【S产业园REITs项目投资风险分析及应对建议开题报告文献综述7000字】

S产业园REITs项目投资风险分析及应对建议开题报告文献综述目录TOC\o"1-3"\h\u106S产业园REITs项目投资风险分析及应对建议开题报告文献综述 1265531.1研究意义和背景概述 1319581.1.1研究背景 118081.1.2研究意义 3193631.2文献综述 4215871.2.1REITs的研究 4238381.2.2文献评述 5319721.3研究内容与方法 6126921.3.1研究内容 6271191.3.2研究方法 7179991.4论文结构图 818124参考文献 81.1研究意义和背景概述1.1.1研究背景产业园，是建立在一块固定地域上的由制造技术企业、研发生产企业和服务社会企业等形成的企业发展社区，区域内专门设置某类特定行业或形态的企业、研究工作机构等，并进行数据统一关系管理。产业园作为企业集聚的载体，是某一产业的集聚区或技术产业化项目，是企业迈向产业化的集中道路。从层次、功能定位和产业分类上看，产业园区的类型多种多样，包括高新区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园、物流产业园，以及各地近期提出的产业新城、科技新城。伴随着我国改革开放的步伐和经济社会发展的需要，在新技术进行革命的催化作用下，产业园不断提高发展结构升级，从孵化器的建设持续走强，到产业新城、产业地产呈现出风起云涌的发展态势。产业园不仅是区域经济发展和产业调整升级的空间载体，也是衡量区域社会经济发展水平的标志，在推进经济体制改革、改善投资环境、引导产业集聚和开放型经济发展等方面发挥了不可替代的作用，产业园区已成为中国快速工业化、城市化和对外开放的重要平台。产业园领域经过四十余年的高速发展，现在已经进入存量时代，由于我国产业园的特殊性，多数产业园置身于开发区的开发建设中，属于“园中园”、“子园区”的概念，其发展严重依赖于区域政府或园区管委会制定的产业政策、发展运营以及所在城市及开发区的经济总量、增长潜力等。开发区因为政府行政机构的存在，投资效益反应在更社会化的方面，不太考虑资本退出问题，产业园因为依托于开发区通常也没有考虑资本退出问题，面对高投入、慢回收局面之下，产业园开发主体盈利入口不足，不具备变现渠道，制约着产业增长和再开发的能力。且近年来地方政府性债务负担加重，显性债务和隐性债务余额呈明显上升趋势，防范地方债务风险的基调难改，在此背景下，资金来源不足将成为制约我国产业园领域长期增长的一个核心因素。2020年4月30日，为贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的决策部署，积极支持实施国家重大战略，深化金融供给侧结构性改革，加强资本市场服务实体经济能力建设，进一步创新投融资机制，有效激活存量资产，促进基础设施建设，国家发展改革委、证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，要求聚焦重点区域、聚焦重点行业、聚焦优质项目，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点[[]引用自文献《中国证监会国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》.2020-04-30.]，推动基础设施REITs在证券交易所公开进行发行和交易，形成投融资良性循环。2020年8月，中国证监会发布并实施《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，填补当前我国公募REITs产品空白，盘活基础设施存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效，并为后续推动我国REITs立法积累实践经验[[]引用自文献《中国证监会国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》.2020-04-30.[]引用自文献《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》.中国证监会,2020年8月.S产业园REITs项目的成功发行，是产业园区基础设施领域尝试“存量带动增量”的可持续发展模式，即在保障存量资产高标准运营的前提之下，募集来的资金可继续用于新的基础设施项目投资，能够有效改变基础设施现有投融资模式。但是我国基础设施REITs的发展还处于探索阶段，可能面临基础资产相关风险、主体相关风险等潜在的风险问题，为投资者更好了解风险、防范风险、减少风险，为推动基础设施REITs的平稳发展尽一份力，本文将对S产业园REITs这一基础设施类REITs的风险问题进行研究，以期为我国基础设施类REITs的投资提供切实可行的风险防控建议。1.1.2研究意义1、理论意义目前国内对REITs的研究主要集中在房地产领域，例如长租公寓类和商业地产类REITs，对基础设施类REITs的研究较少，所以在REITs的理论研究方面我国仍存在不少欠缺。