【“小产权房”价格影响因素研究的国内外文献综述8400字】

“小产权房”价格影响因素研究的国内外文献综述目录TOC\o"1-3"\h\u7588“小产权房”价格影响因素研究的国内外文献综述 13961.1“小产权房”的概念与相关研究 1172581.2产权理论的相关研究 3321221.3关于房地产定价机制的研究 5140781.4小结 12为全面了解当前“小产权房”价格影响因素的研究现状，笔者通过中国知网期刊数据库查询下载了大量近10年的中英文期刊文献，按照我校核心期刊目录范围最终筛选出81篇可供参考的中英文核心期刊文献。查询关键字为“小产权房”、产权理论、房价形成机制、价格影响因素、特征价格方程。由于国外学者对产权理论和房地产价格形成机制的研究开始的时间较早，因此外国参考文献的时间范围没有做严格限定。1.1“小产权房”的概念与相关研究多数资本主义国家实行的是土地私有制，没有二元社会制度，也没有“小产权房”的概念，因此少有学者关注“小产权房”问题。对照经济学家关于产权理论的分析论述，我国农村集体建设用地中的宅基地产权是不够清晰和完整的，由于在法律上不享有转让权，私下的交易转让使农宅衍变成了“小产权房”；到目前为止，“小产权房”并没有标准的定义，有学者认为“小产权房”即为由乡镇一级政府机关发证的“乡产权房”，但该级政府并不具备房产登记发证职能，所以“小产权房”与“无产权房”无异；经过多年的研究和讨论，约定俗成的“小产权房”指非本集体经济组织成员购买的构筑在本集体经济组织农村集体建设用地上的房屋（程浩，2013）[[]程浩.集体土地制度视角下的小产权房开发管制研究动态分析[J].经济社会体制比较，2013（3）:201-211.][]程浩.集体土地制度视角下的小产权房开发管制研究动态分析[J].经济社会体制比较，2013（3）:201-211.[]黄日生.法经济学视角下小产权房的成因及治理对策[J].经济体制改革，2015（6）：78-83.“小产权房”的产生源于我国城乡二元社会结构（叶裕民，戚斌，于立，2018）[[]叶裕民,戚斌,于立.基于土地管制视角的中国乡村内生性发展乏力问题分析:以英国为鉴[J].中国农村经济,2018(3):123-137.]，土地实行城市土地的全民所有和农村土地的集体所有两种制度。现行的宅基地使用权制度形成于计划经济时代，宅基地的原始取得带有强烈的福利保障性质（王崇敏，2014）[[]王崇敏.论我国宅基地使用权制度的现代化构造[J].法商研究，2014（2）：22-27.]，限制宅基地使用权流转激化了社会矛盾（温铁军,崔芳邻,陈璐,董筱丹,2020）[[]温铁军,崔芳邻,陈璐,董筱丹.乡村振兴战略下空间重构的“原初交易成本”与村社理性——以湖北省马岭村为例[J].学术研究,2020（11）：68-74.]。学术界对待“小产权房”的态度，一方主张保障农民生存权，从源头上坚决遏制“小产权房”项目的开发和销售的违法行为，不支持“土地私有化加流转市场化”的改革方向（温铁军，2015）[[]温铁军.我国为什么不能实行农村土地私有化[J].财经界,2015(7):43-46.]；另一方则主张尊重农民获得财产性收入的权利，通过供给侧改革，[]叶裕民,戚斌,于立.基于土地管制视角的中国乡村内生性发展乏力问题分析:以英国为鉴[J].中国农村经济,2018(3):123-137.[]王崇敏.论我国宅基地使用权制度的现代化构造[J].法商研究，2014（2）：22-27.[]温铁军,崔芳邻,陈璐,董筱丹.乡村振兴战略下空间重构的“原初交易成本”与村社理性——以湖北省马岭村为例[J].学术研究,2020（11）：68-74.[]温铁军.我国为什么不能实行农村土地私有化[J].财经界,2015(7):43-46.[]郭永沛,贺一舟,梁湉湉,冯长春.集体土地建设租赁住房试点政策研究——以北京市为例[J].中国软科学,2020(12):94-103.“小产权房”因为产权形式的特殊性，开发和销售过程都无法采用正规渠道，而是极大程度地依靠权威、血缘、信誉等社会网络关系，除开发商与村集体签订了书面协议，其他过程均依靠口头协议将其连结在一起，各级开发商均以投资升值为目的，通过回购和变现实现收益，区位较好的项目价格涨幅巨大（陈烨婷，罗小龙，张磊，2014）[[][]陈烨婷,罗小龙,张磊.