中海吉林长春飞跃路法式洋房项目定位梳理231

中海（飞跃路）法式洋房（大平层）项目定位梳理

谨呈：中海房地产开发有限责任公司——本次汇报内容——项目本体分析某省市场机会项目定位选择Part1项目本体分析项目位于南环城路内、长春高新区（南区），紧邻长春南部新城。

作为长春某省市中心——南部新城，对高新区、尤其是高新南区价值提升将发挥积极的牵引作用。本案势必成为绝对受益者之一。长春高新区（南区）长春南部新城高新南区，有八一水库、富强水库，以及永春河、富裕河两个天然水系，某省市生态环境最好的区域之一，自然资源得天独厚。高新北区，处某省市的母亲河伊通河下游，拥有东北地区最某省市湿地公园——长某省市生态湿地公园。是高新北区颇具特色的自然与人文交相辉映的美好环境。南部新城，某省市级行政中心，某省市级金融文化某省市级商业中心，三个中心共同构某省市未某省市“中心”。南部新城定位，是服某省市某省市乃至全东北、东北亚的现代服务业中心区。

1、项目本体——区域潜力以本项目为圆心，3公里辐射半径（出行距离小于5公里）内，文化、教育、卫生等诸多生活资源配套，堪称一应俱全，由此可见本案成熟条件之优越。高校林立区域内有吉林大学南校区等14家高等院校；家庭购物世界最大的零售商沃尔玛连锁店；国内规模最大的一站式现代化商贸购物中心欧亚卖场；3公里中、小学省二实验等11所基础教育某省市政府第二幼儿园等10所托幼机构及民办学校；医疗服务硅谷医院等47家医疗服务机构。2、项目本体——区域资源6分钟车程进入人民大街；2分钟车程至南环；3分钟车程到达南四环；7分钟车程抵达绕城高速；4分钟车程进入快速交通；“两横两纵”快速路系统总长约64.8公里，投资超百亿。

全线设立17座立交桥，通行能力提高两倍，设计车速60-80公里/小时。6分钟——民大街2分钟车程——南环；7分钟——绕城高速；3分钟——南四环项目某省市干道，通达性某省市中心车行时间短，BUS、轨道公共交通充足。3、项目本体——交通条件项目经济技术指标宗地总面积总建筑面积计容积率建筑面积|128167.2不计容积率面积（人防地下车库面积）容积率建筑密度绿地率建筑高度住宅商业会所108946.36140719.11193587828.8980.412551.9≯1﹒18≯25≮45%37.9米永春河把基地分为南北两地块；四至：南至荷园路、北接飞跃路；

西临光谷大街、东连远期规某省市公园；用地范围内无其它建、构筑物；宗地永春河4、项目本体——经济指标本体资源条件评价项目总建面14万平米,属于中等规模项目，体量适中、规模优势明显。永春河道现状有待改善，景观资源现状不强势。规模因素自然资源交通条件与南环、南四环、人民大街等主干线,车行交通快捷。强势条件弱势条件项目总体容积率≯1.18，有绝对低密度优势。密度因素项目属性——高新中心、低等密度、中等规模住宅项目位于高新区传统高尚居住版块，区域中心、地段价值优势显著。区域认知激励条件——若沟通得当，学校(幼儿园）资源、教育优势可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。5、项目本体——资源评价结合项目本体，针对别墅、大平层、洋房三类产品、面对长某省市场环境，选择那一个品类作为本项目的核心产品线？当前，我们首要解决的是选择问题：Part2某省市场机会长某省市场环境长某省市场环境长某省市场环境2012年某省市别墅成交均价前10净月版块，统领全长春别墅江湖。新贵

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远洋戛纳小镇

／

益田瓦萨小镇老牌

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万科兰乔圣非

／

某著名企业上城主流

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和黄御翠园

／

某著名企业城个性

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万科惠斯勒1、长春别墅项目根本格局Ⅲ级别墅：远洋戛纳小镇、益田瓦萨小镇Ⅳ级别墅：华业玫瑰谷Ⅱ级别墅：万科惠斯勒小镇、国信美邑Ⅰ级别墅：和黄御翠园、某著名企业城品牌力产品力10090807060505060708090100Ⅰ级别墅Ⅱ级别墅Ⅲ级别墅Ⅳ级别墅第一梯队Ⅰ级别墅第二梯队Ⅱ级别墅Ⅲ级别墅第三梯队Ⅳ级别墅企业品牌|自然资源|项目品质|业主圈层和黄御翠园／某著名企业城

远洋戛纳小镇／益田瓦萨小镇万科惠斯勒／国信美邑华业玫瑰谷别墅项目，比较的不单是产品自身，更多的是企业品牌、项目品质、业主圈层文化等系统资源。1、长春别墅项目根本格局版块①某省市区，高区高密”某省市区，密度高，高层为主代表：中海国际社区产品：高层、洋房为主版块②“区域口，相对低密”净月入口区域，密度相对较低代表：万科惠斯勒、复地净月国际产品：洋房、联排别墅版块③“区域心，低密”净月正门附近，密度低，代表：某著名企业城御翠园产品：独栋别墅、洋房、小高版块④“近净月潭，低密”靠近净月潭，资源好，稀缺性代表：远洋戛纳小镇益田瓦萨小镇、华翰净月公馆产品：洋房、联排版块⑤“潜力区，高密”净月西，未来净月发展方向。密度高，高层为主代表：万科城产品：高层净月区，作为长春休闲居住区，占据得天独厚的净月潭自然资源。在净月，中海、万科、和黄、远洋等跨域区域型发展商云集，项目之间比拼的不单纯是产品力、自然资源等因素；除此外还有不容忽视的，是企业自身的实力与品牌影响力。在净月，越是靠近净月潭的项目，密度较低，品质、定位越是趋向高端，以联排、独栋、洋房三产品为主。2、长春别墅项目集中区在长春，以别墅为主的高端项目聚集区域非净月莫属，堪称长春别墅的标杆地带。3、长春别墅典范案例某著名企业城占地108万㎡，容1.1，两条绿轴和穿插的水系，一脊多系景观链。首期独栋+双拼+联排，后期洋房+小高层；和黄·御翠园占地82万㎡，容0.5；充分利用地势优势及品牌优势。独栋、联排产品、洋房，远洋·戛纳小镇占地86万㎡，容1.1，商业24万㎡，卖点为商业+教育+自然资源。别墅、洋房、小高层、高层、商业益田·瓦萨小镇占地34万㎡，容1.1，建筑风格以北欧风格为原型进行改良。联排别墅洋房产品源山墅占地38万平米，建筑面积约41万平米，容积率为1.1，三面环山。联排别墅法式风格简欧风格法式风格北欧风格法式风格近几年，在中国（包括别墅在内的）高端住宅项目建筑风格，以法式风情尤为盛行，加之早期的简欧、北欧等等，足见欧罗巴文明对国人的影响之深。3-1和黄·御翠园项目别墅产品配比三期|联排产品二期|独栋产品一期|独栋产品项目名称

