【培训】城市更新培训材料-越秀金控

时间：2021年4月时间：2021年4月■第二阶段(1978-1989年),城市规划法律体系初步建立，北京、上海、广州、南京、沈阳、合肥、苏州等城市相继开展大规模的旧城改造■第三阶段(1990-2011年),随着市场经济体制的建立，土地的有偿使用，房地产业的发展，大量外资的引进，城市更新由过去单一的“旧房改造”和“旧区改造”■第四阶段(2012年-至今),2011年，我国正式进入城镇化的“下半场”,快速的城市扩张与大规模的旧城改造埋下了环境、社会、经济等多方面的潜在危机，北京、上海、广州、南京、杭州、深圳、武汉、沈阳、青岛、三亚、海口三亚“城市双修”三亚“城市双修”延安“城市双修”旧城更新、功能调整与结构优化旧城更新北京789艺术区旧工业区更新上海南京东路改建杭州城市有机更新旧城更新深圳“趣城计划”北京胡同微更新上海社区微更新北京菊儿胡同整治广州“三旧”改造佛山“三旧”改造旧城镇、旧厂房、旧村庄更新北京首钢更新旧工业区更新>90年代初，广州允许外资参与危房改造，是市场主体参与城市改造的前身。到1999年，广州市出台《广州市危房改造工作实施方案》,确立了全市危房改造的工33纵观中国城市更新70年的发展历程，四个发展阶段具有不同的鲜明特色；第三个阶段开展了旧区更新、旧工业区的文化创意开发、历史地纵观中国城市更新70年的发展历程，四个发展阶段具有不同的鲜明特色；第三个阶段开展了旧区更新、旧工业区的文化创意开发、历史地(2012-至今)从“严格控制大城市规模”到“大中尊重城市发展规小城市协调发展“用，提高城市治理能力，解决城市病本的设施更新更新试点项目初步建立市场机制，但在试点项目中同推动入城市更新以还清居住和基础设施方面的历史欠出现显著的“增长联盟”行为，效率新的主题之一旧城改造、旧区再开发有机更新、“城市双修”、社区微更新“三旧”改造加强城市基础设施建设，解决老旧小区管线林旧、电梯缺乏、配套不完善等问题场危房改造、国有林区棚户区改造等)城市、县城建于2000年以前、公共设施落后、生活、居民改造意愿强烈的住宅小区(已纳以居民自建住房为主的区域和城中村等不属于老旧小区范畴)旧城、旧村、旧厂改造由政府制定并公式，不具有可协商性根据改造程度的不同，城市更新可以划分为三种类别，分别为全面重建、部分改造和综合整治根据改造程度的不同，城市更新可以划分为三种类别，分别为全面重建、部分改造和综合整治根据新的城市规划需求，将原址上的建筑物整体拆除对部分建筑予以更新改造，改变或者部分改变建筑物的使用不改变建筑物主体结构和使用功能，通过外立面修饰、内部后重新建设，以满足城市发展的需要功能，主要运用于产业升级地块装修、基础设施完善等方式来完成更新数据来源：东兴证券●我国城市化已进入快速发展的尾部阶段，珠三角城镇化率达到了86.28%,长三角区域城镇化率为73.02%,京津冀66.70%,未来城镇化对城市建设增量的推动效果将大幅降低。通过城市更新，可以完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约进城市健康可持续发展●随着城市的发展，建设用地规模日趋紧张，《全国土地规划纲要(2016~2030年)》提出到2030年国土开发强度不超过4.62%,进一步限制土地放量。在新增土地供应有限的情况下，进行存量土地的再开发●在大城市，土地供应紧缺限制了新房的供应，有力推动了存量住房市场的发展，存量市场特征明显，大量的城中村、老公房居住体验较差，难以支撑城市改善型住房需求。通过城市更新，可以改善居住条件，提升住房供应空间，满足日益增7在城镇化的下半场，我国更加注重生态文明建设与以人民为中心的国家治理体系建设，出台了棚户区改造、老旧小区改造等一系列城市更新7的相关政策，2020年10月通过的“十四五”规划建议中，明确提出实施城市更新行动，将城市更新提升到远期战略规划的地位2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，加快城镇旧住宅区综合整治，加强治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境，到2020年基本中央城市工作会议立为未来城市建设的核心工作之一再开发。在国家、改造者、土地权利人之间合理分配“三旧有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套，鼓励有条国常会国务院政策例行吹风会明确三类改造内容：1、保基本的配套设施。2、提升类的基础设施。