建筑工程计量与计价 课件 第4、5章 建筑工程预结算编审、建筑面积计算规范

建筑工程计量与计价基础第四章建筑工程预结算编审目录CATALOG第一节建筑工程计价依据、步骤和方法第二节

工程量计算基本要求第三节

施工图预(结)算书的编审本章小结第一节建筑工程计价依据、步骤和方法一、建筑工程计价的依据和步骤

(1)经过批准和会审的全部施工图设计文件。

(2)经过批准的工程设计概算文件。

(3)经过批准的项目管理实施规划或施工组织设计。

(4)建筑工程消耗量定额或计价和计量标准。

(5)单位估价表或价目表。

(6)人工日工资单价、材料价格、施工机械台班单价。

(7)建筑工程费用定额。

(8)造价工作手册。

(9)工程承发包合同文件。1.建筑工程计价的依据

第一节建筑工程计价依据、步骤和方法一、建筑工程计价的依据和步骤

(1)收集计价的基础文件和资料。

(2)

熟悉施工图。

(3)熟悉项目管理实施规划和施工现场情况。

(4)合理划分工程项目。

(5)正确计算工程量。

(6)进行消耗量计算。

(7)计算各项费用。

(8)编制说明、填写封面。

(9)复核、装订、审批。2.建筑工程定额计价的步骤第一节建筑工程计价依据、步骤和方法一、建筑工程计价的依据和步骤

(1)熟悉工程量清单。了解清单项目、项目特征以及所包含的工程内容等,以保证正确计价。

(2)了解招标文件的其他内容:①了解有关工程承发包范围、内容、合同条件、材料设备采购供应方式等。②对照施工图纸,计算复核工程量清单。③正确理解招标文件的全部内容,保证招标人要求完成的全部工作和工程内容都能准确地反映到清单报价中。

3.工程量清单计价的步骤第一节建筑工程计价依据、步骤和方法一、建筑工程计价的依据和步骤

(3)熟悉施工图纸。全面、系统地读图,以便于了解设计意图,为准确计算工程造价做好准备。(4)了解施工方案、施工组织设计。施工方案和施工组织设计中的技术措施、安全措施、机械配置、施工方法的选用等会影响工程综合单价,关系到措施项目的设置和费用内容。(5)计算计价工程量。一个清单项目可能包含多个子项目,计价前应确定每个子项目的工程量,以便综合确定清单项目的综合单价。

第一节建筑工程计价依据、步骤和方法一、建筑工程计价的依据和步骤

(6)计算分部分项工程量清单综合单价。编制招标控制价时,综合单价应以消耗量定额、信息价格、规定费率综合计算。进行投标报价时,综合单价应以企业定额、市场价格,考虑竞争因素和风险费用综合计算。

(7)计算分部分项工程费。根据清单工程量和分部分项综合单价可以计算分部分项工程费,即

分部分项工程费=∑(各项目清单工程量

×

综合单价)计算时常采用列表的方式进行。

第一节建筑工程计价依据、步骤和方法一、建筑工程计价的依据和步骤

(8)计算措施项目费。编制最高投标限价时,措施项目费应根据施工组织设计和工程实际情况,结合计算规范项目计算。投标报价时,措施项目费由投标人根据自己企业的情况自行计算。

(9)其他项目费。应按招标工程量清单列出的金额和单价以及参考各地制定的费用项目和计算方法进行计算。

(10)计算增值税。参考各地制定的费用项目和计算方法进行计算。四项费用(分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、增值税)汇总即为单位工程造价。第一节建筑工程计价依据、步骤和方法二、建筑工程造价的计价方法

建筑工程造价的计价方法

综合单价法

工料单价法第一节建筑工程计价依据、步骤和方法二、建筑工程造价的计价方法1.工料单价法

工料单价法

实物法

计价定额单价法工料单价法可分为计价定额单价法和实物法两种。第一节建筑工程计价依据、步骤和方法二、建筑工程造价的计价方法(1)计价定额单价法。计价定额单价法编制单位工程造价的步骤如图4-1所示。1.工料单价法第一节建筑工程计价依据、步骤和方法二、建筑工程造价的计价方法(2)实物法。实物法计算单位工程造价的步骤如图4-2所示。第一节建筑工程计价依据、步骤和方法一、建筑工程计价的依据和步骤2.综合单价法综合单价法计算式表达如下(1)分部分项工程费=∑(分部分项工程量×综合单价)(2)措施项目费=∑(单价措施项目工程量×措施项目综合单价+总价措施项目费)(3)单位工程报价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+增值税(4)单项工程报价=∑单位工程报价(5)建设项目总报价=∑单项工程报价第一节建筑工程计价依据、步骤和方法一、建筑工程计价的依据和步骤工程量清单计价方式如图4-3所示。第二节工程量计算基本要求一、工程量计算的作用和要求1.工程量计算的作用

工程量是以规定的计量单位表示的工程量。它是编制建设工程招投标文件和编制建筑工程预算、项目管理实施规划(或施工组织设计)、施工作业计划、材料供应计划、建筑统计和经济核算的依据,也是编制基本建设计划和基本建设财务管理的重要依据。

