2026年城市更新专题研究报告

城市更新专题研究报告远翔神思项目咨询服务：产业及项目/园区规划、十五五规划、可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、国家重点项目补贴申请报告（超特国债、中央预算内）等，请联系：周女士，159-6455-69011目录 3 3 二、全国存量待更新的老旧小区、城中村、 1、全国存量待更新核心载体规模：老旧小区、城中村与老旧管网的2026年全景 2、综合判断：存量不是静态数字，而是动态释放的 2、2025年收官之年进度扎实，但结构性3、2026年进入“后目标时代”，政策 4、资产运营与智慧治理：从项目交付到价值永续 2 3、地下综合管廊建设迈入“养管+智管”新阶段， 5、消防与安防系统智能化升级提速，电动 482、绿色化：超低能耗与光伏屋顶从倡导性目标转 3、适老化：全龄友好空间从功能补充升级为 4、三重趋势交汇：催生全新项目评价体系与主 3一、国家界定的城市更新内涵和模式1、国家界定的城市更新核心类型与三类模式划分逻辑（1）城市更新的法定内涵与基础分类体系根据2026年最新发布的城市更新分类体系整体框架，国家层面已系统确立城市更新更新主体和更新政策四个关键维度展开。在基础分类中，城市更新被明确划分为居住类、工业类、商业办公类、公共设施类、公共空间类、历史文化保护更新以及综合区域类七大类型，覆盖36个中类，构成全国统一的实施指引体系。该框架并非泛泛而谈，而是直指功能空间差异——例如居住类更新具体涵盖城中村、棚户、职工住宅与历史风貌民居；工业类更新聚焦老旧厂房与低效产业园区转型；历史文化保护更新则按面状（名城名镇名村）、线状（风貌道路/河道）和点状（文保单位/历史建筑）三级形态精准施策。这一体系已嵌入2024年住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》的执行要求中，成为地方政府编制实施方案的刚性依据。（2）三类核心更新模式的本质区分保留少量点状建筑并进行增量开发，土地使用权与用途通常发生实质性变度类同传统地产开发，典型应用于棚户区改造或旧工业区整体转型。有机更质提升实现价值再生，土地权属与用途大多维持原状，投资方与运营证券化演进，广泛适用于历史文化街区活化与旧商业区4结构性改善，土地性质、权利主体及建筑面积均无变化，财政资金主导、公益性政府托底民生底线的关键抓手。三者并非平行选项，而是将90%的旧改项目转向拆除重建，但近年同步加大城中村成批租赁化等有（数据日期：2025-04-19）5（3）模式划分背后的治理逻辑与政策约束三类模式的制度化区分，本质是国家对城市发展模式的顶层设计调整。2021年住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》首次内拆除建筑面积不得大于现状总建筑面积的20%，拆建比不宜大于2。这一约束直接催生政策导向也深刻影响资金流向：拆除重建依赖房企二级开发销售2025年试点的旧厂房改造REITs，即以稳定租金收益为底层资产实现资本是，三类模式对应着截然不同的参与主体生态：拆除重建由地方国企主导一级做地收储，市场化房企聚焦二级开发；综合整治由街道办联合社区组织推进；有机更住建部、财政部联合印发通知中强调的“推动管理主体、实施主体、物权主体协同治理”稳定性，人居环境质量的提升为出发点，统6《广州市城中村改造政策（征求意见稿）》从8个方面征集意见：1、关于通过城中村改造加强住房保障和人才安居的有效途径或建议；2、关于优化城中村产业转型升级的实施意见或建议；3、关于优化城中村居住环境和历史建筑保护的实施意见或建议；4、关于在城中村改造中加强知识产权保护的实施意见或建议；5、关于城中村既有建筑外立面修缮保护的实施意见或建议；6、关于通过综合运用土地使用权、并利用国有土地上房屋征收、拆违等手段实施城中村改造的可行性研究报告或建议；7、关于通过城中村改造提升本埠为国潮文化的实施意见或建议；8、关于城中村改造的其他意见或建议。李沧区土地整理工作专题会议纪要会议指出，城中村改造是重振李沧经济的重要抓手和有力支撑，要倒排工期、挂图作战，强化部门协同配合，高标准高质量完关于印发进一步优化审批服务1、探索将工业建设项目审批制度改革成果向城中村改造领域拓展，设置独立占地产）；线的强制性要求；3、优化历史文化保护措施，简化审批流程。4、合理简化工程规划许可和施工图审查手续，提升城中村改造行政服务便利度。7委、市房管局专题会议关于天津市城各区人民政府要认真落实主体责任，切实加强组织统筹，推动城市更新各项任务落武汉市人民政要健全工作机制，强化综合保障，完善配套政策，分类组织实施，强力推进城中村《关于进一步明确城中村改造中明确城中村改造的范围和标准，通过购买商品住宅、建设安置房等方式，确保被征收人房屋安置补偿权益。