中国小产权房开发的社会网络研究——以杭州市城乡结合部村庄为例[J].人文地理，2014（2）：48-51.在合法框架外，“小产权房”之所以能吸引大量的城镇居民冒险购买，靠的是远低于商品住房的价格优势，因为“小产权房”项目不需要交纳高昂的土地出让金和税费，其价格大约只有同等地段商品住房的30%～50%，开发收益由少数群体获得，可以看作是一种集体违规逐利行为（马俊驹，王彦，2014）[[][]马俊驹,王彦.解决小产权房问题的理论突破和法律路径——结合集体经营性建设用地平等入市进行研究[J].法学评论，2014（2）：82-89.“小产权房”是我国国情的特殊产物，因宅基地不可流转（何芳，胡意翕，刘嘉容，郭淑红，廖远琴，2020）[[]何芳，胡意翕，刘嘉容，郭淑红，廖远琴.宅基地人地关系对村庄规划编制与实施影响研究木——以上海为例[J].城市规划学刊,2020，58(4):67-71.]，呈现出城乡土地发展权的不均衡，是土地制度与市场经济发展之间的矛盾。在购房需求不断增长、城市保障性住房供应不足、商品住房价格持续走高的情况下，买卖双方通过民间合约，以长期租赁的方式完成“小产权房”的买卖交易，有效地规避了法律和政策的惩戒，并获得了等于或大于交易风险的收益，违法的成本远远小于收益（张杨波，2016）[[]张杨波.小产权房为什么会长期存在_——一项民间合约视角的考察[J].新视野,2016(2):104-110.]。其中，城中村是“小产权房”高发地之一，单一空间设计很难解决规模化的违法“小产权房”问题[]何芳，胡意翕，刘嘉容，郭淑红，廖远琴.宅基地人地关系对村庄规划编制与实施影响研究木——以上海为例[J].城市规划学刊,2020，58(4):67-71.[]张杨波.小产权房为什么会长期存在_——一项民间合约视角的考察[J].新视野,2016(2):104-110.[]陈志诚.从空间设计到政策设计——“城中村”棚改思维探讨[J].城市规划学刊,2018，247(7):28-31.李志明和段进（2013）从民生视角出发，以“小产权房”居民对教育、医疗、卫生等居住条件满意度为基础，研究“小产权房”对城乡规划的影响，了解了“小产权房”居民对基础设施和公共服务配套的诉求，提出以乡村规划为指导的治理建议（张磊,叶裕民,孙玥,陈蛟,2019）[[][]张磊,叶裕民,孙玥,陈蛟.特大城市城乡结合部村庄分类研究与特征分析——以广州市农村地区为例[J].城市规划,2019,43(6):47-54.长期以来，“小产权房”发展势头迅猛，数量和范围不断扩大，建设规模与日俱增，价格增速明显高于以往（董藩,郑雪峰，2017）[[]董藩,郑雪峰.小产权房现实与政策要求的背离——基于制度分析与发展(IAD)框架的商榷意见[J].学术界，2017，233（10）：118-130.]。2011年时，全国“小产权房”面积已达66亿平米，占当时住宅总量的1/3；学者从地理学角度出发，对“小产权房”的空间分布特征进行了分析，揭示“小产权房”需求意愿与空间位置选择的关系，从空间角度判断“小产权房”行为的原因(宋若男,付梅臣,2015)[[]董藩,郑雪峰.小产权房现实与政策要求的背离——基于制度分析与发展(IAD)框架的商榷意见[J].学术界，2017，233（10）：118-130.[]宋若男,付梅臣.2015)小产权房违法建设空间行为特征分析[J].中国人口资源与环境，2015，25（11）：174-178.1.2产权理论的相关研究为了使某个经济商品得到合理的使用，社会强制力赋予产权人如何选择的权利，这种有效选择权就是权利人对该经济物品的产权（A.A.Alchian，1965）[[]A.A.Alchian.SomeEconomicsOfPropertyRights[J].ILPolitico,1965,30(4):816-829.]。