第4章房地产评估

第4章房地产评估

主要内容一、概述二、成本法在房地产评估中的运用三、收益法在房地产评估中的运用四、市场法在房地产评估中的运用五、路线价法六、在建工程评估一、概述1.概念房地产是房产和地产的统称，是指土地以及附着于土地之的房屋建筑物及其不可分离的部分，或其附带的各种权利。一、概述1.概念房地产评估包括物质实体和权益两部分房地产评估实质是对房地产有关权益的评估一、概述2.房地产的特性（1）土地的特性数量的有限性（不可再生性）位置的不可移动性效用的持久性效用的差异性

用途的广泛性供给的稀缺性社会经济位置的可变性可垄断性

自然特性

人文特性（经济特性）一、概述（2）建筑物的特性不可脱离土地而独立存在使用寿命是有限的属可再生性社会资源一、概述（3）房地产的特性位置固定性使用长期性投资大量性影响因素多样性和复杂性保值增值性

一、概述3.房地产评估的原则专业性原则：合法原则最高最佳使用原则房地综合考虑原则区域及地段原则一、概述4.房地产价格的种类

基准地价标定地价出让底价转让价格其他价格：

抵押价格、课税价格、征用价格土地价格

建筑物价格房地产价格一、概述4.房地产价格的种类总价格单位价格楼面地价（单位建筑面积地价）楼面地价=土地总价/建筑总面积一、概述所有权价格使用权价格其他权益价格市场交易价格评估价格一、概述5.房地产价格的影响因素（1）一般因素（2）区域因素（3）个别因素一、概述（1）一般因素影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素社会因素经济因素行政因素一、概述（2）区域因素是指房地产所在特定区域的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的区域性特性对房地产价格水平的影响因素。一、概述商业繁华度道路通达度交通便捷度设施完备度环境质量状况规划限制商业区、住宅区、工业区一、概述（3）个别因素是指房地产的个别性对房地产个别价格的影响因素土地个别因素建筑物个别因素一、概述土地个别因素：位置、面积、地势、地段形状、宽度、深度临街状况规划用途、容积率、使用年限生熟程度一、概述建筑物个别因素：面积、结构、材料等设计、设备施工质量楼层朝向新旧程度二、成本法在房地产评估中的应用评估值=重新购建价格-建筑物贬值适用对象：新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价格评估。二、成本法在房地产评估中的应用1、新开发土地评估二、成本法在房地产评估中的应用（1）取得待开发土地的成本集体：耕地或其他用地补偿费、土地附属物补偿费、青苗补偿费、新菜地开发建设基金、征地安置费及土地出让金等国家：土地使用权出让金及动迁费用二、成本法在房地产评估中的应用（2）土地开发成本基础设施配套费：工程所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等建设费用（七通一平）公共配套设施建设费：邮电、学校、公园、绿地、小区外的市政基础设施等建设费用。二、成本法在房地产评估中的应用（3）管理费用房地产开发商开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等（4）资金成本二、成本法在房地产评估中的应用（5）税金（6）开发利润案例：P129二、成本法在房地产评估中的应用2.新建房地产评估（新开发土地+新建建筑物）二、成本法在房地产评估中的应用3.旧房地产评估（新开发土地+旧建筑物）二、成本法在房地产评估中的应用（1）建筑物的重新购建价格复原重新购建价格更新重新购建价格单位比较法分部分项法工料测量法（工料估算法）指数调整法二、成本法在房地产评估中的应用（2）建筑物贬值实体性贬值：由于使用、年限、天气、无人看管、失修甚至故意破坏等原因引起的功能性贬值：由于建筑效用相对损失而引起的贬值建筑过度、建筑不足经济性贬值：由于委估房地产以外的原因引起的环境污染、房产区划的变化、附近土地用途不适合、灰尘、高速公路或机场噪音等二、成本法在房地产评估中的应用年限法观察法成新率折扣法销售资料法或市场法资本化收益法或租金损失法二、成本法在房地产评估中的应用其中：G：结构部分的评分修正系数；S：装修部分的评分修正系数；B：设备部分的评分修正系数。三、收益法在房地产评估中的应用收益法又称收益还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。R1、R2、…Rn为房地产未来各年净收益；i1、i2…in为房地产的本金化率；P为房地产评估价值。三、收益法在房地产评估中的应用1、净收益的估算净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益。客观净收益实际净收益净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用=有效毛收入-营运费用房地产在正常的市场条件下用于法律允许的最佳利用方向上的净收益。潜在毛收入是假设房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入有效毛收入是潜在毛收入扣除空置、拖欠租金及其他原因造成的收入损失后所得的收入

营运费用是维持房地产正常生产经营或使用必须支付的费用及归属于其他资本或经营的收益三、收益法在房地产评估中的应用1、净收益的估算净收益的具体估算因评估对象的收益类型不同而有所不同：出租型房地产直接经营型房地产自用或未使用房地产三、收益法在房地产评估中的应用2、资本化率的估算资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率实质上是房地产投资的期望报酬率。三、收益法在房地产评估中的应用2、资本化率的估算估算方法市场提取法累加法排序插入法通过收集同一市场上类似房地产的净收益、价格等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。案例：P133