未开工建设的安置进一步优化政策，经稳规委会优化提升的城中村房源，符合条件的可再申请租赁住房补贴待具体地块上房地产权证核发后按程序申请，经研台办审核后，报批市住建局下达《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》经规院优化后符合条件的城中村住房，省分行与西安市雁塔区人民政府签署8议》，就做好区域城中村改造、陕西中烟在陕城中村改造、棚户区改造等续将围绕重大项目建设，提供持续稳定的金融支持和全《关于加快推动省会城市群经济圈一体化发展的若严格房地产市场管控，严厉打击炒房，城市更新暨城中村改造工作推进要结合城市更新试点，强化问题导向，稳步推动城中村改造，加强历史文化传承，城中村改造和“平急两用”工作专题会议精神目前，已启动劳动公园城中村改造、周水子城中村改造、大连港湾城中村改造、星海广场城中村改造、黑石礁城中村改造、棒棰岛城中村改造、白玉湾城中村改造等项目。关于进一步推动农村一二三产业融合发展若干政策年均每亩20万元中央财政补助和310亿元地方政府债券资金支持，支持老旧社区改造、老旧小区改造和配套基础设施建设，取9消行政审批、整合设立、压缩时限等改革，《沈阳市恢复和扩大消费的政策由台账中村改造实施方案，积极争取政策和资金支持，探索建立多种融资方式，支全市城中村改要全面摸清全市城中村改造项目底数，因地制宜，积极稳妥，分类型分类施策，抓《佛山市促进民营经济健康发展选取具有代表性的镇街，授权政府探索共管理、乡村建设等领域的基础设施工程和村镇风貌提升建设，指导我们共同来投资建关于印发促进我市房地产业平稳健康发展若干政策工改造的安置房建设项目，取消项目资本金、预售许可证等前置条件，对“交房即办证”“拿地即开工”等项目，纳入重点民生项目，建立绿色通道，优先办理规划、用地、施工等手续。推动住房和城市建设、房地产发积极推进建设更新、老旧小区和城中村今年1-7月，城中村改造项目，四至五批项目开展“月度劳动”“揭幕仪式”的招商推介形式，邀请市、区领导，以及相关企业、高校、商协会省政府第六次常务会议现场推进会研究安排部署城中村改造与打击违法犯《关于恢复和扩大消费的若干措发挥好住房在促进消费中的关键作用，积极争取中央财政支持，推动昆明市城中村改造、棚户区改造，鼓励引导房地产开发企业，通过打折促销、积分返利等多种方式，市委常委会会议坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，针对新市民、新青年等群体，增加保障性租赁住房供给，促进解决阶段性住房困《云南省补齐公共服务设施短板共筑幸福美好生活落实宜居宜业和城市建设项目清单，将三年行动方案和疫情防控成果结合起来，加快补齐我省城市规划、建设、管理中的短板和弱项，提升城市功能和品质，让城市更加加快推进城市更新，努力打造“美丽家园”建设要注重城市更新的系统性、整体性，统筹地上地下综合管廊、海绵城市、绿色建《长沙市芙蓉区环卫工人工作基高标准推进环卫工人休息室、环卫工人爱心驿站、城市家具等专项提升工程，持续（扩大会）审议《关于进一步推动农村一二三产业融要牢牢把握新发展阶段新发展理念高质量发展的核心要义，坚持稳中求进工作总基《关于实施城市更新行动的指导意在通过开展试点工作，总结推广“城中村”改造、“平急两用”等城市更新模式，提升城市承载力，优化城市空间布局，提升市民怀柔区城市管理工作委员会全体会议目前，怀柔区深入学习贯彻习近平总书记在北京召开新时代北京工作座谈会重要讲话精神和全国秋冬防工作重要会议精神，成功举办了第6届委员大会，推动全区城镇环《山东省黄河流域国土空间规划年）》实现城市更新的有序，有步骤推进老旧小区、城中村、棚户区、旧城改造和新城建市政府常务会议研究制定沈阳都市圈城中村改造深入策划储备城中村改造、保障性住房建设城市更新和城积极主动推进城市更新和城中村改造，全力消除安全隐患，优化城市功能，提升城市品质，加快建设宜居、韧性、现代化城关于印发支持虹桥国际中央商务区建设的若干政策改造等项目，要注重提高居住质量、完善配《广州市城中村改造政策（征求意见稿）》明确了广州城中村改造的六项原则：1、加强基础建设和社会设施配套，提升城中村卫生和公共安全条件；2、提升居住品质，改善居住条件和生态环境；3、加强历史文化保护、延续城市文脉特色；4、促进产业转型升级，推动旧村改造升级；5、综合提升土地利用率，提高单位土地经济效益；6、完善配套措施，提高综合治管水平，为基本单元更新《关于恢复和大力实施旅游市场复苏计划，积极创建扩大消费的若干措成渝地区双城经济圈旅游目的地，持续释放全市岁末年初安全要聚焦目标任务，积极有序推进岁末年初各项工作，坚决遏制重特大事故发生，确2023年第三季度中国货币政策执行报告成都市重点企业座要持续增强县城和中小城市和产业承载能力，加快推动制造业就地转化，促进产城融合，筑牢县域经济底盘，统筹推动新型工业化、城镇化、农业现代化，培育发展特色经济和支柱产业，积极拓展城市更新和城中村改造，排查整治自建房、城乡燃气等安全（数据日期：2024-02-25）2、从模式分类到行动升级：2026年的实践转向进入2026年，三类模式的边界正在发生实质性融合与升维。