仓储物流REITs行业市场前景及投资研究报告：换租潮估值洗牌

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告换租潮起估值洗牌，区位为锚精选为本——仓储物流REITs专题2026.04.28摘要◼受电商需求结构调整及供给释放影响，过去一年仓储物流行业深度调整，市场租金承压。传导至REITs层面，不同租赁模式压力路径显著分化：市场化租赁型直面市场波动，出租率与租金普遍承压；关联方整租型依托长约锁定，存续期内现金流高度稳定，但长租约约定的年度租金增长在市场下行期形成估值“陷阱”——存续期租金持续脱锚上行，到期续租时需一次性回归市场水平，降幅远超市场化租赁型的渐进式调整。嘉实京东仓储REIT重庆、廊坊项目续租租金分别下调16%、30%，即为“溢价回归”的典型案例。二级表现上，该REIT续租公告前价格下跌约10%，续租落地后反弹约10%，基本收复跌幅，表明优质资产在换租扰动中的过度回调往往为后续修复提供窗口。26-27年，多只REITs将迎超20%租约集中到期，换租浪潮仍在释放中，回调布局窗口已然显现。◼◼行业：供大于求，租金普降。供给端，25Q3全国物流地产新增供应118万㎡，同比下降40%，供应节奏放缓，新增供应集中于上海、广州和东莞；预计25-26年新增超400万m²，广州、上海等五省市主导。需求端，受贸易摩擦、电商转型影响，25Q3主要物流市场净吸纳量约123万㎡，同比缩量，但与新增供应基本持平。市场租户成本敏感度较高叠加供应释放，市场呈现租金与出租率双重承压态势，26年3月，全国32个城市通用仓储平均月度租金为23.22元/㎡/月，平均月度空置率15.82%，分别位于20年以来0%、95%分位值。其中，广州、东莞、嘉兴等8个城市通过租金下调有效改善空置，而北京、上海、南京、武汉等15个城市则量价双降。区域：京津冀分化，长三角放量，珠三角承压，成渝趋稳。至25Q3末，长三角存量较多，珠三角空置率最低且租金位居第一，京津冀、长三角租金次之但空置率超25%。1）京津冀：核心城市北京、天津、廊坊租金持续下滑，其中北京25年入市面积超100万㎡，而廊坊、天津新增放缓，承接外溢需求后市场回暖；2）长三角：23年起迈入供应高峰，25Q3末存量占全国46%，区域内城市已进入租户方市场，而价格竞争促进了上海周边常熟、太仓等市场的需求释放。3）珠三角：尽管空置率最低且平均租金居首，但在电商需求趋缓与新增供给冲击下，25Q3租金环比跌幅高达13%。预计25Q4-26年新增供应规模相当于现有存量，市场将持续承压。4）成渝：双城主导市场，成都、重庆去化稳定，租金环比降幅边际收窄。5）长江中游：武汉仍处于存量消化阶段，租金持续下行，预计25H2-26年合计将有57万㎡新增供应入市，且以市场化运营商为主导，将进一步加剧局部市场竞争。◼◼配置上，建议围绕三大维度逢低筛选：一是区位，优先筛选供需企稳区位。二是资产质量，进一步评估项目稀缺性与租户结构。部分高供给区域中的稀缺项目，亦具备独立配置价值。三是运管能力，重点关注去化效率及主动管理能力。我们基于资产状况、区位、租约、租户及运管能力等维度，对仓储物流REITs底层项目进行独立赋分后加权，其中九州通REIT、京东REIT、顺丰REIT得分位居前三。整租型中，顺丰REIT、中外运REIT

26-27年均有租约到期。风险提示：宏观经济波动、跨境电商需求下滑、行业复苏不及预期、短期内供给仍处于高位等。

证券研究报告2主要内容1.

行业：供应高峰渐退，租金分化筑底2.

区域：京津冀分化，长三角放量，珠三角承压，成渝趋稳3.

REITs：锚定项目质量与运管能力，把握回调窗口4.

风险提示31.1

仓储物流REITs迎来价值重估窗口◼

过去一年，受电商需求结构调整、前期高标仓供给集中释放等影响，仓储物流行业经历了一轮深度调整，各区域市场普遍面临租金下行压力。◼

传导至仓储物流REITs层面，不同整租模式在换租周期中承受的压力路径存在显著差异：市场化整租型项目面临较高的调价压力，其租金波动与市场供需直接挂钩，出租率与租金的双空窗风险更为显性；而关联方整租型项目依托于“长约锁定”，存续期内出租率与租金高度稳定，现金流确定性极强，看似构筑了安全屏障。◼

长期租约（如三年以上）通常会约定年租金增长率（如每年固定增长3%），在市场租金处于上行或平稳周期时，这一机制能够为项目带来可预期的稳定增长；但在市场租金已进入下行通道的背景下，长租约反而成为了估值“陷阱”——存续期内租金持续“脱锚”上行，与持续走低的市场租金之间形成越来越大的溢价缺口，到期续租时租金必须一次性完成向市场水平的回归，导致续租降幅远超当前市场边际降幅范围，带来租金价格的剧烈调整。•以嘉实京东仓储REIT为例，其重庆项目、廊坊项目续租首年租金较上一期下调约16%、30%，这代表整租型项目续租不是“小幅回调”，而是“溢价回归”。市场对本次廊坊项目续租租金下调并非毫无预期，2026年3月上半月嘉实京东仓储REIT跌幅约10%。表：嘉实京东仓储基础设施REIT重庆项目、廊坊项目续租情况历史租金-最后一期（元/平方米/月）续租租金-首年（元/平方米/月）降幅-16%-30%重庆项目廊坊项目23.9839.3920.1627.68

证券研究报告资料：基金公告、iFind、申万宏源研究41.1

仓储物流REITs迎来价值重估窗口表：仓储物流REITs租户集中度及租约情况◼

除嘉实京东REIT外，26年盐田港REIT、中航易商REIT、南方顺丰REIT、华夏安博REIT均有超20%租约面积到期；27年，南方顺丰REIT、外高桥REIT、中外运REIT、华夏安博REIT也有超20%集中到期，板块即将迎来新一轮换租浪潮。25年租户收入占比加权平均剩余租期（天）租约到期面积占比名称项目第一大前五大25年末2026年2027年红土创新盐田港REIT中金普洛斯REIT41%75%45639036817972120756336.8%未披露16.5%未披露普洛斯北京空港物流园普洛斯淀山湖物流园苏州望亭普洛斯物流园普洛斯顺德物流园部分到期26年暂无部分到期6%25%普洛斯增城物流园嘉实京东仓储基础设施REIT重庆项目119218261096120-43%28%19%100%68%62%武汉项目廊坊项目100%16.2%15.4%17.5%1.5%华夏深国际REIT宝湾物流REIT566584544未披露杭州一期项目贵州项目5683936948098.5%1.6%◼