在编制单位工程造价的过程中,计算工程量是既费力又费时间的工作,其计算快慢和准确程度直接影响工程造价的速度和质量。因此,必须认真、准确、迅速地进行工程量计算。第二节工程量计算基本要求一、工程量计算的作用和要求2.工程量计算的要求

(1)严格按照工程量的计算规则计算。必须在熟悉和审查图纸的基础上进行,严格按照规范和定额规定中的工程量的计算规则,结合施工图所注位置与尺寸作为依据进行计算,不能人为地加大或缩小构件的尺寸,以免影响工程量计算的准确性。

(2)计算格式要规范。工程量计算应采取表格形式,项目编号要正确,项目名称要完整，单位要与定额或规范单位保持一致,在工程量计算表中列出计算公式。

第二节工程量计算基本要求一、工程量计算的作用和要求2.工程量计算的要求

(3)要按一定的顺序计算。计算工程量时,除按定额或规范项目的顺序进行计算外,对于每一个分部分项工程也要按照一定的顺序进行计算。在计算过程中,如发现新项目,要随时补进去,以免遗忘。

(4)要结合图纸,尽量做到结构按分层计算,内装饰按分层分房间计算,外装饰分立面计算或按施工方案的要求分段计算;有些项目要按使用材料的不同分别列项,分别计算。第二节工程量计算基本要求一、工程量计算的作用和要求

(5)简化计算过程。较大工程宜分单元、分区和分层进行计算。分项工程量计算应先分后合,先零后整。分别计算工程量后,如果各部分均套同一定额或同一清单项目,进行合并。

(6)列式顺序要统一。各项数据应按宽、高(厚)、长、数量、系数的顺序填写,尺寸一般要取图纸所注的尺寸或可读尺寸。计算式子不要太长,数据多时,几部分(如长、宽、高)分别列式计算。计算式应注明轴线或部位等简约说明。在列计算式时,应将图纸上标明的毫米数换算成米数。

第二节工程量计算基本要求一、工程量计算的作用和要求

(7)数字计算要精确。在计算过程中,以m3、m2、m、kg等为单位,计算结果要严格按工程量计算规则和规范保留小数位。

(8)计算底稿要整齐,数字清楚,数值准确,切忌草率零乱,辨认不清。工程量计算表是造价的原始单据,计算时要考虑可装订、修改和补充的余地,一般每一个分部工程计算完成后,可留一部分空白,不要各部分工程量之间挤得太紧。第二节工程量计算基本要求三、单位工程工程量计算顺序1、按图纸顺序计算2、按预算定额的分部分项顺序计算3、按施工顺序计算4、按统筹图计算5、按预算软件程序计算1.单位工程工程量计算顺序第二节工程量计算基本要求二、工程量计算顺序1.单位工程工程量计算顺序

(1)按图纸顺序计算。根据图纸排列的先后顺序,由建施到结施,每个专业图纸由前到后,先算平面,后算立面,再算剖面;先算基本图,再算详图。最后按章节整理汇总工程量。

(2)按定额的分部分项顺序计算。按定额的章、节、项次序,由前到后,逐项对照,定额项与图纸设计内容能对上号时就计算。

(3)按施工顺序计算。先施工的先算,后施工的后算,即由平整场地、基础挖土算起,直到装饰工程等全部施工内容结束为止。第二节工程量计算基本要求二、工程量计算顺序

(4)按统筹图计算。统筹图一般采用网络图的形式表示。按统筹图计算能大量减少重复计算,加快计算进度,提高运算质量,缩短造价的编制时间。

(5)按造价软件程序计算。计算机计算工程量的优点是快速、准确、简便、完整。现在的造价软件大多能计算工程量。

此外,计算工程量,还可以先计算平面的项目,后计算立面项目;先计算地下项目,后计算地上项目;先计算主体项目,后计算一般项目;先计算内墙,后计算外墙。住宅也可按建筑设计对称规律及单元个数计算。第二节工程量计算基本要求二、工程量计算顺序2.分项工程量计算顺序

(1)按照顺时针方向计算。它是从施工图纸左上角开始按顺时针方向计算,当计算路线绕图一周后再重新回到施工图纸左上角的计算方法。如图4-4所示。

这种方法适用于外墙挖地槽、外墙墙基垫层、外墙基础、外墙、圈梁、过梁、楼地面、顶棚、外墙粉饰、内墙粉饰等。第二节工程量计算基本要求二、工程量计算顺序2.分项工程量计算顺序

(2)按照横竖分割计算。内墙净长采集数据顺序是先横后竖、先左后右、先上后下的计算顺序,如图4-5所示。丁角通长部分可以合并计算。这种方法适用于内墙挖地槽、内墙墙基垫层、内墙基础、内墙、间壁墙、内墙面抹灰等。第二节工程量计算基本要求二、工程量计算顺序

(3)按照图纸注明编号、分类计算。如图4-6所示。它适用于图纸上进行分类编号的钢筋混凝土结构,金属结构,门窗、钢筋等构件工程量的计算，基础、桩、框架、柱、梁、板等构件都可按图纸注明编号、分类计算。第二节工程量计算基本要求二、工程量计算顺序

