莞：面积去化全市空置率有所下降环比下降3.53个百分点%东莞：近期租金企稳但将面临供应压力近一年，东莞非保税高标仓市场平均有效租金经历了显著降幅再企稳的过程。未来供应方面，2026Q2-2027年期间，合计新增供应97.6万平方米，位于企石镇、石排镇及凤岗镇等区域。供应主要集中在2027年，届时市场租金承压。25Q225Q3■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化企石镇沙田镇石排镇石排镇长江中游：供应端有限市场租赁情况稳定截至2026年第一季度末，长江中游城市群现有存量1,582.7万平方米；当季无新增供应。近一年，平均有效租金降幅多在0%-1%区间波动，当季租金环比下降0.63%至16.51元/平方米/月；在供应端有限的背景下，区域空置率持续下行，当季环比下降0.55个百分点至9.56%。■■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化25Q125Q2长沙：存量市场租赁情况相对稳定截至2026年第一季度末，长沙非保税高标仓市场总存量维持在393.5万平方米，当季无新增供应项目。全市空置率保持稳定，季末录得7.04%。全市租金延续下降趋势，环比下降0.81%至20.78元/平方米/月。%%基本持平，环比微升0.07个百分点长沙：未来供应有限近一年，长沙非保税高标仓市场平均有效租金虽处于下降趋势但整体幅度有限。未来供应方面，2026Q2-2027年期间，合计新增供应10.0万平方米，位于长沙县。222225Q125Q2■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化成渝：租金趋稳空置率低位运行截至2026年第一季度末，成渝城市群现有存量1,584.4万平方米；本季，新增供应面积约11.9万平方米，位于成都市。区域平均租金降幅持续缩减，当季租金环比下降0.30%至17.33元/平方米/月；区域空置率大致持平，环比上升0.04个百分点至5.59%。5%■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化25Q125Q2数据来源：物联云仓数字研究院成都：需求保持稳健整体租赁市场运行平稳截至2026年第一季度末，成都非保税高标仓市场总存量维持在827.5万平方米，当季简阳市一项目交付入市。新增供应影响下，全市空置率环比微升0.16个百分点至19.09元/平方米/月25Q125Q225Q3成都：租金企稳简阳多个项目待入市近一年，成都非保税高标仓市场平均有效租金逐步企稳。未来供应方面，2026Q2-2027年期间，合计新增供应54.0万平方米，位于简阳市、青白江及新津等区域。212125Q125Q225Q3■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化双流区双流区简阳市青白江区数据来源：物联云仓数字研究院数据来源：物联云仓数字研究院新增·2026年第一季度，全国高标仓市场延续“整体去化、租金承压”的趋势，但租金降幅已有所收窄。·区域表现呈现明显分化：长三角与京津冀空置率虽整体偏高，但走势出现分化：长三角在需势逐步显现，客户租赁意愿提升，空置率当季由升转降。长江中游及成渝城市群去化压力相对温和，租金水平已接近底部，叠加区域需求保持稳健，预计租赁表现良好的城市租金有望率先止跌企稳。·当季，高标仓核心租赁需求仍集中于电商、三方物流及零售批发三大板块：电商领域中，传统电商域，家电零售服务商、跨境物流服务商及酒水零售服务商租赁需求突出；零售/批发业中，消费电子品类与汽车零售的租赁需求持续释·仓储物流领域的产业大宗交易活跃度较高，部分产业资本持续加码核心