当前部分项目已完成续租，不确天津宝湾物流园南京宝湾物流园嘉兴宝湾物流园2.0%4.8%0.2%42.7%39.1%定性已落地，部分项目即将换租，压力仍在释放中，也是回调布局的关键窗口。华安外高桥REIT8602343545W3-3地块8#仓库W4-3地块14#仓库W5-2地块1#仓库W5-5地块12#、13#仓库25%68%部分到期719674中航易商仓储物流REIT富莱德昆山物流园一/二/三期22%46%79%88%45933.5%未披露◼

投资者应跳出“整租”标签，聚

汇添富九州通医药REIT

武汉东西湖项目三方：1276、包干：1277、过

已签署三方协议32个客户到渡期：894期日均为29/6/30南方顺丰物流REIT57973051158329.3%-66.5%8.2%6.3%42.2%100.0%0.9%56.1%60.7%焦三个维度：区域供需（租金弹性）、租金公允性（调整空间）、深圳项目武汉项目（不含宿舍）合肥项目22%82%中银中外运仓储物流REIT477396396396455876194/租约到期分布（压力节奏）。仓储物流REIT真正的护城河不在于租赁模式，而在于区位价值与合理定价。瑞达无锡物流项目瑞达昆山物流项目瑞达金华物流项目昆山千灯物流项目天津建合物流项目成都空港物流项目23%/87%/-60.0%51.0%33.3%6.0%28.9%华夏安博仓储物流REIT注：盐田港REIT26年为深圳港集团到期面积，普洛斯REIT未披露数据子项目未罗列

证券研究报告资料：基金公告、申万宏源研究51.2.1

仓储物流行业概况经济基本面（总支撑）◼

仓储物流行业是指利用自建或租赁库房、场地，储存、保管、装卸搬运、配送货物的行业，属于基础设施的范畴。广义层面，国家标准化管理委员会

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》（GB/T18354-2006）将物流设施定义为：“具备物流相关功能和提供物流服务的场所”，包括物流园区、物流中心、配送中心，各类运输枢纽、场站港、仓库等。制造升级消费变革国际贸易◼

仓储物流基础设施不仅是商贸流通与物流活动的基础载体，更是城市经济社会发展不可或缺的战略性资源。作为贯通消费与制造的核心节点，其景气度既取决于居民消费活力与工业转型升级进程，也与国际贸易格局、供应链韧性深度交织。仓储物流需求政策规划引导保障

证券研究报告61.2.2

仓储物流类型介绍◼

根据仓储技术标准的不同，目前市场上的仓库大体可分为高标仓和非高标仓。•高标仓：目前没有全国统一的技术标准，通常具备较大面积，较高层高、更宽的柱间距和现代化的装卸平台，以及更好的安防系统。因具体使用目的不同，高标库还可以进一步分为标准库、高温冷库、低温冷库、危险品仓库、自动化分拣立体仓库等。根据戴德梁行数据，截至2025年H1我国高标仓存量共计1.29亿㎡。•非高标仓：常规仓储物流设施仅能满足基本的安全仓储需求，空间利用率与运营效率偏低，部分由传统工业厂房改造。表：仓储物流主要类型仓储类型定义与特点主要技术标准适用场景具备较大面积、较高层高、更宽的柱间距、现代化装卸平台及良好安防系统的通用高标仓库层高通常≥9米，柱间距≥10米，配

适合普通商品的存储、标准库备卸货平台、消防与安防系统分拨与中转等温度控制在0℃以上，用于存放果蔬、蛋奶等需冷藏但不冻结的商品温控系统、保温结构、温湿度监控设备农产品、食品加工、冷等链配送中心高温冷库温度通常在-18℃以下，用于存放肉类、海鲜等冷高效制冷系统、保温墙体、自动除霜、温度监控冷冻食品存储、冷链物流等高标仓低温冷库冻食品专门存放易燃、易爆、有毒、腐蚀性等危险化学品防爆电气、防火隔离、通风系统、泄漏处理设施化工、医药、军工等危险品存储危险品仓库自动化分拣立体仓库集成自动化存取系统（AS/RS）、自动分拣线、高层货架、堆垛机、输送线、电商、快递、制造业零部件分拣存储等输送系统的高效智能仓库WMS/WCS系统由传统工业厂房或普通库房改造，仅满足基本安全存储需求，空间利用率和运营效率较低层高低（通常<6米）、柱间距窄、临时存储、低价值物资、传统制造业等非高标仓-无装卸平台、安防简陋

证券研究报告资料：戴德梁行、申万宏源研究71.2.3

仓储物流周期演变：制造业主导，消费与外贸共振◼

过去十年，中国仓储指数是消费活跃度、制造业景气度与外贸热度的综合映射，其中PMI是核心主导变量。•••制造业PMI主导仓储波动：在40个统计季度中，PMI与仓储指数同步率达75%。PMI回升驱动工业备货、拉动仓储需求；PMI跌破荣枯线时，仓储指数同步承压（22年12月PMI降至47.0%，仓储指数同步降至48.7%）。居民消费同步但受制于PMI：仓储作为消费履约载体，在旺季（12月）社零普涨的背景下，仓储指数能否同步回升，仍取决于同期PMI表现。2017年、2018年12月社零增速均超10%，但同期PMI下滑拖累仓储指数回落，表明消费对仓储的拉动或仍需以制造业景气为前提。国际贸易贡献边际增量：外贸规模效应对港口及保税仓形成支撑，但其与整体仓储指数的同向波动性较弱。仓储指数、PMI、社零、进出口额情况（单位：%、百亿元、十亿美元）仓储指数、PMI、社零、进出口额环比变动-较上季度末（单位：%）

