基本面和利率是核心关注-4月REITs月报

正文目录市场热点：经营分化延续，修复亮点凸显 4基本面：分化延续、修复渐显 4可供分配金额：同环比多数走弱，消费和保租房同比正增 12机构洞见：FOF持仓规模下降 14二级市场：利率驱动下的倒“V”走势 17一级供给：首批4单商业不动产注册生效 21后续关注 23风险提示 23图表目录图表1：2025Q1-2026Q1保租房营业收入情况 4图表2：2025Q1-2026Q1保租房出租率情况 4图表3：2025Q1-2026Q1保租房租金情况 4图表4：2025Q1-2026Q1消费营业收入情况 5图表5：2025Q1-2026Q1消费出租率和租金情况 5图表6：2025Q3-2026Q1数据中心经营情况 6图表7：2025Q1-2026Q1产业园营业收入情况 6图表8：2025Q1-2026Q1产业园出租率和租金情况 7图表9：2025Q1-2026Q1仓储物流营业收入情况 8图表10：2025Q1-2026Q1仓储物流出租率和租金情况 8图表2025Q1-2026Q1高速公路经营情况 9图表12：2025Q1-2026Q1高速客车通行费收入情况 9图表13：2025Q1-2026Q1高速货车通行费收入情况 9图表14：2025Q1-2026Q1能源发电收入情况 10图表15：2025Q1-2026Q1能源售电量和电价情况 10图表16：2025Q1-2026Q1市政环保营业收入情况 图表17：2025Q1-2026Q1市政环保经营情况 图表18：2025Q1-2026Q1公募可供分配金额情况 13图表19：公募FOF基金持仓公允价值变动 14图表20：公募FOF基金产品持有数量变动 14图表21：25Q1-26Q1公募FOF基金持仓规模变动（万元） 14图表22：26Q1公募FOF基金持仓市占率 14图表23：25Q1-26Q1公募FOF基金持仓行业规模变动（万元） 15图表24：26Q1公募FOF基金持仓行业公允价值构成 15图表25：26Q1公募FOF基金持仓个券公允价值 15图表26：25Q1-26Q1公募FOF基金持仓行业份额变动（万份） 16图表27：26Q1公募FOF基金持仓行业份额构成 16图表28：26Q1公募FOF基金持仓个券份额 16图表29：4月中证指数呈倒“v”型走势 17图表30：分资产加权指数月涨跌幅 17图表31：分资产加权指数 17图表32：4月收益不及股债 18图表33：中证与股债黄金收益率20D相关性 18图表34：产权年期国债收益率利差 19图表35：经营权年期国债收益率利差 19图表36：产业园类分派率 19图表37：消费类分派率 19图表38：仓储物流类分派率 19图表39：数据中心类分派率 19图表40：能源类IRR 20图表41：保租房类分派率 20图表42：市政环保类IRR 20图表43：高速类IRR 20图表44：产权分派率vs中证红利股息率利差 20图表45：经营权IRRvs中证红利股息率利差 20图表46：商业不动产审批进度 21图表47：公募募集规模 22图表48：公募发行类型占比 22图表49：待上市项目统计 22市场热点：经营分化延续，修复亮点凸显基本面：分化延续、修复渐显中，政府配租类项目稳定性较强，市场化项目租金有所承压，近期受利率下价格有所修复。政府类配租项目韧性较强，红土深圳安居、中金厦门2Q1出租率分别为%9.0%9.75%，长期维持在较高水平，营业收入同比均有不同程度提升；招商蛇口表现亮眼，林下项目出租5.36pct13.42%，其余大多市场化项目在宏观租赁市场供需调整背景下，租金存在小幅下行压力，其中华夏华润有巢和国君城投宽庭呈现明显的“以价换量”6.08%作为抗波动的稳健资产，二级市场价格有所修复。图表1：2025Q1-2026Q1保租房REITs营业收入情况（亿元） 25Q1 25Q2 25Q3 25Q4 26Q1 26Q1同比变化 26Q1环比变0.450.400.350.300.250.200.150.100.050.00

