关注AI产业驱动下苏州地产复苏机遇

产业动能：苏州稳坐全国AI产业地级市第一梯队，夯实区域经济产业作为城市重要的价值之锚，决定了人口集聚能力以及购买力，是区域地产行业的强力2024AI产业驱动下经济表现突出的城市之一。202420%，2025年14.9%34672612025TOP50榜单，苏州仅次于北AI产业已具备较强的规模基础与持续扩张能力。图表1：苏州人工智能产业营收及同比 图表2：2025年中国人工智能产业城市争力TOP200

2023 2024 2025

25%人工智能产业营收(人工智能产业营收(亿元)同比15%10%5%0%

产业竞争力指数苏州市人民政府产业集群优势显著，行业龙头提升资本热度产业已形成完整产业链：264月，苏州已集聚产业链上310058AI产业已围绕算力基PCBAI算力扩张过程中嵌入度不断提升，具备较强的供应链配套优势。板块龙头提升资本热度：AIAI20234355%（2026427日，成为本轮I算力行情中具代表性的核心龙头；天孚通信、永鼎股份涨幅分别达2462%/1350%，共同构成高弹性核心资产集群。AIAI产业链重构在区域层面的集中体现。图表3：苏州AI产业链相关上市公司产业链环节 股票名称股票代码 市值（亿元总部所在地 核心业务（AI产业链）上游：盛科通信688702CH盛科通信-U1,215苏州工业园区以太网交换芯片、算力网络芯片核心芯片/材料/元器件强一股份688809CH强一股份560苏州工业园区半导体探针卡、测试器件晶方科技603005CH晶方科技208苏州工业园区传感器封装、晶圆级封装长光华芯688048CH长光华芯679苏州高新区半导体激光芯片、光电子芯片珂玛科技301611CH珂玛科技506苏州高新区先进陶瓷、半导体结构件中游：中际旭创300308CH中际旭创9,544山东龙口，核心产业链在苏州全球光模块龙头算力/光通信设备东山精密002384CH东山精密3,420苏州吴中区PCB、结构件、射频器件天孚通信300394CH天孚通信2,511苏州高新区光无源器件、光有源器件、高速光组件沪电股份002463CH沪电股份2,020苏州昆山市高频高速PCB、服务器PCB、AI算力板亨通光电600487CH亨通光电1,761苏州吴江区光纤光缆、光模块、海洋算力永鼎股份600105CH永鼎股份709苏州吴江区光电线缆、光模块、光芯片通鼎互联002491CH通鼎互联207苏州吴江区光纤光缆、网络设备、通信线缆注：市值截至2026年4月27日图表4：苏州企业23-26年区间涨幅截至26年4月27日） 图表5：苏州企业市值（截至26年4月27日）单位（%）5,0000

区间涨跌幅

总市值单位（亿元）0

总市值中际东山天孚沪电亨通盛科永鼎长光强一珂玛通鼎晶方旭创精密通信股份光电通信股份华芯股份科技互联科技

苏州市人民政府政策扶持产业发展，推动区域宏观经济上行AIGDP1.0/0.4pct（2024年3年增速达%.7ct，是全国少数具备持续人口吸引力的核心城市。依托产业集群优势，持续吸纳产业工人、科创人才，人口结构更优质，长期发展内需与人才支撑充足。展望后市，政策扶持将进一步发挥产业集群优势。江苏省拟通过立法推进产业发展，围绕“制定江苏省人工智能产业发展促进条例”开展的调研也将苏州作为走访重镇。苏州政府致力于加快建设“百模千景万算”的城市，2025年发布《苏州市加快建设“人工智能+”（2025～2026年2026AI300020%的目标，这意味着产业势能有望加速释放，进一步巩固经济发展与人口吸附力。图表6：苏州及全国GDP 图表7：苏州常住人口以及全国人口苏州累计GDP（亿元）苏州GDP同比（%，右轴）30,000 全国GDP同比（%，右轴） 1025,000 820,000615,000410,0005,000 20 022-0322-0923-0323-0924-0324-0925-0325-09