期数

建筑面积

产品形式

配比（套数比）

和黄·御翠园

一期

469-478㎡

独体别墅

12%387㎡

8%314-347㎡

30%511-530㎡

8%240-274㎡

21%207-226㎡

21%二期

534㎡

独体别墅

10%478㎡

25%324—381㎡

40%226㎡

25%三期280-310㎡联排别墅87%37010%4484%3、长春别墅典范案例3-2某著名企业城项目别墅产品配比项目名称

期数

建筑面积

产品形式

配比（套数比）

某著名企业城

某省市产品

293-312㎡联排别墅

26%327-336㎡41%346-380㎡

33%270-300㎡

双拼别墅

23%300-330

23%360-370㎡

39%400-410㎡

独体别墅

35%470-480㎡

63%670㎡

2%净月山265-280㎡

独体20%280-295㎡

（两户之间部分相连的）

30%390-420㎡

40%355-370㎡

10%前期|联排产品前期|双拼产品前期|独栋产品净月山产品3、长春别墅典范案例3-3益田·瓦萨小镇目别墅产品配比项目名称

期数

建筑面积

产品形式

配比（套数比）

益田瓦萨小镇一期

220联排别墅

51%26049%益田瓦萨小镇|联排联排别墅洋房高层3、长春别墅典范案例3-4远洋戛纳项目别墅产品配比项目名称

期数

建筑面积

产品形式

配比（套数比）

远洋戛纳小镇一期260-265㎡联排别墅

75%290-310㎡25%远洋戛纳小镇|联排别墅洋房高层3、长春别墅典范案例3-5源山墅项目别墅产品配比项目名称

期数

建筑面积

产品形式

配比（套数比）

源山墅一期370-410㎡联排别墅8%330-430㎡30%240-290㎡36%290-340㎡26%源山墅|联排3、长春别墅典范案例项目名称

期数

建筑面积

产品形式

配比（套数比）

某著名企业城

某省市产品293-312㎡联排别墅26%327-336㎡41%346-380㎡

33%270-300㎡

双拼别墅23%300-330

23%360-370㎡

39%400-410㎡

独体别墅35%470-480㎡

63%670㎡

2%净月山265-280㎡

独体20%280-295㎡

（两户之间部分相连的）30%390-420㎡

40%355-370㎡

10%和黄·御翠园

一期469-478㎡

独体别墅12%387㎡

8%314-347㎡

30%511-530㎡

8%240-274㎡

21%207-226㎡

21%二期534㎡

独体别墅10%478㎡

25%324—381㎡40%226㎡

25%三期280-310㎡联排别墅87%37010%4484%益田瓦萨小镇一期220联排别墅51%26049%远洋戛纳小镇一期260-265㎡联排别墅75%290-310㎡25%长春别墅主力产品可售面积均在250-300㎡之间。仅有某著名企业城、和黄的主力面积在300㎡以上，而这两个项目在2012年销售统计中，此面积段的产品销售量是最多的。某省市场对建筑面积在300㎡以上享受型别墅的认可。某著名企业城益田瓦萨小镇远洋戛纳小镇270平200平280平360平万科惠斯勒222平270平305平270平310平370平400平260平280平第一组列比第二组列比第三组列比4-1、别墅产品比对分组别墅产品对比

第一组（220平－280平）4-1、别墅产品比对分组第一组（200平－280平）产品研究——地下一层万科惠斯勒（联排）260平万科惠斯勒（联排）280平万科惠斯勒（联排）260平万科惠斯勒（联排）280平第一组（200平－280平）产品研究——地上一层万科惠斯勒（联排）260平万科惠斯勒（联排）280平第一组（200平－280平）产品研究——地上二层万科惠斯勒（联排）260平万科惠斯勒（联排）280平第一组（200平－280平）产品研究——地上三层某著名企业城（双拼）270平第一组（200平－280平）产品研究——地下一层某著名企业城（双拼）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上一层某著名企业城（双拼）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上二层远洋戛纳（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地下一层远洋戛纳（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上一层远洋戛纳（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上二层远洋戛纳（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上三层益田瓦萨（联排）222平益田瓦萨（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地下一层益田瓦萨（联排）222平益田瓦萨（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上一层益田瓦萨（联排）222平益田瓦萨（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上二层益田瓦萨（联排）222平益田瓦萨（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上三层某著名企业城益田瓦萨小镇远洋戛纳小镇270平200平280平360平万科惠斯勒222平270平305平270平310平370平400平260平280平第一组列比第二组列比第三组列比4-2、别墅产品比对分组别墅产品对比

第二组（281平－360平）4-2、别墅产品比对分组某著名企业城（双拼）310平第二组（281平－360平）产品研究——地下一层某著名企业城（双拼）310平第二组（281平－360平）产品研究——地上一层某著名企业城（双拼）310平第二组（281平－360平）产品研究——地上二层远洋戛纳（联排）305平第二组（281平－360平）产品研究——地下一层远洋戛纳（联排）305平第二组（281平－360平）产品研究——地上一层远洋戛纳（联排）305平第二组（281平－360平）产品研究——地上二层远洋戛纳（联排）305平第二组（281平－360平）产品研究——地上三层某著名企业城益田瓦萨小镇远洋戛纳小镇270平200平280平360平万科惠斯勒222平270平305平270平310平370平400平260平280平第一组列比第二组列比第三组列比4-3、别墅产品比对分组别墅产品对比

第三组（360平以上）4-3、别墅产品比对分组某著名企业城（双拼）370平某著名企业城（双拼）400平第三组（361平以上）产品研究——地下一层某著名企业城（双拼）370平某著名企业城（双拼）400平第三组（361平以上）产品研究——地上一层某著名企业城（双拼）400平某著名企业城（双拼）370平第三组（361平以上）产品研究——地上二层某著名企业城（双拼）370平某著名企业城（双拼）400平第三组（361平以上）产品研究——地上三层领导者追随者抗战者补缺者四种竞技长春别墅行业老大非行业老大，中大规模次/某省市场和黄御翠园／某著名企业城万科惠斯勒远洋戛纳小镇／益田瓦萨小镇敏锐的机会主义者5、长某省市场小结某省市场，壁垒森严经过多年的商业运行，长某省市场越来越成熟，与其他领域的高端品牌相同，竞争壁垒森严。这样，对于新进入者而言某省市场的难度加大。成熟竞技，角色分明在长某省市场的竞争，某著名企业与和黄两家，无论是从发展商的品牌、资金实力，项目规模、项目品质，业主群体等纬度考量，都是毋庸置疑的行业领导者。Part2某省市场机会长某省市场环境长某省市场环境长某省市场环境2011年，城市大平层豪宅登上舞台大平层——“扁平式别墅”一梯一户大空间形态丰富，分别为高层产品、多层住宅，共性：一梯一户、大空间、全景展示，高舒适度2012年，愈演愈烈其他项目某省市。万科柏翠园、中海紫御华府中海紫金苑、恒大御景等项目大平层项目，在长春基本信息项目地址南湖新村中街999号，南湖中街与繁荣路交汇处开发商万科（长某著名企业）物业商某著名企业占地面积276769平方米建筑面积500000平方米产品类型多层、小高层、高层产权年限50年面积区间170-380平米价格区间350-850万元/套物业价格4.60元/月/平米总户数2000（一期户数589户）容积率1.80绿化率30%车位比1：1.75开盘时间2011年9月24日入住时间2012年10月31日1、大平层典范项目——万科柏翠园睿管家服务：楼座专属管家