(4)按照图纸轴线编号计算。对于造型或结构复杂的工程,可以根据施工图纸轴线编号,先数字轴后字母轴,由小到大,同一轴线数据按编号顺序计算,如图4-7所示。它适用于造型或结构复杂的工程。第二节工程量计算基本要求三、工程量计算的方法技巧1.工程量计算的一般方法

工程量计算的一般方法有分段法、分层法、分块法、补加补减法、平衡法和近似法。

分段法分层法分块法补加补减法平衡计算法第二节工程量计算基本要求三、工程量计算的方法技巧2.工程量计算技巧(1)熟记消耗量定额说明和工程量的计算规则。这样既可以保证准确性,也可以加快计算速度。(2)准确而详细地填列工程内容。在计算工程量的同时,要准确而详细地填列各项目工程名称。(3)结合设计说明看图纸。找出设计与定额不相符的部分,在采项的同时将定额或价格换算过来,防止漏换。

第二节工程量计算基本要求三、工程量计算的方法技巧(4)统筹主体兼顾其他工程。在计算主体工程量时,要积极地为其他工程量计算提供基本数据。例如计算现浇钢筋混凝土板的同时,计算出混凝土、钢筋、模板、顶棚抹灰、满堂脚手架等工程量。(5)应用技巧,统筹计算。

①结合心算，采集数据。②整体减小，少列算式。③外围总长，增凸加凹。④利用基数，导出基数。第二节工程量计算基本要求三、工程量计算的方法技巧

(5)应用技巧,统筹计算。

①结合心算,采集数据。数据采集要心算与计算器计算相结合,简化计算式。②整体减小,少列算式。如先算小面积,然后用整体面积扣减小面积的方法计算剩余面积;又如以圈代过,先计算过梁体积,从总体积中减去过梁体积就是剩余圈梁体积等。③外围长度,增凸加凹。计算外围总长度时,要用平面长度加宽度加凸凹的单边长度总和的双倍,简化计算。④利用基数,导出基数。如外墙中心线长度,一般可利用外墙外边线长度扣减4倍墙厚导出;反之,外墙外边线可利用外墙中心线长度加4倍墙厚导出。又如结构面积可用建筑面积减去房心面积导出等。

第二节工程量计算基本要求四、统筹计算工程量的方法1.统筹法在工程量计算中的运用

统筹法是按照事物内部固有的规律性，逐步地、系统的、全面地加以解决问题的一种方法。利用“线、面、册”计算工程量，就是运用统筹法的原理，在编制工程量清单中，以减少不必要的重复工作的一种简捷方法，亦称“五线”、“三面”、“一册”计算法。第二节工程量计算基本要求四、统筹计算工程量的方法"一册"是指各种计算工程量有关系数，标准钢筋混凝土构件、标准木门窗等个体工程量计算手册(造价手册)。它是根据各地区具体情况自行编制的，以补充"五线""三面"的不足，扩大统筹范围。

一册补充"五线"是指在建筑设计平面图中外墙中心线的总长度(L中)；外墙外边线的总长度(L外)；内墙净长度(L内)；内墙基础或垫层底部净长度(L净)；建筑平面图中，室内墙面周围总长度(L周)。

五线构成"三面"是指在建筑设计平面图中底层建筑面积(S底)、房心净面积(S房)和结构面积(S结)。

三面要素020103

统筹法在工程量计算中的运用第二节工程量计算基本要求四、统筹计算工程量的方法2.统筹法计算工程量的基本要点

统筹法计算工程量的基本要点是：统筹程序、合理安排；利用基数、连续计算；一次算出、多次应用；结合实际、灵活机动。工程量运用统筹法计算时，必须先行编制“工程量计算统筹图”和工程量计算手册。将规范中的项目、单位、计算公式以及计算次序，通过统筹安排后反映在统筹图上，且将多次应用的一些数据，按照标准图册和一定的计算公式，先行算出，纳入手册中。第二节工程量计算基本要求四、统筹计算工程量的方法3.工程量计算统筹图

工程量计算统筹图如图4-8所示。工程量计算统筹图的优点是既能反映一个单位工程中工程量计算的全部概况和具体的计算方法,又做到了简化适用,有条不紊,前后呼应,规律性强,有利于具体计算工作,提高工作效率。第二节工程量计算基本要求四、统筹计算工程量的方法4.基数计算(1)一般线面基数的计算L中———建筑平面图中外墙中心线的总长度;

L内———建筑平面图中内墙净长度;

L外———建筑平面图中外墙外边线的总长度;

L净———建筑基础平面图中内墙混凝土基础或垫层净长度;

L周———建筑平面图中室内墙面周围总长度;

S底———建筑物底层建筑面积;

S房———建筑平面图中房心净面积;

S结———建筑平面图中墙身和柱等结构面积。第二节工程量计算基本要求四、统筹计算工程量的方法【案例4-1】

计算平面图一般线面基数,如图4-9所示。第二节工程量计算基本要求四、统筹计算工程量的方法L中=（3.00×2+3.30）×2=18.60mL内=3.30－0.24=3.06mL周=（3.00－0.24＋3.30－0.24）×2×2=23.28mL外=（6.24＋3.54）×2=19.56m或L外=18.60+0.24×4=19.56m第二节工程量计算基本要求四、统筹计算工程量的方法

