疫情期间、房屋租赁协议履行解除情形指引

引言庚子岁初，一场突如其来的疫情席卷神州大地，其影响深远，波及社会经济生活的方方面面，房屋租赁市场亦未能置身事外。疫情及其防控措施，如停工停产、交通管制、人员限流等，使得部分房屋租赁合同的履行遭遇了前所未有的挑战。承租人可能因收入锐减或无法实际使用房屋而难以支付租金，出租人则可能面临租金损失。在此特殊时期，如何平衡租赁双方的合法权益，妥善处理合同履行与解除事宜，成为当前亟待明确的问题。本指引旨在结合疫情这一特殊背景，依据相关法律法规及司法实践精神，对房屋租赁协议履行过程中可能出现的解除情形进行梳理与分析，以期为租赁双方提供有益参考，倡导共担风险、共渡难关的契约精神与社会责任。一、疫情构成不可抗力或情势变更的认定疫情本身及政府为应对疫情所采取的各类防控措施，性质上可能构成法律规定的“不可抗力”或“情势变更”，这是探讨合同履行障碍及解除问题的前提。（一）不可抗力的适用考量根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。疫情作为一种突发的公共卫生事件，通常符合“不能预见”的特征。政府基于公共利益采取的封控、隔离、限制出行等措施，对于特定合同当事人而言，可能构成“不能避免且不能克服”的障碍。在房屋租赁中，若承租人因被确诊、隔离、或政府采取的区域封锁措施导致其客观上完全无法进入并使用租赁房屋，且该状态持续一段时间，严重影响合同目的实现，可考虑援引不可抗力主张相关权利。例如，租赁用于经营的商铺，因疫情防控要求必须关停，则承租人无法实现经营目的，构成不可抗力影响。（二）情势变更的适用考量《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定了情势变更原则。合同成立后，若客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。疫情可能导致房屋租金与市场价值严重不符，或承租人经营收益大幅下降导致难以承受原租金水平，但尚未达到完全不能履行的程度。此时，若继续按原合同履行将显失公平，承租人可依据情势变更原则主张变更合同（如减免租金、延长租期），协商不成时，可请求司法机关解除合同。但需注意，情势变更的适用较为严格，需与正常的商业风险相区分。二、合同解除的具体情形与法律适用疫情背景下，房屋租赁合同的解除不能一概而论，需结合合同性质（住宅或商业）、租赁目的、疫情影响程度、合同约定及双方履约能力等因素综合判断。（一）住宅租赁合同的解除1.因疫情导致承租人无法实际居住使用租赁房屋若承租人因疫情防控措施（如被集中隔离、所在小区封闭管理无法返回）或确属感染疫病需要治疗等客观原因，在较长时间内无法实际入住租赁的住宅，导致合同目的（居住）在该期间内无法实现。此时，承租人有权与出租人协商减免该期间的租金或解除合同。若协商不成，承租人可依据不可抗力或情势变更原则，通过法律途径主张解除合同，一般而言，此种情况下解除合同，承租人无需承担违约责任，但应提前通知出租人，并尽可能减少出租人损失。2.因承租人收入锐减导致无力支付租金疫情可能导致部分承租人（尤其是依赖不稳定收入或特定行业从业者）收入大幅下降，甚至失去收入来源，确实无力按照原合同约定支付租金。此时，承租人应首先积极与出租人沟通，说明情况，尝试协商延期支付、分期支付或适当减免。若经努力仍无法达成一致，且继续履行将对承租人造成显著生活困难，承租人可考虑以情势变更为由主张解除合同。但法院在对此类情形进行认定时，会审慎审查收入减少与疫情的直接关联性、影响程度以及承租人是否已尽到减损义务。