酒店式公寓营销策略

酒店式公寓营销策略1、从需求出发点不同划分：初次购房者：资金限制同时需要体现高品质生活价值和地位；比如家境优越的大学生、时尚且不甘落后的年轻白领阶层等等。长期投资者：以不动产作为投资形式的群体；2、从购房群体不同划分：商务、海归人士：需要一个短期优质的居住环境；区域内较高收入人群：有投资的需求；市场投机者：在楼市寻求投机牟利的群体。主要客群定位我们将本项目的客群描述为：区域本地年轻白领阶层外国派驻区域的人士在区域上学具备一定经济条件的大学生热衷投资的投资客户主要客群分析本项目主题定位为：******项目形象定位要素构成青春的活力的体现区域人内敛的含蓄2600年区域人文底蕴说明：由于时间仓促，主题推广语暂未拟定，本着对项目负责的态度，我们下一步工作将从项目基本特征入手，重点展现项目项目的附加值。区域地域水文化——项目目前外立面包装——

目前外立面形象过于单调，不够大气，在区域的同类产品中无法凸显项目特有的品质。其次，酒店式公寓的包装要讲求调性简洁，富于商务特质。本项目目前的外立面包装要重新调整，才能够在入市的行为过程中占得市场先机。外立面包装建议——项目外立面重包装建议——建议：整体强调色彩的变化，典雅而富有跳跃感，创导时代的潮流；外墙建材涂料，沿袭环保简约风格，通过色彩的丰富变化对产品进行重新演绎；色调走国际路线，大气和稳重是项目外立面的首要导向；文化厚重，都市繁华的生活里孜孜不倦的探求人文精神。外立面包装建议内部包装建议——大堂——项目大堂包装建议——

酒店式公寓大堂沿袭高品质风格，动静划分，简约至上，体现年轻、现代的元素。内部包装建议——天井——项目天井现状——

天井作为项目可以充分利用的活动交流空间，功能上建议设置为咖啡吧和露天休闲交流场所。——建议露天咖啡厅——内部包装建议——架层——项目顶层架层现状————清吧————健身房————洗衣房——

顶层架层面积较大，视野非常宽阔。建议配套清吧等休闲场所、健身房和洗衣房等。另外考虑商务配套。内部包装建议——天台——项目顶层天台现状————空中花园建议——

天台空间利用率较高，建议包装空中花园，配套精致小品元素。增加娱乐休闲效果。

根据酒店式公寓操作经验，结合市场实际情况，在贵司能够整合多重资源的前提下，充分体现项目的软包装，可以使项目的附加值得到有效提升，使产品更具竞争力，树立开发商和项目品牌。

附加值：在一个产品的业务链上，组装的附加值最低，研发的附加值最高；中间值的生产虽有技术含量，也会慢慢递减，而到了销售和售后服务，附加值会随之高涨起来，因为它有品牌、健全的售后服务体系以及额外配套设施的完善。销售周期内部认购期开盘热销期持续销售期、商业蓄水期8月9、10月11月次年3月4、5月尾盘、车位及商业销售分段强销，分期定位以时间为节点掌控销售，通过限制房源、分段销售等形式，制造市场机会，通过分段定位，在同一阶段集中塑造阶段概念，不断炮制社会关注热点及市场兴奋点，以此巩固及扩大目标客群，制造脉动式持续热销效应，促进个案快速销售。楼盘名称所在区域价格价格描述金枫国际吴中区均价8000元/㎡40－90㎡时尚空间，挑空高达4.98米，1层价格换取2层面积凯翔国际广场相城区均价7000元/㎡休闲会所，空中花园精装修小户型公寓东方锦城高新区均价8500元/㎡4.8米挑高菜单式精装修价格定位在售酒店式公寓价格参照楼盘名称所在区域价格价格描述上城高新区起价9000元/㎡最高价10000元/㎡全精装修酒店式公寓复式挑高4.95米飞凡第5街吴中区起价9000元/㎡总价35万左右。精装修酒店式公寓。5米挑高蜜蜂城吴中区均价5500元/㎡精装修小户型，创意SOHO空间/位置较偏，且无挑高等优势印象19吴中区均价8000元/㎡精装修酒店式公寓新入市酒店式公寓价格参照价格定位二手房精装修酒店式公寓价格参照楼盘名称所在区域价格价格描述雅戈尔未来城园区均价10000元/㎡精装修酒店式公寓/家电齐全/55平米总价56万左右和乔丽晶园区均价7600元/㎡精装修酒店式公寓汇豪国际新区均价10000元/㎡约现代主义建筑/酒店式名宅配套/御庭国际新区均价10000元/㎡精装修酒店式公寓/67平米总价67万左右摩登99新区均价7300元/㎡精装修酒店式公寓/60平米总价44万左右价格定位二手房精装修公寓价格参照楼盘名称所在区域价格价格描述夏园新村园区8000元/㎡精装修单身小户型公寓/50平米总价41万左右雅戈尔未来城园区10000元/㎡精装修单身公寓/52平米总价52万左右古娄一村园区7500元/㎡精装修单身公寓/47平米总价35万左右。阳光假日新区7400元/㎡精装修小户型单身公寓/58平米总价43万

通过对在售、新入市酒店式公寓的研究，以及对园区及新区可类比的项目二手房市场进行价格调研。可以找到本项目的参考价格≈7800元/㎡价格提升因素上述我们得出项目的一个合理的市场参考价格。对市场上目前在售的酒店式公寓的分析来看，大部分重视项目的精装修和产品的创新层面，内部配套却做的不够重视。本项目经由专业的代理公司包转整合，在对内部包装条件下，增强项目的保值升值功能，使得项目更加具有市场竞争力。通过配套重新包装，项目均价可提高5%以上。P=市场参考价×（1+5%）=8190元/㎡软包装精装修品牌价值提升产品创新价值提升策略理念创新附加值提升营销推广创新物业服务创新结束语：报告分别对市场环境和项目自身特点进行阐述，对项目的卖点进行整合和包装，