证券研究报告注：本页环比变动至本季度末较上季度末变化情况资料：iFind、申万宏源研究81.3.1

25年新增节奏放缓，局部区域仍有压力◼

2025年，仓储物流行业供给侧增加节奏放缓，新增供应区域性集中。•2025年第三季度，全国物流地产新增供应约118万㎡，同比下降逾40%，整体供应节奏放缓。但新增供应呈现区域性集中，市场分化显著：上海单季新增供应超30万㎡，短期空置压力仍在高位；广州和东莞面临阶段性供应压力，空置率有所抬升；而成都虽维持稳定供应节奏，但得益于稳健的仓储需求，空置率保持在个位数低位。非保税物流仓储供应量（单位：百万m²）

证券研究报告注：1.3.1章节均为非保税仓资料：仲量联行、申万宏源研究91.3.2

短期内华南及北京仍面临较大供给压力◼

未来全国物流地产供应将整体趋稳，但区域分化延续：华南及北京已进入供应释放阶段，2025年第三季度至2027年间将迎来规模可观的新增供给，其中北京、广州、佛山预计将新增超200万㎡。相比之下，华东与华西地区的供应压力相对可控。在有效需求释放缓慢的背景下，供应集中入市的区域预计将面临更长的去化周期，整体空置率或阶段性上升。非保税物流仓储现有存量和预测总量-建筑面积（单位：百万m²）

证券研究报告资料：仲量联行、申万宏源研究101.3.3

广东供应体量靠前，广州位居第一◼

2025年四季度至2026年，广州、上海、佛山、肇庆以及北京为前五大供应省市，其中广州或迎来近400万㎡的新增供应，居所有城市之首；上海、佛山及肇庆供应体量约100万至200万㎡；其余城市预计供应面积均在100万㎡以下。截至25Q3末，2025Q4-2026年全国未来供应TOP20（单位：万m²）TOP5

证券研究报告资料：物联云仓、申万宏源研究111.3.4

降本搬迁与内需回暖并行，需求温和修复◼

降本搬迁与内需回暖支撑市场温和修复，25年前三季度新增供给与净吸纳量基本持平。•2025年前三季度，社会消费品零售总额同比增长4.5%，快递业务量同比增长17.2%，为仓储物流市场提供一定支撑。受限于新增需求整体偏弱，企业出于降本目的的搬迁需求仍是当前市场的重要支撑。根据仲量联行，25Q3主要物流市场净吸纳量约123万㎡，同比明显缩量，但与新增供应基本持平，其中昆山、嘉兴市场表现活跃，单季净吸纳量均突破20万㎡。•区域市场需求特征分化：华北地区租赁活跃度较25H1有所放缓，租赁活动由企业降本驱动的搬迁需求主导；华东地区整体需求保持稳定，租户活动仍以成本优化为主要导向；华南地区需求以国内电商平台、第三方物流和城市零售企业为主；华西地区需求持续活跃，数码家电零售、白酒及快递快运企业共同支撑增量仓储需求。非保税物流地产新增供应与净吸纳量（单位：百万m²）

证券研究报告资料：仲量联行、申万宏源研究121.3.5

供给高位、持续承压，26Q1量价齐跌◼

2023年以来，在供给维持高位的背景下，全国通用仓储市场量价持续承压。统计32个重点城市，在2023年-2026年3月共39个月份中，租金环比下跌月份占比77%、出租率环比下降月份占比74%，其中量价齐跌的月份占比54%。•租金方面，平均月度租金呈逐步回落态势：同比自2023年起各月均下滑，环比自2025年2月起持续下降。2026年3月，平均租金降至23.22元/㎡/月，同比-2.27%、环比-0.09%。受租金下行动力传导，部分月度空置率一度改善，但2026年1-3月呈现“量价齐跌”态势，租金下行未能有效“以价换量”，月度空置率持续攀升，3月空置率升至15.82%，同比+0.08pct、环比+0.02pct。2022-2026年3月，32个城市通用仓储平均月度租金及空置率（单位：元/平方米/月、%）

证券研究报告资料：物联云仓、申万宏源研究131.3.6

多城租金触底，莞苏沪等6城仍处高位◼

26年3月，全国32个城市通用仓储平均月度租金为23.22元/平方米/月，位于2020年以来月度谷值。其中，东莞、苏州、上海、佛山、无锡、广州6个城市位于历史50%以上分位值；合肥、成都、北京、嘉兴、杭州、深圳6个城市位于25%-50%分位值；天津、昆明、南京、重庆、武汉等11个城市通用仓储平均租金位于谷值，即与全国整体水平同步处于历史低位。2026年3月，32个城市通用仓储平均月度租金及分位值（单位：元/平方米/月、%）注：统计区间为2020.01-2026.03，分位值=（当期租金－历史最低月租金）/（历史最高月租金－历史最低月租金）

证券研究报告资料：Wind、申万宏源研究141.3.7

空置率处高位，京济等10城处历史80%以上分位值◼

26年3月，全国32个城市通用仓储平均月度空置率15.82%，位于2020年以来95%分位值。其中，北京、济南、大连空置率超过30%，分别位于100%、99%、46%分位值，另有佛山、石家庄等8个城市空置率位于历史80%分位值及以上；而沈阳、杭州、成都、西安、宁波、兰州空置率低于20%（后四个城市低于10%），且分位值均不到10%。2026年3月，32个城市通用仓储月度空置率及分位值（单位：%）注：统计区间为2020.01-2026.03，分位值=（当期-历史最低）/（历史最高－历史最低）

证券研究报告资料：Wind、申万宏源研究151.3.8

头部城市承压，个别细分子市场表现突出表：2025年-2026年3月，32个重点城市平均租金及空置率情况◼

2026年3月，全国32个城市通用仓储市场表现分化：宁波表现优异，租金保持稳健，空置率较25年12月明显改善；郑州租金整体平稳，空置率小幅波动；北京、上海、广州、东莞等23个城市租金较25年末下行；北京、上海、杭州、南京、佛山、长沙等20个城市空置率较25年末上行。租金（元/㎡/月）空置率（%）2025-1232.8021.9022.6924.0915.347.70城市2025-0945.0846.2038.1236.3330.6027.8532.8434.9228.0631.2030.2924.1915.0730.8314.1612.8721.4921.2519.6717.5524.2622.3317.6922.2220.1019.0818.1815.6419.6517.6815.1617.532025-1245.0545.9738.0836.2330.5527.8232.7435.0627.9631.0130.0324.1815.0030.5814.1012.8221.4521.0419.7017.5624.2522.2417.6822.2319.8819.0018.1215.5119.5317.4815.0617.522026-0344.8645.9338.3436.4330.5927.8232.6835.0027.8331.1629.8224.0315.0530.7814.0312.7221.4221.0319.6817.5924.2322.2517.5822.1919.7618.9918.1015.5019.3917.4014.9617.502025-0923.1321.0523.6424.2115.477.0011.6811.4716.0015.6427.508.3827.8017.6430.9823.718.7011.1911.5214.259.062026-0335.2922.2121.2023.9016.766.73北京上海深圳苏州杭州宁波广州东莞南京佛山嘉兴长沙天津无锡大连长春重庆武汉郑州沈阳合肥昆明哈尔滨成都青岛西安贵阳太原济南南昌石家庄兰州10.838.9710.128.4914.5915.0427.678.8926.8818.0331.0523.2310.6011.0812.5013.788.8615.0019.8425.259.7327.3817.5831.7723.6511.3512.0512.0814.258.26◼

