【《中国房地产税的制度改革研究》11000字（论文）】

中国房地产税的制度改革研究目录TOC\o"1-3"\h\u31406中国房地产税的制度改革研究 110959引言 21009（一）选题背景 220140（二）国内外研究状况综述 3297041.国外研究综述 370372.国内研究综述 49710（三）研究方法 528128一、房地产税的内涵和理论基础 525390（一)房地产税的相关概念 521256（二）房地产税的功能 6119351.政治功能 628442.社会功能 655803.经济功能 62934（三）征收房地产税的理论基础 718109二、我国房地产税的现状与沪、渝房地产税改革试点 726564（一）我国房地产税的制度演进与发展现状 721769（二）上海、重庆房地产税改革试点工作比较 83551.征税对象 8123592.计税依据 857443.税率 980414.免税依据 922100（二）改革试点工作效果评价 928544三、我国房地产税现存问题及国际比较 104068（一）我国现行房地产税的相关制度存在的主要问题 10148331.征税种类繁多，重复征税现象存在 10279772.征税范围有限 1013353.征税规模较小 1151874.征税结构不合理 1123693（二）国外房地产税制度研究 12300971.美国房地产税制度研究 1277542.英国房地产税制度研究 13113913.日本房地产税制度研究 1332176四、我国房地产税制度改革的建议 146114（一）遵循基本原则 14236611.税收法定原则 15245962.税收公平原则 15314（二）科学建立房地产税制度 15311451.规范征税种类 1572082.扩大征税规模与征税范围 15294303.优化税制结构 1620126(三)完善房地产税的相关配套措施 162719结论 17引言（一）选题背景房地产税作为财产税的一个分支，在国际上其主要以居住的房地产作为主要征税对象，以房地产的市场评估价值作为计税依据。在众多发达国家，房地产税的立法已经趋于成熟，不仅能够有效调节房地产市场，而且能够成为地方政府收入的主要来源之一。截止至2022年3月，我国18个税种中已经有12个税种完成立法。作为财税体系的重要组成部分，完善房地产税是构建中国特色社会主义市场经济法治进程的核心内容。自1986年国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》以来，我国房地产市场快速发展，逐渐成为我国经济的支柱型产业。与此同时，也出现了诸如房价暴涨、市场供需不平衡、贫富差距扩大等问题。2011年，上海与重庆两市率先展开房地产税改革试点工作，对部分个人住房，主要是第二套住房，征收房地产税。然而从试点的效果来看，与预期存在较大差异，具体表现在其调节房价的作用有限，在征收房地产税后，房价依旧逐年上涨；对于增加地方财政收入的作用有限，无法成为支撑地方财政收入的主体税种；对于调节收入分配、减缓贫富差距的效果也不理想。2020年，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，指出要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。虽然新的试点工作暂未展开，但是我国原有的房地产税制度已经不能适应新的变化，深入研究并逐步建立健全符合我国市场经济现状的房地产税收法律制度刻不容缓。（二）国内外研究状况综述1.国外研究综述威廉·配第在《赋税论》中认为政府征收土地税的主要目的是筹措财政收入。新古典经济学时期，经济学家逐渐开始关注土地税收问题。经济学家的研究角度由简单的税收种类发展为对房地产税收计税依据和负担的分析。其中，马歇尔使用局部均衡分析方法对房地产税收进行分析，为上述问题奠定了基础。其指出房地产价值等于建筑物价值和土地价值之和，对此后房地产税理论研究产生了深远影响。RichardBriffault和LaurieReynolds（2016）认为，十七世纪以来，美国地方政府便将不动产税作为主要的财政收入来源。不动产税作为直接税和财产税的一种，可以充分反映出居民的财富保有状态。