S底=6.24×3.54=22.09m2

Ｓ结＝（18.60＋3.06）×0.24＝5.20ｍ2或Ｓ结＝Ｓ底－Ｓ房＝22.09－16.89＝5.20ｍ2

S房=（3.00×2－0.24×2）×3.06=16.89m2第二节工程量计算基本要求四、统筹计算工程量的方法(2)偏轴线基数的计算

当轴线与中心线不重合时,可以根据两者之间的关系计算各基数。

【案例4-2】

计算如图4-10所示基础平面图的各个基数。第二节工程量计算基本要求四、统筹计算工程量的方法

【案例4-2】

计算如图4-10所示基础平面图的各个基数。Ｌ外＝(7.80＋5.30)×2＝26.20(ｍ)Ｌ中＝(7.80－0.37)×2＋(5.30－0.37)×2＝24.72(ｍ)或：Ｌ中＝Ｌ外一墙厚×4＝26.20－0.37×4＝24.72(ｍ)Ｌ内＝3.30－0.24＝3.06(ｍ)(垫层)Ｌ净＝Ｌ内＋墙厚－垫层宽＝3.06＋0.37－1.50＝1.93(ｍ)第二节工程量计算基本要求四、统筹计算工程量的方法

【案例4-2】

计算如图4-10所示基础平面图的各个基数。Ｓ底＝7.80×5.30－4.00×1.50＝35.34(ｍ２)Ｓ房＝(4.00－0.24)×(3.30－0.24)＋(3.30－0.24)×(3.30＋1.50－0.24)＝25.46(ｍ２)或：Ｓ房＝Ｓ底－Ｌ中×墙厚－Ｌ内×墙厚＝35.34－24.72×0.37－3.06×0.24＝25.46(ｍ２)第二节工程量计算基本要求四、统筹计算工程量的方法(3)基数的扩展计算。某些工程项目的计算不能直接使用基数,但与基数之间有着必然的联系,可以利用基数扩展计算。

【案例4-3】

如图4-11所示,散水、女儿墙工程量等计算可以利用基数L外

扩展计算。第二节工程量计算基本要求四、统筹计算工程量的方法

【案例4-3】

如图4-11所示,散水、女儿墙工程量等计算可以利用基数L外

扩展计算。第二节工程量计算基本要求四、统筹计算工程量的方法解：Ｌ外＝(12.37＋7.37＋1.50)×2＝42.48(ｍ)女儿墙中心线长度＝Ｌ外－女儿墙厚×4＝42.48－0.24×4＝41.52(ｍ)女儿墙工程量＝女儿墙中心线长度×女儿墙厚×女儿墙高＝41.52×0.24×1.00＝9.96(ｍ3)散水中心线长度＝Ｌ外＋散水宽×4＝42.48＋0.80×4＝45.68(ｍ)散水工程量＝散水中心线长度×散水宽＝45.68×0.80＝36.54(ｍ2)第三节施工图预(结)算书的编审一、单位工程施工图预(结)算书编制2.编制说明4.单位工程预(结)算表6.工料分析及汇总表1.封面编制3.取费程序表5.工程量计算表单位工程施工图预(结)算书编制内容,按装订顺序主要包括第三节施工图预(结)算书的编审一、单位工程施工图预(结)算书编制

1.预(结)算书封面

预(结)算书的封面有统一的表式。每一单位工程预(结)算用一张封面,在封面空格位置填写相应内容,如结构类型应填砖混结构、框架结构等。在编制人位置加盖造价师或造价员印章,在公章位置加盖单位公章,预(结)算书即时产生法律效力。预(结)算书封面内容见表4-1。第三节施工图预(结)算书的编审一、单位工程施工图预(结)算书编制2.编制说明(1)工程概况。(2)主要技术经济指标。(3)编制依据。①采用的图纸名称和编号。②采用的定额和单位估价表或价目表。③采用的费用定额。④按几类工程计取费用。⑤采用了项目管理实施规划或施工组织设计方案中的哪些措施。第三节施工图预(结)算书的编审一、单位工程施工图预(结)算书编制2.编制说明(4)是否考虑了设计变更或图纸会审记录的内容。(5)特殊项目的补充单价或补充定额的编制依据。(6)遗留项目或暂估项目有哪些?并说明其原因。(7)存在的问题及以后处理的办法。(8)其他应说明的问题。3.取费程序表

按工料单价法或综合单价法计算工程费用,均需按取费程序计算各项费用。应该注意:取费时,费用项目不能随意增减或颠倒。第三节施工图预(结)算书的编审一、单位工程施工图预(结)算书编制4.单位工程预(结)算表

单位工程预(结)算表也有标准表式,必须按要求认真填写。定额编号应按分部分项工程从小到大填写,以便于预(结)算的审核;各个分部之间应留一定数量的空行,以便遗漏项目的增添;定额编号、项目名称、计量单位应和定额保持一致;工程量小数点后面保留的位数应按定额要求保留。单位工程预(结)算表的填写见表4-2。第三节施工图预(结)算书的编审一、单位工程施工图预(结)算书编制5.工程量计算表