5）定制生活秘书（部分有偿）：

（1）代收代发信件、快递

（2）私家PARTY服务

（3）代缴公共事业费

（4）代为购买生日蛋糕、鲜花、礼物

（5）叫醒服务

（6）花园定期打理

（7）活动、沙龙邀请

（8）代为联系干洗商家上门收送衣物

（9）代为订餐(限有合作的餐厅)

3）金融服务：

（1）银行托收

（2）签单消费

4）资产委托管理：

（1）空置房打理

（2）入住前打理

（3）房屋代为出租

（4）房屋体检；

2）入住全程贴心服务：交付办理一对一陪同、全程跟进；

乔迁助手：代为联系搬家公司、提供搬运工具租赁服务、家具搬运过程专人全程引导、协助处理搬迁后垃圾清运、代为联系外部资源进行开荒保洁。1）一站式私人化服务睿管家为业主提供一站式私人化服务，手机24小时畅通，业主诉求半小时内响应；1、大平层典范项目——万科柏翠园美国ASAABLOY集团密码、刷卡和钥匙三种开启“世界之锁”入户门锁入户门采用钢木符合门，实木贴皮电子门镜——摄像头入户门观测：电梯前室|单元门|园区大门三处配备室内叫梯装置，出门穿鞋同时即可叫梯。可视对讲1、大平层典范项目——万科柏翠园90度转角四玻两空窗其余三玻微波炉双炉灶灶台嵌入式双开门冰箱吸油烟机电烤箱主卧房卫生间高科技智能铸铁浴缸厨房1、大平层典范项目——万科柏翠园绿色节能系统50年历史，中央新风系统|日立中央空调系统|分室地热系统节能环保系统——雨水回用系统收集|处理|供应设置雨水收集系统，将雨水储存到蓄水池内，经过净化处理后，供给园区内绿化喷灌，水景用水，清洁用水等用水点。注：屋面雨水、道路雨水分别收集经过过滤后管道输送至雨水收集池。雨水的主体净化工艺采用高效的膜生物反应器（MBR）。MBR是一种由膜分离单元与生物处理单元相结合的新型水处理技术。其出水水质稳定、剩余污泥量少同时占地面积小，而且操作管理方便，现自动化控制。节能环保系统——高效光源主要以LED光源为主。在同样亮度下，比节能灯的功率低40%以上；寿命长，3-5万小时；热量低，无紫外线。延缓家居老化速度。可混色。对于营造照明氛围很有帮助。频繁启动或闪烁对寿命无影响。体积小。有助于灯具造型设计，某省市吊顶高度。节能环保系统——透水地面包括透水砖铺贴的人行道、绿植区域以及植草砖停车位，柏翠园项目透水地面面积为50%。优势：减少地面径流、增加土壤含水率，调节微环境，改善空气含水率、减少小区热岛效应，实现真正人居环境。1、大平层典范项目——万科柏翠园620米林荫大道+7万㎡公园景观空间：3万㎡前庭广场公园|4万㎡中央景观公园1、大平层典范项目——万科柏翠园国宾地带：南湖宾馆学育某省市实某省市|二实验中学1、大平层典范项目——万科柏翠园提供全方位专业整合的健康服务和全球尖端的活机养生产品某省市生活中推崇自然养生理念、播种绿色乐活方式的先驱者。拥有护肤美容保养品、保健食品、家庭清洁用品，空气/水质净化、海洋深层水研发、HomeSpa等生物、生化科技产品等全球研发实力，缔造绿色产业链。托海外背景，共享国际配备顶级设备：包括：低碳的专业实验室、先进的ERP管理系统、一体化的物流管理机制，并延聘各类专家学者参与研究，不断推陈出新，开发高优质产品。营造圈层氛围，导入明星、阔太乐于出入的品牌会，增加项目辅助买点，塑造上流形象氛围。1、大平层典范项目——万科柏翠园万科柏翠园一期推盘量589户，2012全年去化207户（户均面积231平米），去化面积47838平米。面积：364、375平方面积：237、240、242平方1、大平层典范项目——万科柏翠园万科柏翠园2012全年销售案值8.13亿元，2012年销售均价17000元/平米，套均案值393万元。1、大平层典范项目——万科柏翠园基本信息项目地址经开区东南湖大路与临河街交汇东行50米开发商中海（长某著名企业）物业商某著名企业长春分公司占地面积140000平方米建筑面积500000平方米产品类型小高层、高层、多层产权年限50年面积区间150-320平米（大平层）价格区间100-400万元/套（12年成交大平层）物业价格4.60元/月/平米总户数总户数1600户当期户数484户容积率3.0绿化率35%车位比1：1.75开盘时间2012年4月27日（二期）入住时间2013年8月31日2、大平层典范项目——中海紫御华府2012年度，紫御华府实现销售408套，大平层产品去化279套（户均面积199平米），去化面积5.5万平米。240平方米4室3厅3卫320平方米4室3厅3卫200平方米3室3厅3卫150三室两厅两卫2、大平层典范项目——中海紫御华府紫御华府2012全年销售案值6.85亿元、大平层产品贡献5.79亿元，大平层销售均价10418元/平米，套均案值207万元。2、大平层典范项目——中海紫御华府紫金苑基本信息项目地址南关区南四环路与南湖中街与幸福街交汇处以北开发商中海（长某著名企业）物业商某著名企业长春分公司占地面积145300平方米建筑面积305000平方米产品类型多层电梯洋房产权年限70年面积区间195-340平米（大平层）价格区间210-410万元/套（12年成交大平层）物业价格4.60元/月/平米总户数总户数738户当期户数172户容积率1.5绿化率40%车位比1：1.7开盘时间2013年5月（二期）入住时间2013年6月30日3、大平层典范项目——中海紫金苑2012年度中海紫金苑大平层产品去化77套（户均面积245平米），去化面积1.88万平米。3室2厅3卫320.00平米3室2厅3卫200.00平米4室2厅4卫260.00平米3、大平层典范项目——中海紫金苑中海紫金苑2012全年销售案值2.23亿元、实现当期去化45%，大平层销售均价11895元/平米，套均案值290万元。3、大平层典范项目——中海紫金苑基本信息项目地址南关区人民某省市府南路交汇向西500米开发商恒大（长某著名企业）物业商某著名企业长春分公司）占地面积177600平方米建筑面积518405平方米产品类型高层产权年限50年面积区间140-296平米（大平层）价格区间90-300万元/套（12年成交大平层）物业价格2.20元/月/平米总户数1276户（包括90-140以下小户型）容积率2.50绿化率50%车位比1：0.68开盘时间2011年9月4日入住时间2013年10月4、大平层典范项目——恒大御景2012年度，恒大御景实现销售862套，大平层产品去化653套（户均面积189平米），去化面积12.3万平米。142-144平米三室两厅两卫151平米三室两厅两卫4、大平层典范项目——恒大御景恒大御景2012全年销售案值9.42亿元、大平层产品贡献9.12亿元，大平层销售均价7403元/平米，套均案值140万元。4、大平层典范项目——恒大御景领导者追随者抗战者补缺者四种竞技长春大平层行业老大非行业老大，中大规模次/某省市场万科柏翠园中海紫金苑、紫御华府恒大御景敏锐的机会主义者5、长春大平层小结市场初立，成熟度低以万科柏翠园为标杆，2某省市场经历，消费者对大平层产品的热情与认同，都是由该项目出发。标杆项目入住后的能否良性运转某省市场对大平层产品的持久认可、持续追捧。二维区位，泾渭分明大平层产品的区位表现，大致分为两个纬度：一某省市中心区域，某省市多重优势资源；另一类，则是区位、资源等质素相对弱势。把脉——四个角度围观，本项目未来最优路线——洋房！本案产品发展走向234大平层、建平墅向下行、建小高中高端、建洋房势必与怡众名城产品线重叠、造成冲突，“左右互博”新兴领域，项目自身规模、品牌力、资源等尚不能给予有力的平台支撑；1走高端、建别墅产品去化效率低，20某省市场整体去化500余套；以追随者角色参与别墅竞争，获取的份额将是“微乎其微”。从中档产品线进入中高端领域，产品升级、品牌进阶施；两个项目之间可以形成良性互动；Part2某省市场机会长某省市场环境长某省市场环境长某省市场环境狭义的洋房（GardenVilla）就是通常所说的花园式住宅，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园某省市场中的联排或双拼的TOWNHOUSE，户型较大舒适度较高。一、长春洋房产品概述——洋房定义广义的洋房指六层以下板式建筑，以四层为主，建筑风格明显，强调景观较好，绿化率较高，普遍在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台。在长春，洋房被定义为介于别墅和小高层产品之间的中高端住宅产品，属于低密度住宅。建筑以5-6层为主，产品以平层为主兼有少量复式；面积区间100-200平方米，主力区间120-170平方米，强调对建筑风格的塑造，居住环境与景观的打造以及园区的高绿化率。万科惠斯勒小镇某著名企业上城远洋戛纳小镇一、长春洋房产品概述——洋房定义花园洋房在长春长春洋房发展历程2005年，万科上东区推出其专利情景花园洋房，长春洋房产品正式萌芽。2006-2007年，长某省市场出现阶段性真空，无新品问世。

