如何取消包干制物业合同

PAGE如何取消包干制物业合同一、引言在物业管理活动中，包干制物业合同是常见的一种合同形式。当业主或物业公司出于各种原因需要取消该合同时，了解相关的法律规定和操作流程至关重要。本律师凭借二十年的民商事律师执业经验，依据《中华人民共和国民法典》及《民事诉讼法》等法律法规，结合各类商事交易惯例，为您详细阐述如何取消包干制物业合同。二、包干制物业合同的基本概念包干制物业合同是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。在这种合同形式下，物业服务企业按照合同约定提供物业服务，并自负盈亏。三、取消包干制物业合同的法定情形（一）基于合同约定的解除情形1.约定解除权的行使如果包干制物业合同中明确约定了一方解除合同的条件，当该条件成就时，享有解除权的一方可以按照合同约定的程序行使解除权。例如，合同约定若物业服务企业连续三个月未达到约定的服务标准，业主有权解除合同。在此情况下，业主应在满足条件后的合理期限内，按照合同约定的通知方式，向物业服务企业发出解除合同的通知。通知应明确表明解除合同的依据及生效时间等关键信息。根据《中华人民共和国民法典》第562条【合同约定解除】规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”2.双方协商一致解除业主和物业服务企业也可以通过协商一致的方式解除包干制物业合同。双方应就解除合同的相关事宜，如解除时间、费用结算、交接手续等达成书面协议。在协商过程中，双方应遵循公平、合理、诚信的原则，确保各自的合法权益得到保障。依据《中华人民共和国民法典》第562条【合同约定解除】规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”（二）法定解除情形1.不可抗力致使合同目的不能实现因不可抗力事件导致包干制物业合同无法履行，且该不可抗力事件的影响致使合同目的不能实现时，双方均有权解除合同。例如，因自然灾害导致物业服务区域内的主要设施设备严重损坏，无法正常提供物业服务，且短期内无法修复，此时业主和物业服务企业均可依据不可抗力的相关法律规定解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第563条【法定解除】规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”2.一方根本违约物业服务企业严重违反合同约定，如长期不履行主要服务义务、提供的服务严重不符合约定标准等，导致业主的合同目的无法实现，业主有权解除合同。反之，若业主未按照合同约定支付物业费等主要义务，经物业服务企业合理催告后仍不履行，物业服务企业也有权解除合同。依据《中华人民共和国民法典》第563条【法定解除】规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”四．取消包干制物业合同的程序（一）通知程序1.通知的方式无论是业主还是物业服务企业行使解除权，通知对方时应采用书面形式，如邮寄、送达书面通知等方式，并保留相关的送达凭证。通知应包含解除合同的明确意思表示、解除合同的依据、解除合同的生效时间等内容。例如，通知中应写明“根据合同第X条约定，因贵方……，我方现决定解除与贵方签订的包干制物业合同，本通知自送达之日起生效”。2.通知的期限在解除权行使后，应按照合同约定或法律规定的合理期限内通知对方。若合同未约定通知期限，一般应在解除事由发生后的合理时间内通知，以确保对方有足够的时间了解情况并做出相应的准备。（二）协商与结算1.费用结算合同解除后，双方应进行费用结算。物业服务企业应按照实际提供服务的情况，计算业主应支付的物业费等相关费用。对于已预收但未提供服务的部分，应退还给业主。业主应按照结算结果支付相应费用。在结算过程中，双方应遵循诚实信用原则，提供真实、准确的服务记录和费用明细。例如，物业服务企业应提供详细的服务日志、费用清单等，业主有权对相关记录进行核实。若双方对结算结果存在争议，可通过协商、第三方审计等方式解决。2.交接手续物业服务企业应按照合同约定或法律规定，与业主办理物业交接手续。交接内容包括物业共用部位、共用设施设备、相关资料等。交接过程中，双方应制作详细的交接清单，并由双方签字确认。例如，物业共用部位应进行现场查验，确保完好无损；共用设施设备应进行试运行，保证正常运行；相关资料如物业档案、维修记录等应完整移交。交接完成后，物业服务企业应停止相关服务，并撤离物业服务区域。五、取消包干制物业合同的法律风险防范（一）业主的风险防范1.审查解除合同的依据业主在决定解除包干制物业合同时，应仔细审查合同约定和法律规定，确保解除合同的依据充分。避免因解除理由不成立而导致违约，承担不必要的法律责任。例如，若合同约定了特定的解除条件，业主应严格按照条件进行审查，确认是否满足解除条件。2.妥善处理费用结算和交接业主应积极配合费用结算和交接手续，确保自身权益得到保障。在结算过程中，要对物业服务企业提供的费用明细进行认真核对，如有疑问及时提出。在交接过程中，要监督物业服务企业按照规定进行交接，防止出现资产流失等问题。3.避免擅自停止服务业主在未按照法定程序解除合同前，不得擅自停止支付物业费或自行停止物业服务企业的服务。否则，业主可能构成违约，需承担违约责任，如支付违约金、赔偿物业服务企业因此遭受的损失等。（二）物业服务企业的风险防范1.严格履行合同义务物业服务企业应严格按照包干制物业合同约定履行义务，提高服务质量，避免因自身违约行为导致业主解除合同。例如，加强对服务人员的管理，确保服务标准的落实；及时维修维护物业设施设备，保障正常使用等。2.规范解除合同程序物业服务企业在行使解除权时，要严格按照法律规定和合同约定的程序进行。确保通知的内容准确、送达方式合法有效，避免因程序瑕疵导致解除合同无效。同时，在解除合同后，要妥善处理费用结算和交接手续，避免引发纠纷。3.保留相关证据物业服务企业应注意保留与合同履行相关的各种证据，如服务记录、费用清单、维修报告、通知送达凭证等。这些证据在合同解除及后续纠纷处理过程中具有重要作用，能够证明自身的履行情况和解除合同的合法性。六、争议解决（一）协商解决在取消包干制物业合同过程中，双方首先应尝试通过协商解决争议。协商应遵循平等、自愿、公平、诚信的原则，充分沟通各自的诉求和意见，寻求达成一致的解决方案。例如，双方可以就费用结算的具体金额、交接的时间节点等问题进行协商，争取友好解决。（二）仲裁或诉讼若双方无法通过协商解决争议，可以根据合同约定选择仲裁或向有管辖权的人民法院提起诉讼。在选择仲裁时，应明确仲裁机构，并按照仲裁规则进行仲裁程序。在诉讼过程中，双方应按照《民事诉讼法》的规定，提供证据、参加庭审等，维护自身的合法权益。例如，若合同约定了仲裁条款，一方申请仲裁时，应向约定的仲裁机构提交仲裁申请书，并按照仲裁机构的要求提供相关材料。仲裁机构将根据双方提交的证据和陈述进行审理，并作出裁决。若一方对仲裁裁决不服，除非有法定的撤销仲裁裁决的情形，否则应按照裁决履行义务。若合同未约定仲裁条款，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼，由法院根据事实和法律作出判决。七、结论取消包干制物业合同涉及到多方面的法律规定和操作流程，业主和物业服务企业在决定解除合同前，应充分了解自身的权利义务，严格按照法定程序进行操作，以避免法律风险。在合同解除过程中，