房地产估价理论与方法(3-5)

第一节房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义〔了解〕“现象”价格是为获得一种商品或效劳所必须付出的东西，他通常用货币表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。“本质”价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般无差异的人类劳动或抽象的人类劳动二、房地产价格的形成条件〔熟悉〕有用性稀缺性有效需求

第二节

房地产价格与一般物品价格的异同一、房地产价格与一般物品价格的共同之处〔了解〕1.都是价格，是价值的货币表现2.都有波动，受供求因素的影响3.都是按质论价：优质高价，劣质低价二、房地产价格与一般物品的价格的不同之处〔熟悉〕不同之处房地产价格般物品的价格区位关系密切关系不大实质权益的价格物品本身的价格价格同时有买卖价格和租赁价格主要是买卖价格受交易者的个别情况影响易受不易受价格形成时间较长较短第三节房地产供求与价格一、房地产需求二、房地产供给三、房地产均衡价格四、房地产供求状况的分类

一、房地产需求〔熟悉〕1.房地产需求的含义

房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购置的数量。2.决定房地产需求量的因素该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。

3.房地产的需求曲线二、房地产供给〔熟悉〕1.房地产供给的含义房地产供给：是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。潜在供给量=存量－灭失量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新竣工量2.决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发本钱；该种房地产的开发技术水平；房地产开发企业和拥有者对未来的预期。3.房地产的供给曲线三、房地产均衡价格〔熟悉〕四、房地产供求状况分类〔熟悉〕全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区房地产的供求状况第四节

房地产价格和价值的种类一、价值、使用价值和交换价值〔熟悉〕使用价值：

是指物品能满足人们某种需要的效用如：居住、经营的场所交换价值：

是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。特别注意两者关系房地产估价是评估房地产的交换价值。但在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、完损程度、产权等进行“鉴定”,因为这些影响着房地产交换价值的大小。二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值〔掌握〕成交价格：简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。市场价格简称市价，指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。理论价格：假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。——价值、内在价值、自然价值、自然价格等。评估价值(appraisalvalue)也称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指房地产估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。

理解成交价格，需要对其形成机制，主要是卖方要价〔供给价格〕、买方出价〔需求价格〕和买卖双方成交价。在一笔成功的交易中：买方最高价＞=买卖双方成交价＞=买房最低要价不同方法得出的评估价值：一般而言：收益法求得的价值倾向于最高买价，本钱法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格。不同方法得出的评估价值：在房地产市场存在泡沫的情况下：如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值，那么说明这种房地产的价值被市场高估或者房地产市场存在一定的泡沫。当本钱法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，那么说明房地产供大于求或者市场不景气；反之，那么说明房地产供不应求或者市场景气。理论上良好的：评估价值=正常成交价格=市场价格三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和剩余价值〔掌握〕〔一〕市场价值

房地产在满足以下条件下进行交易最可能的价格：①适当营销，估价对象以适当的方式在市场上进行了展示②熟悉情况，即交易双方都了解估价估价对象并熟悉市场行情。③谨慎行事，即交易双方都是冷静、理性、谨慎的；④不受强迫，交易双方是自愿地进行交易的；⑤公平交易，交易双方是出于利己动机进行交易的；〔二〕投资价值1〕投资价值指从某个特定的投资者(即某个具体的投资者)的角度来衡量的价值。2〕市场价值某一房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。说明：①投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的根本条件。②就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。快速变现价值与谨慎价值〔掌握〕快速变现价值：指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。由于房地产的流动性差，如果交易时间较短，那么其最可能的价格较低，因此快速变现价值通常低于市场价值。

谨慎价值：指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原那么评估出的价值。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为谨慎价值。

现状价值现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。但如果现状利用为最高最正确利用，那么现状价值等于市场价值，在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。剩余价值清算价值是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值。例如，某种针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，改品牌继续经营而出售时，会减少该餐厅的价值。但在房屋征收的情况下，虽然该餐厅也不会继续经营下去，但要假设继续经营来评估其市场价值，并据此给予征收补偿。四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值〔了解〕买卖价格：

