《商务中心区楼宇品质分级评价》

ICS03.180

A18

T/CBDBA

北京市朝阳区商务中心区楼宇联盟团体标准

T/CBDBA001—××××

北京商务中心区楼宇品质分级评价

BeijingCBDbuildingqualityclassificationandevaluation

（征求意见稿）

2021-XX-XX发布2021-XX-XX实施

北京市朝阳区商务中心区楼宇联盟

T/CBDBA001—XXXX

目  次

前  言.............................................................................Ⅰ

1范围................................................................................1

2规范性引用文件......................................................................1

3术语和定义..........................................................................1

4基本规定............................................................................1

4.1基本要求.......................................................................1

4.2测评时限.......................................................................2

5评价指标内容及要求..................................................................2

5.1选址与建筑设计.................................................................2

5.2节能与设备管理................................................................2

5.3室内外环境管理................................................................3

5.4健康与安全管理................................................................3

5.5物业与租户管理................................................................3

5.6贡献与经营管理................................................................1

5.7公益与社会效益................................................................1

5.8创新与示范性得分..............................................................1

6验收要求...........................................................................5

6.1验收内容......................................................................5

6.2评级划分......................................................................5

附录A（规范性附录）商务中心区楼宇品质指标评价表必备要求.............................6

附录B（规范性附录）CBD楼宇品质指标评价表........................................................................................7

1

T/CBDBA001—XXXX

前  言

本文件按照GB/T1.1-2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利，本文将的发布机构不承担识别这些专利责任。

本文件由北京商务中心区管理委员会提出。

本文件由北京市朝阳区商务中心区楼宇联盟归口。

本文件起草单位：北京商务中心区管理委员会。

本文件主要起草人：XXXX。

本文件为首次发布。

1

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1范围

本文件规定了北京商务中心区楼宇品质分级的评价要求、评级划分、测评时限和评价内

容。

本文件适用于办公用途为主的商务中心区楼宇，其它建筑的评价可参考本标准。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期