2009年至今，长春洋房持续热销，先后涌现华瀚四季花园、复地哥德堡森林、力旺塞歌维亚等产品。2008年，某著名企业上城推出“花墅洋房”，再度掀起长春洋房产品热潮。同期，净月版块成为洋房产品集中区域，某著名企业城、华业玫瑰谷都有洋房产品推出。

目前，在售代表性项目为万科惠斯勒小镇、远洋戛纳小镇、某著名企业林语、潭泽溪郡等。一、长春洋房产品概述——2005-2013长春洋房发展历程长春洋房主要分布：净月和“高新、南部新城”两个版块。力旺赛歌维亚棠棣复地哥德堡森林万科惠斯勒小镇某著名企业城凤凰雅居潭泽溪郡远洋戛纳小镇益田瓦萨小镇某著名企业上城新发翡翠花溪御水丹堤澳海澜庭中海紫金苑某著名企业林语绿地中央墅和黄御翠湾大禹褐石公园隆都世界湾一、长春洋房产品概述——长春洋房区域分布在售项目规划项目售罄项目项目区域产品形态容积率主力面积价格2011-2012建筑风格附加值物管费元/月车位比新发翡翠花溪高新5F退台洋房1.4130平143平166平7600意大利——1.8——某著名企业林语高新洋房，4、5跃层1.190平130平140平7500-8500现代一楼赠送花园2.0——大禹褐石公园高新6F电梯洋房1.5100-170平5000-5500北美——————隆都世界湾高新6F、7F、8F电梯洋房1.590-140平未定————————和黄御翠湾高新7F大平层1.5160-270平预计8000————————项目区域产品形态容积率主力面积价格2011-2012建筑风格附加值物管费元/月车位比万科惠斯勒小镇净月情景洋房5F北美洋房6F1.2120-170平一期9700带1200精装在售9200带1200精装北美情景洋房送露台新品一楼带地下室2.01：1.13远洋戛纳小镇净月6F电梯洋房1.1140-160平一楼12000二楼10000标准层8300六楼9000法式一、二楼赠地下室，顶层送阁楼2.51：1.5潭泽溪郡净月5F电梯洋房1.1140-170平一楼11980二至四楼6500-7800顶楼10080现代简欧一楼赠送花园和地下室，顶楼送阁楼2.51：1一、长春洋房产品概述——长春洋房区域分布（表）一、长春洋房产品概述——长春洋房产品客户情况汇总洋房客户以中年家庭为主要群体，置业目的是为改善居住环境为第一要务。项目产品类型年龄层次家庭结构居住区域工作属地职业特征置业目的万科惠斯勒小镇北美枫景洋房30-39岁中青年为主2-3口之家二道区为主其次朝阳、南关区经开为主其次为朝阳和南关私营业主、企业中高层投资兼自住，为父母购房、改善环境万科惠斯勒小镇情景花园洋房40-49岁中年人为主3口之家为主净月和二道区朝阳、经开和净月私营业主、政府机关和企事业单位改善主导远洋戛纳小镇电梯洋房40-49岁中年人为主3口之家为主净月和二道区朝阳、经开和净月私营业主政府机关和事业单位改善为主棠棣花园洋房40-49岁中年人为主3口之家为主朝阳、南关区朝阳、南关、经开大学教师、电力垄断某著名企业、私营业主改善为主潭泽溪郡电梯花园洋房40-55岁中年人为主3口之家朝阳、净月、南关区朝阳、净月政府公务员、医生、改善为主一、长春洋房产品概述——客户研究洋房产品，客户在作购买选择时候主要有以下五大因素在左右着客户的决定。选项摘要洋房小高层建筑形态建筑多采用欧美风格，多带有花园和露台，具有异域风情建筑风格多样，特色不够鲜明空间利用公摊小，得房率较高，室内空间能够满足舒适的尺度，功能细分合理公摊相对较大，得房率不如洋房产品，部分空间无法满足舒适尺度居住感受洋房多带有露台和花园，生活有天有地，空间感丰富空间丰富性不足价值体现彰显主人身份，体现主人生活品味身份感弱、荣誉感不得彰显价格表现总价较高，需要购买力较强的客群价格相对较为便宜，比较平民化区域分布洋房产品主要分布在净月区和高新八一水库版块，未来八一水库版块有较多洋房某省市，成为竞争的热点。主力面积洋房产品主力面积段为120-170㎡，面向改善型客户。附