从租金与空置率的联动效应看，广州、东莞、嘉兴等8个城市通过租金下调有效改善空置，“以价换量”显效；而北京、上海、南京、武汉、重庆、成都等15个城市则租金与出租率双降。7.328.4519.839.539.8619.939.6218.6910.109.3610.473.4411.4721.0729.297.689.653.094.6012.3020.2630.406.8324.196.7112.5821.2832.1610.3926.603.2525.045.82

证券研究报告资料：Wind、申万宏源研究161.3.9

跨境电商承压但好于预期，三方物流需求发力◼

需求端，25Q4三方物流、电商表现活跃，租赁面积占比分别为40%、33%。•三方物流方面，

以旧换新”补贴的刺激下，2025

年家用电器、家具和通讯器材的销售额同比增速超10%，推动25年第三方物流高标仓新租面积突破450万平方米，同比大幅增长57%。•电商方面，受关税战和美国取消“小额包裹豁免”的冲击，2025年跨境电商在国内净新租仓库面积近260万㎡，同比下降18%

，但好于预期，并加速了向欧洲、东南亚的多元化转型，25年中欧货运航班量增长超50%，预计市场拓展仍将推动业务持续增长。除跨境电商以及传统电商平台外，即时零售电商亦显露需求。25Q4不同行业租赁仓储物流面积的占比(单位：%)第三方物流新租及国补商品销售增速跨境电商新租及退租面积(单位：万平方米、%）(单位：万平方米)

证券研究报告资料：世邦魏理仕研究部、申万宏源研究171.4.1

冷库：供给增速放缓，需求向华东集中◼

根据中物联统计，截至2025年，销区为主的公共型食品冷库总容量达2.67亿m³，同比增长5.53%，第四季度新增350万m³；全年冷库项目投资485.40亿元，同比增长2.38%，增速有所放缓，539个建设项目中冷链物流项目占比38.22%。◼

受新增冷库投入市场以及市场需求波动影响，部分地区冷库供给过剩，市场整体供大于求。•2025年，冷库求租量为2739.03万m³，出租量为3915.65万m³，需求端华东区域占比五成，供给端华东、华北、华南三大区域合计贡献超七成出租容积。表：2025年各区域冷库出租容积、求租容积占比（单位：%）出租容积34.0%21.1%18.0%15.4%4.8%求租容积50.1%16.8%17.7%4.0%华东地区华北地区华南地区华中地区西南地区西北地区东北地区3.1%3.4%2.6%3.4%5.8%

证券研究报告资料：中物联、申万宏源研究181.4.2

冷库：华东整体供需较优，华中及华南承压◼

2025年，受新增供给入市及需求波动影响，31个统计城市中，多数城市平均冷库租金同比小幅下降，价格基本持平或微跌；空置率方面，过半城市同比下滑，南昌、海口、北京、成都、厦门、石家庄、青岛等地下滑超3pct，但也有10个城市增幅超2pct，市场去化表现分化加剧；南昌、长沙、哈尔滨全年空置率突破40%。•各城市中，海口表现尤为突出，冷库低价与高价分别环比+6%、+9%，空置率同比-5%，主要受益于封关政策预期下水产、肉类加工企业投资升温，叠加冬季果蔬储存及年末备货需求，共同推动仓租需求回暖。2025年部分城市冷库空置率情况（单位：%）

证券研究报告资料：中物联、申万宏源研究191.5.1

保税仓：港口高标仓主导，上海进出口规模第一◼

保税仓库是经海关批准设立、用于存放保税货物及其他未办结海关手续货物的专用仓储设施，受海关全程监管。•保税仓库通常布局于重要港区及保税区内，服务于跨境商贸活动，与进出口贸易发展密切相关。其主要优势包括报关流程简化、通关时间短、税收优惠等，有助于降低企业运营成本、缩短资金周转周期，提升经营效率。◼

截至2025年9月底，全国共设有海关特殊监管区域174个，其中上海外高桥保税区进出口总额位居首位。根据戴德梁行统计，2020年全国保税仓建筑面积约1,500万㎡，其中港口高标仓占比约三分之一，主要集聚于东部沿海城市，上海、深圳、广州三地港口保税仓建筑面积分别约为230/180/100万㎡，合计占比34%。长期来看，港口保税仓对保税加工货值及进出口总额具有正向推动作用，市场发展前景总体向好。表：2025年1-9月全国海关特殊监管区进出口额排名前十进出口总额(亿元)7,7354,0503,0542,9982,9062,8422,7352,0561,604出口总额(亿元)2,0792,0621,2561,8011,5591,0981,5061,4631,038进口总额(亿元)5,6561,9881,7981,1961,3461,7451,229593海关特殊监管区域排名排名排名上海外高桥保税区郑州新郑综合保税区成都高新综合保税区昆山综合保税区洋山特殊综合保税区深圳前海综合保税区福田保税区重庆西永综合保税区无锡高新区综合保税区天津东疆综合保税区12345678912734956101112375461112135661,39910834565

证券研究报告资料：海关总署、戴德梁行、申万宏源研究201.6

竞争格局：市场集中度较高，普洛斯领先◼

在全国物流枢纽建设加速的背景下，各类资本主体（包括以普洛斯为代表的传统物流地产商、传统房地产企业、电商及快递企业、金融机构）纷纷涌入物流地产项目。当前，我国高标仓市场集中度较高，整体呈现“一超多强”的竞争格局。据仲量联行数据，截至2025年二季度，中国物流地产开发商前5、前10的市场占有率分别约为39.5%和56.2%；截至25年末，前20名开发运营企业的完工面积已占全国高标准物流仓储设施市场存量的73.2%，其中普洛斯市场占有率位列第一。表：仓储物流市场主要参与机构物流仓储参与主体类型代表企业外资物流仓储建设方最早在中国开展高标准仓储物流设施的企业，通过基金运作模式奠定了“物流仓储”的概念安博、丰树、嘉民、乐歌、普洛斯、维龙等内资物流仓储建设方受外资建设方影响开始介入物流仓储开发，其中易商、宇培、第一产业