RichardBriffaultandLaurieReynolds,CasesandMaterialsonStateandLocalGovernmentLaw.WestAcademicPublishing,2016.JohnNorregaard（2013）从政府财政评估状态的角度指出，不动产税具有稳定性，与其他税种相比较，人口流动等因素对其影响较小，可以成为评估政府财政状态的依据。RichardBriffaultandLaurieReynolds,CasesandMaterialsonStateandLocalGovernmentLaw.WestAcademicPublishing,2016.JohnNorregaard,TaxingImmovableProperty:RevenuePotentialandImplementationChallenges.IMFWorkingPaper,2013.Wood（2006）对澳大利亚的房地产税进行研究，结果表明：征收房地产税对房地产转让市场存在影响。WoodGA,Flataup.MicrosimulationModelingofTentureChoiceandGrantstoPromoteHomeOwnership.AustraliaEconomicReview.2006.39WoodGA,Flataup.MicrosimulationModelingofTentureChoiceandGrantstoPromoteHomeOwnership.AustraliaEconomicReview.2006.39MichaelBell（2011）指出，美国的房产税法律制度相对完备，不动产税已经成为政府收入的主要来源。TreschRW.（2014）同样指出美国的房地产价值评估体系十分完备，房地产评估人员分别采用公允价值法、充值成本法、收益现值法三种方法按照严格程序对不同的房产进行评估，具有权威性。此外房地产税同样存在着一些争议，例如：Hellersteinv.AssessoroftheTownofIslip（1975）表明，各个地区的税收政策不同导致纳税主体的不同，使得房地产税丧失了公平性。Hellersteinv.AssessoroftheTownofIslip,332N.E.2d279(1975).Hellersteinv.AssessoroftheTownofIslip,332N.E.2d279(1975).总体而言，多数发达国家的房地产税理论完备，立法完备，房地产税已成为地方政府的主要税收来源房地产税在世界各国的名称不尽相同房地产税在世界各国的名称不尽相同，如我国称之为房地产税，美国称之为财产税，日本称之为固定资产税，由于是对房地产保有环节征收，此处统一称之为房地产税。国内研究综述陈少英,薛忠焕（1997）指出，房地产税具有税源充足，收入稳定、抑制投机、确保公平，缩小贫富差距的优势。陈少英,薛忠焕.论我国现行房地产税制的改革与完善[J].中国法学,1997(04):59-68.梁凌昊（2021）认为房地产税的功能在于优化地方结构、调节收入分配、能对进行房价宏观调控。梁凌昊.论房地产税的制度设计——以功能定位为标准[J].财政监督,2021(09):79-88.陈少英,薛忠焕.论我国现行房地产税制的改革与完善[J].中国法学,1997(04):59-68.梁凌昊.论房地产税的制度设计——以功能定位为标准[J].财政监督,2021(09):79-88.然而，我国目前的房地产税制度主要存在着许多问题：陈少英,薛忠焕（1997）认为，我国目前房地产税税收亟待解决的问题是税、租、费重复、界定不清。熊伟（2012）指出，我国目前对城镇土地使用既已国家所有权身份收取土地出让金，又以政权所有者身份收取城镇土地使用税，存在重复征税的嫌疑。熊伟.房产税改革的财政动因与法治约束[M].社会科学文献出版社,2012.石坚（2008）认为，我国的房地产税制存在两个方面的问题：一是税种配置不合理，二是税率结构不科学。石坚.关于优化我国房地产税制结构的设想.税务研究，2008,4:19许健聪（2016）指出，我国房地产税征收的范围相对局限，目前仅针对城镇和工矿区。城镇土地使用税的计税依据为土地面积，与土地的实际价值不符，不利于税收公平原则的实现。许健聪.房地产税立法的公平性[J].华南师范大学学报(社会科学版),2016(04):130-134+192.