1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%-0.2%

苏州常住人口同比 全国人口同比苏州常住人口同比 全国人口同比2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023苏州房地产市场：26年以来步入修复通道2024成交量：26年以来二手房启动修复20246926”新政、税费优惠等政策引25Q2至年底成交量持续向下。26年以来，新房成交量依然保持相对低位，但二手房逐步起量。2026Q1，新房及二手房网签成交同比分别为-39%/-6%，而二2425年同期成交量，呈现复苏态势。图表8：苏州新房网签成交面积（7日平滑） 图表9：苏州二手房网签成交面积（7日平滑）万平 2023 2024 2025 202665432101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

万平 2023 2024 2025 20264.54.03.53.02.52.01.51.00.50.0(0.5)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月冰山指数图表10：苏州新房月度网签成交面积及同比 图表11：苏州二手房月度网签成交面积及同比新房月度成交面积同比新房月度成交面积同比80 80%70 60%60 40%50 20%0%40 -20%30 -40%20 -60%10 -80%2024/12024/32024/52024/72024/92024/112025/12025/32025/52025/72025/92025/112026/12026/32024/12024/32024/52024/72024/92024/112025/12025/32025/52025/72025/92025/112026/12026/3

0

80%二手房月度成交面积同比二手房月度成交面积同比40%20%0%-20%-40%2024/12024/32024/12024/32024/52024/72024/92024/112025/12025/32025/52025/72025/92025/112026/12026/3图表12：一二手房总网签成交面积及同比 图表13：苏州二手房实时成交数据（套）同比标题1400

100%一二手房月度成交面积同比一二手房月度成交面积同比60%40%20%0%-20%-40%-60%2024/12024/32024/12024/32024/52024/72024/92024/112025/12025/32025/52025/72025/92025/112026/12026/3

0

150%冰山实时成交同比冰山实时成交同比50%0%-50%2024/12024/32024/12024/32024/52024/72024/92024/112025/12025/32025/52025/72025/92025/112026/12026/3冰山指数价格走势：26年以来跌幅显著收敛，两端总价房源步入改善通道202324年末政策引导下跌幅262025121.9%2620.15%，4月（419日）环比跌幅0.03%。图表14：苏州冰山房价指数及月环比冰山房价指数 月环比120 0%100 -1%80 -1%60 -2%40 -2%20 -3%2023/12023/32023/52023/72023/92023/112024/12024/32024/52024/72024/92024/112025/12025/32025/52025/72025/92025/112026/12026/30 -3%2023/12023/32023/52023/72023/92023/112024/12024/32024/52024/72024/92024/112025/12025/32025/52025/72025/92025/112026/12026/3冰山指数3年为维度，各总价段跌幅差异不显著，但今年以来高总价和低总价房源均价已出现转向。26Q1期间，200700万以上房源均实现均价同比上涨。其中3月，50万以下/700-1000/1000-1500我们认为和产业拉动关联度较高。苏州的优质房源集中在苏州工业园、苏州高新等片区，AI产业发展更有益于高端改善产品的市场修复。总价段 近1个月涨幅近总价段 近1个月涨幅近3个月涨幅近6个月涨幅近1年涨幅 近3年涨幅20年1月至今0-50万4.7%1.0%0.1%-0.8%-27.5%-33.3%50-100万1.5%1.7%-4.9%-13.3%-41.6%-46.9%100-200万1.1%0.3%-6.1%-14.3%-40.0%-45.1%200-300万-1.1%-0.3%-7.8%-15.4%-38.9%-44.6%300-500万0.1%-7.-14.7%-36.7%-37.4%500-700万-4.2%-4.0%-13.7%-19.2%-43.0%-40.9%700-1000万4.0%1.1%3.6%-9.9%-34.1%-21.2%1000-1500万12.7%11.9%3.6%-7.3%-35.0%-18.5%total0.6%0.1%-5.7%-13.6%-39.0%-43.4%冰山指数前瞻指标：结构性修复或具备持续性从前瞻指标来预测市场，我们认为苏州房地产行业修复具备持续性。从今年以来来访量指1202520264图表16：苏州冰山活跃指数及同比 图表17：苏州挂牌量及月环比冰山活跃指数 同比35302520151052024/22024/42024/62024/82024/102024/122025/22025/42025/62024/22024/42024/62024/82024/102024/122025/22025/42025/62025/82025/102025/122026/2