产权可用来区分物权的主体和利益的损益，规范人对物的行为准则，指导和修正人的行动，是人基于物的收益和受损补偿的依据（Demsetz，1967）[[]H.Demsetz.Towardatheoryofpropertyrights[J].TheAmericanEconomicReview,1967,57(2).[]A.A.Alchian.SomeEconomicsOfPropertyRights[J].ILPolitico,1965,30(4):816-829.[]H.Demsetz.Towardatheoryofpropertyrights[J].TheAmericanEconomicReview,1967,57(2).[]A.A.AlchianandH.Demsetz.Thepropertyrightparadigm[J].TheJournalofEconomicHistory,1973(1).产权按所有权主体可划分为私有产权、共有产权、公有产权和开放产权；私有产权指对物品的控制和处置等相关权力归个人或私人组织所有；共有产权指物权由共同体内部成员共享；公有产权指产权属全体成员所有；开放产权则是由于排他成本远远超过排他收益，导致无法进行有效排他性控制产权（Schlager,EdellaandElinorOstrom,1992）[[][]Schlager,EdellaandElinorOstrom,PropertyRightsRegimesandNaturalResources:AConceptualanalysis,LandEconomics,1992,68(3):249-261.产权可被定义为权利主体对稀缺资源的一束权利，通常认为可以分割成使用权、交易权和收益权；产权界定了在使用稀缺资源时人与人之间的地位和相互关系，它具有激励人们实现资源外部性的内在化的功能，当经济价值因内在化程度的变化而变化时，新的市场就会出现，并且导致原有产权的协调功能越来越低效（H.Demsetz，2002）[[][]H.Demsetz.TowardatheoryofpropertyrightsII:Thecompetitionbetweenprivateandcollectiveownership[J].TheJournalofLegalStudies,2002(31).经济学家认为产权具有比所有权含义更加广泛的含义，一般将产权分为拥有资源的所有权、使用资源的使用权、改变资源性状的处置权、改变资源权利人的转让权和获得资源升值的收益权；现实中的产权经常是不完整的、无法清晰界定的且不单独存在的（于洋，2018）[[]于洋.什么是城市公共利益——基于四个城市规划司法案例的法理言说[J].城市规划,2018,42(22):85-90.]，建议建立动态的产权经济学与静态的传统产权经济学相对应，用“产权有效”取代“产权清晰”来解决产权问题（杨立华，2013）[[]于洋.什么是城市公共利益——基于四个城市规划司法案例的法理言说[J].城市规划,2018,42(22):85-90.[]杨立华.治理研究的前沿_不完整和动态产权经济学[J].江汉论坛,2013（11）：49-55.在完备的产权中，让渡权是最根本的组成单元，但在目前的规划体系中，产权制度未得到足够的重视，没有对利益主体的公平性和各种产权之间的相互关系充分考虑，我国农村宅基地产权的不完整，是“小产权房”产生的重要原因，由于宅基地的让渡权受到严格限制，农民无法从土地上获得财产性收益，同时集体土地所有权主体的模糊，造成集体土地低成本“非正式开发”（翁一峰，吕斌，吕晓军，2014）[[][]翁一峰,吕斌,鲁晓军.“产权关系”视角下的乡村空间发展探究——以无锡市阳山镇为例[J].城市规划,2014,38（10）：51-58.产权及其内部一系列权利在不同权利主体间的安排形成一定的产权结构，我国农村土地的产权结构以农村集体所有制为基础，农民享有宅基地的使用权（高圣平，2014）[[]高圣平.新型农业经营体系下农地产权结构的法律逻辑[J].法学研究，2014（4）：76-91.]。随着农村市场经济体制的不断发展，农村市场的交易行为日趋丰富，产权结构随之变得复杂，为保障农民的权益，增加农村的财产性收入，需尽快建立与国有土地产权交易相协调的农村土地产权交易市场（宋洪远，高强，2015）[[]高圣平.