张爱珠（2008）认为，我国目前税基评估较为单一，在立法时应当明确税基评估主体，评估周期以及提供申诉安排。熊伟.房产税改革的财政动因与法治约束[M].社会科学文献出版社,2012.石坚.关于优化我国房地产税制结构的设想.税务研究，2008,4:19许健聪.房地产税立法的公平性[J].华南师范大学学报(社会科学版),2016(04):130-134+192.张爱珠.对房地产税税基评估问题的探索[J].税务研究,2008(04):57-59.DOI:10.19376/11-1011/f.2008.04.016.关于房地产税改革的问题，学者的观点如下：施正文（2014）认为我国房地产税收制度主要争论的问题包括房地产税的功能定位、单个税种改革亦或是整体改革，以及如何协调各个税种之间的关系、征税范围、税率以及计税依据等。施正文:开征房地产税与房地产市场健康发展[J].银行家,2014(04):103.刘剑文（2014）认为，在国家治理现代化的背景之下，房地产税改革的正当性必须得到重视。刘剑文.房产税改革正当性的五维建构[J].法学研究,2014,v.36;No.211(02):131-151.施正文:开征房地产税与房地产市场健康发展[J].银行家,2014(04):103.刘剑文.房产税改革正当性的五维建构[J].法学研究,2014,v.36;No.211(02):131-151.任强,欧阳宇琦,邵磊（2022）通过衡量房地产税累进（退）性对我国房地产税的改革提出了三个问题：其一，房地产税的定位——普遍征收或者调节收入分配而征收；其二，在普遍征收的背景下对于低收入者的救济；其三——普遍征收的统筹层次。任强,欧阳宇琦,邵磊.房地产税累进（退）性的衡量、各国状况及对我国的启示[J].国际税收,2022(01):23-33.DOI:10.19376/10-1142/f.2022.01.003.任强,欧阳宇琦,邵磊.房地产税累进（退）性的衡量、各国状况及对我国的启示[J].国际税收,2022(01):23-33.DOI:10.19376/10-1142/f.2022.01.003.综上所述，目前国内外学者对房地产税的研究主要分为三个类型：第一，对房地产税的理论研究；第二，对房地产税的作用研究；第三，对房地产税的改革研究，本文将聚焦于中国房地产税的改革问题，通过分析我国房地产税收存在的问题进行，以及沪、渝两地的改革试点的经验积累，同时借鉴国外房地产税收经验，提出我国房地产税收改革的建议。（三）研究方法本文对我国房地产税法律制度研究采取了文献综述法、案例分析法与比较分析法进行研究。第一，文献综述法。本文通过大量文献，总结国内外学者观点，明确了房地产税的功能，理论基础以及制度现状，加深了对我国房地产税制度的认识，并结合有关文献对房地产税制度的改革，提出了符合我国实际的改革对策。第二，案例分析法。通过上海和重庆两地房地产税改革试点以及我国房地产税收制度的现状分析，明确我国现行房地产制度存在的主要问题。第三，比较分析法。考虑不同国情下不同地区有不同的制度，本文总结出在不同国情下的房地产税改革经验，选取了美国，德国和日本三个具有代表性的国家，归纳其房地产税制度的特点，并提炼出对于我国房地产税改革的借鉴之处，为我国房地产税制度改革提供了新的思路。一、房地产税的内涵和理论基础（一)房地产税的相关概念房地产税是以房地产为征税对象，在房地产保有的环节上，向房地产所有权人或者使用人征收的一种税。在我国当前的税制体系中，房地产税并非是一个单一的税种，而是涉及房产税和城镇土地使用税两个税种广义的房地产税还涉及土地增值税等，本文研究的是上文提到的狭义的房地产税。。依据我国现行政策，房产税与城镇土地使用税在征税对象、计税依据、税率、税收减免等方面均不相同，广义的房地产税还涉及土地增值税等，本文研究的是上文提到的狭义的房地产税。（二）房地产税的功能房地产税相比起其他税种，具有稳定性、固有性和整体性特征。其功能主要体现在政治、社会与经济三个方面。政治功能由于房地产税的区位性特征明显且税负不方便转移，由地方税务机关负责征收具有可行性，同时可以增加地方财政收入。通过科学调整政府间的财政关系，可以缓解地方财政压力。此外房地产税法可以规范土地寻租行为，提高土地资源利用效率，降低风险，促进政府行为的法治化进程。刘剑文.