中外运、宝湾、易商、宇培、深国际、外高桥、新宜、集团带有一定外资属性第一产业集团、临港、宝供、顺丰、盐田港等传统房地产建设方传统房地产建设方在国内地产行业进入“白银时代”后开始谋求转型寻找新的利润增长点万纬、富力、招商局、华润、保利等物流仓储的商业模式适宜于开展金融层面的运作，因此吸引到了金融类企业参与竞争金融机构电商企业平安不动产、光大安石、DLJ、星泓信泰、领盛等京东、菜鸟、苏宁、国美等基于其战略规划和资源合理利用的考虑，及提升其自身在节点城市和全国市场渗透，电商积极自建布局其物流网络注：标粗为已有仓储物流REITs上市

证券研究报告资料：戴德梁行、仲量联行、申万宏源研究211.6

竞争格局：外资、国资、民企差异化竞争优势◼

在仓储物流行业中，外资、国资和民营企业由于资源禀赋和体制的不同，形成了差异化的竞争特征。根据仲量联行2024年统计数据，在中国物流地产市场前20名开发运营企业中，内资企业市场占有率已超过六成，外资企业约四成。•••外资企业凭借成熟的全球网络、领先的技术标准和强大的跨境资源协同能力占据高端市场，但常因准入门槛限制，在本土化响应和区域下沉中面临一定困难；国资企业依托优越的土地枢纽资源、雄厚的资金实力及国家战略的政策倾斜，构建起覆盖全国的骨架性网络，但在市场化运营机制和服务灵活性上仍有待突破；民营企业则以扁平化的决策机制、极致的成本控制和敏锐的市场嗅觉见长，能够快速响应客户的定制化需求，但在资源获取、融资渠道及品牌溢价能力方面相对薄弱。表：仓储物流行业各类型机构优劣势总结企业类型

核心优势核心劣势全球业务网络成熟、跨境资源协同能力强、技术本土化适应慢、区域覆盖有限、参与关键物流节点的门槛较高外资企业

标准与运营管理体系领先、全球化融资渠道畅通、资本运作经验丰富土地资源禀赋优质、资金实力雄厚、融资成本低、决策链条长、市场化运营能力偏弱、服务灵产业协同与政策支持强、全国业务布局

活性较差国资企业决策机制灵活、成本控制能力强、市场响应快、

融资难度大、资源获取能力弱、品牌影响力民营企业服务定制化程度高有限、抗风险能力参差不齐

证券研究报告资料：戴德梁行、仲量联行、申万宏源研究221.7

展望：供应高峰渐退，租金分化筑底供给：供应高峰渐退，市场回归均衡需求：“十五五”开局，制造与消费共促复苏价格：短期下行分化，中长期供需再平衡迎反弹•

短期来看，供应区域集中释放，部分市场空置承压。2025年第三季度，全国新增供应约118万㎡，同比下降超40%，整体供应节奏放缓，但区域分化显著。展望未来1-2年，华南进入集中释放期。在有效需求释放整体偏缓的背景下，供应集中入市的区域将面临更长去化周期，空置率或阶段性上升。•

中长期来看，市场有望逐步回归供需平衡。

一方面，土地资源趋紧叠加建设门槛提高，新增供应节奏已明显放缓。据物联云仓统计，24年及25年全国仓库在建面积较23年下降超15%（物流项目通常于拿地开工后1-2年入市）。另一方面，各地促消费及制造业升级政策持续发力，市场吸纳能力有望随经济复苏稳步回升。随着供应高峰消退、需求韧性增强，更多子市场预计将逐步走向供需平衡。•

“十五五”规划建议明确要求“保持制造业合理比重”、“增强国内大循环内生动力和可靠性”以及“促进形成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式”。2026年作为开局之年，将稳步推进各项战略部署。•

制造业方面，随着“新质生产力”培育和重点行业稳增长方案的落地，装备制造业和高新技术制造业的持续发展为工业稳增长提供了坚实基础；消费方面，预计在“两新”政策加力扩围等举措的推动下，包括新能源、智能家居在内的内需市场潜力将有序释放。跨境电商方面，受关税战和美国取消“小额豁免”政策影响，25年国内跨境电商新租需求减少，但加速了向欧洲、东南亚的多元化转型，去年中欧货运航班量增长超50%，预计市场拓展仍将推动业务持续增长。•

租金仍有下行压力，但降幅有望逐步收窄。

目前仓储物流供应虽边际减少，但仍与需求复苏偏缓存在结构性错配，导致局部空置率承压，业主以价换量策略短期内仍将拖累整体租金表现。分区域看，华南因进入供应集中释放期，去化压力较大，预计租金将持续下探；华东部分子市场受益于新增供应放缓及需求支撑，租金降幅有望边际减弱；华北地区中，天津、廊坊等一线周边城市受外溢需求带动，租金表现相对稳定，但一线城市本身因租金基数仍处高位，加之需求吸纳压力，预计短期内租金将进一步下行；成渝区域由于供需格局较为均衡，租金整体保持平稳。•

中长期租金将渐次筑底，并迎来反弹契机。考虑到当前开发商对新增开发态度谨慎，未来几年供应将持续受限。供应高峰消退与“十五五”需求释放形成共振，供需两端将逐步改善，推动各子市场先后完成筑底，预计2027年后新增供应持续消化将带动空置率稳步下降，租金有望逐步进入新的上升周期。•

受此带动，预计仓储物流需求将延续温和复苏态势。制造业平稳运行将为仓储物流提供稳定支撑，同时，消费升级与电商新业态的发展，正催生更多高效配送、智能仓储及冷链医药等专业需求。

证券研究报告资料：物联云仓、世邦魏理仕、申万宏源研究23主要内容1.

行业：供应高峰渐退，租金分化筑底2.

区域：京津冀分化，长三角放量，珠三角承压，成渝趋稳3.

REITs：锚定项目质量与运管能力，把握回调窗口4.

