【《某港航管理综合业务用房项目全寿命周期成本管理的案例研究》5900字】

某港航管理综合业务用房项目全寿命周期成本管理的案例研究目录TOC\o"1-3"\h\u14101某港航管理综合业务用房项目全寿命周期成本管理的案例研究 172331.1项目简介 1147701.2投资决策阶段成本控制 2217471.3设计阶段成本控制 4228191.4招标阶段成本控制 7308921.5施工阶段成本控制 8194501.6竣工验收阶段成本控制 9229811.7使用维护阶段成本控制 102401.8全寿命周期成本控制的成果 101.1项目简介随着金塘国际化集装箱物流岛建设步伐的加快，港航系统面临着新的挑战，原J港航管理分局位于沥港欣港路，房屋面积小且简陋，配套设施不全，已无法满足办公人员办公及生活需求；因此，为完善港航系统配套设施，提高辖区内港航管理、行政许可、引航等工作效率，J港航管理分局决定在和建社区华业隧道口东侧地块建设港航管理综合业务用房项目。本项目总用地面积为6281平方米（折合9.42亩），适建用地面积为3764平方米；主要建设内容为业务用房、车库、门卫、配电房及其它供电、供水、道路绿化等附属设施；总建筑面积为4800平方米，其中业务用房建筑面积为4070平方米，车库、门卫和配电房等附属设施建筑面积为730平方米；停车位22个。其主要技术和经济指标见表4-1。表4-1主要技术和经济指标序号名称单位数量备注1总用地面积m262819.42亩适建用地面积m237645.65亩2总建筑面积m24800其中：业务用车m24070车库m2625配电房和门卫m21053容积率1.284建筑密度%325绿地率%306停车位个22其中：室内个9室外个131.2投资决策阶段成本控制 合理的投资估算是港航管理综合业务用房投资决策阶段的成本控制目标。由于该项目的结构功能相对简单，当地已完工的类似业务用房项目比较多，本文估算投资总额时采用指标估算法与类似工程法。通过调研当地其他三个类似项目的造价信息（如下表4-2所示），同时结合由造价管理部门制定的各项造价相关指标，采用指标估算法，先是估算本项目用房的各部分费用，从而汇总计算得出投资估算总额。表4-2A、B、C三座业务用房造价指标 单位：元/平方米业务用房建设费用装饰费用水电安装费用设备采购费用勘察设计费用监理费用A18739991176598160B23911000137102011282C23699419295910571在对表4-2进行全面分析的基础上，对比其他类似已完工项目，并结合港航管理综合业务用房项目的实际情况，最终发现C项目同此次建设项目在很多特征上具有很高的相似性，因此选取C项目的造价指标作为本项目各费用的估算标准。初始建造成本估算1.建筑安装工程费用估算从费用构成来看，建筑安装工程费用主要包括项目的建设、装饰、水电安装等费用。根据C项目的各项参数可知其建筑安装工程费用=4800×（2369+941+92）=1632.96（万元）。2.设备工器具购置费估算上表所列C项目的设备购置费里不含电梯和港航指挥中心设备采购费，经过市场调研并结合其他业务用房的设备及工器具购置费，本文将设备及工器具购置费指标定为959元/平方米，则其设备及工器具购置费=4800×959=460.32（万元）。3.工程建设其他费用估算①土地费用港航管理综合业务用房项目的建设用地是由当地政府进行划拨的，无需缴纳土地出让金，只需缴纳征地迁移补偿和耕地占用税。因此估算土地费用时主要依据政府部门制定的征地迁移补偿和耕地占用税标准进行估算。该市土地征用迁移补偿和耕地占用税税费标准分别为177.6元/平方米和50元/平方米，计算可得，土地费用=6281×（177.6+50）=142.96（万元）。②前期工程费用前期工程费用主要包括工程勘察、规划及建筑设计等费用。