新型农业经营体系下农地产权结构的法律逻辑[J].法学研究，2014（4）：76-91.[]宋洪远，高强.农村集体产权制度改革轨迹及其困境摆脱[J].改革，2015（2）：108-114.周其仁（2017）[[][]周其仁.产权界定与产权改革[J].科学发展,2017(103):5-11.1.3关于房地产定价机制的研究1.3.1房地产价格理论房地产价格理论被认为是宏观经济学方法，房价受宏观经济因素和消费者行为特征共同影响，Dipasquale和Wheaton(1992)[[]DipasqualeDandWheatonW．C．TheMarketsforＲealEstateAssetsandSpace:AConceptualFramework［J］．ＲealEstateEconomics，1992:181–198．]拓展了在新古典经济理论框架下建构的存量-流量房产价格模型，强调土地通过影响住房供给从而影响房地产价格。资源性城市房价涨幅虽低于全国平均水平，但热点也集中在中东部地区，存在空间聚集效应（湛东升,吴倩倩,余建辉,张文忠,张娟锋,2020)[[]DipasqualeDandWheatonW．C．TheMarketsforＲealEstateAssetsandSpace:AConceptualFramework［J］．ＲealEstateEconomics，1992:181–198．[]湛东升,吴倩倩,余建辉,张文忠,张娟锋.中国资源型城市房价时空变化与影响因素分析[J].自然资源学报,2020，35(12):2889-2900.在新古典消费行为理论下，房地产价格体现在收入一定时消费者收获的效用最大化（Lancaster，1996)[[]Lancaster,K.J.ANewApproachtoConsumerTheory[J].JouenalofPoliticalEconomy，1996(14):132－157．]，而效用来自于房地产商品的不同特征，这些特征属性的价值可在房产价格中被量化，由区位、邻里、面积等特征因素决定的房价反应的是住房隐性的均衡价格，可以认为房价是一系列房屋属性要素特征价格的综合（奥沙利文，2003)[[]Lancaster,K.J.ANewApproachtoConsumerTheory[J].JouenalofPoliticalEconomy，1996(14):132－157．[]阿瑟·奥沙利文．城市经济学(第四版)［M］．中信出版社，2003:345－345．Kain和Quigley(1975)[[][]Kain，JohnFandJohnMQuigley．Housingmarketsandracialdiscrimination:Amicroeconomicanalysis[R].NationalBureauofEconomicResearch，1975．王文莉和武优勐（2015）[[]王文莉,武优勐.基于房价发现过程的房价租金关系研究综述[J].经济问题探索,2015(1):173-178.][]王文莉,武优勐.基于房价发现过程的房价租金关系研究综述[J].经济问题探索,2015(1):173-178.[]丹尼斯·迪帕斯奎尔、威廉·C·惠顿．城市经济与房地产市场［M］．经济科学出版社，2002:10-71．伴随我国城镇化进程的加快，房地产价格不断飙升，“小产权房”成为城市弱势群体解决住房问题的无奈之举，学者通过对南京迈皋桥地区的实证研究，关注区位优势、交通便利、医疗服务、教育配套和生活便利度对居民满意度的影响，“小产权房”定价和升值预期与区位有非常密切的联系（邹晖，罗小龙，涂静宇，2014）[[][]邹晖,罗小龙,涂静宇.小产权房非正式居住社区弱势群体研究——对南京迈皋桥地区的实证分析[J].城市规划，2013，37（6）：26-30.城市房地产市场化以来，房产作为异质性商品，价格与其各个属性特征息息相关，与房屋结构特征和区位特征同样对房价有影响作用的是公共服务特征（薛冰,肖骁,李京忠,谢潇,任婉侠,逯承鹏,姜璐，2019）[[]薛冰,肖骁,李京忠,谢潇,任婉侠,逯承鹏,姜璐.