15%10%5%0%-5%-10%红 中 华 华 土 金 夏 夏 REITREIT创 厦 北 基 REITREIT新 门 京 金 深 安 保 华 REITREIT圳 居 障 润 REITREITREIT安 房 有REIT居 巢

招 汇 华商 添 泰REITREIT蛇 富 紫REITREIT口 上 金租 海 苏赁 地 州REIT住 产 恒REIT房 泰注1：华夏华润有巢26Q1新增有巢马桥项目经营数据，图中为同口径的同比环比数据，即有巢泗泾和有巢东部经开项目营收总计的同比和环比情况注2：华夏北京保障房25年6月新购入项目，26Q1的同期数据不可比，未公布同口径可比数据各基金公告、华泰研究图表2：2025Q1-2026Q1保租房REITs出租率情况 图表3：2025Q1-2026Q1保租房REITs租金情况不含商铺、停车场。各基金公告

注：红土创新深圳安居和招商基金蛇口租赁合住房租金水平数据均对应保租房部分，不含商铺、停车场；招商蛇口、汇添富上海地产和华泰紫金苏州恒泰的租金水平为期内租金水平，其余项目为期末租金水平各基金公告表现较好，多数营收同比正增，出租率整体稳健波动不大，租金有所波动，板块内部分化明显，优质资产与承压资产差距拉大。核心商圈的龙头项目增长动能强劲，华9.02%459元/平米威市场租金下滑为出租结构变动导致，租金较低的非首层商铺和仓库大面积出租拉低了平REIT2.84%。图表4：2025Q1-2026Q1消费REITs营业收入情况（亿元）2.01.51.00.50.0

25Q1 25Q2 25Q3 25Q4 26Q1 26Q1同比变化 26Q1环比变

30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%REITREITREITREITREIT嘉华华中华实夏夏金安物金华印百美茂润力联消商商消消费业业费费REITREITREITREITREIT

华 华 夏 夏 首 大 创 悦 奥 城 REIT莱 商 REITREITREIT业 REITREIT

中 中 华 华金 金 夏 夏中 唯 中 凯REITREIT国 品 海 德REITREIT绿 会 商 商REITREIT发 奥 业 业REITREIT商 特业 莱资 斯产各基金公告、华泰研究图表5：2025Q1-2026Q1消费REITs出租率和租金情况注：出租率为期末出租率，租金水平为期内租金水平；各基金公告受整租模式支撑，经营数据整体表现平稳，上架率、服务费水平及营业收26Q10.12%0.03%0.451.36570元/kW/元/kW/97.13%99.35%100%。图表6：2025Q3-2026Q1数据中心REITs经营情况注1：剩余期限原始数据以天为单位的，按365天/年换算为年；注2：服务费原始数据以天为单位的，按30天/月换算为月；各基金公告年Q1”率虽小幅回落至图表7：2025Q1-2026Q1产业园REITs营业收入情况（亿元）0.80.70.60.50.40.30.20.10.0

25Q1 25Q2 25Q3 25Q426Q1 26Q1同比变化（右轴） 26Q1环比变化（右轴）

25%15%5%-5%-15%-25%-35%-45%REITREITREITREITREITREIT东博华建华国吴时安信夏泰苏蛇张中合君园口江关肥安产产产村高临业园业新港REITREITREITREITREITREIT园

国 华 中 泰 夏 金 REIT君 和 湖 REITREITREIT安 达 北 REITREIT东 高 科 REIT久 科 投 REIT新 光 经 谷 济

易 中 华 方 金 泰 REIT达 联 南 REIT广 东 京 开 科 建 REITREITREIT产 创 邺 REITREITREIT园

广招华中创发商夏金金成科金亦合都创隅庄信高 智产首REITREITREITREITREITREIT投 造 业 农 阳REITREITREITREITREITREIT产 工 园 国业 场 际园各基金公告、华泰研究14.32pct64.28%，19.45%6.22pct65.88%，营收环12.5%REIT租金单价环比下7.54%71.99元/平方米/74.05%68.01%，核心区域在存量博弈下存在较大的调租压力。图表8：2025Q1-2026Q1产业园REITs出租率和租金情况注1：出租率为期末出租率；各基金公告受租约续签压力和以价换量2026Q110%100%25Q43.87pct86.72%，其28.94%13.15pct79.85%图表9：2025Q1-2026Q1仓储物流REITs营业收入情况（亿元） 25Q1 25Q2 25Q3 25Q426Q1 26Q1同比变化（右轴） 26Q1环比变化（右轴）2.01.51.00.50.0