按照上表C项目该方面的费用，计算可得其勘察设计费=4800*105=50.4（万元）③建设期贷款利息该项目所需的资金全部来源于财政拨款，未向银行贷款，因此建设期贷款利息为零。④监理费用按照上表C项目监理费的标准计算可得，其监理费用=4800*71=34（万元）⑤管理费用管理费一般按照不超过建安工程费用、设备及工器具购置费、土地费用及前期工程费用之和2%计算。可知其管理费=（1632.96+460.32+142.96+50.4）*2%=46（万元）。代建管理费本项目采用全过程代建管理制，根据有关规定，项目总投资不超过1000万的，取费费率为2.5%，超过1000万至5000万的部分，取费费率为2.16%，取费基数为项目总投资减去土地费用，故其代建管理费=1000*0.025+（1632.96+460.32+50.4+34+46-1000）*0.0216=51.43（万元）其他费用其他费用是指各项无法预见的费用，如社会中介机构审查费等。该费用具有不确定性，难以运用常规办法对其展开估算，且所占比重较小，因此不对其进行估算。由①~⑥相加可得工程建设其他费用=142.96+50.4+34+46+51.43=321.79（万元）。使用维护成本估算1.物业管理费经调研其他类似业务用房物业管理费收取标准一般为每平方米7.85元/月，则其物业管理费=4800*7.85*12=45.22（万元/年）2.维修维护费参照当地专项维修资金管理办法，维修资金按70元/平方米交存，则其维修维护费=4800*70=33.6（万元/年）拆除成本估算由于业务用房项目处于起步阶段，新建的业务用房基本处于使用阶段，尚未进入拆除阶段，故相应的报废拆除、回收残值费用数据也暂时未有，且该费用占整个寿命周期成本比例相对较小，对此暂不估计其拆除成本。综上所述，该业务用房的投资估算汇总如表4-3所示。表4-3某港航管理综合业务用房项目投资估算汇总投资估算初始建造成本（万元）使用维护成本（万元/年）建筑安装工程费用设备及工器具购置费工程建设其他费用小计物业管理费维修维护费小计金额1632.96460.32321.792418.0745.2233.678.861.3设计阶段成本控制 建设单位综合考虑各项因素后，最终选择舟山市规划建筑设计研究院进行合作。该设计单位在调查分析项目建设目标、项目规模等具体情况后，对初步设计方案进行了明确。笔者采用价值工程方法对本案例设计阶段成本控制进行研究。功能系数计算在上章研究内容的基础上，结合设计单位提供的初步设计方案，确立该项目的功能评价指标体系如图4-4所示。同时邀请行业专家进行问卷调查，让其对各层次指标的重要性进行对比打分，从而计算得出各级判断矩阵，并使用了计算软件进行了相应计算，结果如下：表4-4设计阶段成本控制影响因素判断矩阵设计阶段成本控制影响因素施工阶段影响A使用阶段影响B施工阶段影响A13使用阶段影响B1/31经计算及归一化处理后，λmax=2；W=（0.75，0.25）；CI=0；CR=0<0.1，通过一致性检验。表4-5施工阶段影响因素判断矩阵施工阶段影响因素A土建工程A1装修工程A2附属设施A3设备器具A4土建工程A11253装修工程A21/2132附属设施A31/51/311/3设备器具A41/31/231经计算及归一化处理后，λmax=1.06；W=（0.4792，0.2695，0.0791，0.1722）；CI=0.0197；CR=0.0219<0.1，通过一致性检验。表4-6使用维护阶段影响因素判断矩阵使用阶段影响因素B物业管理B1维修维护B2物业管理B113维修维护B21/31经计算及归一化处理后，λmax=2；W=（0.75，0.25）；CI=0；CR=0<0.1，通过一致性检验。