也称为销售价格，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币额、商品或其他有价物。

租赁价格〔租金〕商品租金：也称为全价租金，是指以房地产价值为根底确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。本钱租金：指按照出租房屋的经营本钱确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。准本钱租金：是指接近但还达不到本钱租金水平的租金。福利租金：是指象征性收取的很低水平的租金。——经济租赁房的租金

市场租金也称协议租金，是由市场供求状况决定的租金真正的房租构成因素应当包括：①地租；②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费；③维修费；④管理费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦房地产税〔房产税、城镇土地使用税〕；⑧租赁费用，如租赁代理费；⑨租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑩利润。

估价时一定要分析租约﹗也可能包含着上述房租构成因素之外的费用，如家具设备使用费、物业效劳费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等；也可能未包含上述真正的房租构成因素的费用，例如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。抵押价值〔掌握〕

从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建设工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款，但不包括强制执行费用。

抵押价值抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值＝未设法定优先受偿的市场价值－法定优先受偿款＝未设法定优先受偿的市场价值－拖欠建设工程款价－已抵押担保的债权额－其他优先受偿款抵押价值其中，将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，并有：

己抵押贷款余额再次抵押价值=未设立法定优先受偿的市场价值－已抵押贷款余额/贷款成数

保险价值与计税价值保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如指建筑物的重建本钱(或重置本钱)和重建期间的经济损失(如租金损失)。

计税价值

也称为课税价值，是为征税的需要，由估价师评估的作为计税依据的价值。具体的计税价值如何，要视税收政策而定。

征收价值

也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定被征收房地产的补偿提供参考依据而评估的被征收房地产的价值五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格〔了解〕〔一〕房地产所有权价格

房地产所有权价格，是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所有权与土地所有权价格。中国目前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格。〔二〕土地使用权价格建设用地使用权(其中又分为出让土地使用权和划拨土地使用权)宅基地使用权土地承包经营权〔三〕其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格六、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值〔掌握〕完全产权价值：指房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。无租约限制价值：是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值出租人权益价值：也称为有租约限制价值、带租约的房地产价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。承租人权益价值：是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值七、历史本钱、重置本钱、可变现净值、现值、公允价值和账面价值〔熟悉〕1〕历史本钱也称原始本钱、原始价值，简称原值、原价，是指资产在购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。2〕重置本钱是指现在购置相同或相似的资产所需支付的现金或者现金等价物的金额。3〕可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的本钱、估计的销售费用以及相关税费后的金额。4〕现值是指预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额。5〕公允价值前提①公平交易；②交易双方熟悉情况；③交易双方均是自愿的。是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额。6〕账面价值账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。7〕市场价值市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。说明：1、原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了假设干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。

2、就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。八、市场调节价、政府指导价和政府定价〔了解〕1〕市场调节价市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。2〕政府指导价政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。3〕政府定价政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。

说明：1、政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。对于最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。2、政府对价格的干预还有规定本钱构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原那么确定。九、基准地价、标定地价和房屋重置价格〔熟悉〕基准地价：是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。

标定地价：指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。十、土地价格、建筑物价格和房地价格〔熟悉〕对于同一宗房地产而言：

房地价格=土地价格+建筑物价格

土地价格=房地价格－建筑物价格

建筑物价格=房地价格－土地价格十一、总价格、单位价格和楼面地价〔掌握〕总价格

总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。

单位价格

单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。楼面地价

楼面地价：按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。

十二、名义价格和实际价格〔掌握〕实际价格

是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格

是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格说明：在实际交易中的付款方式可能有以下几种：1、要求在成交日期时一次付清。2、如果在成交日期时一次付清，那么给予折扣。3、从成交日期时起分期付清。4、约定在未来某个日期一次付清。5、以抵押贷款方式支付。十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格〔熟悉〕期房价格=现房价格-预计从期房到现房期间期房净出租收益的折现值-风险补偿时间——客观建设期折现率——该类房地产的收益率见例3-2十四、起价、标价、成交价和均价〔了解〕1〕起价是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。2〕标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。3〕成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。4〕均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品房的价格水平。十五、评估价、保存价、起拍价、应价和成交价〔熟悉〕1〕评估价是指人民法院或有关当事人确定拟拍卖房地产的保存价提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。2〕保存价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。3〕起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。4〕应价应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购置价格。5〕成交价成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。说明：保存价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价者的买卖方式。历年真题1、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为(B)万元A.2500B.3000C.3500D.40002、以下购置某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是〔假定年利率为6%〕〔A〕A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付30%，余款在未来10年内分年等额支付3、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/㎡，该宗土地的总价为〔D〕万元A.96B.192C.240D.4804、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估(