10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%中 红 嘉金 土 实REIT普 创 京REIT洛 新 东REIT斯 盐 仓REITREIT田 储REIT港

华 华 夏 泰 深 宝 国 湾 REITREIT际 物 REITREITREIT流REIT

中汇南 中华REITREITREITREIT航添方 银易富顺流中商九丰 外REITREITREITREIT仓州物 运仓REIT储 通 流 仓 储REIT物 医 储 物流 药 物 流各基金公告、华泰研究图表10：2025Q1-2026Q1仓储物流REITs出租率和租金情况注1：出租率为期末出租率；注2：嘉实京东、华泰宝湾物流、中航易商仓储物流、汇添富九州通医药、南方顺丰物流、中银中外运仓储物流为期内平均租金，其余为期末平均均，其中华夏安博、中航易商、中金普罗斯为不含税租金，其余项目为含税租金水平；各基金公告多受益于区域经济恢复以及周边路网改善，通行费收入增速恢复，其中华REITREITREITREIT等标的表现亮眼，板块基本面有所修复G50宣通行费收入和日均21.45%2510%；华夏中国交建REIT部分标的受区域性路网分流影响收入出现波动，分流效应稳定后业绩或改善。浙商沪杭甬G329玲珑至於潜段的分流影响，业绩环比有所波动；中金山东高速持续受济8.19%6月黄河25G4231宁九高速通车对加杭绍甬高速宁波段二期的分流影响，通行费收入环比和同比均下滑。浙商沪杭甬和中金26Q1通行费收入环比已有所改善，后续分流效应逐渐稳定后业绩改善可期。图表11：2025Q1-2026Q1高速公路REITs经营情况各基金公告图表12：2025Q1-2026Q1高速REITs客车通行费收入情况 图表13：2025Q1-2026Q1高速REITs货车通行费收入情况各基金公告 各基金公告经营表现显著分化，光伏和风电板块受风资源和光资源波动业绩表现偏弱，其2026136号文《关于深化新能源上网电价3%20%4.01%6.32%，主要系光照量同比下滑。2026年一季度47.37%。气电方面，鹏华深圳能源采取“以气定产”的生产模式，供气量充足22.50%21.94%。图表14：2025Q1-2026Q1能源REITs发电收入情况25Q1 25Q2 25Q3（万元）0

25Q4 26Q1 26Q1同比变化（右轴26Q1环比变化（右轴）

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%中 鹏 中 嘉 信 华 航 实 REIT建 深 京 中 REIT投 圳 能 国 国 能 光 电 REITREITREITREIT电 源 伏 建 投REITREITREITREIT