3、完善公共服务类的内容中央经济工作会议将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，试点探索融资方式、群众共建2020年全国实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及2020年全国实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民736万户，超额完成全年目标任务3.9万。从全国各省新开工完成情况来看，中、西部地区新增改造数量较多，东部地区较少，其中河南、四川省完成小区改造数较多，占全国总数的13.8%、10.5%。2021年政府工作报告中指数，全年将改造城镇老旧小区5.3万个·棚户区改造和环境政治任务7979公顷·完成50个老旧小区综合整治项目，固定资产投资12.8亿元广州杭州2020年计划改造300个老旧院落，预计投入3.5亿元，计划方米，惠及居民超38万户·全年启动729个小区改造、2275万平方米截至7月底，中心城区还剩余3000万平方米·启动“城中村”改造3个，改造棚户区5116户·实施改造老旧小区123个、建面172.03万平方米，涉及居民20278户2020年计划改造老旧小区76个、建面134.郑州完成新开工老旧小区改造49个、256万平方米，涉及居民3.2万户沈阳·2020年计划改造老旧小区63个、棚户区6449套、农村危房255户50个、605.9万平方米，涉及居民62249户·截至7月下旬，改造老旧小区项目已全部开工9七成TOP50房企参与了城市更新业务，京津翼、粤系房企参与比例较高京津冀系粤系沪浙系川渝系从2020年房企中报披露的信息来看，大湾区为房企城市更新业务主要集聚区，其中深圳作为最早提出城市从2020年房企中报披露的信息来看，大湾区为房企城市更新业务主要集聚区，其中深圳作为最早提出城市更新理念的城市，介入房企数量招商蛇口、世茂、金地、阳光合景泰富、奥园、越秀、龙光、时代、保利、万科等湾区(除广深):佳兆业、恒大■恒大：目前已布局104个城市更新项目，绝大部分位于大湾区：其中深圳55个，深圳以外湾区城市12个；太原11个、石家庄14个、昆明3个、贵州3■富力：城市更新业务表现亮眼，2020年上半年成功将3个城市更新项目(建筑面积129万平方米)转化为可售资源，货值约人民币460亿元。截至2020年6月末，签约城市更新项目增加到逾80个，融资区建筑面积超4000万平方米，其中一二线城市面积占比92%,大湾区占比54%。据悉，富力城市更新业务目标于未来十八个月转化900万平方米，约人民币2000亿元的潜在可售资源■时代中国：截至2020年6约末，城市更新项目总数超150个，分布在大湾区7个城市，潜在总建筑面积约5200万平方米。截至7月，已完成4个项目的转化，2020年预计有10个项目转化，总建筑面积200多万平方米，大约700亿货值值约2.6万亿元，99%位于大湾区，其中深圳占地面积占比27%,有112个项目；广州占比36%,中山占比20%,上半年新拓展项目■龙光：2020上半年，在11个城市拓展了87个城市更新项目，可转化土储货值4549亿元，其中94%位于大湾区，多数属于可自主改造类城市更新项目，项目孵化周期较短，大约为2年。城市更新项目预计未来3年每年可贡献约20%的核心利润■花样年：截至2019年底，城市更新项目主要集中于大湾区，共46个，分布在深圳、东莞、惠州、广州、佛山、中山，其中深圳27个项目共规划732万平方米，预计总货值2055亿元，覆盖福田、南山、罗湖、盐田等核心区域■越秀：截至2020年底，已确认改造主体项目共2个，均位于广州，分别为番禺区的里仁洞村和黄埔区的新田村，旧改士储241万平方米。2019年的排名排名1佳兆业集团2中国恒大3融创中国4富力地产56时代中国789中国恒大融创中国富力地产佳兆业集团中国奥园时代中国根据中国房地产数据研究院发布的2020年度房企城市更新榜单，从面积来看，TOP10门槛首次超过1500万平方米以上，其中TOP3门槛达到7000万平方米；从货值来看，TOP10门槛首次超过3000亿元以上，其中TOP3门槛达到10000亿元；从十强榜单来看，恒排名1融创中国2中国恒大3富力地产4时代中国56789城市更新一般分为政府主导、市场主导和合作开发三种模式，不同模式下项目孵化难度、项目城市更新一般分为政府主导、市场主导和合作开发三种模式，不同模式下项目孵化难度、项目周期、企业承担风险有所差别收储模式：政府征收(含征土地使用权等)、收购储备集体经济组织成立的全(独)资公司改造村企合作改造：农村集体经济组织将集体建设用地转为国有建设用地后，由合作方先行垫资完成土地前期整理事项，在达到土地出让条件后交由政府以招标、拍卖或挂牌或协议方式出让土地，农村集体经济组织取得出让分成或返还物业，合作方按土地整理协议取得相应收益迁工作，垫付征地拆迁补偿款(含货币与非货币补偿),完成拆迁后，政府直接将拟出■中标确认改造主题是一般意义上成功获取项目的标志平台公司与村签订协议与平台公司与平台公司及中标方案编制批复阶段民)/方案公示(含拆补方案)6.