C

)。

A．挂牌底价

B．正常市场价格

C．竞买人可承受的最高价

D．最可能的成交价5、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为(

B)元/m2。

A．3439

B．3473

C．3508

D．36086、在为房地产投保火灾险效劳估价中，理论上评估的应是(B

)。

A．建筑物重置本钱和土地使用重新取得本钱

B．建筑物重置本钱和重建期间的经济损失

C．建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D．建筑物重置本钱、土地使用权重新取得本钱和重建期间的经济损失7．对于同一估价对象和同一估价时点，以下价值类型中评估价值最大的一般是〔B〕。

A．谨慎价值

B．市场价值

C．剩余价值

D．快速变现价值8．以下房地产价格中，相对能更好反映地价水平上下的是〔C〕。

A．土地总价

B．土地单价

C．楼面地价

D．商品房价格

9.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可承受的最高价。改估价应采用的价值类型为〔A〕A．市场价值

B．投资价值

C．谨慎价值

D．在用价值10.某套商品住宅房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%；类似商品住宅期房的市场价值为5000元/㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为〔A〕元/㎡。A．4653B．5347C．5352D．5366第一节房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的根本认识〔掌握〕(1)不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会导致房地产价格上涨，这类因素成为增值因素。有的因素或者其变化导致房地产价格下降。这类因素可称为贬值因素。铁路——或增值〔工业房地产〕；或减值〔住宅房地产〕(2)不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的：有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较大，有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较小。住宅——朝向影响大；商业——楼层影响大

(3)不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：

有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，随其变化会降低或提高房地产价格有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格道路、高架桥——便捷、噪音——居住、商业——据道路远近(4)有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。需求因素会立刻引起房地产价格的变动供给、税收因素对房地产价格的影响那么会经过一段时间才表现出来。

供给弹性大、小？？？?房价，短时间内我需求说了算！！！！(5)各种因素对同一类型房地产价格的影响可能是不同的，随着时间的推移影响程度会发生改变：重视楼层——重视朝向楼层影响大——景观影响大(6)同一影响因素对不同地区房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的：南方——风水北方——朝向

(7)各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的：“边际效用递减”当绿化率低——“边际效用大”——影响大；当绿化率高——“边际效用小”——影响小

(8)某些影响因素对房地产价格的影响可以用来量化或只能通过估价理论知识、实践经验以及市场的深入调查作出判断。

GDP、人口、可支配收入、本钱、税收房地产价格定量环境、房型经验二、房地产价格影响因素的分类〔熟悉〕

房地产价格影响因素房地产自身因素房地产外部因素

影响房地产的自身因素区位因素实物因素权益因素位置交通周围环境景观外部配套设施土地实物状况住宅工厂建筑物实物状况权利状况使用管制相邻关系

影响房地产的外部因素人口因素制度政策因素经济因素社会因素国际因素心理因素其他因素人口数量、人口质量人口结构房地产制度政策、税收政策金融政策特殊政策相关规划与方案经济开展、居民收入、物价、利率、汇率PKPK世界经济状况、国际竞争状况政治对立状况、军事冲突状况农村城市政治安定状况、社会治安状况城市化、房地产投机房地产价格影响因素一般因素区域因素个别因素房地产价格影响因素房地产状况因素房地产市场因素房地产交易因素第二节自身因素〔掌握〕房地产自身因素实物因素权益因素趣味因素实物因素土地实物因素土地面积与土地形状地形、地势土壤及地基状况土地开发程度建筑物实物因素建筑规模建筑外观建筑结构设施设备装饰装修层高与室内净高空间布局防水保温、隔热、隔声通风、采光、日照维护情况和完损状况权益因素权利状况房屋所有权或使用权？是否共有？共有类型？国有用地或集体用地？剩余使用年限？是否有他项权利？产权是否明晰、纠纷？土地用途管制房地产用途管制规划管制使用管制相邻关系为相邻权利人用水、排水提供便利为相邻权利人通行提供便利为相邻权利人建造、修缮建筑物以及铺设管线提供便利区位因素位置方位与相关场所的距离临街状况楼层朝向道路状况出入可利用的交通工具交通管制停车方便程度以及交通收费情况