基于POI大数据的老工业区房价影响因素——空间分异与实证[J].人文地理,2019，168(4):106-114.]。虽然房地产市场定价灵活，但通过研究发现，住宅小区的绿化率、公共交通站点的设置距离、教育资源特别是重点中小学的配套、大型公园绿地、娱乐商超等对房产价格均有显著影响（梁军辉，林坚，吴佳雨，2016）[[]薛冰,肖骁,李京忠,谢潇,任婉侠,逯承鹏,姜璐.基于POI大数据的老工业区房价影响因素——空间分异与实证[J].人文地理,2019，168(4):106-114.[]梁军辉,林坚,吴佳雨.北京市公共服务设施配置对住房价格的影响[J].城市发展研究，2016，23（9）：82-87.1.3.2房屋特征属性和特征价格住宅是一种异质性商品，其价格与自身的属性特征有着密切的关系（Chin，Chau，2003）[[]ChinTL,ChauKW.ACriticalReviewofLiteratureontheHedonicPriceModel［J］.InternationalJournalforHousingScienceandItsApplications，2003，27（2）:145-165.]。住宅特征对住宅价格起决定性作用，一般将住房特征分为区位特征、结构特征、邻里特征三类，各属性特征对价格的影响程度称为特征价格（Sirmans，2005）[[]SirmansGS,MacphersonDA,ZietzEN.TheCompositionofHedonicPricingModels［J］.JournalofRealEstateLiterature,2005,13（1）:3-43.]。从特征价格视角出发的研究发现，住宅特征在空间分布上的差异导致住宅价格的空间分异，区位条件、建筑房龄、小区周边环境、生活便利配套、运动设施等特征对住房价格有显著影响（沈体雁，于瀚辰，周麟，古恒宇，何泓浩[]ChinTL,ChauKW.ACriticalReviewofLiteratureontheHedonicPriceModel［J］.InternationalJournalforHousingScienceandItsApplications，2003，27（2）:145-165.[]SirmansGS,MacphersonDA,ZietzEN.TheCompositionofHedonicPricingModels［J］.JournalofRealEstateLiterature,2005,13（1）:3-43.[]沈体雁，于瀚辰，周麟，古恒宇，何泓浩.北京市二手住宅价格影响机制——基于多尺度地理加权回归模型（MGWR)的研究[J].经济地理,2020,40（3）：75-83.房屋的品质可以从房屋的结构特征、区位特征、邻里特征三个方面来衡量（FreemanAM，1979）[[]FreemanAM．HedonicPrices，PropertyValuesandMeasuringEnvironmentalBenefits:ASurveyoftheIssues［J］.ScandinavianJournalofEconomics，1979(81):154－174．]；结构特征包含房屋的建筑面积、产权形式、内部结构、建成年份、生活设施等特征;区位特征包括在所属区域所处的地理位置、交通便利程度及获取信息的便利程度等特征；邻里特征是指住房周边的医疗配套、文体配套、商业配套、教育配套以及环境卫生状况等因素（顾杰，徐建春，卢珂，2013）[[]FreemanAM．HedonicPrices，PropertyValuesandMeasuringEnvironmentalBenefits:ASurveyoftheIssues［J］.ScandinavianJournalofEconomics，1979(81):154－174．[]顾杰,徐建春,卢珂.新农村建设背景下中国农村住房发展_成就与挑战[J].中国人口资源与环境，2013,23（9）：62-68.