资本化率=无风险报酬率+风险报酬率基本思路：收集社会上各种类型投资及其收益率的资料，按收益率大小进行排序，并制成图表，评估人员再根据经验判断待估房地产的资本化率应在哪个范围内，从而确定出所要求取的资本化率。三、收益法在房地产评估中的应用3、收益期限的确定收益期限是评估对象房地产自评估时点起计算的预期未来可以获得收益的时间。要根据具体的评估对象、评估对象的寿命及评估时采用的假设条件等来确定。三、收益法在房地产评估中的应用3、收益期限的确定单独的土地：单独的建筑物：土地和建筑物合成体：根据土地使用权剩余使用年限确定建筑物剩余经济寿命长于或等于土地使用权剩余年限时：根据土地使用权年限确定未来可获收益期限。计算净收益时不扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销根据建筑物剩余经济寿命确定建筑物剩余经济寿命短于土地使用权剩余年限时：（1）根据建筑物的剩余经济寿命确定未来可获收益期限，计算净收益时不扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。评估价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限的房地产价值，加上土地使用权超出建筑物剩余经济寿命的那部分土地的价值。（2）将未来可获收益的期限设想为无限期，在计算净收益时扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。三、收益法在房地产评估中的应用4、收益法的派生方法收益倍数法残余法利用土地于地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值，有：土地残余法建筑物残余法三、收益法在房地产评估中的应用（1）土地残余法土地残余法是在房地合一产生的净收益中，扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再用土地的资本化率进行资本化，从而估算土地价值的方法。三、收益法在房地产评估中的应用注意：公式中是否扣除折旧（分子中是否加上建筑物折旧率）取决于房地合一净收益中是否含折旧。公式中建筑物价值是采用收益法之外的其他方法确定的。三、收益法在房地产评估中的应用（2）建筑物残余法建筑物残余法是在房地合一产生的净收益中，扣除归属于土地的净收益，得到建筑物的净收益，再用建筑物的资本化率进行资本化，从而估算建筑物价值的方法。三、收益法在房地产评估中的应用注意：公式中是否扣除折旧（分母中是否加上建筑物折旧率）取决于房地合一净收益中是否含折旧。公式中土地的价值是采用收益法外的其他方法确定的三、收益法在房地产评估中的应用（3）收益倍数法收益倍数法是以评估对象房地产一年的某种收益（通常为未来第一年的某种收益）的一定倍数来估算房地产价值的方法。三、收益法在房地产评估中的应用收益倍数是房地产的市场价格与其某种收益的关系，可通过大量的市场调查后获得。房地产的收益有各种不同的口径：毛租金、潜在毛收入、有效毛收入和净收益等，相应的收益倍数法有毛租金倍数法、潜在毛收入倍数法、有效毛收入倍数法和净收益倍数法三、收益法在房地产评估中的应用5、收益法的适用对象和条件收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估，如商场、旅馆、餐馆、商务楼等收益性房地产及住宅等可以转为收益性的房地产。对于政府办公大楼、学校、公园、图书馆等社会公用、公益房地产，一般不适用收益法。收益法的前提条件是：房地产的收益和风险都可以预期和量化。四、市场法在房地产评估中的应用1、基本思路及计算公式是指在求取被估房地产价值时，将被估房地产与近期市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行修正调整，得出被估房地产合理价值的一种评估方法。四、市场法在房地产评估中的应用类似房地产：是指在用途、所处地区等方面与被估房地产相同或相似的房地产。合理价值：是指在一定评估目的下，被估房地产最可能实现的市场价值。四、市场法在房地产评估中的应用基本公式：四、市场法在房地产评估中的应用2、前提条件及适用对象前提条件：要有充分的市场交易资料交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或较好的可比性交易实例资料及来源必须翔实可靠四、市场法在房地产评估中的应用适用对象：适用于具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、商务楼、商场、标准厂房等；而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、庙宇等，则难以采用市场法进行评估。四、市场法在房地产评估中的应用3、因素修正交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正四、市场法在房地产评估中的应用区域因素修正直接比较法间接比较法四、市场法在房地产评估中的应用个别因素修正使用年限修正系数四、市场法在房地产评估中的应用4、案例案例一：P142-144案例二：P144-145作业：P160第26题四、市场法在房地产评估中的应用5、基准地价修正法基准地价修正法是指利用当地政府制定的基准地价作为参照，将被估宗地的区域条件和个别条件等与所在区域的平均条件相比较，进行修正，从而求得待估宗地市场价值的一种方法。四、市场法在房地产评估中的应用5、基准地价修正法适用于政府已公布基准地价的城镇土地价格评估适用于进行大面积的数量众多的土地价格评估该方法的准确性取决于基准地价的准确性和各因素修正的准确性。五、路线价法1、基本思路及计算公式路线价法是对面临特定街道、接近性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价，此单价称为路线价；然后据此路线价，再配合深度指数表和其他价格修正率，来估算出临接该街道的各宗地价格的一种评估方法。五、路线价法注意：使用宗地面积还是宗地临街宽度，取决于路线价的含义待估宗地的临街条件及形状不正常，则使用修正系数进行修正。五、路线价法2、操作步骤（1）划分路线价区段（2）设定标准深度（3）调查评估路线价