外部配套设施交通周围环境与景观大气环境水文环境声觉环境视觉环境卫生环境人文环境第三节人口因素〔熟悉〕人口因素人口数量人口结构人口素质人口增长率=x100%人口自然增长率=x1000‰

=人口出生率—人口死亡率人口机械增长率=x1000‰本年人口增长绝对数年平均总人数本年出生人数—本年死亡人数本年迁入人数—本年迁出人数年平均总人数年平均总人数

第四节制度政策因素制度政策因素房地产制度政策税收制度政策有关规划和计划金融制度政策有关特殊政策一、房地产制度政策〔熟悉〕房地产的所有制交易管理制度价格政策：高价政策、低价政策政府对房地产的价格的限制与调节政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供给或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格；规定按照合理的房地产开发建设本钱和利润率来定价；制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。二、金融政策〔掌握〕〔1〕房地产信贷政策增加或缩小房地产信贷规模放松或收紧房地产贷款调整房地产信贷投向提高或降低最低购房首付款比例上调或下调贷款利率提高或降低房地产抵押贷款成数上限延长或缩短最长购房贷款期限等二、金融政策〔2〕结论严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上升；反之，下降。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率、会降低购置支付能力、提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会降低商品房价格。三、税收政策〔掌握〕房地产开发环节的税收房地产转让环节的税收房地产持有环节的税收1.房地产开发环节的税收

包括税目作用机理短期内的作用结果开发环节税耕地占用税

固定资产投资方向调节税增加开发税，增加开发建设成本，推动价格上升减少开发税，会使房地产价格下降卖方市场（供不应求），成本上升转嫁给消费者，价格上升

买方市场（供大于求），成本上升只能压缩开发商的利润，价格难以上升

包括税目作用机理短期内的作用结果土地增值税契税营业税城市维护建设税教育费附加所得税印花税向卖方征收的税

税收增加会使房地产价格上升

向买方征收的税

税收增加会抵制需求，使价格下降卖方市场增加的税收可以转移给买方，价格上涨买方市场增加卖方的税收使卖方收益减少而价格不变增加买方的税收，使价格下降2.转让环节的税收3.转让环节的税收

包括税目作用机理短期内的作用结果持有环节的税（可同时影响供需）城镇土地使用税房产税城市房地产税物业税增加税收增加房地产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的房产，抑制投资和投机需求，导致价格下降

收益性房增增加税收会减少房地产的净收益

四、有关规划和方案〔熟悉〕国民经济和社会开展规划城乡规划土地相关规划和方案规划住房相关规划和方案五、特殊政策〔了解〕国家鼓励东部地区率先开展实施西部大开发振兴东北地区老工业基地促进中部地区崛起等重大决策以及设立沿海开放城市建立经济特区设立开发区——相应实行特殊的政策、特殊的体制机制、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等等——往往会提高这些地区的房地产价格。第五节经济因素一.经济开展

衡量指标——国内生产总值GDP

GDP是对一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的上下程度。计算方法有收入法、支出法和生产法三种。□按支出法核算GDP的组成