在三类房屋特征属性之中，区位特征是影响房地产价格最重要也是最基本的特征，在房地产业界，区位选择可谓宝典，是房地产开发成功的秘笈，区位是指影响房地产价格的诸多特征因素在具体空间内不同组合的表现，如交通区位就是区位特征的主要内涵，它对自然区位、经济区位以及文化区位都有较大影响（王德起，于素涌，2012）[[][]王德起,于素涌.城市轨道交通对沿线周边住宅价格的影响分析——以北京地铁四号线为例[J].城市经济，2012（4）：82-87.容积率是一项衡量用地强度的重要指标，规划师用它来控制单宗土地开发的“外部性”，理论上容积率越高，开发商获得的收益将会越多，相应的土地出让金成交价格也会越高，通过对北京市土地出让价格和容积率等影响因素的量化研究，结果表明区位、容积率对单位地价有显著的影响，距CBD距离增加1%，则单位土地价格下降0.17%，容积率提高1%，则单位土地价格提高0.86%（秦波，孙亮，2010）[[][]秦波,孙亮.容积率和出让方式对地价的影响——基于特征价格模型[J].中国土地科学，2010，24（3）：70-74.学者在考察单一类别特征变量对房地产均衡价格的影响趋势研究中，发现住宅均衡价格随结构特征变量的变化而变化，选取住宅房间数量、所处楼层、建筑面积、建筑结构和交易时间作为特征变量进行定量分析，可以看出住宅均衡价格的增长速度随建筑面积这一特征变量的增加而增加（陈勇，JohnM.Clapp，DoganTirtiroglu，2011）[[][]陈勇,JohnM.Clapp,DoganTirtiroglu.基于特征价格模型的住宅需求价格弹性分析——深圳住宅市场实证研究[J].城市发展研究，2011，18（2）：62-67.在房地产特征属性和特征价格的诸多研究中，医院属性是学者研究的重点因素之一，对于医院特征对房地产价格的影响有两种不同的研究结果，一方认为距离医院近可以方便就医，因此房地产价格与距离医院距离成负向相关关系(Sona.J.Y,K.H.Kimb,1998)[[]Sona.J.Y.andK.H.Kimb.AnalysisofUrbanlandShortages:TheCaseofKoreanCities［J］.JournalofUrbanEconomics,1998,43(3):362-384.]（汪轶溟，叶林，韩昊英，杨宇泽，2018）[[]汪轶溟，叶林，韩昊英，杨宇泽.公共基础设施的“公益性”有多强——基于上海住宅租赁市场的实证研究[J].学术研究,2018(12):44-50.[]Sona.J.Y.andK.H.Kimb.AnalysisofUrbanlandShortages:TheCaseofKoreanCities［J］.JournalofUrbanEconomics,1998,43(3):362-384.[]汪轶溟，叶林，韩昊英，杨宇泽.公共基础设施的“公益性”有多强——基于上海住宅租赁市场的实证研究[J].学术研究,2018(12):44-50.[]Huh.SandSJ.Kwak．TheChoiceofFunctionalFormandVariablesintheHedonicPriceModelinSeoul[J].UrbanStudies,1997,34(7):989-998.在基于特征价格模型对南京市城市住宅用地价格影响因素进行的研究中，不同以往将特征变量分为三类的做法，学者将特征变量分为区位特征、个别特征、邻里特征和其他特征四类，并将绿化率、风景区和时间因素作为特征变量引入方程P=a0+ΣaiZi+ε中进行分析（刘洪彬，王秋兵，2011）[[][]刘洪彬,王秋兵.基于特征价格模型的城市住宅用地出让价格影响因素研究[J].经济地理，2011，31（6）：1008-1013.房产教育配套的教学质量与房地产价格之间有显著正向相关关系，能够就读好学校的学区土地价格明显较高（R.D.Evans，W.B.Rayburn，1991）[[]Evans,R.D.andW.B.Rayburn.TheEffectofSchoolDesegregationDecisionsonSingleFamilyHouseValues.JournalofRealEstateResearch,1991,6(2):207-216.]