加

值一楼多赠送花园和地下室，顶层赠送阁楼。高赠送成为发展趋势。一、长春洋房产品概述——小结二、长春洋房建筑研究——建筑风格研究1、长春洋房建筑风格汇总长春洋房建筑风格较多，以欧美的建筑风格为主，洋房要洋气。项目摘要建筑风格万科惠斯勒小镇北美山地远洋戛纳小镇法式风格潭泽溪郡现代简欧棠棣北美新古典某著名企业城现代简约大禹褐石公园北美某著名企业林语现代益田瓦萨小镇北欧新发翡翠花溪意大利复地哥德堡森林北欧力旺塞歌维亚西班牙2、案例建筑风格展示北美小镇建筑风格主要体现在阁楼、烟囱以及木质构件、文化石的运用。万科惠斯勒小镇建筑风格北美山地建筑特色注重细节，融合多种风格，具有古典情怀设计要素阁楼、烟囱、木质构件二、长春洋房建筑研究——建筑风格研究屋顶烟囱设计文化石的运用坡屋顶的设计

阁楼的设计木质构件2、案例建筑风格展示远洋戛纳小镇，法式风格主要体现在高贵典雅的立面设计以及对称造型。远洋戛纳小镇建筑风格法式建筑特色高贵典雅、对称设计设计要素立面整体效果贵气，细部线条与雕花结合运用对称设计细部的线条、雕花立面典雅高贵二、长春洋房建筑研究——建筑风格研究砖、文化石、木质构件运用阁楼设计大窗户设计2、案例建筑风格展示棠樾，运用红砖、文化石等材料结合北美的造型设计展现北美新古典主义风格。棠樾建筑风格北美新古典主义建筑特色古朴典雅，体现厚重的历史质感设计要素阁楼设计，砖石、文化石综合运用二、长春洋房建筑研究——建筑风格研究二、长春洋房建筑研究——建筑立面研究1、外立面实景图棠樾立面实景万科惠斯勒小镇立面实景远洋戛纳小镇立面实景2、外立面材料与成本外立面用材选择注重打造品质感，多采用仿木漆、石材感观的涂料以及文化石铺贴，性价比高、综合成本相对合理。项目立面选材观感选材成本万科惠斯勒小镇仿木漆、文化石类似木材和石材，品质感强仿木漆60-100元/平文化石150-200元/平远洋戛纳小镇质感涂料类似石材，质感逼真质感涂料60元/平棠樾劈开砖、文化石颜色古朴，视觉效果佳劈开砖80-100元/平文化石150-200元/平二、长春洋房建筑研究——建筑立面研究建筑研究小结立面用材洋房产品外立面多使用涂料（质感涂料、仿木漆、真石漆）和文化石相结合的手法，打造有变化和质感的立面效果。建筑风格建筑风格某省市场上以法式、北美风格较为多见。建筑特色主要体现通过外立面的设计及木质构件、文化石、烟囱等细部进行塑造。