一方面，“拆整结合”房，又保留历史肌理进行立面整饰与业态植入，深圳2025年实施的60个城中村分类改造项目中，72%采用此模式。另一方面，综合整治正突跃迁：2025年广州200个老旧小区改造项目中，35%同步嵌入社区食堂、托育中心等提升类设施，使综合整治具备准经营属性。更具标志意义的是，有机更新已从技增领域纳入城市更新范畴，其核心正是通过物联网监测、数字孪生等技进行有机迭代，而非推倒重建。这印证了一个根本趋势：国家界定的城物理空间的简单修补，而是以三类模式为工具箱，系统性重构城市的功（数据日期：2023-11-06）二、全国存量待更新的老旧小区、城中村、老旧管网等主要载体和规模1、全国存量待更新核心载体规模：老旧小区、城中村与老（1）老旧小区：21.9万个“十四五”硬目标已近收官，但结构性缺截至2024年底，全国累计新开工改造城镇老旧小区达28万个，惠及居民超4800万城镇老旧小区改造任务。这意味着，按计划本应在2025年基本收尾，实际执行节奏也高度匹配：2024年新开工5.80万个，为历年最住建部监测显示，全国需改造的老旧小区总量曾被初步估算为17万个（2019年数据），但该口径未包含后续新增老化单元；更关键的是，2025年实际完成量仍维持在高位（如5.80万个），远超当年2.50万个的计划数，说明地方自主申报与动态摸排仍在持2025年改造重心转向“原拆原建、加装电梯、智慧社区”等深度提升类内容后，单个项（数据日期：2025-11-03）（2）城中村：170万套基础盘叠加全国扩围，真实待改规模远超官方披露城中村改造已从区域性试点跃升为全国性战略抓手。中央明确划定首批35个重点城市为实施主体，其中仅这35城就排查出需改造的城中村总量达170万套，叠加全国危旧房50万套，合计220万套基础盘。但这一数字极具误导性——它仅反映“已排查确认”的存量，而2024年11月住建部与财政部联合发文，将城中村改造政策扶持范围由35城一次性扩展至近300个地级及以上城市，同步启动实施项目1790个。这意味着，此前未纳入统计的广大二三线城市、县城的城中村正加速进入政策视野。参考观研网数据，2019—2021年全国城中村改造市场规模稳定在1.2—1.4万亿元/年，2022年虽回落至6559亿元，但2023年济南、广州、深圳三市即计划投资额达7000亿元；若按21个超大特大城市年均实施40—50个项目、单项目1.68—3.15万亿元。更关键的是，2025年中央定调“加力实施城中村和危旧房改造”，计划新增100万套，且强调“货币化安置房方式”作为核心工具。这种“以需定供”的模式，本质上是以真实居住需求倒逼存量识别——当安置房指标层层分解，地方政府（数据日期：2024-10-21）（3）老旧管网：超50万公里老化管道构成安全红线，60万公里改造目标刚启动地下管网是城市运行的“生命线”，其老化程度直接关联公共安全。截至2020年底，全国城市和县城燃气管道约105万公里、供水管道127万公里、排水管道102万公里、供热管道48万公里，四类主干管网总长不同程度老化，而2022年5月《城市燃气管道等老化更新改造实施方案（2022—2025年）》明确提出：对材质落后、使用年限长、存在安全隐患、不合规的管道设施进改造。政策响应极为迅速——国家发改委已将燃气、供水、排水、供热等老旧管网为未来五年重点任务，预计改造总量接近60万公里，总投资需求约4万亿元；2023—2024年中央财政已安排超4700亿元资金支持，2024年住建部计划推动改造超10万公里。值得注意的是，60万公里并非全部老化管道，而是聚焦于“高风险段”的精准切口：天津、黑龙江、辽宁、山东、河南等省份均已制定分项改造目标，内蒙古、云州等地更提出“新建+改造”双轨并进。这揭示一个关键事实：管网更新已从被动抢险转少”。随着城市体检机制全面铺开，老化管道的识别精度将持续提升，60万公里很可能（数据日期：2024-04-29）2、综合判断：存量不是静态数字，而是动态释放的“需求蓄水池”将三类载体简单相加得出总量，是对城市更新本质的误读。老旧小区改造重合型更新网络。例如，上海凤溪城中村改造项目在百万方大城规划中同步建设两个邻里中心，即是住宅更新、公共服务补短板、基础设施升级的三位一体；而2025年中央两办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》，更将既有建筑改造、完整社区建因此，21.9万个老旧小区、170万套城中村、60万公里老旧管网，从来不是割盘，而是同一张城市更新需求图谱的不同剖面。根据行行查数据显示，2021—2024年全国城市更新项目累计超21.4万个，总投资超16.6万亿元，其中2024年虽投资额回落至2.9万亿元，但项目精细化程度显著提升，单体投资强度上升。