的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件;不注日期的引用文件，其最新版本（包括

所有的修改单）适用于本文件。

GB∕T39066-2020楼宇经济术语

ISO14001:2015Environmentalmanagementsystems—Requirementswithguidance

foruse

3术语和定义

GB∕T39066界定的下列术语和定义适用于本文件。

3.1

商务楼宇officebuilding

为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑。

4基本规定

4.1基本要求

4.1.1CBD楼宇品质分级评价对象应为单栋商务楼宇，凡涉及系统性、整体性的指标，应

基于该栋建筑所属项目的总体进行分档评价。

4.1.2CBD楼宇品质分级评价应从商务楼宇的竣工阶段、改造阶段和运营阶段展开测评。

内容涉及政府职能部门、业主、物业管理单位、供应商以及租户掌握的该楼宇相关信息。

4.1.3参评楼宇应根据本文件要求，如实填写品质调查表并提交相关证书、图纸、文字方

案等附件作为旁证。

4.1.4评价单位应按本文件的有关要求，对参评楼宇提交的报告、文件进行审查，出具评

价报告，确定等级。

4.2测评时限

4.2.1自CBD楼宇品质评价体系上线之日起，参评楼宇需于30个工作日内完成调查表的填

写并提交证明文件。

4.2.2审核时间为20个工作日。

4.2.3评级有效期为2年，有效期满后，楼宇需根据适用的评价体系技术要求更新调查表

的内容并提供新的证明文件，二次评测通过后，可获得或维持原有的楼宇评级。楼宇也可以

在通过评测后12个月内申报二次评测。

1

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5评价指标内容及要求

5.1选址与建筑设计

5.1.1建筑设计

a）项目在运营阶段财产和责任保险应真实有效，评价时应重点关注包括建筑面积、写

字楼办公空间净高度、车位的服务面积、电梯数量及服务面积在内的硬性指标；

b）楼宇内公共空间宜设立无障碍设施，为照顾特殊人群。

5.1.2相关认证

项目宜参与相关绿色建筑认证，如绿色建筑评价运行标识认证、LEED认证等。

5.1.3资产管理

a）可通过开发商或产权单位持有比例考核楼宇项目产权情况；

b）为了加强业主信息管理，楼宇运营或管理单位宜掌握项目业主信息。

5.1.4公共设施

a）竣工阶段周边餐饮配套比满足租户需求的程度；

b）周边公共交通设施满足租户需求的程度。

5.2节能与设备管理

5.2.1节能运营

a)制定并执行楼宇节能激励机制和节能运营方案，从而达到节能效果；

b)楼宇在改造阶段自控系统对电器设备宜进行在线监控同时对设备的工作状态进行

检测。

注：楼宇自控系统包含：空调、新风、给排水、制冷、制热、配电、消防、紧急报警、闭路监控

车库管理、巡更、门禁系统等；还可对各项设施用电进行分项计量并有进行检测的软硬件设施；

楼宇公共区域与办公区域之间宜设置门禁系统；

c)楼宇物业服务企业宜与业主签订绿色管理服务协议，明确双方在环保、节能等方面

各自权责；楼宇项目还可与租户签订绿色租约，保持能源效率。尽可能地提高项目

效能，并为租户提供绿色装修指南。

5.2.2设备管理

a)在运营阶段应有描述建筑物内机电设备的使用手册和维护保养程序说明；宜制定针

对冷却装置突发事件的应急方案；

b)在运营阶段应建立第三方保养维合同的管理体系，制定楼宇年度预防性维护计划和

设备台账表；

c)在运营阶段宜制定夜景照明运营方案，并根据属地要求进行夜景照明。

5.3室内外环境管理

5.3.1室内环境管理

a)向业主和使用人宣传垃圾处理工作的紧迫性和重要性，普及垃圾减量和分类知识，

提高垃圾分类方法和效率，宜制定处理垃圾废物的相关制度；

b)楼宇可通过制定国际化的保洁标准，来对项目进行质量把控，提高租户满意度，延

长建筑物表面材料的生命周期，保证项目内人员的健康与安全，从而提高项目的整

体水平；

c)宜制定并执行绿色清洁管理制度，使用环保材料和方式进行保洁工作。

2

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5.3.2室外环境管理

a)宜制定合理有效的暴雨水管理制度，且对降雨进行回收利用；