风险提示242.1

区域分析：珠三角租金领先，长三角存量居首◼

仓储物流行业是地理位置强相关行业，项目在不同城市的表现呈现显著分化，核心原因在于其区域经济结构、新增供应数量等因素。◼

从五大城市群来看，2025年前三季度租金普遍呈下滑趋势。截至25Q3，珠三角平均有效租金最高，达30.57元/㎡/月，长三角紧随其后，其余三大城市群租金水平集中在16–20元/㎡/月之间。◼

在空置率方面，长三角与京津冀均高于24%，市场承压明显；成渝与珠三角则保持在10%以下，供需关系相对健康，其中京津冀与珠三角25Q3空置率环比有所上升。◼

截至25Q3末，当前长三角的存量规模较大，其余四大城市群则在1500~2100万m²。表：2025年重点城市群数据概览现有存量

(万㎡）空置率（%）25Q2平均有效租金

(元/㎡/月)城市群25Q11,90725Q225Q32,06025Q128.6%25.4%6.1%25Q329.5%24.3%9.4%25Q125Q219.2225.1535.1716.9517.5625Q3京津冀长三角珠三角长江中游成渝1,95327.1%24.9%6.2%21.9125.7135.2416.9917.9419.2924.6330.5716.6517.446,033

6,173

6,2211,7561,5521,5351,8701,5781,5392,0651,5791,56913.3%8.9%10.7%8.1%10.8%6.1%

证券研究报告资料：物联云仓、申万宏源研究252.2.1

京津冀：25Q3租金基本持平，空置率创年内新高◼

截至2025Q3末，京津冀城市群现有存量2,059.5万㎡，位居五大城市群第三。其中，25Q3新增供应面积约118.5万㎡，主要位于北京、廊坊与天津。◼

受新增供应影响，区域平均空置率环比上升2.44pct至29.54%，创25年季度新高；平均租金为19.29元/㎡/月，环比小幅微升，处年内低位。◼

根据物联云仓预测，京津冀区域2025年Q4、2026年仍将分别新增供应38.4万㎡、136.7万㎡，合计约175.1万㎡，占目前存量的8.5%.24Q4-25Q3，京津冀平均有效租金及空置率变化（单位：元/㎡/月、%）截至25Q3末，京津冀25Q4-26年新增供应（单位：万㎡）注：本章节物联云仓季度数据口径为非保税高标仓

证券研究报告资料：物联云仓、申万宏源研究262.2.2

京津冀：北京供给高增，廊坊、天津局部企稳◼

2022年-2024年，京津冀核心城市北京、天津、廊坊租金整体呈持续下滑态势，但北京租金水平仍明显高于后二者。◼

2025年，北京新增入市面积达140万㎡，较2024年增长超过三倍，净吸纳量为18.2万㎡，虽同比大幅提升，但市场明显“供大于求”。同期，廊坊、天津新增供应降至近年低位，同比分别-12%/-44%，供应压力有所缓解；两市净吸纳量均超过新增供应规模，其中廊坊净吸纳量同比增长四倍。伴随供需关系改善，天津、廊坊租金降幅在年末逐步收窄，其中廊坊经开区、固安、广阳、霸州、天津北辰等子市场因空置水平较低，租金已逐步筑底企稳。北京、天津、廊坊仓储物流市场新增供应与净吸纳量（单位：万㎡）

证券研究报告资料：世邦魏理仕、申万宏源研究272.2.3

北京：租金跌破“40”大关，空置率跃升至41%◼

2025年，北京仓储物流市场新增供应达到140万㎡，导致全市空置率年末跃升至40.7%，二者均创历史新高；26Q1空置率微幅回落至40.6%，但仍处于近一年高位。◼

截至2025年末，北京全市平均租金近十年来首次跌破“40”大关，降至37.1元/㎡/月，环比降幅为13.32%，全年降幅达到14.8%。其中，平谷、密云和顺义其他等区域降幅领先，其他各子市场业主在空置压力下普遍增加租金灵活性以维系存量客户，预计租金还有下行空间。迈入26年，租金延续下行趋势，26Q1环比-4.1%至35.6元/㎡/月，其中平谷子市场降幅领先，达到-11.9%。25Q1-26Q1，北京空置率变化（单位：%、pct）25Q1-26Q1，北京平均有效租金变化（单位：元/m2/月、%）

证券研究报告资料：世邦魏理仕、申万宏源研究282.2.4

廊坊：25Q3租金及空置率环比企稳24Q3-25Q3，廊坊空置率变化（单位：%）◼

截至25Q3末，廊坊非保税高标仓市场总存量为462.4万㎡；当季四个新项目入市，合计供应面积约30.8万㎡，主要位于广阳区、安次区以及三河市。◼

受

益

于

活

跃

的

电

商

与

三

方

物

流

租

赁

需

求

，25Q3全市空置率环比大致持平，为21.69%；但有效租金下降1.32%至13.38元/㎡/月。2025Q4-2026年期间，廊坊合计新增供应55.7万㎡，主要集中三河市、安次区以及广阳区。截至25Q3末，

廊坊25Q4-26年新增供应区域分布（单位：%）24Q3-25Q3

，廊坊平均有效租金变化（单位：元/㎡/月、%）

证券研究报告资料：物联云仓、申万宏源研究292.3.1

长三角：存量领跑全国，供应压力边际缓解◼

自2023年起，上海及周边物流地产市场进入供应高峰期。根据仲量联行数据，2023年至2024年，包括上海在内的7个主要物流地产市场平均年新增供应369万m²，为十年均值的1.8倍。2025年，大上海区域全年新增供应总量约为181万m²，同比大幅下降约50%，且低于过去十年的平均供应水平，上海仍有逾100万m²的供给入市，但周边市场供应量呈现明显回落态势。◼

截至2025年Q3末，长三角城市群非保税高标仓存量占五大城市群总体量的46%，领跑其他四个城市群。大上海区域主要物流地产市场历史新增供应（单位：m²）大上海区域主要物流地产市场年新增供应（单位：m²）注：大上海区域指上海、昆山、苏州、太仓、常熟、嘉兴、无锡