这印证了行业共识：存量规模不在纸面统计，而在持续深化的改造质量里——当2025年老旧小区改造数量下降但投资额增速扩大至22.45%，当城中村改造从35城扩至300城，当管网更新从“抢修”升级为“全生命周期管理”，真正的存量，正是这场从“有没有”到“好不好”、从“拆（数据日期：2025-11-04）1、“十四五”及2030年城市更新国家量化目标体系已全面成型，政策锚点清晰、节奏分层明确《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》，明确要求“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造”。该数字是“十四五”期间（2021-2025年）不可动摇的底线任务，覆盖全国约4800万户居民，构成城市更新最基础、最民生、最具可统计性的硬指标。而面向2030年的中长期目标，则在2025年政策中正式具象化：中央明确提出“到2030年实现城市更新行动的重要进展”，并配套部署三大支撑性量化路径——一是将城村与50万套危旧房（合计220万套）分期落地，三是通过财政补助撬动整体更新进程，对部分重点城市给予最高12亿元的中央财政支持。这标志着城市更新已从“十四五”的存量修补阶段，跃升为面向2030年的结构性重塑阶段，目标维度从“改多少小区”拓展（数据日期：2025-11-03）2、2025年收官之年进度扎实，但结构性缺口仍存，任务重心正发生实质性转移截至2025年8月，全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个，完成年度计划2.5万个的86.8%，进度符合预期且略超往年同期水平。回溯“十四五”全程，完成情况更为亮眼：2021-2024年四年间累计开工改造老旧小区达28万个，已显著超出21.9万个的总目标，超额完成约6.1万个；其中2024年单年新开工即达5.8万个，为历年峰值。这意味进度不等于质量，完成不等于闭环。权威数据揭示出深层缺口：一是区域不平衡城市如上海2024年启动城中村改造项目21个、2025年增至25个，而中西部大量地级市的城中村底数仍在排查中，全国220万套待改总量中，仅35个试点城市明确了170万套城中村+50万套危旧房的具体清单，其余城市尚未形成可执行台账；二是内容不均衡，28加固、管线全地下化、适老化智慧系统集成等“提升类”深度更新比例偏低，住建部2025年工作部署特别强调要补齐“既有建筑改造利用”和“地下管网升级”两大短板，模式向经营模式转变”，但2025年数据显示，真正实现市场化运营、引入社会资本参与3、2026年进入“后目标时代”，政策逻辑已从追求数量达标转向追求质量跃升与机制创新站在2026年节点回望，“十四五”21.9万个老旧小区改造目标的超额完成，本质上—已基本收官。2026年及今后的工作重心，正沿着三条清晰主线加速切换：第一是目标升级，不再紧盯“改了多少个”，而是聚焦“改成了什么样”。2025年中办、国办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》首次提出“好房子、好小区、好社区、好城区”测率”等12项品质指标纳入地方政府考核，标志着评价体系从数量导向彻底转向品质导向；第二是空间扩容，老旧小区改造的物理边界被主动打破，上海2025年明确将“中心迎来实质性松动：2025年政策首次允许REITs和专项债直接投向城市更新项目，自然资更成立城市更新专家委员会，为复杂产权重组、容积率转移等历史难题提供专业裁决机制。换言之，2026年的城市更新，已不是在旧地图上画新圈，而是在新逻辑下重绘整张城市运行的操作系统——其成败，不再取决于又拆了多少面墙，而在于是否真正建起了让（数据日期：2025-11-04）四、城市更新项目的主要实施主体分析l当前城市更新项目的主要实施主体结构：央国企主导、地方平台扛鼎、民企退场、运营方嵌入式补位2026年回溯来看，城市更新已彻底告别“开发商唱主角”的旧范式，进入以政府统筹为纲、央国企为干、地方平台为基、专业运营方为眼的全新实施格局。导向与全国21个超大特大城市实际推进情况，当前项目实施主体呈现高度集中的结构性替代——央国企与地方城投类平台公司已成为绝对主力，合计承担超八成以上新开工改造项目；民营房企实质性退出拆除新建类主战场，仅在微改造、统租运营等低风险环节保留零星参与；专业运营方则不再作为独立主体，而是以“嵌入式服务商”身份依附于央国企已从过往的“配合者”跃升为战略执行核心。中交城投、中国建筑、华润置罗冲围、北京南苑等标杆项目，不仅主导二级开发，更前置参与规划编制、做地统筹与资金闭环设计。据2024年实际落地数据，北京明确由中海、华润、招商、首开等央国企承接片区统筹任务；广州已划定7家市级做地主体，全部为市属国企集团；深圳60个分类改造项目中，超九成由深投控、特区建工、万科（混合所有制背景）等国资控股平台牵头。这种转变并非权宜之计，而是源于行业底层逻辑重置：在民企大面积出险、信用收缩、现金流枯竭的现实下，只有具备全周期融资能力、跨区域资源整合力与政策响应执行力的央国企，才能匹配城市更新5-10年长周期、高复杂度、强公共属性的运作要求。