立面颜色外立面颜色搭配考虑北方的气候特点和审美习惯，多采用暖色调。二、长春洋房建筑研究三、长春洋房景观研究——核心景观设计万科惠斯勒小镇——近万平米生态湖景特色：稀缺大面积水景，亲水效果好；远洋戛纳小镇——法式宫廷园林特色：大面积白桦林，仪式感强，具有震撼力；园林，曲径通幽；棠棣——立体园林绿化体系特色：园林层次感强，风格多变，移步异景三、长春洋房景观研究——景观节点设计节点景观的设计多采用水景，花卉组团、植物组团进行打造，增强园林景观的丰富性，实现景观过渡。喷泉水景，使园林富有变化多层次植物组团，实现景观过渡大范围鲜花烘托意境三、长春洋房景观研究——景观细节设计景观细节的设计主要为了烘托洋房的特色，烘托园林意境，提升景观的品质感。万科惠斯勒小镇，园区小鹿小品体现生态的北美风情。电影主题雕塑，映衬戛纳小镇的电影主题多种植物的简约搭配，提升园林品质感和色彩丰富性三、长春洋房景观研究——设计机构及绿化率知名设计机构操刀，保证园林品质，园区绿化率较高。项目景观规划绿化率万科惠斯勒小镇美国A某著名企业35%远洋戛纳小镇海地国际设计机构46%棠棣不详35%三、长春洋房景观研究——小结景观整体注重层次感和丰富性多利用高大乔木、灌木、时令花草打造多重园林体系。配合水景喷泉、雕塑小品增强景观的丰富性。特色主题景观主景观通常具有很强的震撼力，万科惠斯勒打造中央湖景、远洋戛纳小镇打造大片的丛生白桦林，棠棣设计了七重园林体系，特色景观容买点打动客户知名设计机构和高绿化率主知名设计机构操刀保证了园林的品质感，高绿化率符合洋房产品的感觉。四、长春洋房户型研究——户型设计洋房作为改善型产品，每个房间设计都需要舒适的尺度，同时注重采光，多设置南北双露台或阳光房。露台阳光房露台露台露台露台远洋戛纳小镇140平棠棣143平万科惠斯勒小镇140平通过分析对比上面远洋、棠棣、万科三种中间层140平产品：客厅开间均在4.5米以上，尺度阔绰；洋房产品多配置南北露台，或者以阳光房代之；主卧开间一般在4米以上，大多集卫生、衣帽间、卧房三项功能，面积接近30平方的小套房。地下室都会设置下沉式庭院，有利于地下空间的采光，打造别墅级居住体验，地下室层高一般在2.8米-3米；下沉式庭院面积大约占地下空间的30%，一层、二层地下室赠送面积比2：1，地下面积赠送不计入产权面积。远洋戛纳小镇一层地下110平远洋戛纳小镇二层地下50平棠棣一层地下125平棠棣二层地下65平四、长春洋房户型研究——地下室设计地下空间功能分区：地下室是主人的个性化天地，多用作打造藏酒室、工作间、娱乐天地。四、长春洋房户型研究——地下室设计私家酒窖麻将房私家影院四、长春洋房户型研究——面积区间的控制面积区间最大控制在170平左右，总价最低一般在90万，最高控制在200万，避免和经济型别墅的冲突。项目摘要产品类型面积区间（平方）主力面积（平方）总价区间（万元）万科惠斯勒小镇5F情景洋房115-170140|150|160100-1706F北美阅景洋房959587-956F北美枫95-145120|13580-121远洋戛纳小镇6F电梯洋房139-168149|161116-200棠棣5F花园洋房110-150135|141130-220四、长春洋房户型研究——附加值赠送面积实例：洋房产品通常为一层赠送地下室及庭院，顶层赠送阁楼，中间标准层赠送露台。万科惠斯勒小镇一层170平远洋戛纳小镇一层168平赠送私家庭院50平赠送地下室下沉式庭院赠送面积实例：中间层棠棣（中间层）142平万科惠斯勒（中间层）150平露台露台露台露台露台四、长春洋房户型研究——附加值赠送面积实例：顶层棠棣（顶层）120平露台露台露台阁楼露台约25平阁楼约35平四、长春洋房户型研究——附加值洋房面积赠送率较高，面积赠送有力的提高产品溢价水平，一层产品溢价能力最高。项目摘要产品类型建筑面积（平方米）赠送面积（平方米）赠送比例赠送范围销售均价（元/平方米）溢价率万科惠斯勒小镇情景花园洋房一层1705023%入户庭院1000020%棠棣花园洋房一层13512548%地下室、下沉式庭院1600025%花园洋房二层1496530%地下室、下沉式庭院1400027%花园洋房五层1207036%阁楼、露台120009%远洋戛纳小镇电梯洋房一层16811040%地下室、下沉式庭院1200044%电梯洋房二层1625024%地下室、下沉式庭院1000020%电梯洋房顶层1396030%阁楼90008%四、长春洋房户型研究——附加值四、长春洋房户型研究——车位和入户方式研究洋房园区多为人车分流设计，地下集中停车，车位比很高；大部分为一楼大堂入户（中海紫金苑电梯入户，属大平层产品。）项目电梯配置人车分流车位配比停车方式入户方式万科惠斯勒小镇无电梯非1：1.13地下集中停车；少量地面车位一层入户远洋戛纳小镇有电梯是1：1.5地下集中停车一层入户棠棣无电梯是1：1.13地下集中停车一层入户谭泽溪郡有电梯是1：1地下集中停车电梯入户中海紫金苑有电梯是1:1.7地下集中停车电梯入户四、长春洋房户型研究——小结洋房面积赠送方式洋房产品主要赠送面积的方式为一楼赠送花园及地下室，中间层赠送露台，顶层赠送阁楼，一层和二层地下室赠送的比为2：1。洋房面积区间控制洋房产品面积区间控制在120-170平米，总价控制在100-200万，避免了与小高层、经济型别墅产品的冲突。高赠送带来高溢价率有大面积赠送的一层和六层相对于标准层，能够获取更多的溢价空间，通常溢价都在25%以上，远洋戛纳小镇一层相对于标准层的溢价甚至达到45%。洋房园区车位比略高，通常是人车分流、由一楼大堂入户。五、长春退台洋房研究——退台洋房的定义退台洋房即情景花园洋房，是一种创新的建筑形态；新颖的入户方式、层层退台建筑形态，别致的情景营造；让建筑能够更加亲近自然，全景式的生活情调；专利产品层层退台花园露台私家花园空中花园观景露台五、长春退台洋房研究——长春退台洋房现状目前某省市场在售的洋房产品虽然很多，但真正意义的退台洋房只有万科惠斯勒小镇、力旺赛歌维亚和瓦萨小镇。将万科惠斯勒的产品进行分析总结，对比益田瓦萨小镇项目，形成关于退台洋房的产品思考。万科惠斯勒小镇益田瓦萨小镇五、长春退台洋房研究——退台洋房产品分析层层退台，南北双露台，有天有地的自然空间；八米横厅，主卧开间四米，舒适度较高；动静分区，功能区设置合理，动静分明；1、万科惠斯勒小镇户型解读1层：170平2层：162平3层：158平4层：145平二层“退”，一层茶室退出二层露台主卧露台相连，观景。室内外空间交错静区、动区合理分割主卧适当退让，增添出一扇与露台沟通的窗口一层庭院遗憾未配置电梯，入户方式单一、传统。优点电梯花园洋房，电梯直接入户

；南卧室更多，北方客户容；八米横厅，客厅开间四米，卧室开间四米，尺度舒适；2、益田瓦萨小镇户型解读五、长春退台洋房研究——退台洋房产品分析一、二层，门厅电梯双入户1层：188平2层：170平5层：138平二层“退”，一层门厅退出二层露台一层庭院主卧与露台相连，室内外空间交错部分户型没有保证南北双向露台；动静分区没有完全区隔；优点遗憾经过对比，益田瓦萨小镇在建筑风格、附加值以及入户方式上均极具特点，加上喜来登酒店的高端配套以及7000元左右的价格，竞争力较强。3、万科惠斯勒与益田瓦萨小镇对比项目区位容积率建筑风格面积区间附加值入户方式配套售价万科惠斯勒小镇净月大街农博园轻轨站东侧1.5北美山地115-170一层送南向庭院地下和地面停车、一层入户师大附小净月大学城、卓展奥特莱斯均价9700带1200元/平米精装修益田瓦萨小镇净月梧桐街与永顺路交汇处0.9北欧120-180一层赠送南北双庭院地下集中停车电梯直接入户喜来登酒店、长影世界城洋房均价7090元/平米五、长春退台洋房研究——退台洋房产品分析进步中的退台洋房——益田瓦萨小镇产品符合退台洋房的产品要求，低容积率、北欧风格建筑，层层退台，南向

露台，南向卧室，各个房间的尺度能保证居住的舒适性。电梯洋房，电梯直接入户，双重入户方式，生活便利性好；一层南北双庭院，

赠送面积更大，空间丰富性更强。新进与传统的比照五、长春退台洋房研究——退台洋房产品分析坚守传统的退台洋房——万科惠斯勒小镇户型设计南北双向露台；纯粹体现异国特色；户型分割注意动静分区；洋房形态更纯粹；建筑风格要纯粹，打造风情社区。层层退台，打造南北双向露台，保证生活空间有天有地。空间的设计要注重功能分区，每个空间的尺度要保证舒适性。同时注意面积区间的控制，避免总价过高。高附加值成为未来的发展趋势，万科惠斯勒小镇情景洋房一层赠送地下室；同类产品，紧随其后参与地下室赠送设计。五、长春退台洋房研究——退台洋房产品打造要点历经8年，退台洋房在长春依然经久不衰，不断被追捧。由于北方气候原因，冬季下雪、春秋风大导致业主对露台的使用率不高；但是对于消费者而言，还是很希望拥有一份连接居室内外的露台空间、多些机会亲近自然。从收益率角度，退台洋房溢价能力强、收益率更高。从可售面积角度看，退台洋房会导致适当的面积损失，但是溢价水平相比其他项目仍有突出的表现，（从园林、会所等）植入高附加值的产品溢价能力更强。五、长春退台洋房研究——小结综述洋房成为中高端项目的标准配置。随着长春客户对洋房产品中高端住宅的认知基本形成，洋房产品的开发也逐渐进入理性时代。洋房成为中高端项目的标准配置，主要供应集中在八一水库版块和净月版块，多由品牌开发商开发。高附加值是洋房产品发展趋势。一楼赠送花园和地下室，顶楼赠送阁楼已经成某省市场洋房产品的发展趋势，高附加值有效提高了洋房产品的溢价空间。产品力是热卖的关键。注重建筑风格的塑造，保证风格的纯粹性；景观设计要有主题和特色。Part3目标定位选择作为净月之外的第二集中版块，“高新、南部新城”在长某省市场领域，近两年呈现活跃态势。某著名企业上城新发翡翠花溪御水丹堤澳海澜庭中海紫金苑某著名企业林语绿地中央墅和黄御翠湾大禹褐石公园隆都世界湾在售项目规划项目售罄项目1某省市场扫描（1）基本信息项目地址硅谷大街与卓越东街交汇东侧