（二）商业租赁合同的解除商业租赁（如商铺、写字楼、厂房等）受疫情影响更为直接和显著，合同解除的情形也更为复杂。1.租赁房屋因疫情防控措施被直接限制或禁止经营对于餐饮、娱乐、旅游、线下培训等受疫情冲击尤为严重的行业，若政府明确要求其停业（如禁止堂食、关闭娱乐场所），或租赁场所因防疫需要被征用、封锁，导致承租人完全无法开展经营活动，合同目的根本无法实现。此时，承租人有权主张解除合同，且无需承担违约责任，租金应相应减免。2.疫情导致经营严重亏损，继续履行显失公平即使政府未直接禁止其经营，但因疫情导致客流量大幅下降、供应链中断、成本上升等多重因素，使得承租人经营发生严重亏损，且在可预见的短期内难以恢复，继续按照原合同支付租金将导致明显不公平（如营业收入远不足以覆盖租金成本）。承租人可依据情势变更原则，先与出租人协商变更租金标准或经营期限。协商不成的，可请求法院或仲裁机构解除合同。在此情形下，法院会综合评估疫情对该特定行业、特定商铺的影响程度，以及合同剩余履行期限等因素。3.承租人因疫情导致合同目的无法实现且无继续履行意愿若疫情及防控措施对承租人的经营造成了持续性的、毁灭性的打击，使得其租赁商铺进行经营的合同目的彻底落空，且承租人已无恢复经营的能力和意愿。在此情况下，承租人主张解除合同，应提供充分证据证明其经营状况与疫情的直接因果关系及不可逆转性，法院会结合具体案情判断合同是否还有继续履行的基础和意义。（三）不适用合同解除的情形并非所有受疫情影响的情况都能成为解除合同的理由。例如：*疫情对承租人使用房屋影响轻微，或仅导致短期不便，合同目的仍可实现；*承租人对疫情影响有一定预期，或合同中已对类似风险有明确约定（如“不可抗力条款”对责任分担已有安排）；*承租人自身经营不善与疫情因素交织，难以区分主次；*承租人在疫情发生前已存在违约行为。在此类情形下，承租人一般无权单方解除合同，仍应按约履行支付租金等义务。三、合同解除的程序与注意事项1.及时沟通与通知无论何种原因主张解除合同，承租人均应尽早将自身面临的困境、疫情影响情况及解除合同的意愿书面通知出租人，避免因未及时通知导致出租人损失扩大。沟通时应秉持诚实信用原则，提供必要的证明材料（如隔离证明、收入减少证明、政府停业通知等）。2.协商优先“共担风雨，共克时艰”应是疫情下租赁双方的理性选择。建议双方首先通过友好协商的方式解决争议，寻求双方都能接受的解决方案，如租金减免、租期顺延、变更支付方式等，尽可能维持合同的继续履行。协商过程中应注意保留相关沟通记录（如邮件、微信聊天记录、会议纪要等）。3.证据的收集与保留主张解除合同的一方，需提供充分证据证明疫情对其履行合同造成的具体影响，如：*政府发布的相关疫情防控文件（封控通知、停业令等）；*承租人收入减少、经营亏损的证明（工资流水、停业照片、财务报表等）；*无法实际使用房屋的证明（隔离通知书、小区出入证限制等）；*与对方协商沟通的记录。4.遵循法定或约定解除程序若合同中对解除合同的条件和程序有明确约定，应优先遵循合同约定。如无约定或约定不明，则应依照法律规定行使解除权。通过诉讼或仲裁方式解除合同的，应在法律规定的时效内提出。5.减损义务的履行合同解除前后，双方均应遵循诚实信用原则，采取适当措施防止损失扩大。例如，承租人在决定解除合同后，应配合出租人办理房屋交接，以便出租人尽快将房屋另行出租；出租人在知晓承租人困境后，也应积极寻找新的承租人，避免房屋长期空置。四、结语疫情带来的挑战是暂时的，而契约精神与邻里情谊是长久的。房屋租赁合同的履行与解除，涉及双方重大利益。在当前特殊时期，租赁双方更应秉持互谅互让、平等协商的态度，充分考虑疫情这一不可抗力因素的影响，合理分担风险，尽可能通过协商达成共识，实现双方利益的平衡。若协