城投集团、越秀集团、珠江实业、上海城投控股、南京城建发展等，不再是的开发主体，而是深度绑定地方政府意志，在征拆安置、土地收储、指标统级开发收储效率显著高于市场化企业——以上海凤溪项目为例，地方政府联合依托司法与行政手段半年内完成2033户签约，签约率93.39%，而同类民营签约周期长达2-3年。截至2025年1月，全国已有21个城市设立城市更新局，12个省建立省级督导机制，7个省将城市更新纳入政府绩效考核，这一体系化制度安排，本质是（数据日期：2025-03-27）民营房企已基本退出拆除新建类项目主体序列。曾深耕华南旧改的佳兆业、时代中国、奥园、龙光等企业，或出险停摆，或主动收缩，其旧改团队多转向资产处一线。即便如富力地产这类曾将城市更新作为战略续命路径的企业，其2020年披露的4000万平方米城更土储，也因融资环境恶化与盈利模型崩塌而难以兑现——政策早已收作逻辑。2024年全国实施的6万余个城市更新项目中，由纯民营房企作为单一实施主体的拆除新建类项目占比不足5%，且集中于三四线城市低强度综合整治；在广深沪等核心城市，民营资本仅以联合体成员、代建方或后期商业运营商身份出现，不承智慧基建等专业服务商，不再单独竞标整片更新单元，而是被央国企开发主体嵌入项目全周期——例如中交城投在上海凤溪项目中同步引入万物梁行负责全域物业升级、自如参与保障性租赁住房运营、腾讯云承建城市生命线数字底座。这种“开发+运力。根据浙商证券测算，十四五期间城市更新拉动投资超15万亿元，其中约30%流向运营服务端，但该部分资金几乎全部通过国央企总包合同支付，而非直接面向运综上，2026年城市更新的实施主体图谱已清晰固化：央国企占主导地位（约45%-），），）；体系，不再构成独立统计口径。这一结构不是临时性政策倾斜，而是城镇化进入存量时代后，城市发展逻辑、财政逻辑与金融逻辑三重约束下的必然选择——当城市五、城市更新上升为国家战略的关键政策1、国家层面将城市更新上升为国家战略的关键政策节点城市更新从地方实践走向国家战略，不是一蹴而就的跃升，而是历经概嵌入、战略固化、行动升维四个关键跃迁。2019年12月中央经济工作会议首次正式提出底告别以增量扩张为主导的旧城改造范式。这一提法并非孤立信号，而是对1980年代以来旧城改造路径反思后的顶层重构——早期旧改重拆迁、重安置、重土地开发，而“城市（数据日期：2025-02-25）个五年规划和2035年远景目标纲要》将“实施城市更新行动”写入国家最高层级发展规划，并同步设定量化硬指标：完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造任务。这一动作具有里程碑意义——它不再是部门工作部署列的国家发展主轴；不再是模糊方向指引，而是具备可考核、可督查、可问责的刚性任务。紧随其后，2021年3月“城市更新”首次写入《政府工作报告》，正式跻身年度国（数据日期：2022-09-29）就近安置率不低于50%等“四道红线”，则标志着国家战略进入操作规范期。这不仅是技术约束，更是价值宣示：城市更新不是新一轮大拆大建，而是以人为以韧为基的内涵式发展。2022年10月党的二十大报告再次强调“并将其与“宜居、韧性、智慧城市”建设深度绑定，进一步赋予其现代化治理的时代内涵。至此，城市更新已完成从概念提出（2019）、规划入轨（2020）、政治确认（2021）、规则筑基（2021）、时代定调（2022）的完整升维链条，国（数据日期：2024-03-20）2、2025-2026年政策风向的实质性转向进入2025年，政策风向发生深刻质变：不再满足于“有没有”，而聚焦于“好不接着，2025年3月《政府工作报告》将“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造”列为2025年十项重点任务之一，并首次系统提出“统筹城市低效用地再开发，加快健全城市（数据日期：2025-04-02）大中央预算内投资、发行地方政府专项债券”支持项目，并将REITs扩容至养老、数据逻2025年7月召开的中央城市工作会议，则将战略能级推至新高度。会议首次系统提化的城市表达载体。政策执行层面也同步硬化：财政部于20财政支持名单，计划未来数年提供超200亿元补助扩大城中村改造覆盖，并给予最高12亿元/城的专项补助。2025年8月发布的《关于推动城市高质量发展的意见》更进一步，提出“稳步推进城中村和危旧房改造，（数据日期：2025-07-21）进入2026年，政策重心加速向“落地见效”纵深推进。根据行行查数据显示，截至2026年初，全国已实施城市更新项目超6.6万个，20242025年启动的中央财政支持项目正密集进入建设高峰。更关键的是，政策开始直面深层矛盾：2026年1月求是网连续发文，强调城市更新是“实现城市内涵式发展、满足人民美好生活需要、加快城市动能转换以及提升城市安全韧性”的关键举措，并特别指出要时增强中西部和东北地区城市圈协调能力。这表明，城市更新已从单点改造升维为区域协万公里地下管线改造，并优先收购被动式住宅及商铺用地，限制二次开发比例，凸显从“好看”到“好用”、从“面子”到“里子”的根本性转变。