论房地产税法的功能定位[J].广东社会科学,2015(05):222-232.社会功能在市场经济的浪潮之下，我国房地产事业已经成为我国经济的支柱性产业。2011年至2020年，房地产业增加值在国民经济中的占比由5.69%上升为7.34%。数据来源：国家统计局房地产作为投资项目，已经成为我国居民的首要选择。然而，房地产的市场分配机制使得财富逐渐向少数人转移。炒房现象加速了房价的上升，“包租婆”和“房奴”现象并存，使得贫富差距不断扩大。对于居民生活目的所有的住房，可以不征税或者少征税，对于多套房屋拥有者征收或者多征收房地产税，可以调节贫富差距。房地产税作为财产税，易于在收入调节和财富分配的方面发挥其功能数据来源：国家统计局经济功能房地产税的经济功能体现在其对房地产市场的宏观调控。房地产税的宏观调控特征在于其具有机动灵活性，可以保证经济在合理的范围内运行，伴随着房地产市场的周期性，可以达到更好的宏观调控目的。此外，房地产税属于财税体制，运用房地产税进行宏观调控，一方面可以改变市场供需关系，另一方面可以缓解制度巨变带来的社会压力。征收房地产税的理论基础罗尔斯在《正义论》中将政府分成四个部门，其中分配部门的任务即是通过税收和对财产权的必要调整来维持分配额。罗尔斯认为这是一种恰当正义。税收的负担需要被公平地承担且需要建立正义的安排。[美]罗尔斯：《正义论》，何怀宏等译，中国社会科学出版社1988年版。房地产税设立同样需要以公平和正义为导向。此外房地产税的征收需要符合税收法定原则，这是税法的基本原则之一。《立法法》中将税收方面的基本制度列入只能由法律制定的范围，理论上称之为“法律保留”。《税收征收管理法》中也有规定税收的开[美]罗尔斯：《正义论》，何怀宏等译，中国社会科学出版社1988年版。二、我国房地产税的现状与沪、渝房地产税改革试点（一）我国房地产税的制度演进与发展现状1950年我国公布《关于统一全国税收的决定》，将房产税和地产税纳入征税范围。1986年国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》成为我国现行房产税的基本规范。1988年国务院发布《城镇土地使用税暂行条例》。2006年城镇土地使用税暂行条例将征税范围从国内企业、单位、个人扩大至外商投资企业与外国企业。2009年，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人也依照房产税暂行条例缴纳房产税。1994年我国启动新一轮税制改革，在新一轮税制改革的背景之下，房地产税的改革尤为关键。2011年上海与重庆两地开展房地产税改革试点，开启了房地产税的实践新阶段。2013年和2014年中共中央的会议与文件均指出适时推进房地产税的立法与改革，房地产税的改革不仅局限于房产税，将涉及房地产税的开发、交易、保有环节的全部税制体系改革。2021年10月，全国人大常委会授权国务院开展新一轮的房地产税试点工作。虽然房地产税的改革早已被纳入规划纲要，但经验的缺失，社会的压力，以及财政的整体考虑之下，我国房地产税在全国范围内统一实行难度较大，立法的缺失也使得我国房地产税日后的发展不明。在立法之前，广泛开展试点的工作将会为我国房地产税的发展提供宝贵经验。由此，上海与重庆两地的改革在我国房地产税发展史上具有标志意义。上海、重庆房地产税改革试点工作比较上海与重庆两地在2011年先后开展房地产税工作试点，两地的经济发展状况不同，房地产市场价格差距较大，对于房地产税的功能要求不同等使得两地的试点方案存在较大差距。在征税对象、计税依据、税率、免税依据四个方面皆有不同规定。征税对象上海市房地产税的纳税对象为全市范围内本市居民在上海市新购入房屋且属于居民家庭第二套及以上数量的住房，同时包含非上海市居民在上海市新购入的住房。重庆市则将征税对象划分为三类：独栋商品住宅，新购入高档住房以及非本市居民、无工作的个人新购住房。由于两市政府对于房地产税功能的选择不同，两市在征税对象上同样有不同选择。上海市的征税对象为新购入住房，发挥房地产税抑制房价过快增长和炒房囤房行为的功能。重庆市旨在减少贫富差距，调整收入分配。计税依据上海市房地产税的计税依据为房屋的市场评估价值，但是没有建立严谨的市场评估体系。重庆市则不同，重庆市将房屋交易价格即房屋购买价格作为计税依据。