■消费〔C〕■投资(I)■政府购置〔G〕

■净出口(NX)□GDP与房价的关系

■GDP增长说明社会总需求增加，预示着投资、生产活动活泼，带动房地产的需求，引起价格上涨二.居民收入

衡量指标

■城镇居民人均可支配收入的增长

■农村居民人均纯收入的增长

居民收入与房地产价格的关系

■收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升居民收入对房地产价格的影响程度收入加群体边际费倾向作用机制对房地产价格的影响低收入者较大收入增加首用于衣食等基本生活改善不大中等收入者较大收入增加提生活水平，增加房地产需求促使房价上升高收入者较小用于储蓄或投资用于储蓄和其它投入，则对房价影响不大用于房地产投资或投机，提高房价三、物价〔熟悉〕主要指标

■居民消费价格指数〔CPI〕

■生产资料价格指数〔PPI〕关系

■房地产价格变动没有纳入两指数内核算，而是被列入固定资产投资，因此两指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响作用机制

■一般物价与房地产价格等比例变动，原因是通货膨胀，不是真正的房地产价格上涨

■由于建筑材料、人工等房地产投入要素的增涨，会增加开发建设本钱，会推动房价上涨

■长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率－这就是房地产的保值功能房价与地价的关系理论

■本钱决定论－地价决定房价

■需求带动论－房价决定地价

■相互影响论－中庸之道两者实际关系〔取决于市场环境〕

■在土地供给较充裕情况下，地价水平取决于房价水平，房价决定地价

■在开发用地由政府垄断供给或土地供给缺乏的情况下，竞争的存在以及预期政府减少土地供给将造成地价上涨或形成垄断的高地价，推动房价上涨四、利率〔掌握〕房地产开发建设本钱——利率上升或下降会增加或降低开发融资本钱，——房地产价格上升或下降。房地产需求——房地产抵押贷款利率的上升或下降——减少或增加房地产需求，导致房地产价格下降或上升。房地产投资增值——房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。结论：房地产价格与利率负相关五、汇率〔熟悉〕汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率某地区房地产升值，该国货币贬值，房地产升值可能与货币贬值相抵消，导致房地产投资失败。相反，会获得较好的房地产投资收益。预期某国货币会升值，会吸引国外资金购置该国房地产，——导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降

第六节

社会因素一、政治安定状况〔了解〕二、社会治安程度〔了解〕三、城市化〔熟悉〕城市化也称城镇化、都市化，是人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断开展和完善的过程。通常采用一国或一地区行政区域内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平，该指标又称为城市化率。四、房地产投机〔了解〕通过买卖——利用差价——赚取利润。房地产投机：利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获取利润的行为。房地产投机可能出现3种情况：①引起房地产价格上涨②引起房地产价格下跌③其着稳定房地产价格的作用第七节国际因素〔了解〕

1、世界经济状况2、国际竞争状况3、政治对立状况4、军事冲突状况第八节心理因素〔了解〕□心理因素的五个方面

■购置或出售时的心态

■个人的欣赏趣味

■时尚风气、跟风或从众心理

■接近名家住宅的心理

■讲究风水或桔祥号码第八节心理因素〔了解〕□心理影响情况

■房地产需求者想买，而拥有者惜售，那么成交价一般高于市场价格

■房地产购置者出于自身的特殊需要，在竞争中抬高价格

■发生偶然的资金调度困难或债务为了快速脱身，会低价出售房地产

■风水的影响

■对特殊数字的偏好或回避第九节其他因素〔了解〕

一、行政隶属变更二、重要政治人物的健康状况等历年真题1.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是〔A〕A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离2、以下房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是(

D

)。

A．朝向

B．楼层

C．方位

D．交通条件

3、影响某套住房的实物因素不包括(

D

)。

A．装修

B．户型

C．层高

D．楼层

4.以下房地产市场调控政策措施中，会导致房地产价格上升的是〔C〕A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供给C.降低契税D.提高购房贷款利率5、判定工业房地产区位优劣的主要因素有(BCE

)。

A．临街状况

B．是否便于动力取得

C．是否便于废料处理

D．是否接近大自然

E．是否便于产品和原材料运输6、税收是影响房地产价格制度的政策因素之一，在买方市场条件下，减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。(

对

)