b)在运营阶段应制定建筑场地绿化，外围护环境管理计划，并定期对外墙进行检修、

维护与清洁。

5.4健康与安全管理

5.4.1健康管理

a)在改造阶段宜制定并执行室内空气品质管理方案、安装楼宇新风系统、安装并运行

空气净化系统、放置室内绿化植物，从而让租户感受到健康舒适的办公环境；

b)宜设有健康通道并向所有员工开放、提供室内健身设施和管理方案、设有活力设计，

比如在建筑入口、公共交通车站和人行道区域提供：长凳、可移动桌椅、自动饮水

器或饮水站；室外可包含水景、广场、花园、公共艺术品至少两项设施；

c)楼宇室内宜通过海报、手册或可视媒体等方式鼓励人们消费全食、天然食品和菜肴、

抑制含糖食品、加工食品、饮料和零食消费等。

5.4.2安全管理

a)在运营阶段应制定详细的楼宇突发情况应急预案，如发生火灾、水灾、公共卫生事

件、治安事件、暴力事件、盗窃事件、交通事故、断电、电梯困人、高空坠落、自

然灾害性天气、地质灾害、爆燃、危险化学品泄露、触电和机械工伤事故等突发事

件时的处理计划，还应制定灾后恢复计划，以便在发生紧急情况后楼宇可迅速恢复

正常运营秩序，还宜制定流感预防的规章制度或工作办法；

b)制定危险品管理方案，制定处理建筑危险材料的政策和规章，包括员工和租户培训

以及危险品储存方法，宜制定控制杀虫剂使用量的计划。

5.5物业与租户管理

5.5.1物业管理

a)项目办公楼宇宜由一家物业公司提供管理服务且物业公司持有ISO14001认证证书；

b)相关人力资源招聘，包括聘请总经理、运营经理、部门经理、业务及行政人员、保

洁人员等时，宜提前制定书面工作办法和流程，员工宜有书面员工手册、岗位职责，

并能出示运营和管理本楼宇员工接受过相关培训的证明，还宜提供物业钥匙和门禁

卡的门禁管理责任体系；

c)编制有供安保人员使用的、描述他们的职责和应急处理规程的指南，宜设立安保承

包商岗前培训制度并开展培训工作。

5.5.2租户管理

a)宜进行绿色运营相关的宣传行为，以促进楼宇运营管理与租户携手共同遵守执行各

项绿色环保的措施，打造绿色健康的办公空间；应为租户提供有关物业体系及规程

信息的手册；

b)在竣工阶段宜开设网站或微信公众号，同时建立租户投诉管理体系，开通租户投诉

渠道。

5.6贡献与经营管理

5.6.1产业结构

根据属地产业指导目录要求进行招商租赁，并达到一定比例。

3

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5.6.2租户规范经营率

项目内规范经营企业数量或面积占总数量或面积达到一定比例。

5.6.3楼宇纳税情况

项目上一年度产生税收额度。

5.6.4楼宇信用

宜考量租户开展非法集资等违法活动的风险并主动做出调整，降低非吸案件发生率，提

升楼宇信用水平。

5.7公益与社会效益

5.7.1楼宇党建情况

项目运营方可掌握租户党建工作及活动相关信息。

5.7.2慈善及志愿服务

宜每年组织或参与慈善或志愿服务活动。

5.8创新与示范

5.8.1创新运营

a）本文件之外的、如果项目有其他可量化的品质提升措施，则可在申报创新运营得分；

b）项目申报的创新运营方案需具备可推广性。

5.8.2示范性项目得分

项目品质提升措施超过了本文件的技术要求时可申请示范性得分。

5.8.3租户满意度调查

在评级两年内对租户展开满意度调查，根据租户满意度得分情况界定达标程度。

6验收要求

6.1验收内容

4

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6.1.1商务中心区楼宇品质指标评价表必备要求表格规定了商务中心区楼宇应遵循的基本

原则和必备要求，检查评定时，确认达标后，再进入后续等级划分程序，若必备要求表格中

有一项不达标则不能参与评价。商务中心区楼宇品质指标评价表必备要求项见附录A。

6.1.2楼宇品质指标评价表通用项目总共包含70项，包含选址与建筑设计、节能与设备管

理、室内外环境管理、健康与安全管理、物业与租户管理、贡献与经营管理、公益与社会效

益和创新与示范八部分。见附录B。

6.1.3个别单项楼宇品质指标评价项目，单独分1-3档进行分档评价。

6.2评级划分

6.2.1参评楼宇按照满足评价内容的程度，划分为4个等级，等级划分表见表1。

表1参评楼宇等级划分

品质等级七星级(顶级)六星级(超甲五星级(甲级)楼四星级(认证级)