两市的计税依据皆存在缺陷。没有有效的市场评估体系，将会影响计税依据的合理性与公平性，但若采用房屋交易价格则不能够准确反映房屋价格随时间的波动，不易于进行宏观调控。税率上海市在试点办法中规定税率暂定为0.6%，后续根据市场价格将对税率进行调整。重庆市则根据征税对象的不同规定不同税率，针对高档住房根据交易单价的不同分别采用0.5%-1.2%不等的税率，针对无本市户籍的购房者统一采用0.5%的税率。免税依据上海市以住房面积为其免税依据，同时规定购买住房数量大于等于两套且1年内售出的享受税收优惠。重庆市则以房产面积作为免税依据，针对不同类型的房产，免税面积存在差异，高档房产为100平方米，普通住宅为180平方米。（二）改革试点工作效果评价上海与重庆两市的试点工作为我国房地产税的改革提供了宝贵的经验，但也暴露出一些问题。首先，从试点工作实行之后的房屋成交价格来看，房地产税对房价的影响存在不确定性，并没有发挥其调节房价的作用。上海市住宅销售均价在2012-2014三年内，分别为每平米1.32万元、1.39万元万元以及1.62万元，房价不降反升，在之后几年更是持续增长。数据来源：上海市统计局统计年鉴重庆市房价在2011年至2016年之间均保持稳定，2017年突然增长。此外，重庆市采用交易价格作为计税依据数据来源：上海市统计局统计年鉴其次，房地产税收不高，不能成为地方收入的主要来源。虽然上海与重庆两地在试点之后未对房地产税收情况进行单独披露，但从已有的数据推测来看，2011年上海征收房地产税超过1亿元，之后逐年递增，重庆市房地产税在确立当年是1亿元，估计三年内累计征收额将不会超过超过4亿元。由此可见房地产税占地方财政收入比重不高，不足以成为支撑地方财政收入的主要税种。第三，上海与重庆两市在房地产税的征收过程中，对征税对象划分为本市居民与非本市居民，此种根据户籍划分征税对象的原则没有相关法律支持，对于同在一个城市生活的公民而言有违公平原则。我国房地产税现存问题及国际比较（一）我国现行房地产税的相关制度存在的主要问题1994年分税制改革之后，逐渐形成我国现行房地产税和房地产税收体系。现行房地产税在执行过程中存在征税种类繁多、征税规模较小、征税范围局限、征税结构失衡四大问题1.征税种类繁多，重复征税现象存在目前，我国实际征收的税种主要分为商品与服务税、所得税、财产与行为税、环境与资源税四大类。其中，商品与服务税包含：增值税、增值税附加税、消费税、关税；所得税包含：个人所得税、企业所得税；财产与行为税包含：房产税、城镇土地使用税契税、车船税、车辆购置税、船舶吨税、印花税、土地增值税、耕地占用税；环境与资源税包含：资源税、环境保护税、烟叶税共计18个税种。与房地产直接相关的税种有五个，分别是房产税、城镇土地使用、契税、土地增值税以及耕地占用税。与房地产税收间接相关的包括个人所得税、企业所得税、印花税、增值税附加税四类，可以说一半的税种都与房地产直接或者间接相关，与其他种类的税收相比较，针对房地产相关的税种种类繁多，且不易于管理。此外，在征税过程中，对房屋和土地分别征税，存在重复征税的嫌疑。首先对城镇土地进行征税，再对其上建造的房屋征税，然而房屋的价值与其所在的土地密不可分，房屋的价值中包含了土地的价值，相当于对土地的价值进行了两次课税。我国民法典中有规定“房地一体”原则，即以建筑物抵押的，建筑物范围内的土地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的改土地上的建筑物一并抵押，由此可见将土地价值从房屋价值中剥离出来十分困难，实际操作中也并不会将二者分别计算，不符合我国目前的法律制度。2.征税范围有限根据现行法律，我国房产税的征税对象仅在城市、县城、建制镇和工矿区，农村的房屋未被纳入房产税征税范围。现如今，在富庶地区的农村已然存在许多经营用房，房产税征税过程中在完全排除农村地区的房屋，使得这一部分的税收丧失。根据现有的房产税的税收减免政策，个人所有非营业用房产免征房产税，这个规定使得居民住宅被排除在房产税征税范围之外，不利于控制囤房炒房行为，没有税负压力，使得人民更加青睐房产投资，在一定程度上促进了房价上涨，增加有住房需求的居民的负担，而空置房增多。在房地产税的改革试点中，上海征税对象为新购入住房，重庆征税对象为高档住房以及限定人群的新购入住房，两市的征税对象范围在全市所有住房中占比较小，使得两市房地产税收的收入较少。