7、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的(

ABC

)等相同、相似的房地产。

A．区位

B．用途

C．权利性质

D．总价

E．外观8.以下房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是〔A〕

A．商业用房

B．住宅C．写字楼

D．工业用房9.以下房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是〔B〕

A．居民收入增加

B．房产税征收C．人民币升值D．居民消费价格指数上升第一节房地产估价原那么概述一、房地产估价原那么的含义〔了解〕定义：房地产估价所应依据的法那么或标准即为房地产估价原那么。理解：遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值或价格“发现”或“探测”出来。房地产估价原那么主要有以下6项：①独立、客观、公正原那么②合法原那么③价值时点原那么④替代原那么⑤最高最正确利用原那么⑥谨慎原那么基本原则特殊原则普适技术原则技术原则二、房地产估价原那么的作用〔熟悉〕可以使不同的房地产估价师：对于房地产估价的根本前提具有一致的认识对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点具有价值趋于相同或近似待装修改造的小洋房的抵押价值评估二、房地产估价原那么的作用〔熟悉〕

可以使不同的房地产估价师：采用假设开发法时，充分考虑未来的风险将评估价值界定到一个合理的较小范围内评估出一个更加精准的价值第二节独立、客观、公正原那么〔掌握〕房地产估价师应站在中立的立场上：独立——不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。客观——不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。公正——在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。第三节合法原那么〔掌握〕合法原那么：要求房地产估价结果是在依法判定估价对象权益状况下的价值或价格。——“法”是广义概念：宪法和相关法律、行政法规；估价对象所在地的地方性法规；缔结或者参加的相关国际条约；国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术标准；最高人民法院和最高人民检察院公布的相关司法解释；估价对象所在地的地方政府规章和政策，以及估价对象的土地使用权出让合同、房屋租赁合同等。遵循理由：房地产价值实质上是房地产权益的价值理论上，任何权利状况的房地产都可以成为估价对象依法判定的权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。权益权益类型权益归属权益使用权益处分遵守合法原那么应做到以下几点：

(1)依法判定的权利类型及归属——一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋权属证书：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。土地权属证书有：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》四种。县级以上房产管理和土地管理共同工作可能颁发统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。

(2)依法判定的使用权利，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容积率等，对该宗土地进行估价应当以其使用符合这些规定为前提。规定为居住用途，虽从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合作为商业用途，应当以居住用途为前提来估价。或申请变更为商业用途或容积率等并且获得批准后才能按照批准后的条件估价(3)在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。〔4〕依法判定的其他权益处分方式买卖租赁抵押抵债投资法律规定宅基地及其上住宅不得抵押委托人要求评估抵押价值评估价值=0

(4)在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。评估政府定价或政府指导价的房地产，应当遵守政府定价或政府指导价。新建的经济适用住房的价格——符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定农地征收——符合国家有关农地征收补偿的法律、法规和政策城市房屋征收拆迁估价——符合国家有关城市房屋征收拆迁补偿的法律、法规和政策房改售房的价格——符合政府有关该价格测算的要求下面以房地产抵押为例，说明合法原那么的具体应用①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。◣《中华人民共和国担保法》第37条规定：“以下财产不得抵押：㈠土地所有权；㈡耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第㈤项、第三十六条第三款规定的除外；㈢学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；㈣所有权、使用权不明或者有争议的财产；㈤依法被查封、扣押、监管的财产；㈥依法不得抵押的其他财产。”◣《城市房地产抵押管理方法》第8条规定：“以下房地产不得设定抵押：㈠权属有争议的房地产；㈡用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；㈢列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；㈣已依法公告列入拆迁范围的房地产；㈤被依法查封、扣押，监管或者以其他形式限制的房地产；㈥依法不得抵押的其他房地产。②法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否那么不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。例如，《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合以下条件：㈠按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；㈡按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”③评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不包含土地使用权出让金。④评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额局部才是其抵押价值。⑤评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额局部才是其抵押价值。⑷在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。具体来说，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。例如，房改售房的价格，要符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。◣城市房屋拆迁估价中合法原那么的应用：⑴对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。⑵房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以以房屋登记簿为准。⑶对于未经登记的建筑，应按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。第四节估价时点原那么〔掌握〕估价时点原那么要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间。影响房地产价格的因素不断变化——房地产市场不断变化；货币的购置力也不断变化——房地产价格也是不断变化的。随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化——建筑物陈旧过时结论：同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。确立估价时点原那么的意义：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后时，应根据估价时点来确定。运用比较法评估房地产价值时，如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同,就需要把可比实例在其成交日期时的价风格整为在估价时点时的价格。估价时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去（复核）过去现在过去（灾害赔偿）现在