根据上述结果计算得出设计阶段成本控制综合权重，下表4-7：表4-7设计阶段成本控制综合权重计算表目标层准则层准则层权重指标层指标层权重综合权重设计阶段成本控制对施工阶段影响0.75土建工程0.47920.3594装修工程0.26950.2021附属设施0.07910.0593设备器具0.17220.1291对使用维护阶段影响0.25物业管理0.750.1875维修维护0.250.0625成本系数计算由上文公式以及投资估算方法，对该项目各因素的成本系数进行计算：土建工程成本=4070×2369=961.18（万元）装修工程成本=4800×941=451.68（万元）附属设施工程成本=730×2369=172.94（万元）设备器具成本=4800×959=460.32（万元）物业管理成本=4800*7.85*12=45.22（万元）维修维护成本=4800*70=33.6（万元）将以上成本估算汇总可得各因素的成本系数如表4-8所示：表4-8设计阶段成本系数表各因素土建工程装修工程附属设施设备器具物业管理维修维护合计估算成本961.18451.68172.94460.3245.2233.62127.94成本系数0.45310.21230.08130.21630.02130.01581价值系数由价值系数计算公式价值系数=功能系数/成本系数，可得设计阶段各因素价值系数为下表4-9所示：表4-9各因素价值系数表各因素功能系数成本系数价值系数土建工程0.35940.45310.793装修工程0.20210.21230.952附属设施0.05930.08130.730设备器具0.12910.21630.597物业管理0.18750.02138.823维修维护0.06250.01583.958结果分析土建工程、附属设施及设备器具部分的系数在0.6~0.8之间，但与数值1还是较接近的，表示这三部分设计方案存在一定的功能过剩问题，需对设计方案进一步优化，适当降低不必要成本。装修工程部分的系数为0.95，相当接近数值1，意味着其成本与功能配合相宜，该部分的设计方案无需调整。物业管理和维修维护部分的系数都大于1，且与数值1的差距较大。尤其是物业管理部分的数值高达8.823。说明该部分成本偏低，可能不能保证其功能需要。分析其原因主要是因为物业管理和维修维护处于项目的使用维护阶段，随着业务用房使用年限的增加，其使用维护成本会相应增加，但在该部分投资估算时未考虑其资金时间价值影响，使得估算出现较大偏差。1.4招标阶段成本控制 （1）招标概况本项目经过可行性论证通过后，对土建、装修、监理单位的确定及重要材料设备的供应，严格执行招投标制度，为保证项目的质量提供了保证。整个招标工作严格按照有关招标管理的程序和办法进行。综合选取具有资质招标代理机构，并委托其组织本项目的招投标工作，邀请有关专家参与评标，严格执行公开、公平、公正的原则，通过招标论证，最终为土建、装修、监理等分别选出最优最合适的单位，具体中标单位情况见表4-10。表4-10综合业务用房中标单位情况招标内容中标单位中标价（单位；元）土建施工工程浙江金泉建设有限公司9543355玻璃幕墙工程上海鹭城建筑幕墙工程有限公司1802011装修工程浙江新世界装饰有限公司2186874中央空调舟山市宏扬中央空调有限公司1070619电梯舟山市南炜建材贸易有限公司695500（2）综合评分法在项目评标过程应用按上章所述，本项目采用综合评估法进行评标，其主要步骤为：首先初步评审所有标书，其次对满足条件的标书进行评分；最后进行评分计算，选择评分最高的投标者为承包单位。在此以装修工程为例，对综合评分法在评标过程中具体应用进行介绍。该项目建设单位委托某工程造价审查中心有限公司对装修工程进行招标，招标范围包括建筑物室内地面、墙面、顶面、供水、排水、强电、弱电、监控，隐蔽工程、场地连接平台及室外无障碍坡道在内的所有内容。其中招标最高限价为227.8538万元。报名参加投标的单位共有11家，满足资格条件并进入竞标阶段的共有6家（A、B、C、D、E、F）。经过综合考虑，将技术标和商务标的满分定为52分与48分，具体评标明细见下表4-11。