中 工 华信 银 夏REITREITREIT建 蒙 华REITREITREIT投 能 电明 清 清阳 洁 洁智 能 能能 源 源注1:中航京能光伏两河水电公司项目自25年12月27日开始运营，26Q1和25Q4数据不可比，图中同比数据为同口径下同比数据；注2：中信建投国电投、鹏华深圳能源、华夏特变电工、中信建投明阳智能、工银蒙能清洁能源、华夏华电清洁能源为不含税收入，其余项目为含税收入；各基金公告、华泰研究图表15：2025Q1-2026Q1能源REITs售电量和电价情况1:251227日开始运营，25Q425Q1数据不可比，图中同比数据为同口径下同比数据；注2:国电投、嘉实中国电建新能源25Q3及之前、中信建设明阳智能统计口径为上网电量，其余为结算电量；注3：电价口径均为含税结算电价，其中鹏华深圳24Q4及以前为不含税口径；各基金公告REIT同比降幅较大。环保板块一季度整体呈现增长态势，各细分赛道因底层资产属性差异，在面临自然资源波动和市场需求变化时表现出明显的分化特征。富国首创水务深圳及合肥项目日均3.46%18.35%20.99%；中航首17.44%25.3913.39%同比增加4.20%，按面积计价收入同比大幅增长33.02%，带动整体营收同比增速录得25.41%20252026REIT供68.81%68.37%。图表16：2025Q1-2026Q1市政环保REITs营业收入情况各基金公告、华泰研究图表17：2025Q1-2026Q1市政环保REITs经营情况各基金公告可供分配金额：同环比多数走弱，消费和保租房同比正增5%-15%8.05%；4.13%。2026Q1可供分配金额同环比大多下滑29个项目下滑，25个项目44个项目下滑，29个项目提升；分资产类型来看，仅消费与保租房板块3.83%3.41%。可供分配金额同比均正增，环比有下滑的有华夏北京保障房、国君城投宽庭和招商基金蛇口主要是受到调整项应收应付项目波动以及未来相关支出预留增多的影响。消费年一季度录得3.83%33%，华安百联消费同比下滑主要系业绩下滑所致，环比下滑为调整项波动导致。数据中心可供分配金额环比下滑66.03%。南方润泽科技数据中心和南方万国数据中心26Q163.47%72.32%，主要系未来相关支出预留增多以及应收应付项目变动较大所致。产业园及仓储基本面承压，可供分配金额持续下滑。一季度可供分配金额大多下滑，26Q114.63%7.85%，仅建信中关村和博时津开整体可供分配金额同比和环比分别下滑7.63%10%主要系应收和应付项目的变动增加所致。可供分配金额同比下滑，环比提升明显，内部持续分化。华泰江苏交控和易方达深高速在业绩同比增长亮眼的驱动下，可供分配金额同比增长显著。中金安徽交控在通减弱；招商高速公路和平安宁波交投可供分配金额同比下滑分别是因为部分通行费收入尚未到账和偿还借款本金同比增加。能源和市政环保易受自然资源和回款情况影响26Q117%，其中中信建投国电投和嘉实中国电建同比有增长主要系应付款项增加和发电量提升，其余项目同比下滑主要原可供分配26Q1滑均较大，分别是由于尚未收回部分垃圾处理费，和来水持续偏枯叠加原水应急保障的供水比例偏低。26中，26年一2026年预期可供分配金额公募中，1325%725%，分别为国泰君安临港创新、创金合信首农、中银中外运仓储物流、华夏中核清洁能源、南方万国数据中心、华夏25%完成度较高。图表18：2025Q1-2026Q1公募REITs可供分配金额情况1：空值代表无披露数据或无可比数据，“-”25Q120251232025331日的可供分配金额，25Q125Q4可供分配金额含过渡期期末未分配的可供分配金额，25Q4数据不可比；国泰海通东久新经济、中航京能光2025年底完成扩募，25Q125Q425Q3完成扩募，25Q125Q2完成扩募，25Q425Q120251132025131日的可供分配金额，25Q125Q1可供分配金额为2025年1月13日至2025年3月31日可供分配金额，25Q1数据不可比；2资金使用扩募后募集资金金额值；注3：市值为2026年3月31日市值；4：华夏华电清洁能源、华泰苏州恒泰、中金亦庄产业园、中银中外运仓储物流、中金中国绿发商业资产、中金唯品会奥莱、华夏凯德商业、华夏中海商业、南方润2026TTM累计可供分配金额；各基金公告、华泰研究机构洞见：FOF持仓REITs规模下降2026Q1FOF持仓规模边际下降。2025年的增长后，2026Q1252.82262.29亿18.78%FOF基金产品数量由25452648FOFFOF产品群体仍在持FOF2只、21只，汇添富、天1只，其余基金机构产品数量保持稳定。图表19：公募FOF基金REITs持仓公允价值变动 图表20：公募FOF基金产品持有REITs数量变动公募FOF基金REITs持仓公允价值（万元）0