250%200%150%100%50%0%-50%-100%

0

冰山挂牌量 月环比

200%150%100%50%0%-50%2025/52025/62025/52025/62025/72025/82025/92025/102025/112025/122026/12026/22026/32026/4冰山指数使得工业园区等产业集聚区域在价格与成交韧性上明显强于外围区域，产业发展预期有望递延至房价信心，促成房地产市场逐步步入持续修复通道。投资建议：产业重估有望成为楼市逐步修复的压舱石AI2024-2026PCBAI算力周期中的产业地位提升。产业的快速发展通过高端就业扩张、核心区域人口集聚以及资产定价锚切换，对房地产形成预期支撑，有望加快区域景气度企稳回升进程。2的企业，为新一轮扩张做准备：华润置地、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、中国金茂、越秀地产等；3、估值处于低位、或计提减值准备较为充分的企业：如龙湖集团。图表18：重点公司推荐一览表最新收盘价目标价市值(百万)EPS(元)PE倍)股票名称股票代码投资评级(当地币种)(当地币种)(当地币种)20242025E2026E2027E20242025E2026E2027E龙湖集团960HK买入8.2412.9458,0231.510.150.140.164.7849.7850.7644.05越秀地产123HK买入3.665.7314,7330.260.010.020.0812.42234.57182.4739.96招商蛇口001979CH买入8.3612.0875,3740.450.110.150.1918.6673.6257.4044.35中新集团601512CH买入10.2314.3215,3340.430.700.720.7724.0714.5214.1513.32建发国际集团1908HK买入14.0619.3131,4972.111.421.341.505.838.689.168.22新城控股601155CH买入14.1018.8031,8040.330.300.340.3942.2746.7641.3636.47滨江集团002244CH买入9.3011.6628,9360.820.680.740.7611.3713.6712.6312.21华润置地1109HK买入32.2038.54229,6163.583.563.343.417.887.928.448.27中国海外发展688HK买入12.3814.72135,4981.431.161.071.077.609.3610.1710.14绿城中国3900HK买入9.129.9223,1610.630.030.030.0812.69286.02279.67101.38中国金茂817HK增持1.571.6021,2150.080.090.090.1017.4614.8314.8314.10Bloomberg 预测图表19：重点推荐公司最新观点股票名称 最新观点龙湖集团(960HK)越秀地产(123HK)招商蛇口(001979CH)滨江集团(002244CH)中新集团(601512CH)

