建设工程交付说明书编写指南(试行)

建设工程交付说明书编写指南(试行)1总则1.1编制目的为规范建设工程交付环节技术文件编制，统一建设工程交付说明书的内容深度、编写格式与审核要求，为建设单位、运营使用单位、产权人提供准确完整的工程基础信息、使用维护指引与责任界定依据，保障工程交付后运营安全，明确各方责任，制定本指南。1.2适用范围本指南适用于新建、改建、扩建的房屋建筑工程、市政基础设施工程、交通工程、园林工程等各类建设工程的交付说明书编制，抢险救灾工程、临时性建筑工程、农民自建低层住宅可不执行本指南。1.3术语定义建设工程交付说明书是指建设工程完成竣工验收与备案后，由施工总承包单位组织编制，经勘察、设计、监理、建设单位依次审核确认，向建设单位（含产权人、运营单位）交付的法定技术文件，整合工程基本信息、审批验收情况、专业技术参数、使用限制、维护要求、保修责任等内容，是工程交付资料的核心组成部分，也是产权登记、运营维护、后续改造维修的重要依据。2编制依据编制建设工程交付说明书必须严格依据以下文件，内容不得与现行法律法规、规范标准及经审批的工程文件冲突：（1）《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国消防法》《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号，2019年修订）等现行法律法规；（2）《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）等现行部门规章与规范性文件；（3）《建设工程文件归档规范》GB/T50328-2014（2019年版）、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013等现行国家标准、行业标准与地方标准；（4）本工程的立项批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、施工图审查合格书、勘察设计文件、设计变更、工程洽商、分部分项工程验收记录、各专项验收（含消防、人防、规划、环保、防雷）合格文件、竣工验收报告、竣工验收备案表等工程原始资料。3编写总体要求3.1责任划分建设工程交付说明书由施工总承包单位牵头组织编制，分包专业工程由分包单位负责编制对应章节内容，对内容的真实性准确性负责；勘察、设计单位负责核对工程技术参数与设计文件一致性，监理单位负责整体内容审核，建设单位负责最终确认。3.2编制原则（1）真实性：所有内容必须与工程实际一致，不得隐瞒质量缺陷、变更内容，所有技术数据必须与验收记录、设计文件一致，不得编造；（2）实用性：内容聚焦产权人、运营单位的使用需求，简化冗余施工过程信息，突出使用限制、维护要求、保修流程等实用内容；（3）准确性：计量单位采用法定计量单位，技术参数误差符合规范要求，责任界定清晰，不得出现模糊表述；（4）规范性：章节设置统一，逻辑清晰，语言简洁，采用规范简体汉字，数字、符号书写符合国家标准要求。3.3格式与份数要求（1）纸质文件：统一采用A4幅面打印，封面标注项目名称、各参建单位名称、编制日期，正文采用四号宋体、1.5倍行距，页码连续编排，左侧装订，纸张采用70g以上胶版纸；（2）电子文件：同时提供可编辑的DOC/DOCX格式全文文件、带完整有效签章的PDF格式文件，附图提供DWG格式可编辑CAD文件，电子文件需存储于不可擦除存储介质（如U盘、光盘），做双备份存储；（3）编制份数：满足建设单位、运营单位、产权登记机构、城建档案管理机构、总承包单位、监理单位、勘察单位、设计单位各留存1份，总份数不得少于6份，大型工程可根据需求增加份数。4核心内容编写要求4.1工程基本概况本章节应完整准确列明以下信息：（1）项目基本信息：项目全称、详细地址、立项批复文号、规划许可证编号、施工许可证编号、竣工验收备案编号、开竣工日期、交付日期；（2）参建责任主体信息：建设、勘察、设计、施工、监理单位全称，统一社会信用代码，法定代表人、项目负责人姓名及联系方式；（3）工程核心指标：总建筑面积、地上/地下层数、建筑高度、结构类型、设计使用年限、抗震设防烈度、建筑耐火等级、主要功能分区；市政工程需列明工程等级、设计荷载、线路长度、主要构筑物规模；园林工程需列明绿化面积、硬质铺装面积、苗木总数量；（4）工程承包范围：列明总承包范围、分包专业工程范围，如幕墙工程、消防工程、电梯工程、智能化工程等，明确各分包单位名称。