现在（在建工程）未来(期房)未来（预测性估价）未来(市场预测)未来永远是时点的市场第五节替代原那么〔熟悉〕遵循替代原那么，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场价格为依据，估价结果不得明显偏离居有替代性质的土地正常价格。土地价格水平是受具有相同性质的替代性土地的价格的影响牵制。土地价格水平是由最了解市场行情的买卖双方将交易案例比较后确定的。土地价格可以通过比较地块的条件及使用价值来确定。第六节最高最正确使用原那么〔掌握〕最高最正确使用是指：法律上允许技术上可能经济上可行经过充分合理的论证，估价对象的价值到达最大化的一种最可能的使用最高最正确使用必须同时满足以下4个条件：①法律上许可②技术上可能③经济上可行④价值最大化定义：要求估价结果是在对象最高最正确使用下的价格最高最正确使用具体包括：最正确用途〔或最正确用途组合〕最正确规模最正确集约度最正确档次以下四条是递进的：

法律上的许可性——对于每一种潜在的使用方式是否为法律所允许。

技术上的可能性——对于法律所允许的每一种使用方式，在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。——收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性。价值是否到达最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值到达最大化的使用方式，才是最高最正确的使用方式。最高最正确使用原那么的经济学原理：收益递增递减原理——确定估价对象的最正确集约度和最正确规模。均衡原理——以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最正确使用。——确定估价对象的最正确集约度和最正确规模适合原理——是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最正确使用——确定估价对象的最正确用途。收益递增递减原理揭示两种投入产出关系;其一：收益递减规律(也称为边际收益递减原理)——在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系。表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，那么随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加到达某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。边际收益递减规律在技术给定和生产的其他要素投入不变的情况下，连续增加某种可变投入使其边际产量增加到某一点，超过该点后，增加可变投入会使其边际产量减少。原因：不变投入和可变投入的组合比例变化提高房地产开发面积：投资开发（万平方米）总效用（FNPV)边际效用0016060211050315040418030520020621010721008200-10图示：总效用〔上〕、边际收益〔下〕变动规律62432165473216547其二：规模收益(也称为规模报酬规律)——所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。揭示：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),那么产出量的变化有以下3种可能产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递增；产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益不变；产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递减。

规模收益递增规模收益不变规模收益递减扩大规模三个产量之间的关系：总产量与边际产量总产量与平均产量边际产量与平均产量MP=0，TPmaxAPTPMPQL均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最正确使用。它也可以帮助我们确定估价对象的最正确集约度和最正确规模。建筑物与土地的组合——规模过大或过小档次过高或过低那么建筑物与土地的组合不是均衡状态——该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。【例5-2】某建筑物的建筑面积5000m2,坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用本钱法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。试计算该建筑物的现值。〔特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。〕【解】该建筑物的现值计算如下:

该建筑物的现价＝(1800×5000-1500×2000)/5000＝1200(元/m2)

由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/m2,比其重建价格1600元/m2低400元/m2。例题的缺陷：建筑物的重建价格应为建筑物在估价时点的现值。问题：应该提高建筑物的档次还是降低建筑物的档次呢？适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最正确使用品牌服装店商店开在哪里？零售商店集中区名品街——金街居住区如何确定最高最正确使用？

——技术路线！(1)保持现状前提(2)装饰装修改造前提(3)改变用途前提(4)重新开发前提(5)上述情形的某种组合

估价时应根据最高最正确使用原那么对估价前提做以下之一的判断和选择，(1)维持现状前提

认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地产应保持现状的条件是：

现有房地产价值>(新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产所必要的费用)

以建筑物为例，对现有建筑物应予以保存的条件是:

现有房地产价值>(新房地产价值－撤除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用)

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