开发商长某著名企业物业商某著名企业占地面积124877平方米建筑面积249757平方米产品类型多层、高层产权年限70年面积区间多层（50-100平米）价格区间43.59万元/套物业价格1.20元/月/平米总户数2220容积率1.99绿化率30%车位比地下车位车库约1067个，地上约218个开盘时间2013年4月入住时间2014年6月1某省市场扫描——（2）澳海澜庭93两室两厅一卫93三室两厅一卫92-95三室两厅一卫80两室两厅一卫48-51两室两厅一卫2012年,澳海澜庭项目总销售额3.28亿|销售面积57990平方|销售单位721套其中：洋房产品（小户型表现）（1）总销售额2.05亿|

总销面积38764平方|销售单位472套（2）销售均价5308元/平方|

单套案值均价43.59万|单套面积82.12平方（3）面积区间46-105平方|

价格区间3960-8260元/平方1某省市场扫描——（2）澳海澜庭基本信息项目地址前进大街5005（前进大街沃尔玛南行2000米）

开发商某著名企业（长春某著名企业）物业商某著名企业占地面积278000平方米建筑面积289000平方米产品类型多层、低层产权年限50年面积区间别墅；（4-5层）洋房100-140平米价格区间87.9万元/套物业价格2.00元/月/平米总户数1000容积率1.01绿化率49%车位比——开盘时间2010年11月入住时间2012年12月1某省市场扫描——（2）某著名企业林语90两室两厅一卫110两室两厅一卫130三室两厅两卫跃层140四室两厅两卫（首层）跃层140四室两厅两卫（二层）2012年,某著名企业林语项目总销售额4.74亿亿|销售面积58697平方|销售单位413套其中：洋房产品（1）总销售额2.8亿|

总销面积37131平方|销售单位319套（2）销售均价7552元/平方|

单套案值均价87.9万|单套面积116.4平方（3）面积区间86-146平方|

价格区间6480-9180元/平方1某省市场扫描——（2）某著名企业林语基本信息项目地址高新区超凡大街与宜居路交汇处东行100米

开发商大禹（长某著名企业）物业商某著名企业占地面积129000平方米建筑面积194000平方米产品类型多层、小高层产权年限70年面积区间洋房100-170平米价格区间61.5万元/套物业价格1.80元/月/平米总户数2000（一期户数664户）容积率1.50绿化率30%车位比——开盘时间2013年3月23日入住时间2013年10月31日1某省市场扫描——（2）大禹褐石120三室两厅两卫135三室两厅两卫145三室两厅两卫2012年2月,大禹褐石项目总销售额0.307亿|销售面积5598平方|销售单位64套其中：洋房产品（1）总销售额799.69万|总销面积1429平方|销售单位13套（2）销售均价5596元/平方|

单套案值均价61.5万|单套面积109.9平方（3）面积区间96-128平方|价格区间5320-5800元/平方1某省市场扫描——（2）大禹褐石基本信息项目地址南关前进大街与南四环交会处

开发商绿地地产集团物业商绿地集团上海某著名企业占地面积72468平方米建筑面积74349平方米产品类型独栋别墅、叠拼别墅、联栋别墅、洋房产权年限50年面积区间洋房75-146平米价格区间洋房89.4万元/套物业价格2.50元/月/平米总户数572户容积率1.04绿化率30%车位比——开盘时间2011年8月28日入住时间2012年121某省市场扫描——（2）绿地中央墅80l两室两厅一卫100两室两厅两卫135三室两厅两卫2012年,绿地中央墅项目总销售额4.03亿|销售面积48244平方|销售单位433套其中：洋房产品（1）总销售额3.74亿|总销面积46015平方|销售单位419套（2）销售均价8140元/平方|

单套案值均价89.4万|单套面积109.8平方（3）面积区间75-146平方|价格区间6400-11320元/平方1某省市场扫描——（2）绿地中央墅基本信息项目地址高新区蔚山路与光谷大街交汇处东行100米

开发商吉某著名企业物业商某省市直机关事务管理局物业托管中心占地面积250000平方米建筑面积360000平方米产品类型双拼、联排、叠拼、洋房、高层产权年限70年面积区间洋房107-166平米价格区间84.1万元/套物业价格洋房12.0元/月/平米总户数1538户（本期826户）容积率1.40绿化率50%车位比——开盘时间2012年8月25日入住时间2013年7月1某省市场扫描——（2）翡翠花溪107l两室两厅一卫130三室两厅一卫143三室两厅两卫166四室两厅两卫2012年,翡翠花溪项目总销售额4.48亿|销售面积56339平方|销售单位520套其中：洋房产品（1）总销售额0.9925亿

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总销面积14346平方|销售单位118套（2）销售均价6918元/平方

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单套案值均价84.1万|单套面积121.6平方（3）面积区间106-147平方|

价格区间4720-11390元/平方1某省市场扫描——（2）翡翠花溪基本信息项目地址高新区超胜街与超达大路交汇，南行1000米开发商益田（长春吉某著名企业）物业商益田集团物业公司占地面积45万平方米建筑面积40万平方米产品类型别墅、多层、小高层产权年限70年面积区间洋房104-160平米价格区间洋房68.9万元/套物业价格多层物业费1.5元/月/平米总户数1518（本期户数190户）容积率1.0绿化率45%车位比1：0.9开盘时间2011年9月11日入住时间2012年10月31日1某省市场扫描——（2）御水丹堤2012年,御水丹堤项目总销售额0.7335亿|销售面积13668平方|销售单位132套洋房备案数据表现总销售额0.491亿|总销面积9259平方|销售单位80套洋某省市场表现（1）总销售额0.4069亿|