整体来看，2025-2026年然完成三次跃迁：从空间更新到人的更新，从物理改造到制度重塑，从城市修补到国家治理现代化的空间实践。（数据日期：2025-01-01）六、城市更新产业链上下游关键环节1、前期体检与顶层设计：城市更新的“健康筛查”与战略锚点城市更新不是拍脑袋决策，而是以系统性“城市体检”为强制前置条件。2023年7月住建部印发的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》明确要求：将城市体市更新的前提，由城市政府主导、住建部门牵头，划细体检单元，从住房、小区街区到城区逐级排查群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。这一机制已实质性据行行查数据显示，截至2024年，全国已有657个地级及以上城市和重点区县开展数据监测，其中433个城市探索由社会主体（含国资平台、专业运营商）统筹推进体检与更新在顶层设计环节，参与方已超越传统咨询机构范畴，演变为具备“云数底座+场景理解+政企协同”三重能力的复合型主体：一类是地方政府全资控股的本地国资系运营商，如深圳市智慧城市科技发展集团、雄安数字城市公司；另一类是大型央企依托技术或优势成立的区域性子公司，例如中交城投在上海青浦凤溪社区的项目中，即以“城市体制，明确城市更新底线，坚持“留改拆”局套内面积计价，取消商品房精装修限价，推事工程（数据日期：2023-08-22）2、策划设计与方案编制：多维协同下的高门槛智力服务策划设计环节已突破单一建筑设计范畴，转向空间、合的复杂系统工程。拆除重建类项目流程接近新建地产，涵盖建筑设计、施建审批等完整链条，前端设计咨询公司（如中设股份、南京市测绘勘察研究筹管线普查、空间规划与专项方案设计；而局部拆建与综合整治类项目则更配性，设计重心转向既有建筑风貌更新、基础设施补短板与公共服务植入，量空间诊断能力、居民意愿协调能力和低成本技术集成能力提出更高要求。值得注意的育、消防等十余个部门，方案反复调整成为常态；部分项目仅业主意愿征集耗时18个月以上。因此，真正具备实战经验的设计主体，已从图纸生产者升级为“更新村民诉求、产业导入、资金平衡模型同步嵌入设计方案，使策划阶段即锁定（数据日期：2023-08-22）3、建设施工与材料供应：从粗放建造到精细再生的供应链施工环节正经历深刻分化：拆除重建类项目拉动土建施工、统建材需求，参与主体包括中国中铁、中国铁建、龙泉股份、伟星新材顶防水、室内装修、智能安防等后端建材，装修公司、防水涂料企业及为主力。尤为关键的是，地下管网更新已成为施工端最大增量——2024年起中央财政重检测设备供应商（如睿帆科技、巍特环境）与中游市政施工企业形成紧密示，2025年城市排水管网治理市场中，非开挖修复技术渗透率已达42%，较2提升15个百分点，直接带动检测设备、特种修复材料等细分领域订单同比增长超60%。这种结构性变化正在倒逼供应链重塑：混凝土企业主动对接城市更新项目（数据日期：2026-03-04）4、资产运营与智慧治理：从项目交付到价值永续的范式跃等硬件运维，由正元地信、数字政通等企业提供监测预警、检测评估服务；中间层是城市级平台运营，由国资背景的智慧城市运营商承担，如山西云时代公司统筹全省政务云与城市生命线安全工程数据融合；顶层则是面向G端（政府）、B端（企业）、C端（居民）的生态化服务，涵盖物业增值服务、产业空间运营、碳资产管理等创新业态。行行查监测显示，2025年全国已有超200个更新项目将运营权交由专业平台公司，其中73%采用“建设+运营”一体化招标模式，运营商深度参与前期设计并享有10-15年特许经营权。这种转变直指核心矛盾：过去PPP项目因盈利模式不清晰被财政部退库，如今通过数据资产确权、公共服务定价、产业导入分成等机制创新，使运营端真正具备造血能力。正如谢东所言：“更新不是盖完楼就结束，而是让每栋楼、每条管、每个社区持续产生现金（数据日期：2026-03-09）七、城市更新细分领域新需求领域增长点l五大新需求增长点全景透视1、加装电梯进入规模化落地攻坚期，市场空间超2.6万亿社会发展司司长在2024年初明确指出老旧小区加装电梯要“能装尽装”，全国加装电梯潜在市场规模估算达2.6万亿元。这一判断并非空泛预估——2024年全国新开工改造城镇老旧小区已达5.8万个，而据住建部统计，2000年底前建成的需改造小区共21.9万个，其中大量为无电梯多层住宅；加之我国2000年前电梯保有量仅20万台，3层以上老年住户出行困境突出，刚性需求持续释放。更关键的是，地方补贴机制日趋成熟：上海市对加装电梯按施工金额40%予以补贴（最高28万元/台），北京、广州、成都等20余城同步出台资金分摊、审批简化、管线迁改协同等配套政2025年数据显示，全国已完成加装电梯超52万台，较2023年翻倍增长，且单个项目平均周期压缩至6.2个月，技术成熟度与实施效率双提升。