占公募REITs市值比重（右轴）

0.38%0.36%0.38%0.36%0.22%..%0.04%..1.%%0.10%0.40%0.35%0.30%0.25%0.20%0.15%0.10%0.05%26Q10.00%26Q1

有REITs持仓的公募FOF基金产品数量（只）45 45485145 45485148434539297105040302010023Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q426Q123Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q4Choice Choice23Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q42026FOF1.061.147.2%100.2%281019.8%1074万元，的趋势。相比之下，汇添富基金一季度进行了较大幅25Q443642.7%2095万元。图表21：25Q1-26Q1公募FOF基金REITs持仓规模变动（万元） 图表22：26Q1公募FOF基金REITs持仓市占率2025Q1 2025Q22025Q3 2025Q42026Q1 2026Q1环比变动（右轴

华安,

华夏,1.25%兴证,1.03%富国,1.03%其他,0.53%14,00012,00010,0008,0006,000

19.82%

72.98%

160%120%80%40%

泰康3.17%南方4.70%招商9.16%易方达,

中欧,46.44%4,000

2.73%-51.80%

..%

12.29%2,0000

-50.63%-73.50%

-40%-80%中汇易招欧添方商富达

南泰华华方康安夏

兴富天中证国弘加

汇添富,19.08%Choice Choice机构调整方面，汇添富基金与泰康基金减持幅度较大。25Q49053436451.8%1.067.2%的微幅减缩。FOF661025Q4895826.2%；高速公路、仓储物流分别环比21.5%、20.2%26Q12997万元，环比逆势增长21.1%。个券来看，大市值、流动性好的龙头标的依然是首选，中金REIT38953464万元、205025Q4REIT位次有所下降。REIT1991万元的持仓规模跃居第四。图表23：25Q1-26Q1公募FOF基金REITs持仓行业规模变（万元） 图表24：26Q1公募FOF基金REITs持仓行业公允价值构成0

2025Q1 2025Q22025Q3 2025Q42026Q1 2026Q1环比变动（右轴-26.21%21.16%21.16%-20.21%-21.56%1.50%-12.67%-49.36%

160%120%80%40%0%-40%-80%

市政环保7.26%能源,2.33%高速公路,24.80%

消费,

保租房,13.10%仓储物流,19.94%保 仓 产 高租 储 业 速房 物 园 公流 区 路

能 市 消源 政 环保

产业园区,28.90%Choice Choice图表25：26Q1公募FOF基金REITs持仓个券公允价值5000

公允价值（万元） 占REITs市值比重（右轴）REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT

1.00%0.90%0.80%0.70%0.60%0.50%0.40%0.30%0.20%0.10%0.00%REITREIT建控障园久业科能居务业投新储费 业田费圳河润速投建业REITREIT房 新经济

新 基 能 础源 设施

安 有 产清 居 巢 业洁REITREITREITREITChoiceFOF290625Q4150897675624.6%REIT1279.82万份高居REIT862.92REIT、华夏北京保障REITREIT629万份、495万份、491万份。图表26：25Q1-26Q1公募FOF基金REITs持仓行业份额变（万份） 图表27：26Q1公募FOF基金REITs持仓行业份额构成5000

2025Q1 2025Q22025Q3 2025Q42026Q1 2026Q1环比变动（右轴

24.69%-29.37%24.69%-29.37%-16.24%-15.94%-22.64%-22.37%-59.88%0%-40%-80%

市政环保,4.28% 消费,能源,0.84% 高速公路,14.69%

保租房,11.38%仓储物流,22.69%保 仓 租 储 房 物 流 区

高 能 市 消速 源 政 费公 环路 保

产业园区,43.72%Choice Choice图表28：26Q1公募FOF基金REITs持仓个券份额8006004002000

2026Q1公募FOF持仓份额（万份）REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT园建障科业久新控业务居 储田费能家费圳业润河投REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT房园新经济