证券研究报告资料：仲量联行、物联云仓、申万宏源研究302.3.1

长三角：存量领跑全国，供应压力边际缓解◼

由于市场需求表现疲弱，截至24年底所有子市场租金均呈现环比下降趋势，区域内所有城市均已进入租户方市场。2024年Q3-2025年Q3，长三角城市群有效租金已连续四个季度环比下跌，至2025年Q3已降至24.63元/㎡/月，环比再降2.05%，创下近一年以来新低。2024Q3-2025Q3，长三角平均有效租金变化（单位：元/㎡/月、%）大上海区域主要物流地产子市场租金变化注：1）包含40个大上海区域子市场的租金环比变化；2）增长:△>0.25%,持有平:△=0.25%，下跌:△<-0.25%；

证券研究报告资料：仲量联行、物联云仓、申万宏源研究312.3.1

长三角：存量领跑全国，供应压力边际缓解◼

租金下调带动市场去化，24Q4起空置率持续下滑，至25Q3进一步降至24.34%。2024Q4-2025Q3空置率变化（单位：%）◼

同时，激烈的价格竞争促进了上海周边物流地产市场部分需求的释放。常熟、太仓、嘉兴等市场在租金大幅下调后，其净吸纳量在大上海区域物流地产市场中位居前列。大上海区域主要物流地产市场需求趋势大上海区域主要物流地产市场供需关系

证券研究报告资料：仲量联行、物联云仓、申万宏源研究322.3.2

上海：以量换价起效，供应及降本将共驱租金下探◼

近一年来，上海租金持续下行，由25Q1的42.0元/㎡/月降至26Q1的35.8元/㎡/月，降幅为-14.8%。25年前三季度，租金下调并未有效带动出租率改善，但25Q4起，上海市场空置率持续收窄，至26Q1已降至22.5%，同比-6.5pct。◼

截至2025年Q3末，上海高标仓市场存量约1,000万㎡，占长三角城市群总量的16.08%。据统计，2025-2026年期间，上海合计新增供应约210.79万㎡，主要集中浦东新区，松江区以及金山区等地。目前，上海仓储市场呈现“量价双压”态势，预计短期内，区域新增供应与企业为降本外迁至周边城市的需求叠加，仍将继续推动上海租金下行。2025年-2026年Q1，上海仓储物流市场平均租金及空置率（单位：元/㎡/月、%）

证券研究报告资料：物联云仓、世邦魏理仕、申万宏源研究332.3.3

苏州：存量全国第一，新增供应集中于太仓市◼

截至25Q3末，苏州市场存量达1,401万㎡，位于全国第一梯队，占长三角城市群存量比重约22.53%。2025年，苏州各季度租金及空置率呈双降趋势，25Q4平均空置率环比-0.12pct至24.90%、有效租金环比-0.28%至24.09元/㎡/月。26Q1，苏州租金环比提升0.6%，主要系新项目入市且租金定位较高。◼

据统计，2025Q4-2026年期间，苏州市合计新增供应为39.9万㎡，均位于太仓市，年供应量相较近年来同期显著下降，预期全市空置率有望继续保持下降态势。25-26年，苏州平均有效租金变化及空置率变化（单位：元/㎡/月、%）

证券研究报告资料：Wind、物联云仓、申万宏源研究342.4.1

珠三角：跨境电商主导需求，25Q3租金降幅达13%◼

广东是全球跨境电商行业的“引领者”，进出口规模由2015年的113亿元跃升至2024年的7454亿元，年均增长60%，24年全国占比超过三分之一，规模稳居全国第一。由此可见，出海业务主导华南非保税物流仓储市场的需求面。◼

25Q3，因多个新项目建成入市（合计供应面积87.7万㎡）影响，区域平均有效租金环比骤降至30.57元/㎡/月，降幅高达-13%

，远超其余四大城市群。与之对应，季末空

置

率

环

比

提

升

3.20pct

至

9.35%

，

但

仍

远

低

于

京

津

冀

（

29.54%

）

、

长

三

角（24.34%）

。24Q4-25Q3，珠三角空置率、平均有效租金变化（单位：元/㎡/月、%）

证券研究报告资料：物联云仓、申万宏源研究352.4.2

珠三角：26年租金面临下调压力2025年存量及2026年新增供应-非保税高标仓建筑面积（单位：万㎡）◼

截至25Q3末，珠三角城市群的非保税高标

仓

存

量

占

全

国

总

量

的

15%

，

预

计25Q4-26年将迎来约770.9万m²的新增供应。同时，部分头部跨境电商平台因全球战略调整，放缓了国内仓储需求的扩张节奏。受供给放量与需求收缩双重影响，珠三角仓储物流市场预计将面临明显冲击，各子市场之间的分化将显著加剧，潜在租赁需求或将更加注重“性价比”，并在不同市场之间实现更灵活的配置与流动。需求的不确定性租户持谨慎态度供给处于高位•

受到地缘政治冲突和•

区域内承租能力较强的跨境电商扩张趋于谨慎，以及租户端加强成本控制，租金跌幅预期将进一步扩大。•

26年广深佛三城新增供应预计均超100万㎡，租金仍面临下调压力，续租议价空间或将扩大。贸易保护主义等影响，跨境电商平台的仓储需求发展存在不确定性因素。

证券研究报告资料：物联云仓、申万宏源研究362.4.3

广州：未来新增供应处高位，市场面临严峻去化压力◼

广州新增供应自25Q2起持续放量，25Q4达93万㎡，创24年以来单季新高，超过前三季度供应总量；市场租金承压，26Q1降至34.5元/㎡/月，同比-9.4%、环比-2.8%；集中入市给空置率带来明显冲击，26Q1升至13.1%，环比+4.2pct、同比+7.5pct。◼

截至25Q3末，广州高标仓总存量为408万m²，占珠三角城市群总量的20%。预计2025Q4至2026年间，市场将迎来合计约408.2万㎡的新增供应，相当于现有存量规模，供应压力显著。新增供应主要集中在增城区、花都区及黄埔区等区域，其中增城区占比超过五成。短期内供应激增与跨境电商扩张趋于谨慎，共同构成了市场的双重压力，未来广州仓储市场将面临较大的去化压力。25Q1-26Q1，广州空置率、平均有效租金变化（单位：元/㎡/月、%）截至25Q3末，广州25Q4-26年供应区域分布-按面积（单位：%）