工程量应采用表格形式进行计算,表格有横开、竖开两种,由于工程计算式较大,横开表格比较适用。定额编号和工程项目名称要与定额一致,单位以自然单位填写;工程量应按宽、高(厚)、长、数量、系数列式;只有一个计算式,其计算结果可直接填到工程量栏内,等号后面可不写结果,如果有多个分式出现,每个分式后面都应该有结果,工程量合计数填到工程量栏内;各个项目之间应留一定数量的空行,以便遗漏项目的增添或修改。工程量计算表的填写见表4-3。第三节施工图预(结)算书的编审一、单位工程施工图预(结)算书编制6.工料分析及汇总表

工料分析表的前半部分项目栏的填写与单位工程预(结)算表基本相同。后半部分从上到下分别填写工料名称及规格、单位、定额单位用量及工料数量,如果表格太小,数字放不下,可沿单元格对角线方向斜着写。工料分析见表4-4。将每一列的工料数量合计数填到该列最下面的单元格内,然后将每页工料合计数汇总到单位工程工料分析汇总表中,见表4-5。应该指出,以上所有表格都可以由造价软件完成,而且非常标准。第三节施工图预(结)算书的编审一、单位工程施工图预(结)算书编制将以上内容按顺序装订成册,一个单位工程预(结)算书则编制完成。第三节施工图预(结)算书的编审二、建筑工程预结算的审核1.建筑工程预结算审核的意义(1)建筑工程预结算审核有利于促进工程造价编制质量的提高。(2)建筑工程预结算审核有利于合理使用建设资金,促进我国现代化建设。(3)建筑工程预结算审核有利于国家对建设项目进行科学管理和监督。(4)建筑工程预结算审核有利于施工企业加强经济核算,提高经营管理水平。第三节施工图预(结)算书的编审二、建筑工程预结算的审核2.建筑工程预结算审核的主要内容

(1)工程量的审核。工程量的审核是工程造价审核的基础性工作,十分烦琐、复杂。工程量计算应以施工图纸为对象,工程项目要与定额或规范相一致。主要存在的问题有分项增加工程量、累计造价偏差较大;设计变更后,应减少的工程量没有减少;工程量重复计算和列项等。第三节施工图预(结)算书的编审二、建筑工程预结算的审核(2)套用单价的审核。

①审核定额单价的套用。工程预(结)算书中所列各分项单价是否与定额相符,其名称、规格、计量单位和所包括的工作内容是否与定额一致是审核的重点,其中主要存在的问题是混淆项目、增列项目和重复列项目。

②审核定额单价的换算。首先要审核换算内容是不是定额中允许的,其次要审核换算是否正确。

③对补充定额的审核。主要是检查编制的依据和方法是否正确,人工工日、材料预算价格、机械台班单价及相应的消耗量是否合理。

第三节施工图预(结)算书的编审二、建筑工程预结算的审核

(3)费用的审核。取费应根据当地工程造价主管部门颁发的文件及规定,结合相关文件如合同、招投标书等来确定费率。审核时应注意取费文件的时效性;执行的取费表是否与工程性质相符;费率计算是否正确;价差调整的材料是否符合合同文件规定;取费基础是否正确;对于费率下浮的工程,在结算时特别要注意变更或新增项目是否同比下浮等。第三节施工图预(结)算书的编审三、建筑工程预结算审核的方法建筑工程预结算审核的方法有全面审核法、标准造价审核法、分组计算审核法、对比审核法、筛选审核法、重点审核法、利用手册审核法、分解对比审核法、经验审核法和定额工料与利用率审核法。本章小结本章首先介绍了建筑工程计价的基本方法和工程量计算的基本要求,接着详细阐述了统筹计算工程量的方法,最后系统论述了单位工程施工图预结算书编制和审核的要求。本章应重点掌握建筑工程计价的依据和步骤,掌握建筑工程造价计算的基本方法。结合实际,理解和掌握工程量计算的要求、计算顺序、计算方法与技巧,会计算基数。熟悉单位工程施工图预结算书编制过程和预结算审核的方法。建筑工程计量与计价基础第五章建筑面积计算规范目录CATALOG第一节建筑面积的概念和作用第二节建筑面积计算规范总则与术语第三节建筑面积计算规则第四节本章小结第一节建筑面积的概念和作用建筑面积是建筑物各层面积的总和。它包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。其中，使用面积与辅助面积之和称有效面积。1.使用面积——是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。例如，住宅建筑中的居室、客厅、书房等。2.辅助面积——是指建筑物各层平面中为辅助生产或辅助生活所占净面积之和。例如，住宅建筑中的楼梯、走道、卫生间、厨房等等。3.结构面积——是指建筑各层平面中的墙、柱等结构所占面积之和。一、建筑面积的概念建筑面积是指建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积。建筑面积，是地产名词，与实用面积及实用率计算有直接关系。建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积。《建筑工程建筑面积计算规范》规定了计算建筑面积的范围和计算方法，同时也规定了不能计算建筑面积的范围。一、建筑面积的概念第一节建筑面积的概念和作用二、建筑面积的作用