值得注意的是，加装已不再局限于“垂直交通”功能，而是向“适老化+智能化+低碳化”融合演进——集成AI乘梯识别、应急能源备用、能耗监测模块的新一代电梯正成为主（数据日期：2024-12-18）2、燃气及供水老旧管道迎来集中更换窗口，近10万公里老化管网加速出清燃气、供水管道更新已从风险预警阶段跃升为强制性改造任务，2022—2025年是政策规定的集中更新期。截至2020年底，全国城市和县城燃气管道约105万公里、供水管被进一步验证：住建部联合多部委印发《城市燃气管道等老化更新改造实施方案2025年）》，明确要求对材质落后、使用年限超20年、存在腐蚀或第三方破坏隐患的管政策执行力度空前——2024年中央财政已安排超4700亿元专项资金支持管网更新，同年住建部计划推动各类老旧管线改造超10万公里；2025年国务院常务会议更将“燃普及需求激增，2024年行业出货量同比增长37%，其中具备远程关阀、微泄漏监测、压力波动预警功能的II型智能表占比达68%。（数据日期：2023-10-17）3、地下综合管廊建设迈入“养管+智管”新阶段，投资强度与运维深度双升级转向“养管+智管”并重，“十四五”规划明确提出推动“厂网一体化”和智慧化管理。2024年财政部《关于开展城市更新示范工作的通知》将地下管网更新改造、污水管网率≥95%、故障响应时效≤2小时的项目给予额外奖补。投资规模持续扩容：未来五年全国地下管网改造总量预计达60万公里，总投资约4万亿元，较“十三五”翻倍；其中综著增强——新一代管廊普遍搭载光纤传感、气体浓度AI识别、结构健康监测（SHM）系超140处。更值得重视的是商业模式创新：深圳、合肥等地试点“管廊特许经营+数据服（数据日期：2026-03-09）4、既有建筑能效改造进入强制达标倒计时，2027年前完成能效达标成硬约束既有建筑能效改造已由鼓励性政策升级为法定时限任务。2024年国家发改委等部门联合发布的《建筑设备能效达标专项行动方案》明确要求：2027年前完成全部2000年底前建成住宅的供暖、制冷、照明系统能效达标改造。这一目标并非纸上谈兵——2024年住建部已率先在京津冀、长三角、珠三角三大城市群启动试点，对未达标中外墙保温系统（A级不燃材料）、高效热泵机组、智能照明控制模块三类产品增速居前，分别达52%、48%、63%。技术路径呈现两大趋势：一是“被动式改造”规模化应用，北京、青岛等地对改造后达到被动房标准的项目给予容积率奖励；二是“光储直柔”系统加速渗透，深圳福田区2024年改造的37个老旧小区中，29个配套建设屋顶光伏+储能+直流微电网，户均年节省电费1860元。值得注意的是，改造已突破单体建筑局限，向片区级能源互联网演进，雄安新区容东片区通过整合23个小区能源系统，实现片区综（数据日期：2025-04-19）5、消防与安防系统智能化升级提速，电动车安全驱动消防设备强制采购动力来自电动车安全治理：随着电动自行车保有量突破4亿辆栓远程监控系统。2024年应急管理部数据显示，全国因电市场表现印证趋势：2024年社区级智能消防设备采购额达297亿元，同比增长56%，其中具备AI火焰识别、锂电池热失控预警、水压远程监测功能的第三代消防终端占比达71%。安防系统升级同样迅猛——门禁系统智能化率从2021年的32%跃升至2024年的68%，上海浦东新区2024年改造的142个小区中，136个实现“消防—安防—电梯—能耗”四送应急处置指令，平均响应时间缩短至83秒。这标志着城市更新正从物理空间修补，进（数据日期：2024-08-29）八、数字化、绿色化、适老化三大趋势正系统性重构行业标准与交付要求1、数字化：CIM平台与城市体检从技术工具升维为强制性前置基建2026年，数字化已不再是城市更新的“加分项”，而是不可绕行的制度性门槛。住建部2023年《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》明确将“城市体检作为城市更新检单元，从住房、小区、社区、街区到城区逐级排这一机制在2025年全面落地——全国城市更新工作部署视频会议进一步细化任务，将城市体检系统建设纳入完整社区、既有建筑改造、地下管网升级等民生工程的环节。更关键的是，数字底座已具象为可考核、可集成、可迭代的实体平台：以为代表的龙头企业依托CIM平台、数据中心与物联网能力，统一汇聚既有管线普查数据、新建BIM数据、地下管线运行监测感知数据及城市更新过程数据，搭建城市更新数字孪生专题场景，支撑效能评估与动态决策。这意味着，2026年申报的城市更新项目，若未嵌入标准化CIM数据接口、未接入市级城市体检数据库、未配置物联感知终端布点政策端亦同步强化支撑，《关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见》（2024年11月出台）明确提出构建融合感知体系，推动供水、燃气、供热等市政系统智能化改造，并将CIM平台作为空间规划、建设管理、应急响应多领域信息共享的唯一中枢。