，优质的教育资源作用于土地市场和房地产市场，是地价和房价上涨的主推动力（周业安，王一子，2015）[[]周业安,王一子.教育资源、教育政策对城市居住用地价格的影响——基于北京市土地市场的数据分析[J].中国人民大学学报,2015(5):79-89.]。人们愿意支付教育资源的意愿高于其他配套（杨路英,吴玉鸣，2019）[[]杨路英,吴玉鸣.基于空间特征价格模型的学校质量对住宅价格的影响研究——来自北京市二手住宅市场的证据[]Evans,R.D.andW.B.Rayburn.TheEffectofSchoolDesegregationDecisionsonSingleFamilyHouseValues.JournalofRealEstateResearch,1991,6(2):207-216.[]周业安,王一子.教育资源、教育政策对城市居住用地价格的影响——基于北京市土地市场的数据分析[J].中国人民大学学报,2015(5):79-89.[]杨路英,吴玉鸣.基于空间特征价格模型的学校质量对住宅价格的影响研究——来自北京市二手住宅市场的证据[J].世界经济文匯,2019(6):53-69.[]梁立雨,郭志强,李军祥,吕斌.中学学区对周边小区二手房房价的溢价分析——以深圳市为例[J].北京大学学报,2019，55(3):537-541.[]石忆邵,王伊婷.上海市学区房价格的影响机制[J].中国土地科学，2014，28（12）：47-55.通过对多城市中心的重庆市房地产空间异质性进行研究，得出以下研究结论：特征因素中的到市中心距离、到城市次中心距离对住房价格的影响最为显著；城市中心附近，容积率与住房价格成正向相关关系，而在其他区域成负向相关；绿化率对住房价格的影响为正向；轨道交通显著提升沿线住房的价格，距离站点越近，住房价格越高；同样，距离学校、公园、三甲医院越近，住房价格越高；城市中心附近，江景资源对两岸住房具有正向影响；地形愈平坦，住房价格越高（李颖丽，刘勇，刘秀华，2017）[[][]李颖丽,刘勇,刘秀华.重庆市主城区住房价格影响因子的空间异质性[J].资源科学，2017,39（2）：335-345.郭晶鹏等（2020）[[]郭晶鹏，冯振威，陈鸿，陈志端，刘淑霞，吴若昊，何金锋，李航程.北京市高端住宅市场价格时空变化及驱动机制_以孙河乡为例[J].地域研究与开发,2020，39(5):65-69.]学者研究发现，物业费与房价的关系极为密切，尤其对高端住宅价格的贡献较大；同区位且与商品房外观相似的“小产权房”居民对物业服务、环卫服务等也有较强烈的需求（徐培玮，2018）[[][]郭晶鹏，冯振威，陈鸿，陈志端，刘淑霞，吴若昊，何金锋，李航程.北京市高端住宅市场价格时空变化及驱动机制_以孙河乡为例[J].地域研究与开发,2020，39(5):65-69.[]徐培玮.小产权房与商品房居民居住满意度差异探究———基于京郊北七家镇的居民调查[J].北京社会科学,2018（2）：4-14.[]杨剩富,胡守庚,徐枫,童陆亿.特殊自然地物对城市住宅地价和房价的影响——以武汉市为例[J].资源科学,2016（4）：738-749.1.3.3特征价格模型及其应用特征价格法就是将商品价格视为不同特征的函数，通过建立特征价格模型对异质性商品价格与影响因素进行研究的过程，Rosen（1974）[[]SherwinRosen．Hedonicpriceandimplicitmarket:Productdifferentiationinpurecompetition［J].JournalofPoliticalEconomy，1974(82):34－55．]对特征价格模型进行完善，建立了比较稳定和成熟的特征价格模型理论框架。特征价格模型被广泛应用于对异质性商品价格的研究当中，特别是在房地产行业中，该模型的应用最为广泛，多用于分析房地产市场的特点，或用来编制房地产价格指数（郑思齐，孔鹏，郭晓旸，2013）[[]SherwinRosen．Hedonicpriceandimplicitmarket:Productdifferentiationinpurecompetition［J].JournalofPoliticalEconomy，1974(82):34－55．