1.建筑面积是重要的管理指标

建筑面积是固定资产投资、建设项目可行性研究、建设项目勘察设计、建设项目评估、建设项目招标投标、建筑工程施工和竣工验收、建设工程造价管理、建筑工程造价控制等一系列工作的重要管理指标。第一节建筑面积的概念和作用

2.建筑面积是重要的技术指标

建筑设计在进行方案比选时，常常依据一定的技术指标，如容积率、建筑密度、建筑平面系数等；建设单位和施工单位在办理报审手续时，经常用到开工面积、竣工面积、优良工程率、建筑规模等技术指标。这些重要的技术指标都要用到建筑面积。其中：

容积率=建筑总面积/建筑占地面积×100％

建筑密度=建筑物底层面积/建筑物占地总面积×100％

房屋平面系数=房屋使用面积/房屋建筑面积×100％二、建筑面积的作用第一节建筑面积的概念和作用3.建筑面积是重要的经济指标建筑面积也是施工单位计算单位工程或单项工程的单位面积工程造价、人工消耗量、材料消耗量和机械台班消耗量的重要经济指标。各种经济指标的计算公式如下：每平方米工程造价=工程造价/建筑面积(元/ｍ2)每平方米人工消耗量=单位工程用工量/建筑面积(工日/ｍ2)每平方米材料消耗量=单位工程某种材料用量/建筑面积(kg/ｍ2

；ｍ3

/ｍ2等)每平方米机械台班消耗量=单位工程某种台班用量/建筑面积(台班/ｍ2等)二、建筑面积的作用第一节建筑面积的概念和作用建筑面积是用于确定某些费用指标的基础。为了简化预算的编制和某些费用的计算，有些取费指标的取定是以建筑面积为基数确定的。例如：工程类别划分标准中有两个指标者，确定类别时需满足其中一个指标。如某钢结构工业厂房跨度20ｍ，建筑面积8000ｍ2，应按Ⅱ类工程计算费用。二、建筑面积的作用第一节建筑面积的概念和作用

4.建筑面积是计算工程量的基础例如，垂直运输机械的工程量即是以建筑面积为工程量等。建筑面积也是计算各分部分项工程量和工程量消耗指标的基础。例如，计算出建筑面积之后，利用这个基数，就可以计算出地面抹灰、室内填土、地面垫层、平整场地、天棚抹灰和屋面防水等项目的工程量。二、建筑面积的作用第一节建筑面积的概念和作用

建筑面积作为工程量的计算基础，不仅重要，而且也是一项需要认真对待和细心计算的工作，任何粗心大意都会造成计算上的错误，不但会造成结构工程量计算上的偏差，也会直接影响概预算造价的准确性，造成人力、物力和国家建设资金的浪费及大量建筑材料的积压。

工程量消耗指标也是投标报价的重要参考。

每平方米工程量=分部分项工程量/建筑面积(ｍ2/ｍ2；ｍ

/ｍ2等)二、建筑面积的作用第一节建筑面积的概念和作用

5.建筑面积对建筑施工企业内部管理的意义建筑面积对于建筑施工企业实行内部经济承包责任制、投标报价、编制施工组织设计、配备施工力量、成本核算及物资供应等，都具有重要意义。

二、建筑面积的作用第一节建筑面积的概念和作用经验提示：购买同样建筑面积的房屋，能购买平房，不要买楼房；能购买多层，不要购买高层；能购买小高层，不要购买超高层。一、建筑面积计算规范的主要内容《建筑工程建筑面积计算规范》主要规定了三个方面的内容：

（1）计算全部建筑面积的范围和规定；（2）计算一半建筑面积的范围和规定；（3）不计算建筑面积的范围和规定。第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语一、建筑面积计算规范的主要内容第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语

简化计算过程

准确反映价值量尽可能准确地反映建筑物各组成部分的价值量。通过建筑面积计算的规定，简化了建筑面积的计算过程。

建筑物建筑面积计算规定的考虑因素这些规定主要基于以下两个方面的考虑：二、商品房建筑面积计算1.住宅商品房建筑面积的计算住宅商品房建筑面积的计算，特别是公摊面积计算，目前还没有一项统一的严格法律文件规定，各地的计算方法也不完全相同，主要靠购销合同进行约定。现在住宅商品房都以《房产测量规范》进行计算，主要的计算公式和方法如下：住宅套型建筑面积=套内建筑面积+公摊面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内墙体面积是指室内墙体面积加外墙墙体（包括两户之间隔墙）水平面积的一半。公摊面积=楼电梯面积+走廊过道面积+大堂门厅面积+设备功能用房面积+外墙墙体水平投影面积的一半+其它面积第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语

2.住宅商品房建筑面积的分摊

商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。(1)可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房,以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房,套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙墙体水平投影面积的外边的一半面积。