总销面积6842平方|销售单位59套（2）销售均价5947元/平方|

单套案值均价68.9万|

单套面积115.9平方（3）面积区间104-159平方|

价格区间4850-7440元/平方1某省市场扫描——（2）御水丹堤高新(南区)洋房单位价格表现——根据2012年成交统计——高新南区洋房单位价格为5308-8140元/平方、单套面积82.12-121.6平米、单套案值43.59-89.4万元;澳海澜庭处于低端产品供应地位;某著名企业林语、绿地中央墅扮演高端产品提供角色；三足鼎立、各司其职，业绩表现出色；高新(南区)洋房单套案值表现（万元）高新(南区)洋房单套面积表现（平方米）1某省市场扫描——（3）小结领导者追随者抗战者补缺者版块洋房竞技行业老大非行业老大，中大规模次/某省市场某著名企业林语／绿地中央墅御水丹堤／大禹褐石／翡翠花溪敏锐的机会主义者讲天时好时机，本案地段内某著名企业、天安、某著名企业等传统高端项目或去化殆尽、或停滞不前，本案地明朗化。1某省市场扫描——（3）小结澳海澜庭论地利比较“高新、南部新城”，某省市地利的优越价值异常凸显，前者是未来不确定的发展机会、本案则是客观实某省市现实。道人和衣食住行，文教卫生一应俱全，高新核心成熟的生活。单是，怡众名城项目自身就有数以千计的业主群体，人丁兴旺。建议1：参某省市场竞争，本案的角色选择应该是挑战者，以当年的某著名企业上城、某著名企业罗兰香谷等高端项目同品质、同地位的传承者角某省市场；建议2：跳出区域之争、参某省市高某省市场，选择别墅、大平层产品下游客层作为本案的重度目标群；1、家庭及年龄分析购买人群以３０——５０岁中、青年两个年龄段为主力，以三口之家为主。项目一口之家两口之家三口之家五口之家合计占比8.26%29.75%55.37%6.61%100%年龄20-30岁30-40岁40-50岁50-60岁合计占比19.83%46.28%23.97%9.92%100%2、洋房业主扫描——（某著名企业上城案例）2、客户（来源）区域、职业分析客群集中分布于朝阳、某著名企业、高新、南关区域的高收入圈层，以专业精英与公务员人群为主，对价格不十分敏感，反而更注重身份。项目朝阳区高新区南关区绿园区二道区经开区某著名企业外埠合计占比31.4%32.23%3.3%14.88%0.83%0.83%11.57%4.96%100%行业类型企业管理人员政府公务人员医生、教师私营业主企业员工干部合计占比29%18.32%10.69%29%10.69%2.29%100%目标客户类型理论细分权力阶层中产阶层私企业主养老客户外地客户权力、隐性收入、身份感、尊贵感、架子、面子、贵而不显…

…财富、炫耀、占有、攀比、品牌、彰显、私有…

…退休、分巢、子母房、宜居、便利配套…

…生意往来、子女期许、区域中心化、毕业、落脚…

…知富、精英意识、70后、高学某省市主人、品质品味、关注家庭个体经营者简朴、收入较好但不稳、资金运转、小居室、扎堆、零通勤…

…高新区洋房业主，重度人群分为三类：中产阶层、权利阶层、私营业主。2、洋房业主扫描——（某著名企业上城案例）城市中坚的享乐群体

——一群享受生活的人他们需要舒适而非奢华，讲究优质而非大量，华而不实为他们所不屑。他们成功，或已经拥有财富和地位，或拥有成功的起点和光明未来；他们向往自然，厌某省市的喧嚣，希望寻找一个可以畅快呼吸、静静思考和生活的地方；他们渴望进入一个圈层，体验向往已久上层生活情调和生活方式；我们要解决的第二个问题：怎样打动，某省市中坚？这样，一批重身份、爱面子、讲圈层的高资人群！怎样打动，某省市中坚以更奢适的单位产品体量，征服人本项目产品策略凭形式，动人以体量，夺人用品质，悦人凭高贵的建筑、园林形式，

打动人用耀亮的建材、物业细节，

取悦人从户型角度控制户型面积，规避高端项目大而不当的通病，作到舒服、奢适，作高端享受型（住宅）的精致产品；对于住宅，消费者能触摸到的通常是表象建材，隐蔽工程的内容是无从考究的；这样以来，门窗等硬件品牌，便成为高端项目的最好注解；同样，物业服务也是考评高端项目水准的重要指标；建筑与园林，对于洋房而言至关重要，是洋房的核心要素；园林方面造园水准，是体现花园洋房“花园”气质的关键；建筑是体现项目西化意境的关键，我们的洋房不单要“洋”、更要洋出尊贵品质；3、本案洋房产品选择本案产品建议：洋房建筑，别墅意境；力争同类品质最优化；3F4F5F1F2F跃层立体空间有天、有地别墅化底跃标准空间平墅态大平层化户型建议——1-2层建议：四室两厅三卫、面积控制200-2201、北侧入户花园，南侧下沉花园、南北双花园：2、一层，设置长辈房；3、二层，主卧套房、子女房；4、地下，影音室、保姆房；户型建议——1-2层建议：三室两厅三卫、面积控制180-190户型建议——洋房产品线，客厅向“惠斯勒”学习地上一层170平地下一层140平

横厅设计：餐厅+客厅混合一体，南向摆放；大面宽，整体空间开阔户型建议——3层建议：三室两厅两卫、面积控制130-1501、入户：设置入户花园2、动区：中西厨房并列，与门厅结合，既实现功能丰富化、又实现空间简约化；餐厅与客厅并置，充分延长开间尺寸3、户外：南北露台环绕，促进室内外空间交融，将自然溶于生活最大化；4、主卧:采用套房制，衣帽间、独立卫浴、南北大露台，完全别墅化享受全明户型、南北通透户型建议——4层建议：三室两厅两卫、面积控制120-1301、入户：设置入户花园2、动区：中西厨房并列，与门厅结合，既实现功能丰富化、又实现空间简约化；餐厅与客厅并置，充分延长开间尺寸3、户外：南北露台错落，实现功能房全附加风景生活；4、主卧:采用套房制，衣帽间、独立卫浴、南置露台；全明户型、南北通透4200330042003300全明户型、南北通透户型建议——5层建议：三室两厅两卫、面积控制110-1201、入户：设置入户花园2、动区：餐厅、厨房、门厅三者结合，既实现功能丰富化、又实现空间简约化；客厅双面采光，并附加露台，增大交流空间；动区附赠超大露台，可变通多种功能，给主人无限创造空间；3、主卧：110多平产品中少有的大尺度主卧套房；4、北卧：附带露台，优化其价值同时增加居住者生活情趣；产品建议——洋房（3F、4F)产品线，平层向“平墅”学习横厅设计，开阔大气：餐厅+客厅别墅分区，动区、静区严格区隔主卧套房南北通透：

卧房+步入式衣橱+卫生间户型建议——洋房产品线，顶跃“套房制”楼上、楼下双套房制；一层：长辈套房（卧房+卫生间）+子女房+客卫+书房+餐客厅二层：主人套房（书房+步入式衣橱+卫生间）+主人客厅+空中花园建筑建议——采用国人受（轴对称、恢宏、高贵）的法式建筑风格法式风格特点主要有：布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。贵族风格，高贵典雅。细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考