4.2建设程序与验收情况说明本章节应完整梳理工程建设全流程验收情况，列明各环节审批/验收结论：（1）按顺序列明从立项、规划许可、施工图审查、施工许可、质量监督登记到地基基础验收、主体结构验收、建筑节能验收、各专项验收（消防验收/备案、人防验收、规划核实、环保验收、防雷验收）、竣工验收、竣工验收备案的全部流程节点，每个节点注明验收时间、验收单位、结论，附对应文号；（2）明确说明本工程所有法定验收程序全部完成，所有专项验收均结论为合格，符合法定交付条件，不存在未验收合格的分部分项工程。4.3各专业工程技术参数与使用要求本章节为核心内容，按专业分块编写，所有参数必须与设计文件、验收记录一致：4.3.1结构工程（1）列明地基基础形式：如为桩基础，注明桩型、桩长、单桩承载力特征值、桩身强度等级；如为筏板基础，注明筏板厚度、混凝土强度等级、抗渗等级；（2）列明主体结构核心参数：混凝土结构注明主要受力构件混凝土强度等级、钢筋保护层厚度、预应力结构张拉控制应力；钢结构注明钢材牌号、防腐涂层厚度、防火涂层厚度、耐火极限；（3）沉降观测要求：注明沉降观测点布置位置、数量，交付后观测要求：交付后第一年内每半年观测1次，第二年起每年观测1次，沉降稳定（连续两年年均沉降量≤0.5mm）后可停止观测；预警值为单次月沉降量超过1mm或总沉降差超过设计允许偏差，达到预警值需立即停用并联系原设计单位处置；（4）使用限制：明确各区域楼面设计活荷载，如住宅起居室、卧室为2.0kN/㎡，厨房、卫生间为2.5kN/㎡，普通商场营业厅为3.5kN/㎡，大型货车停车场为20kN/㎡，严禁使用过程中超载；严禁擅自改动承重结构、剪力墙、梁柱构件，严禁擅自拆除抗震墙。4.3.2建筑装饰装修与保温防水工程（1）外墙工程：注明外墙饰面材料类型、粘贴强度检测结果、保温材料类型、燃烧性能等级，外墙外保温系统使用注意事项：严禁在外墙私自钻孔打钉悬挂重物，每5年检查一次饰面粘结情况与密封胶，出现开裂脱落及时维修；（2）室内装饰装修：注明内墙、顶棚、地面做法，门窗材质、玻璃类型、五金品牌，使用注意事项：铝合金门窗严禁用腐蚀性清洁剂清洁，密封胶每6-8年更换一次，吊顶龙骨严禁悬挂重型设备、灯具，重型设备需单独做承重固定；精装修交付工程需列明主要装修材料品牌型号、室内环境污染物（甲醛、苯、TVOC、氨、氡）检测结果，明确符合《民用建筑工程室内环境污染控制标准》GB50325要求；（3）防水工程：列明各部位防水等级、防水材料、厚度：如Ⅰ级屋面防水采用SBS改性沥青防水卷材，两道做法总厚度≥3.0mm；卫生间防水采用聚氨酯防水涂料，厚度≥1.5mm；明确使用要求：严禁破坏原有防水层，二次装修破坏防水层后必须重新做防水并做48小时闭水试验，确认合格后方可饰面施工，每年检查一次屋面、外墙面防水，发现渗漏及时维修。4.3.3给水排水与采暖工程（1）给水系统：列明供水方式、入户管管径、水表规格、额定流量、管道材质、入户供水压力，明确二次供水设施清洗消毒要求，每半年清洗一次；（2）排水系统：列明排水体制、管道材质、化粪池容量、设置位置，要求化粪池每12-24个月清掏一次，严禁向下水道倾倒建筑垃圾、油脂等易堵塞物品；（3）采暖系统：列明采暖系统形式、供回水设计温度、工作压力、管道材质、散热器类型、分集水器位置，使用要求：非采暖季需满水保养，每年采暖前检查阀门、过滤器，清洗一次过滤器，严禁擅自改动采暖管道、增设散热器。4.3.4建筑电气工程（1）供电参数：项目总装机容量、入户供电容量，如普通住宅入户容量为10kW，配置20(80)A电表，进线电缆截面为10mm²；列明配电系统接地形式，一般民用建筑为TN-S系统，明确卫生间局部等电位联结箱严禁改动、遮挡，严禁拆除等电位连接线；（2）防雷与安全：列明建筑物防雷等级，要求防雷装置每年检测一次，易燃易爆场所每半年检测一次，所有插座回路配置30mA动作电流漏电保护器，严禁私自扩容、改动供电线路，超负荷用电；（3）弱电系统：列明有线电视、宽带、可视对讲、安防监控等系统点位布置、接口类型，明确运营维护单位联系方式。