公司公布25年业绩：收入973亿元，同比-24%；核心亏损17亿元，归母净利10.2亿，同比-90%，符合公司业绩预告（归母净利10亿，核心亏损15-20亿REITs市场的发展也让公司商业地产账面价值更具说服力。维持“买入”评级。2026-272026-28EPS0.14/0.16/0.22元（26-270.68/1.04元，对79%/84%）26EBPS23.1926EPB0.55x（一致预期），考虑公司短期内开发业务受地产行业调26EPB0.49x（10%），12.94港元（15.21港元）。风险提示：融资能力减弱；地产销售不及预期；经营性业务发展不及预期。报告发布日期：2026年03月30日点击下载全文：龙湖集团(960HK,买入):业绩滞后筑底，运营步入优化通道公司公布25年业绩：收入864.6亿元，同比+0.1%；归母净利0.6亿元，同比-94.2%。公司归母净利下滑主要系结转项目毛利率下行以及归母权益24-25司盈利能力有望逐步回升，维持“买入”评级。我们下调公司26-27年归母净利润(-93%、-76%)至0.7亿元、3.2亿元，并预计28年归母净利润为6.6亿元，对应EPS为0.02、0.08、0.16元。下调净利润原因主要为下调毛利率假设以及上调少数股东权益占比。鉴于行业整体业绩受资产减值影响波动较大，我们采用PB相对估值法。公司26EBPS为13.48元，参考可比公司平均26PB为0.44x（ 一致预期），考虑公司融资优势较可比公司稍低，以及广州市场较北上深稍弱，们认为公司合理26PB估值0.38x（估值折价幅度15%），对应目标价5.73港元（前值7.06港元，基于0.47x25PB），汇率1港元=0.88295人民币。风险提示：单城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业下行风险。报告发布日期：2026年04月01日点击下载全文：越秀地产(123HK,买入):仍在消化存量项目周期公司2026年03月16日晚发布年报，2025年实现营收1547亿元，同比-13.5%；归母净利润10.2亿元，同比-74.7%，EPS0.08元（考虑永续债利息影响），位于公司业绩预告区间内（10.05-12.54亿元）100.511元。我们持续看好公司在行业变局中提升发展质量、抓住资源整合机遇的能力，维持“买入”。因房价景气度仍在下行通道对资产价值损失与投资收益继续产生影响，我们分别下调26-28年EPS至0.15/0.19/0.25（26-27年前值0.47/0.55元调整至10.98/11.17/11.41（26-27年前值12.79/13.15元可比公司2026年 一致预期PB均值为0.9倍公司融资优势显著投拓积极，储备和发展兼具质与量，予以公司2026年1.1倍PB，目标价12.08元（前值12.79元，2026年1倍PB），维持“买入”。风险提示：行业政策风险行业，销售下行风险。报告发布日期：2026年03月17日点击下载全文：招商蛇口(001979CH,买入):盈利筑底，核心城市扩张提速1030655.123.9+47%Q325H1有所放缓，1-3Q“买入”评级。考虑到公司待结转资源仍然充裕并表合作项目较多我们上调营收和少数股东损益占比预计25-27年EPS为0.91/0.94/1.03（前值0.90/0.93/1.02元均上调为10.54元可比公司平均一致预期为0.67倍考虑到公司亮眼的业绩和拿地表现以及资产质量扎实财务杠杆健康、待结转资源充裕、有望率先受益于核心城市房地产市场复苏等诸多优势，我们认为公司合理26PB为1.25倍，对应目标价13.18元（前值13.04元，基于1.35倍25PB）。风险提示：行业政策、区域市场、投资收益和少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2025年11月01日点击下载全文：滨江集团(002244CH,买入):待结转资源仍然充裕中新集团发布年报，202532.14亿元（yoy+19.71%）10.56亿元（yoy+65.75%）9.99亿元（yoy+76.72%）。Q46.14亿元（yoy-12.28%，qoq+23.48%）2.26亿元（yoy+740.87%，qoq-5.28%）。得益于科技板块估值提升带来的AI产业集群方面优势显著，公司作为苏州工业园运营方，产投业务的盈利能力有望受益于区位红利。公司中长期具备发展弹性，维持“买入”评级。由于苏州产业集群发展加大公司科技板块产投估值提升空间，房价二阶导转正有望推升土地开发业务收益，我们上调公司26-27年归母净利，预计26-28年归母净利润为10.84/11.51/12.30亿（26-27年较前值分别上调8.80%/6.63%），EPS为0.72/0.77/0.82元可比公司26年 一致期PE均值为19.9倍，给予公司26年19.9倍PE，目标价为14.32元（前值11.72元，对应19.9倍2025年PE）。风险提示：土地市场下行；长三角经济下行；科技板块估值波动风险。报告发布日期：2026年04月23日点击下载全文：中新集团(601512CH,买入):苏州科技红利推动产投价值重估股票名称 最新观点建发国际集团(1908HK)新城控股(601155CH)华润置地(1109HK)中国海外发展(688HK)绿城中国(3900HK)