征税范围的局限将直接影响税收的规模。3.征税规模较小房地产税的对象特定，对于维持一国税收稳定具有重要作用。然而近十年来，房产税与城镇土地使用税在我国税收收入中的占比较小，与我国房地产行业的蓬勃发展并不匹配。从国家财政收入层面，2012年至2020年来，房产税占比略有上升，从1.36%上升至1.89%，整体而言占比较小，上升幅度并不明显。城镇土地使用税最高占比为1.73%，根据2020年最新统计，仅占比1.33%。在地方财政税收收入层面，房产税近年来维持在1.8%左右，城镇土地使用税由3.49%下降至2.76%，数据来源：国家统计局在上海与重庆的改革试点中同样如此，房地产税收入偏低。从全国范围来看，数据来源：国家统计局4.征税结构不合理在房地产税及其相关税收的构成主要分为取得、保有、转让三个环节。用于居住的房屋，在保有环节仅征收房产税和城镇土地增值税，由于两个税种税收减免较多，相较于房地产税法完备的发达国家，我国房地产税在保有环节的税收收入极低。而在出租房屋过程中，出租方需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育附加税、房产税和个人所得税，租赁房需要缴纳印花税。虽然随着城市化的进程，我国房屋租赁市场发展较快，但是由于税收体系漏洞，出租房屋行为难以排查，登记制度不够完善，使得这一部分税收收入偏低。对于土地而言，已经拥有的土地并没有税负负担，而土地进入到转让环节将要缴纳土地增值税、契税、印花税等，税负负担较重，容易产生囤地现象，阻碍了国有土地使用权的流转，不利于土地资源的开发与利用，促进了房屋价格的上升。（二）国外房地产税制度研究在发达国家，房地产税收发展较为完善，美国的房地产税历经百余年的发展已经成为房地产税收制度的典范。英国的房地产税由封建税种逐渐发展而来，成为其主体税种之一，日本的房地产税历经日本房地产泡沫逐渐变化，三个国家的房地产税在名称税率等细节上各有不同，但对于我国房地产税的改革具有借鉴意义。王钰.部分国家房地产税开征背景、目的与征收效果分析[J].国际税收,2020(09):56-60.DOI:10.19376/10-1142/f.2020.09.010.王钰.部分国家房地产税开征背景、目的与征收效果分析[J].国际税收,2020(09):56-60.DOI:10.19376/10-1142/f.2020.09.010.1.美国房地产税制度研究美国的房地产税起源于殖民时期，马萨诸塞州首次将土地以及建筑物纳入征税对象。19世纪，美国宪法改革运动使得一般财产税制度确立。20世纪以后，历经数次改革，联邦政府、州政府以及地方政府之间已经形成了稳定的税收结构。房地产税在美国被称之为“财产税”。在财产税中，不动产占比巨大。其实质是对保有的不动产评估价值按照一定的比例征税,即在保有环节进行征税。美国房地产税的征税对象为土地、房屋和固定附着物。纳税人是土地和房屋的所有者，不同州的规定存在差别。通常情况，其房地产税是从价计征，按照房地产的市场评估价值作为计税依据，不同的房地产具有不同的计价标准，房屋价值评估由独立评估机构给出，按照严格程序，具有公正性。其税率由各州自行决定，依据支出规定税收，2020年各州税率为0.3%-2.21%。美国房地产税的制度是在坚持宪法原则基础上，形成联邦立法与州立法相结合的立法模式。在房地产税法征收过程中，始终坚持公平原则，给予纳税人足够的救济机会。在确立纳税对象的范围时，采用契约登记制。在此基础上，由计算机进行数据分析与共享，形成动态数据库，促进房地产税收法律的发展。2.英国房地产税制度研究英国房地产税起源于十七世纪英格兰的“炉灶税”，以一户所拥有的炉灶数量作为征税对象，主要用于贫民的救济。1989年，英国每人按年定额征收的社区费多次进行调整，税基的对象也有所变化，包括窗户数目、租赁价值等。自1991年4月起，英格兰、苏格兰、北爱尔兰将房屋价值划分为八个等级，实行定额税收、税率累进。房地产税在英国同样是地方政府重要的税收来源，包括住房财产税和营业房屋税。2020年，英国的住房财产税占地方政府财政收入的29%。英国的住房财产税的纳税主体既包括房屋所有人也包括房屋承租人。即年满18周岁的房屋所有人与承租人都具有纳税义务。