4.3.5通风空调与消防工程（1）通风空调系统：列明系统形式、设计新风量（住宅≥30m³/人·h，办公建筑≥30m³/人·h），空调过滤器每3-6个月更换一次，防排烟系统防火阀70℃自动关闭、排烟防火阀280℃自动关闭，每半年检查一次动作性能，严禁遮挡防排烟口；（2）消防工程：列明火灾危险性分类、消防给水系统压力、消火栓、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、应急照明、灭火器配置参数，明确要求消防设施每月巡查一次，每年全面检测一次，严禁遮挡、改动消防设施，严禁占用疏散通道。4.3.6特种设备与室外工程（1）特种设备：电梯列明型号、额定载重量、额定速度、制造单位、安装单位、检验合格日期、使用登记编号，要求电梯每月维保一次，每年定期检验一次，严禁超载使用；锅炉、压力容器等其他特种设备列明相应参数与检验要求；（2）室外工程：列明室外道路荷载等级、管网走向、阀门井位置、绿化苗木种类、养护要求，明确市政压力管线每1-2年检漏一次，绿化工程前三年每年养护不少于4次，成活率符合合同约定要求。4.4工程变更情况说明汇总本工程所有经审批确认的设计变更、工程洽商，按部位列明变更内容、审批单位、变更结论，明确所有变更均符合规范要求，不影响结构安全与使用功能，重大设计变更附变更图纸目录，未披露的未经审批变更由编制单位承担相应责任。4.5质量保修责任说明（1）保修期限：严格按照《建设工程质量管理条例》执行：基础设施工程、地基基础工程与主体结构工程，保修期限为设计文件规定的合理使用年限；屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏，保修期限为5年；供热供冷系统，保修期限为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装与装修工程，保修期限为2年；其他项目保修期限按合同约定执行；保修期限自工程竣工验收合格之日起计算，建设单位延迟交付的，保修期限最长自竣工验收合格之日起不超过6个月；（2）保修范围：属于保修范围的情况为施工质量问题造成的损坏，不属于保修范围的情况包括：不可抗力造成的损坏、使用不当造成的损坏、产权人或运营单位擅自改动工程造成的损坏、第三方装修造成的损坏；（3）保修流程：列明24小时保修联系方式，包括保修负责人姓名、电话、单位地址，明确一般报修24小时内到场处置，紧急报修（如大面积漏水、漏电、结构险情）4小时内到场处置；（4）责任界定：明确因施工质量问题造成的人身财产损失，施工单位按法律法规承担相应责任。4.6运营维护与应急指引（1）日常维护：列明各专业日常维护项目、周期，如结构沉降观测、消防设施检查、电梯维保、防水检查等，方便运营单位按周期执行；（2）装修改造注意事项：明确装修改造严禁破坏承重结构、抗震构件、防水工程、消防系统、等电位联结，改造前需委托原设计单位或具备相应资质的设计单位出具方案，经审批后方可施工；（3）应急处置：列明常见突发事件（如大面积渗漏、结构变形、火灾、燃气泄漏）的处置流程，以及对应责任单位的24小时应急联系电话。5审核审批流程建设工程交付说明书需按以下流程完成审核，未完成全部审核不得交付：（1）分包工程内容由分包单位技术负责人审核签字，加盖分包单位公章后报送总承包单位；（2）总承包单位技术部门、质量部门会签后，由总承包总工程师审核，总承包单位法定代表人或授权委托人签字，加盖总承包单位公章；（3）监理单位总监理工程师组织审核，总监理工程师签字，加盖监理单位公章；（4）建设单位组织勘察、设计单位复核技术参数，确认无误后，建设单位项目负责人签字，加盖建设单位公章。所有签字必须为本人手签，电子签章需符合《中华人民共和国电子签名法》要求，不得以项目章代替单位公章。6归档与交付要求（1）归档：纸质版与电子版交付说明书均需按《建设工程文件归档规范》要求报送城建档案管理机构归档，各责任主体分别留存完整原件，电子档案做异地双备份，存储期限不少于工程设计使用年限；（2）交付：建设工程交付说明书需与竣工验收备案表、质量保证书、产权资料一并交付给建设单位或产权人，交付时需做交付签收记录，各方签字确认留存。7特殊工程编制补