基港 电础 投设 新REIT施 能REITChoice…源Choice…

安 有 产 清 业居 巢 业 洁REIT园 能REITREIT源REIT二级市场：利率驱动下的倒“V”走势截至6年4月0RIs全收益指数收至01.0%RIs（收盘1.08%20264REITsREITs价格回升，下旬受部分项目一季REITs2价格承压。4交投活跃度回升，换手率方面，40.40%，0.07pct，2单新项目上市提升整体活跃度。图表29：4月中证REITs指数呈倒“v”型走势21-0921-1222-0321-0921-1222-03

中证REITs全收益 换手率（右

（%）5.04.54.03.53.02.52.01.51.00.525-0325-0625-0925-1226-030.025-0325-0625-0925-1226-0322-0622-0922-1223-0323-0623-0923-1224-0324-0624-0924-12分资产类型来看，各板块走势分化，市政环保和数据中心表现亮眼。一季报披露后，市政环保板块得益于经营情况有所修复，叠加前期超跌，以2.90%的月涨幅领涨，数据中心板块经营稳健，延续前期热度，录得1.24%0.26%、0.15%0.03%。相比之下，部分资产类型受基本面修复缓慢仍表现偏弱，其中产业园（-1.09%）及高速公路（-1.06%）跌幅居前，仓储物流板块跌幅收窄至-0.39%。22-0622-0922-1223-0323-0623-0923-1224-0324-0624-0924-12图表30：分资产REITs加权指数月涨跌幅 图表31：分资产REITs加权指数涨跌幅2.90%涨跌幅2.90%1.24%0.26%0.15%0.03%-0.39%-1.06%-1.09%0.030.030.020.020.010.010.00-0.01-0.01-0.02市政环

数消能保仓高据费源租储速中 房物公

50.0

产业园 消费 仓储物流 保租房能源 高速公路 市政环保 数据中保 心 流 路

2021/7/52022/4/202023/2/62023/11/172024/8/302025/6/23注：涨跌幅计算区间为2026年4月30日对比2026年3月31日4月公募Rs4月中证RIs全收益指数上涨%，（%0（8.5%（1.02%（2.9%300月度波动率（%）介于股债之间，显著优于股票，低于沪深0（%、中证（%中证红利（%，显著高于中证全债（%图表32：4月REITs收益不及股债收益率（%收益率（%） 最大回撤（%） 月度波动率（%）10.008.006.004.002.000.00-2.00-4.00中 300REITs全证 300REITs收益全收益

全中 全中 中 国1000收证 收证 证 债1000益益红 全 益利 债 数20D4债性凸显，同时与权益和黄金市场的相关性小幅4300.50950.45350.5091。图表33：中证REITs与股债黄金收益率20D相关性中证REITs全收益与沪深300全收益 中证REITs全收益与黄金现货中证REITs全收益与中债全债1.0中证REITs全收益与中债全债0.80.60.40.20.0(0.2)(0.4)(0.6)(0.8)2025/1/2 2025/3/2 2025/5/2 2025/7/2 2025/9/2 2025/11/2 2026/1/2 2026/3/2的现金分派率与十年期国债利差是投资者经常参考的指标。10Y国债收益率性价比相对提升。比较现金分派率和十年期国债利率在二级市场的合理价格区2026年4月30分派率4.58%与10年期国债收益率利差为283.08BP，相较于上月+14.36BP。分资产来看，保租房、产业园、消费、仓储物流、数据中心利差分9.38BP、22.00BP、9.42BP、、0.88BP。而言，IRR是更为合理的估值指标。IRR10年期国债之2026430IRR4.48%10年期国债收益率利差273.58BP，相较于上月+12.04BPIRR分别较上月-21.61BP、+36.21BP、+10.49BP。对比中证红利指数，2026430TTM利差12.41BP25.25BPIRR和红利股息率TTM图表34：产权REITs-10年期国债收益率差 图表35：经营权REITsIRR-10年期国债收益率利差产权类REITs派息率 中国十年期国债收益