[]郑思齐,孔鹏,郭晓旸.类重复交易房价指数编制方法与应用[J].统计研究,2013(12):41-47.特征价格法以新消费者理论和供需均衡理论为基本理论基础，按照新消费者理论理解，异质性商品由一系列特征组成，每个特征都对应着一个隐含的特征价格，这些特征价格共同作用影响商品价格；而供需均衡理论则以多元回归分析方法为核心、定量研究商品价格与商品特征属性的关系；特征价格模型的优点是能够解释土地的各类特征，并能量化其对地价的影响，缺点是基本假设前提条件难以在现实中完全满足，影响参数估计的准确度，与此同时，建立特征价格模型所需的大量样本资料收集难度较大（朱一中，王哲，潘英健，2015）[[][]朱一中,王哲,潘英健.基于特征价格理论的土地增值影响因素及其效应——以中山市商品住宅用地为例[J].经济地理,2015，35(12):185-191.特征价格模型起源于国外，K．J．Lancaste（1996）[[][]Lancaster,K.J.ANewApproachtoConsumerTheory[J].JouenalofPoliticalEconomy，1996(14):132－157．迪帕斯奎尔.惠顿(2002)[[]丹尼斯·迪帕斯奎尔、威廉·C·惠顿．城市经济与房地产市场［M］．经济科学出版社，2002:10-71．]将特征价格模型用一个最简单的线性表示式表达为P=α+β1X1+β2X2+…+βnXn，为了使特征价格模型中包含边际效用递减规律，可以将自变量和因变量分别取自然对数转化，得到新的线性方程为logP=logα+β1logX1+β2[]丹尼斯·迪帕斯奎尔、威廉·C·惠顿．城市经济与房地产市场［M］．经济科学出版社，2002:10-71．在基于特征价格模型的价格影响因素研究中，应当恰当地引入相关特征变量作为自变量，并且将这些变量进行精确测量和合理量化，一面因为遗漏某个变量或是测量错误导致参数估计的不准确，住宅特征价格模型的函数表达式为：P=f(Z)=f(L,S,N)，其中：P表示住宅的成交价格，Z表示住宅的特征向量，L表示住宅的区位特征，S表示住宅的结构特征，N表示住宅的邻里特征（张立新，姜吉坤，温海珍，2010）[[][]张立新,姜吉坤,温海珍.基于特征价格模型的商品住宅价格评估方法应用[J].统计与决策,2010（21）：157-159.特征价格模型被称为是“享乐模型”，房地产价格被认为由不同特征因素组合而带给人们的效用决定，房地产价格随特征数量或组合方式的改变而产生差异；在应用特征价格模型时，应先将房地产的特征变量进行分解，凭经验初步设定函数形式，再不断进行修正，直到最终的函数形式能够有较好的解释力（王德起，于素涌，2012）[[][]王德起,于素涌.城市轨道交通对沿线周边住宅价格的影响分析——以北京地铁四号线为例[J].城市经济，2012（4）：82-87.特征价格模型的优点和缺点均来自于需要以大量真实数据为基础，虽然获取数据相当繁琐和复杂，但能有效避免主观意识的干扰，充分体现让数据说话这一核心思想，通过多元回归方程，将商品价格和特征属性联系起来，特征价格模型的基本函数形式包括线性形式、半对数形式和对数形式。此外，还有一些更为复杂的函数形式（杨林川，衔春，洪世键，林浩韬，成庚，2016）[[][]杨林川,张衔春,洪世键,林浩韬,成庚.公共服务设施步行可达性对住宅价格的影响——基于累积机会的可达性度量方法[J].南方经济,2016（1）：57-70.也有研究表明，对数变形后的特征价格模型更优，在房价影响因素的具体研究中，秦波和焦永利（2010）[[]秦波,焦永利.北京住宅价格分布与城市空间结构演变[J].经济地理，2010，30（11）：1815-1820.]对特征价格模型的函数形式进行变换，将作为因变量的住宅交易价格和连续的自变量都取自然对数，变化后的特征模型表达式为lnPi=β0+β1X1，i+β2X2,i+β3X3,i+εi，式中Pi代表住宅交易价格，X1，i、X2,i、X3,i[]秦波,焦永利.北京住宅价格分布与城市空间结构演变[J].经济地理，2010，30（11）：181