公司公布2025年业绩：收入1367.9亿元，同比-4.3%；归母净利润36.5亿元，同比-24%，归母净利润低于我们此前预期（46.2亿元），主要因为0.92021“买入”评级。26-272526-2830.1/33.6/38.0元（26-2751.32/55.71元，对应调整幅度为-41.29%/-39.71%）。公司26EBPS为13.97元，可比公司平均26PB为0.76倍（ 一致预期）。考虑公司尽管销售规模小幅收缩，但历史包袱减轻，产品力优势逐步显现，开发业务利润率有望领先同行复苏，叠加高分红属性，我们认为合理26PB为1.22倍（溢价率60%），对应目价19.31港元（前值21.60港元，基于25PB1.52倍）。风险提示：1）行业销售下行风险；2）结转营收和利润增速不及预期。报告发布日期：2026年03月26日点击下载全文：建发国际集团(1908HK,买入):提质稳量，高分红凸显配置价值新城控股发布年报，2025530.12亿元（yoy-40.44%）6.80亿元（yoy-9.61%）6.14亿元（yoy-29.34%）。其Q4186.40（yoy-50.21%，qoq+51.91%），归母净利-2.94（8.33亿元主要原因在于开“买入”。由于开发业务规模持续收缩我们下调26-27年营收和利润预期预计26-28年EPS为0.34/0.39/0.49（26-27年前值EPS0.44/0.53元分别下调23.0%/27.0%），BPS为27.65/28.04/28.52元（26-27年前值27.80/28.33元），可比公司26年 一致预期PB均值0.68倍，公司开发业务拖累减轻，利润有望进入修复通道，给予公司0.68x26PB，目标价18.80元（前值18.90元，0.68x2026PB），维持“买入”。风险提示：地产行业下行风险，现金流承压风险。报告发布日期：2026年03月28日点击下载全文：新城控股(601155CH,买入):减负进程中商业价值凸显公司公布25年业绩：营业收入2814亿元，同比+1.0%；核心净利润225亿元，同比-11.4%，归母净利254亿，同比-0.6%，略低于我们此前预计的净利增速（+0.2%）1.166元。公司已确立开发、经营、轻资产管理三大增长曲线业务的协同发展格局，“买入”。考虑公司销售规模有所下降，我们下调2026-27年开发业务结转收入假设，预计2026-28年EPS为3.34/3.41/3.76元（26-27年前值为3.70/3.96元，对应调整幅度为-9.58%/-13.75%）。公司26EBPS为42.77元，可比公司平均26EPB为0.61倍（ 一致预期），考虑公司拥有强大的动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理26EPB为0.79倍，对应目标价38.54港元（前值36.45港元，基于0.82倍25EPB）。风险提示：经常性业务收入增速不及预期；开发业务结转情况不及预期。报告发布日期：2026年04月01日点击下载全文：华润置地(1109HK,买入):经常性盈利过半，强化发展韧性251681亿元，同比-9%127亿元，同比-19%，低于我们此前预计的全年增速（同比-3%），利润下滑主要源性，均为公司发展提供坚实支撑。维持“买入”评级。26-27年归母净利润(-28%-33%)116.8117.128121.1EPS1.071.071.11PB相26EBPS35.9126EPB0.36x（一致预期），26EPB与可比公司保持一致，14.72港元（19.080.49x25EPB）。风险提示：结转收入及利润率不及市场预期；销售增速不及市场预期。报告发布日期：2026年03月31日点击下载全文：中国海外发展(688HK,买入):优质土储与商业韧性巩固长期价值251550-2%0.71-96%有望带动盈利修复。同时现金流充裕保障公司稳健运营。维持“买入”评级。我们下调公司26-27年归母净利润(-94%、-86%)至0.7亿元、2.0亿元，并预计28年归母净利润为4.1亿元，对应EPS为0.03、0.08、0.16元。下调原因包括考虑房地产行业调整对公司开发业务影响我们下调营收与毛利率假设合联营公司亏损同步上调且考虑短期内结转项目多数仍为历史合