（%）

经营权类REITs平均IRR 中国十年期国债收益率（%） 利差（右轴）6.505.504.503.502.50

（BP）4003002001000

10.007.505.002.50

利差（右轴）

（BP）80060040020001.50

21-1122-0222-0521-1122-0222-0522-0822-1123-0223-0523-0823-1124-0224-0524-0824-1125-0225-0525-0825-1126-02

0.00

21-0821-1121-0821-1122-0222-0522-0822-1123-0223-0523-0823-1124-0224-0524-0824-1125-0225-0525-0825-1126-02图表36：产业园类REITs分派率 图表37：消费类REITs分派率）产业园类分派率利差（BP，右轴）10年期国债收益率消费类分派率（%））产业园类分派率利差（BP，右轴）10年期国债收益率消费类分派率（%）利差（BP，右轴）10年期国债收益率（7.06.05.04.03.02.01.00.02021/9/30 2022/9/30 2023/9/30 2024/9/30

5004003002001000

7.06.05.04.03.02.01.00.02024/4/1 2024/9/1 2025/2/1 2025/7/1 2025/12/1

5004003002001000图表38：仓储物流类REITs分派率 图表39：数据中心类REITs分派率

仓储物流类分派率（%） 10年期国债收益率

400350300250200150100500(50)(100)

数据中心类分派率（%） 10年期国债收益率

利差（BP利差（BP，右轴）450400350300250200150100500利差（BP，右轴）2021/9/30 2022/9/30 2023/9/30 2024/9/30 2025/9/30利差（BP，右轴）

2025/9/30 2025/11/30 2026/1/31 2026/3/31图表40：能源类REITsIRR 图表41：保租房类REITs分派率能源类IRR（%能源类IRR（%）利差（BP，右轴）10年期国债收益率（%保租房类分派率（%） 10年期国债收益率（%）6.0

4003002001000(100)(200)(300)

5.04.03.02.01.00.0

利差（BP，右轴）

2502001501005002022/7/26 2023/7/26 2024/7/26 2025/7/26

2023/1/3 2024/1/3 2025/1/3 2026/1/3图表42：市政环保类REITsIRR 图表43：高速类REITsIRR市政环保类IRR（%）利差（BP，右轴）市政环保类IRR（%）利差（BP，右轴）10年期国债收益率（高速类IRR（%）利差（BP，右轴）10年期国债收益率（%10.0

8006004002000(200)

12.0

1,0008006004002000.02021/8/132022/8/132023/8/132024/8/132025/8/13

(400)

0.0 02021/8/132022/8/132023/8/132024/8/132025/8/13图表44：产权REITs分派率vs中证红利息率利差 图表45：经营权REITsIRRvs中证红利股息率利差

产权类派息率中证红利股息率（%）利差（BP，右轴）

500(50)(100)(150)(200)(250)(300)(350)(400)