证券研究报告资料：世邦魏理仕、物联云仓、申万宏源研究372.4.4

深圳：供应高峰打破长期低空置，市场进入调整期◼

25年前三季度，深圳高标仓市场整体表现平稳，四季度市场迎来79.8万㎡供应高峰，导致25Q4全市空置率跃升至21.9%，打破了长期的低空置率格局。26Q1新增供应23.4万㎡，空置率进一步升至25.9%；部分业主主动下调租金以应对市场变化，26Q1租金同比-6.5%、环比-1.5%至45.8元/㎡/月。•由于关税变动导致部分保税区项目退租或缩减面积，存量项目空置上升导致全年净吸纳量同比有所回落，但个别优质项目空置率改善，故年吸纳量仍高于19-23年。至25年底，进出口贸易类租户以44.8%的占比主导全市租赁需求，其次为三方物流（24.4%）、零售（23.8%）。◼

短期来看，深圳市场仍处于新增供应消化阶段，预计租金与空置率将继续调整。长期来看，深圳非保税高标仓存量显著低于北京、上海等一线城市及成都、武汉等二线城市，未来随着供应去化与区域产业升级带动，市场有望逐步回归供需平衡。24Q1-26Q1，深圳仓储物流新增供应（单位：万㎡）25Q1-26Q1，深圳空置率、租金变化（单位：元/㎡/月、%）

证券研究报告资料：世邦魏理仕、申万宏源研究382.5.1

成渝：双城主导，租金企稳◼

成渝城市群非保税高标仓市场呈现“双城主导、区域分化”格局。截至25Q3末，区域总存量达1568.5万㎡，占全国的11.62%，其中成都、重庆主导市场，分别占区域存量的52%、38%。◼

近一年，区域市场空置率与平均有效租金持续走低。截至25Q3末，空置率已降至6.06%，租金为17.44元/㎡/月，环比分别下降2.01pct、0.68%。边际上，租金环比降幅已连续三个季度收窄，由25Q2的-2.1%收窄至25Q3的-0.7%，呈企稳态势。24Q4-25Q3，成渝空置率、平均有效租金变化（单位：元/㎡/月、%）

证券研究报告资料：物联云仓、申万宏源研究392.5.1成渝：双城主导，租金企稳◼

2020-2024年，四川电商市场保持快速增长，近五年实物型网络零售额累计增幅近90%，其中农产品电商年均增速连续多年超过10%。这一趋势表明，区域内电商驱动的实物消费和农产品上行需求正在持续释放。◼

2025年Q4-2026年，成渝地区预计将迎来187万㎡新增供应，相当于现有存量的11.9%，规模相对有限，其中成都占比43%。在供应压力可控、需求逐步修复的背景下，预计川渝区域仓储市场将延续温和调整、渐趋平衡的态势，而农产品电商等细分领域的快速发展，将持续推动小面积、高周转仓储及冷链物流的专业化需求。2020-2024年，四川电商运行情况-农产品网络零售额（单位：亿元、%）2020-2024年，四川电商运行情况-实物型网络零售额（单位：亿元、%）

证券研究报告资料：四川省商务厅、物联云仓、申万宏源研究402.5.2

成都：25年边际改善，26Q1季节性调整◼

25年，成都市场在供应有限、需求结构性复苏的支撑下，呈现出空置改善、租金降幅趋缓的态势，租金降幅由25Q1的3.6%逐季收窄至25Q4的0.5%，空置率提升超2pct。◼

26Q1，丰树天府国际机场物流园入市，新增约12万㎡高标仓，为成都首个三层坡道库，叠加年末消费高峰结束及电商、食品饮料等短租租约到期，需求季节性回落，净吸纳量约为-1.5万㎡，对应空置率环比+2pct、租金环比-1.6%。◼

2025年Q4-2026年，市场预计新增供应约79.6万㎡（占存量9.8%），26Q2新增供应位于双流区。由于新增规模相对可控，且延续向城市外围物流节点集中的趋势，预计整体仍将保持温和调整态势，部分子市场受新增供应影响较大。25Q1-26Q1，成都空置率、平均有效租金变化（单位：元/㎡/月、%）

截至25Q3末，成都25Q4-26年供应区域分布-按面积（单位：%）

证券研究报告资料：世邦魏理仕、物联云仓、申万宏源研究412.5.3

重庆：汽车与食饮为最大需求主体，26Q1租金企稳◼

2024年-2025年，食品饮料行业凭借量贩零食、折扣超市的扩张，成为重庆仓储物流最大需求。同时，新能源汽车产业崛起，凭借长安、赛力斯汽车产销量的不断增长，KD件仓储需求，汽车零部件仓储需求不断增加，成为仓储需求的主要方向。◼

25Q4，重庆通用仓储平均租金为21.46元/㎡/月，同比-1.7%、环比-0.1%，空置率环比+1.9pct、同比+1.4pct至10.6%，整体处于相对高位。26Q1，受季节性扰动因素影响，租金持续微降，空置率升至11.4%。◼

2025年下半年至2026年期间，市场预计新增供应38.0万㎡，其中85%集中在渝北区。2025-2026年，重庆通用仓储租金及空置率变化（单位：元/㎡/月、%）截至25H1末，重庆25H2-26年非保税高标仓供应区域分布-按面积（单位：%）

证券研究报告注：平均租金为本季度各月租金均值资料：Wind、物联云仓、申万宏源研究422.6

武汉：市场延续调整，局部竞争或加剧◼

2020-2024年H1武汉仓储物流用地供应充足，合计入市面积超400万㎡。至25Q3末，武汉高标仓市场存量约占长江中游总量的47%，主要在东西湖、江夏和蔡甸等区域。◼

受供应过剩与需求复苏缓慢双重冲击，25年武汉租金持续走弱，Q4租金降至21.14元/㎡/月，环比-0.5%、同比-2.1%，空置率环比-0.1pct至11.1%，处于存量消化阶段。26Q1，租金环比持续下行，空置率环比+1pct至12.1%，创近五个季度新高。◼

2025年下半年至2026年期间，预计全市还将有56.7万㎡新增供应入市（约占2025年上半年末存量的8%），主要集中在黄陂、东西湖及蔡甸区，且以市场化运营商为主导，预计短期内将进一步加剧局部市场竞争，给去化带来压力。2025-2026年，武汉通用仓储租金及空置率变化（单位：元/㎡/月、%）2025H2-2026年，武汉非保税高标仓供应区域分布-按面积（单位：%）

证券研究报告注：平均租金为本季度各月租金均值资料：物联云仓、

基金公告、申万宏源研究432.7

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证券研究报告44主要内容1.

行业：供应高峰渐退，租金分化筑底2.

区域：京津冀分化，长三角放量，珠三角承压，成渝趋稳3.

REITs：锚定项目质量与运管能力