楼宇级)楼宇宇楼宇

通用评分

项目满足90%以上80%-90%60%-80%60%以下

比例

6.3对于获得顶级评定的参评楼宇项目，主管部门应统一颁发证书和标牌。

5

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附录A

（规范性附录）

商务中心区楼宇品质指标评价表必备要求

序政业物供应租

类别得分点阶段技术要求

号府主业商户

财产和

选址与
验证所有的财产和责

1责任保运营阶段√√√

建筑设计任保险是否生效

险

楼宇系是否有描述建筑物内

节能与


2统管理运营阶段机电设备的使用手册√√

设备管理

手册和维护保养程序说明

是否有第三方保养维

设备维护合同的管理体系，并

节能与


3保合同运营阶段提供楼宇年度预防性√√

设备管理

管理维护计划和设备台帐

表

是否制定建筑场地绿

绿色场

室内外环化、外围护环境管理计

4地管理运营阶段√√√

境管理划；是否定期对外墙进

方案

行检修、维护与清洁。

是否有应对突发事件

（火灾，水灾、公共卫

生事件、治安事件、暴

力事件、盗窃事件、交

通事故、断电、火灾、

健康与安应急预

5运营阶段电梯困人、高空坠落、√√

全管理案

自然灾害性天气、地质

灾害、爆燃、危险化学

品泄漏、触电和机械工

伤事故等）的计划。（至

少提交5项计划）

是否有发生紧急情况

健康与安灾后恢

6运营阶段后，即刻恢复建筑运营√√

全管理复计划

的计划

6

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租客入住时是否发放

物业与租租户物有关物业体系使用和

7运营阶段√√

户管理业手册规程信息的手册以及

一系列须知文件

物业与租租户装是否为租户提供完备

8运营阶段√√

户管理修手册的装修手册

项目是否参与“门前三

公益与社门前三

9运营阶段包”工作，并履行相应√

会效益包

社会义务。

附录B

（规范性附录）

CBD楼宇品质指标评价表

供

序类政业物租

得分点阶段技术要求应

号别府主业户

商

根据房产证上的项目面积分2

建筑规竣工档进行分档评价：5万平米以

1√

模阶段上，第1档；2-5万平米，第2

档；2万平米为基础性评价指标

选项目办公空间净高分分3档进

址行分档评价：2.8米及以上，

办公空竣工

2与第1档；2.7米及以上，第2√

间净高阶段


档；2.6米及以上，第3档；

建2.6米为基础性评价指标

筑每个车位服务面积分3档进行

设分档评价：小于等于150平米，

计第1档；150-220平米，第2

车位数竣工

3档；220-300平米，第3档；√

量阶段

300平米为基础性评价指标

（商业综合体项目需要按照项

目总建筑面积计算）

7

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每部客梯服务面积是否小于

5000平方米（核算面积基数按

客梯数竣工照办公建筑面积，不含地下室

4√

量阶段与商业面积。客梯数量按照仅

服务于办公楼从首层起始的客

梯数量计）

楼宇内及公共空间是否拥有：

无障碍竣工

5无障碍通道(路)、电(楼)梯、洗√

设施阶段

手间(厕所)等

装饰标准外立面采用大理石、

高级面砖、铝板、玻璃幕墙等

材料；有大堂，大堂地面应为

大理石、花岗岩、天然石材等，

公共区墙面应为大理石、花岗岩、或

竣工

6域装饰高级墙纸等材料；公共部分的√√√

阶段

材料地面应为大理石、花岗岩、高

级地砖或铺高级地毯，墙面应

为高级墙纸或高级漆(如立邦

漆等)，应有吊顶，电梯间应有

不锈钢、大理石或木门套

本建筑之前获得过绿色建筑评

价运行标识认证，每个认证标

识分3档进行分档评价：三星

级，第1档；二星级，第2档；

一星级，第3档。LEEDNC认证：

绿色建竣工

7
铂金级第1档；金级第2档；√√

筑认证阶段

银级第3档，LEEDCS认证：


铂金级第1档；金级第2档；

银级第3档LEEDEB认证：


铂金级第1档；金级第2档；

银级第2档

项目内餐饮配套面积分3档进

行分档评价，大于等于项目建

餐饮配竣工筑面积的6%，第1档；大于等

8√√

套阶段于5%，第2档；大于等于3%，

第3档；小于3%，但设有员工

餐厅，为基础性评价指标

楼宇公交站点分3档进行分档

评价，有地铁直通室内地下空

公共交竣工间，第1档；楼宇周边500米

9√√