征收范围仅为城市的房屋，不包含农村房屋。税基为住宅房产的价值，由隶属于税收部门房产估价部门评估。每五年重新评估一次。政府根据房屋的市场价值将房屋划分为A-H八个等级，以D级为基准。各等级房产税的纳税额每年都会进行调整，呈逐年增长的趋势。营业房屋税的纳税对象是企业法人、其他法人和个人营业房屋。营业房屋税由英国财政部决定，采用全国统一税率。3.日本房地产税制度研究日本的房地产税起源于1945年确立的不动产税制体系。1968年开始进行第一次税制改革，对短期交易土地从重征税，以抑制投行为。20世纪八十年代后，为抑制房地产泡沫，增加土地供给，日本政府将综合课税政策改为分离课税。1991年开始对土地征税“地价税”，由于1998年亚洲金融危机，“地价税”被废除。目前，日本的不动产保有税分为固定资产税和城市规划税。由于日本是土地私有制的国家，纳税人需要终身纳税。日本房地产税的计税对象为土地和建筑物，计税依据是土地和房屋的市场价值。价值评估工作依据《不动产坚定评估法》进行，由不动产鉴定协会和土地坚定协会共同对土地和房屋的市场价值进行评估。固定资产税税率标准为1.4%，不同地区略有差别，城市规划税的税率为0.3%。固定资产税和城市规划税同样是日本地方政府税收的主要来源之一。在经历了税制改革的失败之后，日本政府如今已经建立了完善的房地产税收体系。合理划分税收管辖权，建立三级政府税权相互独立的房地产税制度。由中央政府制定房地产税大方针，地方政府制定具体内容。日本的房地产税收制度为体现公平原则，保护合理需求，实施差别性税收政策，此外在改革过程中，日本政府并非一蹴而就，而是采用持续性、渐进式的改革方式，逐步过度，最终形成日本目前的房地产税收制度。李英伟.日本房地产税改革的经验教训与启示[J].税收经济研究,2020,25(04):6-12.DOI:10.16340/ki.ssjjyj.2020.04.002.对比起上述三个国家不难发现，第一，三个国家的房地产税收制度相对完善，税收制度稳定，体现公平原则。其二，房地产税已经成为其地方政府的主要收入来源。英国和美国将房地产税全部作为其地方政府收入，日本作为中央政府与地方政府的共享收入。三个国家分别根据其国情，合理分配中央与地方收入，缓解地方财政压力。其三，三个国家的房地产税收入占比地方政府收入较高，利于政府财政的持续运营，相较于我国土地增值税的一次性征收具有可持续性优势。其四，三个国家对于计税依据的房地产价值有着良好的评估体系。其五，三个国家的房地产税税率较低且存在优惠政策，便于调节贫富差距。四、我国房地产税制度改革的建议国外房地产税的成功征收以及上海与重庆两地的房地产税改革试点都为我国房地产税的改革提供了宝贵经验。然而改革并非是一日之功，房地产税的功能与目标也并非一个制度的设计就能实现。由于我国目前还存在着地区发展不平衡，住房产权结构复杂，征管成本巨大以及人民对房地产税的征收有抵触心里等情形，直接制定房地产税法以增加地方财政收入是不切实际的。在改革过程中，应当设立多个试点，观察改革效果，根据我国经济发展实际情况及时调整政策，逐步实现房地产税的改革目标。房地产税改革的具体要求如下：遵循基本原则1.税收法定原则税收法定原则是税法的基本原则之一，其广泛适用于税收立法、执法、司法各个环节。由于税收在我国属于法律保留事项，税收法定原则的“法”应当指最高立法机关的法律，即全国人民代表大会制定的法律。在上海与重庆的改革试点工作中就存在试点合法性的争论，根据现行法律，虽然国务院可以开征房地产税，但却无权授权地方政府开征房产税，两地的试点虽然可以当作是对《房地产税暂行条例》的一种解释，依旧存在合法性不足的问题。因此制定核心法律，使得房地产税有法可依是改革中必须要解决的问题，立足我国国情，适当借鉴国外房地产税制度，以满足税收法定原则的要求。2.税收公平原则税收公平原则在税法上的体现主要是量能课税原则，量能课税原则的基本要求是根据纳税人的税收负担能力课税。符合公平原则，则需要认定居民的负担能力，对于居民负担能力可以参考两点因素其一纳税人是否属于残疾人、低保户等特殊主体；其二纳税人所有房屋的类型。此外，相较于在取得和流转房屋时征税，在房屋保有环节增加税负，更符合税收公平原则的考量，改革的重点也应当集中在房地产税保有环节。科学建立房地产税制度规范征税种类税、费皆属于我国财政收入的一部分，在房地产财政收