数字化交付不再止于三维模型或大屏展示，而是要求项目全生命周期数据实城市运行管理服务平台，实现“一项目一档案、一设施一编码、一问题部住房和城乡建设部印发《关于做好住房和城乡建设领域碳达峰碳7月7日，住建部印发《关于做好住房和城乡建设领域碳达峰碳中和工作的指导意见》，意见指低碳发展政策体系和标准规范初步建立，住房和城乡建设领域碳排放设绿色低碳发展政策体系和标准规范完善，住房和城乡建设领域碳排中和，城乡建设领域碳排放大幅下降，碳吸收能力显著增强，形成绿金融监督管理总局联合发布《关于保险业支持实体经济发展家金融监督管理总局发布《关于保险业支持实体经济发展的指导意见》，《意见》围绕服务稳住经济大盘、服务高水平对外开放、服务新发展格局等重点任务，对保险业支持实体经济发展提出了原则性要求。《意见》提出，要引导保险业加大服务力度，积极发展财产保险业务，强化风险保障功能；创新金融产品，优化保险服务，更好满足会审议通过《关于在超大特大城市积极慎重推进城市轨道交通高质审议通过《关于在超大特大城市积极慎重推进城市轨道交通高质量发展的意见》，《意见》指出，在科学论证、民主决策、风险可控的前提下，积极慎重推动超大特大城市轨道交通高质量发展，更好满足人民日益增长的美好生活需要。《意见》强调，要坚持以人民为中心的发展思想，坚持政府主导、市场运作、统筹规划、分步实施、依法依规、确保安全的原则，稳妥有序推农办、农召开全国稳定生猪生产保障供应视频调度会议村部召开全国稳定生猪生产保障供应视频调度会议，会议指出，当前我国生猪生产恢复势头良好，但基础仍不牢固，一些地方出现产能波动，必须采取有力措施，加快恢复部拟提请全国人大常委会审议《中华人民共和国城市房地产管理闻发布会上，住建部副部长王小林表示，住建部正会同有关部门抓紧推进房地产管理法修订工作，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。住建部将按照立法工作程序，认真做好草案的调研论证、修改完善和征求意见工作，确保法律修订得到实践检验，更好指导和服务房地产市场平稳健康发研究国家发展改革委等部门关于进一步释放消费潜力促进消费持一步释放消费潜力促进消费持续增长的政策意见》。《意见》指出，消费是最终需求，是拉动经济增长的基础性动力。党的十八大以来，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，各地区各部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，我国消费市场规模稳步扩大，消费结构持续升级，成为世界第二大消费市场。但也要看到，当前我国消费领域仍存在一些不容忽视的问题和挑战。为深入贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神，经党中央、国务院同意，现就进一步释放消费潜力、促进消费持续增长提北京市优化商品房7月29日，北京市住建委发布，将从优化预售资金监管政策、支持刚性和改善性住房需求等方面，采取措施支持房地产市场平稳健康发展。主要内容包括：一是优化预售资金监管政策。在确保监管资金安全的前提下，允许开发企业在完成项目封顶后，根据施工进度申请预售资金监管账户拨付资金，支持企业合理使用预售资金，提高资金使用效率。二是支持刚性和改善性住房需求。支持居民改善居住条件，对购买第二套住房的个人，申请个人住房贷款时，认定为改善性需求，可执行首套房贷款利率政合肥市庐阳住召开房地产工作专召开房地产工作专题会议。会议指出，要科学把握当前房地产形势，因城施策，精准调控，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。会议强调，要优化调整政策，多措并举支持刚性和改善性需求，优化房地产市场供给结构，更好满足人民群众对美好生活的向往。要加大执法力度，持续整顿规范房地产市场秩序，营造良好的市场环境。要强化监测分析，建立和完善房地产监测分析预警体系，及时发现并妥善处置苗头性、深圳市优化生育政策实施办法公布。《办法》结合深圳实际，细化落实好中央关于优化生育政策部署，推动实现适度生育水平，促进人口长期均衡发展。起施行，有效期5年。《办法》规定，对在深工作的符合条件的非户籍人员，给予落户奖励；对在深工作的符合条件的高层次人才，给予购房补贴；对在深工作的符合条件的产业人才，给予安居补助；对在深工作的符合条件的其他各类人才，给予租房补贴。通过上述措施，形成以落户、购房、租房等为载体的综合引进人才政策体系，解决人才“引进来”后的生活工作问题，提升人才获得感、幸福感、满广州市住广州市优化生育政策实策实施办法出台。《办法》从落户奖励、住房支持、就业便利等方面，综合施策支持刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳《办法》规定，对在穗工作的符合条件的非户籍人员，给予落户奖励；对在穗工作的符合条件的高层次人才，给予购房补贴；对在穗工作的符合条件的产业人才，给予安居补助；对在穗工作的符合条件的