通站点阶段内同时拥有地铁站与公交车

站，第2档；楼宇周边500米

内有公共交通站点，第3档；

8

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第3档为基础性评价指标

开发商或产权单位业权持有

比例分3档进行分档评价：

业权持竣工
100%持有，第1档；

10√√

有比例阶段75%-99%，第2档；50%-74%，

第3档；持有50%为基础性评

价指标

快递收运营楼宇内是否设有专门的快递收

11√

发站阶段发站，前台代接不能得分

国际建按照国际IPMS标准进行建筑

运营

12筑测量总面积及可出租面积的物理测√√√

阶段

标准量

楼宇运营或管理单位拥有业主

详细信息。个人小业主信息包

括姓名、产权面积、产权位置、

业主档运营

13联系人、联系方式；企业业主√√

案管理阶段

信息包括企业名称、组织机构

代码、产权面积、产权位置、

联系人、联系方式

小计

楼宇节制定并执行节能激励机制或制

竣工

14能激励度；是否能提供节能激励机制√√

阶段

机制制度文件或其他材料

是否能提供物业服务企业与业

绿色物主签订的管理服务协议或其他

竣工

15业服务佐证材料，协议中应明确物业√√

阶段

协议服务企业、业主和使用人的绿

节

色、节能、环保责任

能

是否通过帮助项目业主方拟订

与

商业地产租约，修改租约，从

绿色租竣工而保持能源效率和可持续建筑

16设√√√

约设计阶段物运营的标准，已尽可能的提

备

高项目效能，并为租户提供绿

管

色装修指南

理

设施管

理信息运营是否有楼宇设施管理平台以及

17

化平台阶段工单管理评分项

建设

冷却装

运营是否有处理冷却装置突发事件

18置应急√√

阶段的计划

方案

9

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夜景照

运营是否有夜景照明设计方案并履

19明运营√√√

阶段行其社会责任

方案

水处理

运营是否根据楼宇水处理，制定了

20管理方√√

阶段管理计划

案

楼宇自控系统是否能对电器设

备进行在线监控，对设备的工

能源管改造

21作状态进行检测，并由控制机√√√

理系统阶段

房的中心电脑得出分析结果，

再返回到设备终端进行调节

门禁系改造楼宇公共区域与办公区域之间

22√√

统阶段是否有门禁系统

楼宇自控系统是否包含：空调、

新风、给排水、制冷、制热、

楼宇自改造

23配电、消防、紧急报警、闭路√√

控系统阶段

监控、车库管理、巡更、门禁

系统等

是否对各项设施用电进行分项

用电分改造

24计量并有进行检测的软硬件设√√

项计量阶段

施

用热分改造是否对用热进行分项计量并有

25√√

项计量阶段进行检测的软硬件设施

楼宇节是否能提供节能效益评估报告

改造

26能运营或其他总结报告，并根据楼宇√√√

阶段

方案现有耗能，设计制定节能计划

是否安装永久的仪表测量整个

建筑及如下多个系统的用水情

用水分改造

27况：灌溉、室内给水器具、冷√√

项计量阶段

却塔、生活热水系统和其他工

艺用水。

小计

是否向业主和使用人宣传垃圾

处理工作的紧迫性和重要性，

垃圾减

室竣工普及垃圾减量和分类知识，提

28量分类√√

内阶段高垃圾分类方法和效率。提供

宣传

外垃圾减量分类、效率和参与率

环的统计文件

境处理垃圾废物的政策和规章分

管3档进行分档评价决定回收率

垃圾管运营

29理是否达标。如管理制度合格，√√

理方案阶段

回收率达标，第1档；如果管

理制度合格，回收率未达标，

10

T/CBDBA001—XXXX

第2档；如果管理制度合格，

未回收，第3档；建立管理制

度，为基础性评价指标

是否通过制定国际化的保洁标

准，来对项目进行质量把控，

楼宇保

运营提高租户满意度，延长建筑物

30洁指标√√√√

阶段表面材料的生命周期，保证项

体系

目内人员的健康与安全，从而

提高项目的整体水平

在绿色清洁方面是否达到下列

要求：
1.建立绿色清洁的政

绿色清

运营策；2.在建筑主要入口安装通

31洁管理√√√

阶段行方向至少10英尺的格栅或地

方案

垫，定期清洁和维护格栅及室

外人行道。

是否制定暴雨水管理计划，且

回用至少15%的降雨量。暴雨

水管理方案分3档进行分档评

暴雨水价，如果管理计划合格，回收

改造

32管理方率达标，第1档；如果管理计√√√

阶段