二、商品房建筑面积计算第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语

2.住宅商品房建筑面积的分摊

(2)不应计入的公用建筑空间有仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间,售房单位自营、自用的房屋,为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房等。(3)不应分摊的公用建筑面积包括从属于人防工程的地下室、半地下室,供出租或出售的固定车位或专用车库,幢外的用作公共休憩的设施或架空层。

二、商品房建筑面积计算第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语

2.住宅商品房建筑面积的分摊

(4)公用建筑面积的分摊方法:多层住宅需要先求出整幢房屋和公用建筑面积分摊系数,再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的公用建筑面积的分摊系数,再按幢内各功能区内建筑面积的比例分摊。

二、商品房建筑面积计算第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语公摊面积没有明确规定，目前房地产市场普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％～15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％～20％之间；高层住宅相对更高一些。建筑面积计算规范《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，编号为GB/T50353-2013，自2014年7月1日起实施。本规范是在《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005的基础上修订而成的，鉴于建筑发展中出现的新结构、新材料、新技术、新的施工方法，为了解决建筑技术的发展产生的面积计算问题，本着不重算、不漏算的原则，对建筑面积的计算范围和计算方法进行了修改统一和完善。第一节建筑面积的概念和作用三、总则1.为规范工业与民用建筑工程建设全过程的面积计算，统一计算方法，制定本规范。2.本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的面积计算。3.建筑工程的建筑面积计算，除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。

第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语

1.建筑面积指建筑工程楼地面处围护结构或围护设施外表面所围合的建筑空间的水平投影面积。第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语S＝L×BLBB2.自然层是指按楼地面结构分层的楼层。

自然层按结构分层示意图四、术语第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语3.结构层高是指楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。

结构层高示意图四、术语第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语4.结构净高指楼面或地面结构完成面上表面至上层楼面或地面结构完成面下表面之间的垂直距离。四、术语第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语结构净高示意图5.围护结构指围合形成物理封闭建筑空间的墙体(柱)、门、窗、幕墙等。四、术语第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语6.围护设施指围合形成不完全封闭建筑空间的柱、栏杆、栏板等。围护设施示意图四、术语第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语7.建筑空间指以围护结构或围护设施限定的供人们生活、生产活动的场所。

四、术语第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语8.地下室指室内地平面低于室外设计地平面的高度超过室内净高的1/2的空间。地下室剖面图四、术语第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语9.半地下室指室内地平面低于室外设计地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的空间。图1-8半地下室剖面图四、术语第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语

10.架空层指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语

11.设备层指建筑物中专为设置暖通、空调、给水、排水、电气等的设备和管道以及施工人员进入操作的空间层

。第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语

12.连廊指位于地面连接不同建筑物首层之间的水平交通空间。第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语13.架空走廊指位于二层及以上楼层连接不同建筑物之间的水平交通空间。第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语14.檐廊指位于建筑物首层外墙以外、屋(挑)檐下的水平交通空间。第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语15.挑廊指挑出建筑物外墙外的水平交通空间。第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语16.落地橱窗指凸出外墙面且根基落地的玻璃窗。落地橱窗凸（飘）窗第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语17.凸(飘)窗指凸出建筑物外墙面的窗户。第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语18.门斗指建筑物入口处有顶盖和围护结构的全围合空间。门斗第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语19.门廊指建筑物入口处由顶盖和墙、柱等形成的半围合空间。门廊第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语20.骑楼指建筑底层有沿街面后退且留作公共通行空间的建筑物。骑楼第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语21.过街楼指跨越道路且两边相连接的建筑物。过街楼第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语

22.露台指设置于建筑物的屋面、室外地面,供人室外活动的无顶盖、有围护设施的平台。第二节建筑面积计算规范主要内容、总则与术语四、术语

23.台阶指联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。台阶一、计算建筑面积的规定第三节建筑面积计算规则

(1)建筑物的建筑面积应按建筑各自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。结构层高在2.20m及其以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。S＝L×BLBB第三节建筑面积计算规则

1.单层及多层建筑物

(2)建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上的楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，如图(a)所示；无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及其以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积，如图(b)所示。第三节建筑面积计算规则

1.单层及多层建筑物

建筑物内设有部分楼层者,首层建筑面积已包括在单层建筑物内，二层及二层以上应计算建筑面积。S＝A×B＋C×D含于首层之中需另行计算第三节建筑面积计算规则

1.单层及多层建筑物(3)形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在1.20m及以上的至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。第三节建筑面积计算规则

1.单层及多层建筑物(1)场馆看台下的建筑空间，有围护结构的应按其围护结构外表面水平面积计算全面积。如图所示。(2)室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。第三节建筑面积计算规则

2.场馆看台(3)有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积计算1/2面积。如图所示。结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下部位不应计算建筑面积。第三节建筑面积计算规则

2.场馆看台(1)地下室、半地下室，应按其围护结构外表面水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下应计算1/2面积。第三节建筑面积计算规则

3.地下室、架空层的建筑物(2)出入口坡道有顶盖的部位，应按外墙结构外围水平面积的1/2计算。结构净高在2.10m及以上的，应计算1/2面积；结构净高在2.10m以下的，不计算面积。第三节建筑面积计算规则

3.地下室、架空层的建筑物永久性顶盖(3)建筑物架空层，应按顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。第三节建筑面积计算规则