评审时由评审委员按评标内容对6家单位分别进行打分，打分结束后对总分展开计算，评分计算汇总如下表4-12，从而选定得分最高者B单位为最佳候选人。表4-11装修工程评标内容评标内容具体内容分值技术标设计方案与施工图评分52商务标商务资质、同类工程业绩10投标报价预算编制质量分值8投标报价30表4-12装修工程评分汇总表评标内容ABCDEF设计方案与施工图评分（52分）40.547.7938.6415.8718.231.74商务资质、同类工程业绩（10分）995311投标报价预算编制质量分值（8分）6.47.67.257.251.67.25投标报价（30分）3028.3629.96303030总计得分85.992.7580.8556.1253.869.991.5施工阶段成本控制 施工阶段主要通过挣值法对该项目成本进行控制，即通过对比项目本阶段的实际支出与计划成本之间差距，分析偏差出现的原因并采取相应措施对其进行纠正，从而确保下一阶段造价控制目标的实现。本文站在施工方的角度，对该土建工程、装修工程和设备安装等项目主要内容的成本控制进行了初步研究。将收集的数据进行归纳和汇总，采用挣值法展开分析，分析情况如下：偏差计算分析该项目2015年的成本控制情况，对土建工程、装修工程和设备安装等项目主要内容的各项参数进行汇总整理，见表4-13。表4-13项目主要内容的数据分析表项目主要内容BCWSBCWPACWPCVSV土建工程63.1758.42110.97-52.55-1.76装修工程112.9260.1359.370.76-52.79设备采购安装128.8968.63220.76-152.13-60.26原因分析根据上表所示，在土建工程施工阶段实际成本的支出超出预算成本52.55万元，施工进度拖延，主要有以下几方面：一是规划调整，将本项目“方盒造型”改为“花瓣造型”，实际建筑面积增加了378.2平方米；二是施工过程中发生沉降事件，对其进行修复产生了一部分的支出，也延长了工期。在装修工程施工阶段，虽然实际成本没有超出预算，甚至还减少0.76万元，但出现了施工进度拖延的问题，主要是因为按设计业务用房共有六层，但建设单位实际只使用了3层，装修了其使用的一楼、二楼和六楼三层，不负责装修出租给外单位的三楼、四楼和五楼三层。在设备采购安装阶段不但实际成本的支出较预算成本增加了152.13万元，而且施工进度拖延，主要是因为2015年处于中央空调、电梯集中支付阶段，且电梯增加了应急平台装置，使得成本较计划超支。综上所诉，在后面施工阶段中，需要加强对施工阶段工程进度和费用的把控，尤其是土建工程施工阶段，把整个项目成本控制在预算范围内，促使该项目成本管理的目标得到实现。1.6竣工验收阶段成本控制 （1）竣工结算审核按照上文所述，对建设项目进行竣工结算审核时，应对比施工内容、结算方式同之前的图纸、合同上所制定的是否一致，此外还要对隐蔽工程进行核查，其中审查的重点在于准确核定工程量、采用符合规定的收费标准及各项系数、准备齐全的变更签证的各项资料等。该港航管理综合业务用房主要对土建工程、装修工程和400KVA专变安装工程进行了竣工结算审核，其审核情况如下表4-14。表4-14港航管理综合业务用房竣工结算审核情况工程合同价送审价审定价核增减原因土建施工工程9543355105581889289226工程量核减装修工程工程218687422557012251798工程量及单价核减400KVA专变安装工程499778462898425500工程量及单价核减在港航管理综合业务用房竣工结算的审查中，同时也发现存在部分未按照国家及地方政策法规执行的情况，某些工程未按规定进行审核，如本项目填渣工程直接根据会议纪要确定结算金额为365707元，未委托第三方进行审核。（2）竣工决算审核建设单位按要求填写财务竣工决算报告后提交市政府投资项目审价中心进行审核，审核发现主要存在以下问题：（1）工期超期。本项目