案划合格，回收率未达标，第2

档；如果管理计划合格，未回

收，第3档；建立管理计划为

基础性评价指标

小计

危险品是否有处理建筑危险材料/化学

运营

33管理方品的政策和规章。包括员工和√√√

阶段

案租户培训、危险品存储方法

杀虫剂

运营是否有控制杀虫剂使用量的计

34管理方√√√

健阶段划

案

康

流感预运营

35与是否有书面的流感预防计划书√√

防方案阶段

安

监控系统、门禁系统是否连接

全防盗防运营

36相应自动报警设施等防盗防

管灾设施阶段

灾设备

理

是否配备心脏除颤器等常见

急救设运营

37急救设备及受过专业急救训√√

备阶段

练的运营管理人员

室内健运营楼宇内是否设有健康通道并向

38√√

身通道阶段所有员工开放。

11

T/CBDBA001—XXXX

室内空

气品质改造是否制定并执行室内空气品质

39√√√

管理方阶段管理计划

案

楼宇新改造

40是否安装新风系统√√√√

风系统阶段

楼宇空

改造是否安装中央空调空气净化系

41气净化√√√√

阶段统

系统

建筑入口、公共交通车站和人

行道区域提供：
1.一条长

凳、一排可移动的桌椅；2.一

室外活改造

42台自动饮水器或饮水站；3.√√√√

力设计阶段

室外包含以下至少两项设施：

a.水景、b.广场、c.花园、

d.公共艺术品

在室外场地、入口、大堂和其

公共区他公共区域内设置艺术品，总

改造

43域艺术数超过15件。艺术品包括但√√

阶段

品不限于：绘画、书法、摄影、

海报、雕塑、陈列等。

健身空免费或折扣提供室内健身空

改造

44间和器间并提供相关设施，提供管理√√√

阶段

材方案。

每层楼盆栽植物或植物至少

1%的地面面积（公共空间）；

室内绿改造

45植物墙覆盖的墙壁面积≥地面√√√

化植物阶段

面积的2%，或覆盖最大的可

覆盖的墙壁（公共空间）

室内严禁展示高含糖量食品

或饮料的广告。在用餐区域或

公共区域展示3条健康饮食

健康食改造信息：1.采用海报、手册或

46√√√√

品广告阶段可视媒体等方式；2.鼓励人

们消费全食、天然食品和菜

肴；3.抑制含糖食品、加工

食品、饮料和零食消费

小计

租绿色物

竣工

47户业管理是否获得ISO14001认证√√

阶段

规资质

范绿色物竣工是否能提交物业服务企业在绿

48√√√

经业管理阶段色物业管理创新方面的成果展

12

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营宣传示、说明文件或其他材料

率

是否进行网站或微信公众号建

物楼宇官竣工

49设，其中包括租户手册，消防√√

业方网站阶段

与疏散步骤等。

广告牌运营牌匾是否均经过审批，且能出

50租√√

户匾管理阶段示审批证明

管楼宇工作人员聘请是否提前制

定和实施以下描述的程序并有

理物业人

运营书面工作办法和流程：招聘总

51力资源√√√

阶段经理，运营经理；招聘其他部

管理

门经理；招聘业务及行政人员；

清洁等

安保承

运营是否有安保承包商岗前培训并

52包商岗√√

阶段有书面工作办法和相关规定

前培训

是否有书面员工手册和岗位职

物业员运营

53责并能出示运营和管理本楼宇√√

工手册阶段

的员工接受过相关培训的证明

是否有供保安人员使用的、描

物业安运营

54述他们的职责和应急处理规程√√

保指南阶段

的指南

门禁管

运营是否能提供证明具备物业钥匙

55理责任√√

阶段和门进卡的责任管理体系

体系

租户投

运营是否有用于处理投诉的表格和

56诉管理√√

阶段解决投诉的体系

体系

人才队运营物业运营管理人员中是否有金

57√

伍建设阶段牌管理员

小计

产业结构分3档进行分档评价

根据CBD产业指导目录中鼓

励产业清单进行招商租赁80%

贡

以上企业为CBD鼓励产业，第1

献产业结运营

58档；60%-80%企业为CBD鼓励产√

与构阶段

业，第2档；40%-60%企业为CBD

经

鼓励产业，第3档；40%的企业

营

为CBD鼓励产业为基础性评价

管

指标

理

租户规范经营企业数量或面积占总

运营

59规范企业数量或面积分3档进行分√

阶段

经营档评价：80%-100%，第1档；

13

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率60%-80%，第2档；40%-60%，