3.地下室、架空层的建筑物(1)建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及其以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的应计算1/2面积。第三节建筑面积计算规则

4.门厅、大厅、架空走廊、库房等(2)建筑物间的架空走廊、连廊，有围护结构的应按其围护结构外表面水平面积计算全面积；有围护设施的应按其围护设施外表面水平面积计算1/2面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算面

积；结

构

层

高

在2.20m以

下

的，应

计

算1/2面

积。第三节建筑面积计算规则

4.门厅、大厅、架空走廊、库房等(3)立体车库等，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。有围护结构的应按其围护结构外表面水平面积计算全面积；有围护设施的应按其围护设施外表面水平面积计算1/2面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。第三节建筑面积计算规则

4.门厅、大厅、架空走廊、库房等(4)有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外表面水平面积计算，结构层高在2.20m及其以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。第三节建筑面积计算规则

4.门厅、大厅、架空走廊、库房等图5-13舞台灯光控制室的底层已包括在总面积内,不另计算。两侧二层和三层应另行计算,包括外墙结构部分面积。

(5)附属在建筑物外墙以外的落地橱窗应按其围护结构外表面水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。第三节建筑面积计算规则

4.门厅、大厅、架空走廊、库房等

(6)窗台与室内楼面或地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2。窗台与室内楼面或地面高差在0.45m及以上的,不应计算建筑面积。第三节建筑面积计算规则

4.门厅、大厅、架空走廊、库房等凸(飘)窗须同时满足两个条件方能计算建筑面积：一是窗台与室内楼地面结构高差h1在0.45ｍ以下，二是结构净高h2在2.10ｍ及以上，见图所示。图

凸(飘)窗示意图当h1＞0.45ｍ，h2＜2.1ｍ，两个条件均不满足，该凸(飘)窗不计算建筑面积；当h1＞0.45ｍ，h2≥2.1ｍ，一个条件均不满足，该凸(飘)窗不计算建筑面积；当h1＜0.45ｍ，h2＜2.1ｍ，一个条件均不满足，该凸(飘)窗不计算建筑面积；当h1＜0.45ｍ，h2≥2.1ｍ，两个条件均满足，该凸(飘)窗计算建筑面积。第三节建筑面积计算规则

(1)有围护设施的挑廊、檐廊、室外走廊,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算1/2面积；结构层高在2.20m以下的，不计算面积。第三节建筑面积计算规则

5.走廊、门斗、门廊、雨篷等

(2)门斗应按其围护结构外表面水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。第三节建筑面积计算规则

5.走廊、门斗、门廊、雨篷等

(3)门廊、有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算1/2面积；结构层高在2.20m以下的，不计算面积。第三节建筑面积计算规则

5.走廊、门斗、门廊、雨篷等

(4)建筑物凸出顶部的楼梯间、水箱间、电梯机房等，应按其围

护

结

构

外

表

面

水

平

面

积

计

算

建

筑

面

积。

结

构

层

高

在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。第三节建筑面积计算规则

5.走廊、门斗、门廊、雨篷等

(5)围护结构不垂直于水平面的、围护结构为曲面或变截面的，结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m以下的部位，不计算面积。第三节建筑面积计算规则

5.走廊、门斗、门廊、雨篷等案例分析:围护结构不垂直于水平面的,向外、向内倾斜的都适用于本条款。若遇有向建筑物内倾斜的围护结构,应视为坡屋面,按坡屋顶的有关规定计算面积,无须明确区分围护结构和屋顶,因为斜围护结构与斜屋顶的计算规则相同。

(1)建筑物的提物井、管道井、通风排气等竖井、电梯井、烟道及室内楼梯(间)，应并入建筑物的自然层、设备层、转换层、避难层、局部楼层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算建筑面积，结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。第三节建筑面积计算规则

6.楼梯、电梯、阳台、车棚等

(2)室外楼梯应并入所依附建筑物自然层,并按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算1/2面积；结构层高在2.20m以下的，不计算面积。第三节建筑面积计算规则

6.楼梯、电梯、阳台、车棚等

(3)阳台、入户花园等，有围护结构的应按其围护结构外表面水平面积计算全面积；有围护设施的应按其围护设施外表面水平面积计算1/2面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算面积；结构层高在2.20m以下的，不计算面积。第三节建筑面积计算规则

6.楼梯、电梯、阳台、车棚等案例分析:建筑物的阳台,不论其形式如何,均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。主体结构是指接受、承担和传递建筑工程所有上部荷载的承重墙和柱，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造柱等。有柱(墙)阳台按柱外围计算全面积；独立柱阳台面积按1/2计算。第三节建筑面积计算规则

6.楼梯、电梯、阳台、车棚等阳台

(4)车棚、货棚等，有围护结构的应按其顶盖水平投影的1/2计算建筑面积；无围护结构的不应计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算面积；结构层高在2.20m以下的，不计算面积。第三节建筑面积计算规则

6.楼梯、电梯、阳台、车棚等

(1)以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙，不计算建筑面积。第三节建筑面积计算规则

7.其他

(2)建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。第三节建筑面积计