10.0

经营权类IRR（%） 中证红利股息率利差（BP，右轴）4003002001000(100)(200)(300)(400)2021/9/30 2022/9/30 2023/9/30 2024/9/30 2025/9/30 2021/8/132022/8/132023/8/132024/8/132025/8/13一级供给：首批4单商业不动产REITs注册生效42REITREIT，上市后涨幅可观。202643081只，总规模（包含扩募）达2210.802026422REIT46.802倍和3%226429REIT9.27434.921294.3319.98%3一定程度上提高上市涨幅和认购倍数。但交易所待审批储备资产较多，尤其是商业不动产储备丰富。470-8520264302016单、深交所4单，已受理项目合计拟募集规模约688.98亿元，其中17单收到交易所反馈回复，4202642320264.84%4.75%5.46%6.22%，4.08%图表46：商业不动产审批进度反馈反馈/问询日 反馈回复 注册生效 审核时间受理日资产估值（亿元）项目名称序号1 中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金 69.99 2026/1/29 2026/2/26 2026/4/7 2026/4/23 842 汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金 36.89 2026/1/29 2026/2/26 2026/4/7 2026/4/23 843 华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金 16.84 2026/1/29 2026/2/26 2026/4/21 - -4 国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金 50.28 2026/1/30 2026/3/3 2026/4/10 2026/4/23 835 华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金 19.3 2026/1/30 2026/2/27 2026/4/20 - -6 华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金 25.74 2026/1/30 2026/3/4 2026/4/21 - -7 华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金 48.11 2026/1/30 2026/2/27 2026/4/23 - -8 华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金 42.73 2026/1/30 2026/3/5 - - -9 光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金 58.04 2026/2/5 2026/3/5 2026/4/20 - -10 华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金 15.91 2026/2/5 2026/2/27 - - -11 中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金 27.03 2026/2/12 2026/3/4 2026/4/3 2026/4/23 7012 国泰海通崇邦封闭式商业不动产证券投资基金 12.6 2026/2/12 2026/3/17 - - -13 嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金 10.39 2026/3/2 2026/3/20 - - -14 广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金 21.43 2026/3/6 2026/3/25 - - -15 红土创新星河集团封闭式商业不动产证券投资基金 22.35 2026/3/13 2026/4/3 - - -16 国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金 129.28 2026/3/30 2026/4/27 - - -18 华夏华润置地封闭式商业不动产证券投资基金 54 2026/4/30 - - - -17 创金合信北京国资封闭式商业不动产证券投资基金 26.97 2026/4/2 2026/4/17 2026/4/29 - -18 华夏华润置地封闭式商业不动产证券投资基金 54 2026/4/30 - - - -19 中金开元旅业封闭式商业不动产证券投资基金 18.04 2026/4/30 - - - -上交所，深交所上交所，深交所20 红土创新茂业封闭式商业不动产证券投资基金 - - - - - -图表47：公募REITs募集规模 图表48：公募REITs发行类型占比产权类募集规模（亿元） 累计上市只数（右）

（只）

消费,303

保租房,1522,5002,000

经营权类累计上市只数（右）产权类累计上市只数（右）

10080

数据中心,69

仓储物流,2581,500

市政环保,64601,000

40能源,25220

产业园区,37921-0621-0821-0621-0821-1021-1222-0222-0422-0622-0822-1022-1223-0223-0423-0623-0823-1023-1224-0224-0424-0624-0824-1024-1225-0225-0425-0625-0825-1025-1226-0226-04高速公路,735图表49：待上市项目统计待上市REITs名称行业类别申报交易所原始权益人项目状态更新日期受理日期平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金产业园区深交所西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司已问询2026-01-082025-12-04汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（扩募）保租房上交所上海地产房屋租赁有限公司发布拟扩募公告2026-01-15-中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金产业园区深交所厦门高新技术创业中心有限公司;厦门火炬高新区招商服务中心有限公司已问询2026-01-282025-12-30华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（扩募）仓储物流上交所上海外高桥集团股份有限公司，上海外高桥保税区联合发展有限公司发布拟扩募公告2026-01-30-博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金高速公路上交所山东铁路投资控股集团有限公司,山东铁路综合开发有限公司,上海建通投资有限公司已反馈2026-02-032025-12-19华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源上交所中国三峡新能源（集团）股份有限公司已反馈2026-02-092025-12-26华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金酒店深交所上海安住此间商务信息咨询有限公司已问询2026-02-272026-02-05华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金商业零售（购物中心）上交所银泰百货有限公司已反馈2026-03-052026-01-30中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（扩募）保租房上交所厦门安居集团有限公司注册生效2026-03-162025-05-09国泰海通崇邦封闭式商业不动产证券投资基金商业零售上交所泛全有限公司,上海国际汽车城新安亭联合发展有限公司已反馈2026-03-172026-02-12中航中核集团能源封闭式基础设施证券投资基金能源上交所中核汇能有限公司已反馈2026-03-182025-11-25山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金市政环保上交所晋中市公用基础设施投资控股（集团）有限公司已反馈2026-03-182025-09-19嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金购物中心上交所北京首都开发