签约及拆迁7.回迁安置二大型房企参与城市更新情况生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充至2021年，全省新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上(任务详见附件),投入改造资金5000亿元以上(社会投资约占85%,市县级财政投入约中珠三角城市(广佛肇深莞惠珠中)新增实施改造面积占比在80%以上问题，加强保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场，加大土地供应力度茂名佛山惠州中山资产投资1006亿元，同比增长44.8%。据不完全统计，广州已发布的城市更新相关政策多达60条以上，2020年9月在原来的1+3城市更新政策体系下发布了新一轮“1+1+N”政策体系(广州市人民政府令第134号)广州市旧厂房广州市旧村庄更新实施办法(广州市人民政府令第134号)广州市旧厂房广州市旧村庄更新实施办法各区实施引引件N天配套文件指引各区实施引引件N天配套文件指引广州市深化城市更新工作推动高质量发展的工作方案■2020年8月29日，广州市委十一届十一次全会审议通过了《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新推进高质量发展工作方案》,加上目前15个工作指引(已出台11个),共同 ■2020年8月29日，广州市委十一届十一次全会审议通过了《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新推进高质量发展工作方案》,加上目前15个工作指引(已出台11个),共同 组成新一轮城市更新“1+1+N”政策“五年行动方案”:183条(包括“三年计划”的83条)城中村改造，541个村级工业园改造项目“十年改造规划”:400条(包括“五年方案”的183条)城中村改造，不少于26平方 211平方公里，占比35%74平方公里，占比12%至2018年底，广州市城市更新用地(纳入“三旧”改造标图建库用地)共610平方公里，约为全市存量建设用地总量(1787平方公)行政区旧改政策特点成旧村拆迁攻坚任务作战蓝图(2020-2022)白云区(征求意见稿)★改造面积(公顷)投资金额(亿元)投资金额(亿元)//白江村//田心村屋围、梁屋)/时代，合作意向//5塘美村2-11社7白江村/改造面积(公顷)投资金额(亿元)/时代中国4//时代中国明经村■■旧厂主要改造模式为“工改商”,涉及土地产权问题和土地使用性质的转变，房企能以较低价格获得土储，但需要超能施行，可能出现拆迁难、留守户等问■旧城改造面积范围大，在安置大量拆迁户、达成拆迁补偿标准等方面具有难落地细则，房企较难实施■2018和2019年共有6个旧村确认合作房企，包括升龙、星河控股(三个项目)、方圆和越秀改造面积(公顷)投资金额(亿元)////////中铁建时代中国富力招商以来，投资总额最大的旧改项目，约346.67亿元改造面积(公顷)投资金额(亿元)//3■2020年荔湾共有7条旧村公开招商，大多集中于改造名单的海北村、2015年开始改造的东望村，都在2020年打破进展进入招商环节，旧改项目的破冰较为瞩目改造面积(公顷)投资金额(亿元)投资金额(亿元)//////////富力//■2020年黄埔共有6条旧村完成公开招引合作企业，均已处在拆迁中，庙头村计划在2022年下半年全部拆除。凤尾村计划在2021年上半年拆除完毕改造面积(公顷)改造面积(公顷)8//5///■2020年黄埔共有6条旧村完成公开招引合作企业，均已处在拆迁中，庙头村计划在2022年下半年全部拆除。凤尾村计划在2021年上半年拆除完毕改造面积(公顷)改造面积(公顷)62/831/中鼎+知识城9/3中鼎改造面积(公顷)富力+合景4/新塘、新合公司石东股份经济联社(潭村)石东股份经济联社(员村)石东股份经济联社(程界西村)石东股份经济联社(程界东村)棠下股份合作经济联社(棠下新墟)/车陂股份合作经济联社(十二经济社)/改造面积(公顷)旧村项目改造面积(公顷)8/4/横潭村(河西经济社)时代中国山下村1/田美村(东南经济社)富力5////平西村(1-3社)/新街村(布心、望岗)///旧村53//团结村//1改造面积(公顷)改造面积(公顷)参与企业/富力//较好集团时代介入 改造面积(公顷)参与企业田心村39时代中国/