REITs对我国基础设施建设领域的融资甚至整个宏观经济都有不少益处，且我国基础设施类REITs正处于积极探索期，所以为了促进基础设施类REITs的平稳发展，更应该关注到我国基础设施类REITS发展过程中可能面临的潜在风险。本文通过对国内产业园区这一类特色基础设施资产类REITs，即S产业园REITs案例进行研究，分别从定性和定量两个角度对其面临的风险进行了全方位的分析，并提出相应的投资风险防控建议，在一定程度上丰富了我国不同类型REITs的相关研究，一定范围内补充了在理论中缺少的投资案例研究部分。2、实践意义在国内经济转型背景下，如何确保建设资金来源的同时预防债务风险，已成为当前基础设施领域所面临的严峻问题。作为一种创新型金融工具和投资模式，基础设施类REITs的推出恰逢其时，它能够将基础设施建设市场与金融市场有机地结合，降低地方政府和相关投资者的杠杆率，为基础设施领域的融资探明了新方向，未来将成为盘活我国庞大基础设施存量资产的有力工具。本文通过对S产业园REITs的风险进行分析，旨在帮助我国基础设施REITs的原始权益人、资产运营方和管理人更好地认识到融资过程中面临的各类风险，也旨在帮助基础设施REITs的广大投资者更好地在投资活动前甄别项目存续期间可能出现的各类风险，从而采取多种措施对相关风险进行预防与控制，提高REITs的安全性，为我国未来基础设施类REITs的风险防控提供有价值的参考建议，具有实用意义。1.2文献综述1.2.1REITs的研究1、基础设施类REITs的研究我国推进基础设施REITs可提供基建投资增量资金来源，对于加快新基建的投资建设进度具有重要意义。吴亚平（2020）在研究我国基础设施领域融资现状的背景下，分析指出我国目前的存量基础设施资产规模庞大，通过利用基础设施REITs盘活存量基础资产，可有效降低地方政府的债务和去杠杆，同时为新建的基础设施提供良好的融资渠道。王刚（2019）从公募REITs市场的稳健性、长远性以及可持续性发展角度考虑，认为基础设施REITs的推出，可以丰富我国居民的投资产品和渠道，投资者可通过投资基础设施来共享不动产成长的收益，而REITs也将会成为继现金、债券和股票的第4大类金融资产,其未来的长期收益率甚至可能会高过股票收益率。吴志峰（2020）认为在目前受疫情严重冲击的经济衰退中，新的基础设施建设可以作为推动经济增长的增量，而基建REITs的启动可以在短期内应付疫情冲击下的经济衰退,在中期可以化解前期问题和风险积累，激活市场活力,从长远角度来看，有利于建设多层次的资本市场和发展直接融资，为投资人提供更加多样化的投资产品,推进居民储蓄向投资的有效转化。2、基础设施类REITs发展研究我国的基础设施REITs起步较晚，所以大多是通过分析国外的基础设施REITs发展的成熟经验，并结合我国的现实情况来提出相关建议。张立，郭杰群（2017）通过分析国外基础设施REITs的发展概况，并结合我国基础设施领域的发展现状，建议我国基础设施REITs应该先行开展类REITs，并在条件合适的情况下，逐步向多种形式的公募REITs过渡。肖刚（2019）指出推动基础设施REITs需要走出认识误区，加快制度改革。通过先行开展试点，加强政策支持的有效性及精准度；二是明确房地产投资信托基金的税收中性政策，在产品设置过程中考虑推迟或免除与房地产转让有关的税费，加强对投资者的保护和风险防范，加强基础设施房地产投资信托基金的产品结构和运营管理、信息披露等要求。董琪（2020）从基础设施产品的特点出发，认为应该多关注基础设施REITs的基础资产、产品结构及管理人等方面，并对基础设施REITs未来发展方向进行预测，指出在保护税收基础的前提之下，要合理减轻基础设施REITs面临的多重征税压力，完善相关交易业务授权的体系。罗桂连（2020）指出国外基础设施REITs发展迅速的重要原因就在于税收方面享有明确的政策支持，所以我国可以通过积极的财政政策，来明确对基础设施REITs的税收支持，其次可通过完善REITs的相关法律规定、明确基础设施领域资产转让的政策、实行基础设施类REITs产品的IPO注册制以及培育稳定的项目现金流来推广基础设施不动产投资信托基金。1.2.2文献评述国内学者认为，应从主体各司其职、完善风险度量模型、提高标的资产质量等层面加强REITs风险防控。从主体方面来看，许南、董洁、宋林峰（2006）认为可以通过设立公募REITs的方式让投资者自担风险收益，公募REITs所募集的资金可以投资各种类型的物业资产，但是，如何协调好公募REITs各方的利益也是重要的问题[[]引用自文献《我国租赁住房REITs的风险与定价--以保利地产租赁住房一号资产支持专项计划为例》,茹佳凯,2019.]。郭杰群（2017）提到REITs发生危机很多时候都是内部先发生变化，政府、管理机构以及投资者应各司其职，各方要独立承担责任，避免因委托代理问题引发REITs风险。考虑到风险传递和度量方面，戴卉（2014）指出REITs产品存在着周期性风险，类似很多房地产企业普遍存在着高负债和融资不合理等问题，要控制好REITs的风险，首先应建立符合中国实际情况的REITs风险度量模型[[]引用自文献《我国租赁住房REITs的风险与定价--以保利地产租赁住房一号资产支持专项计划为例》,茹佳凯,2019.[]引用自文献《我国租赁住房REITs的风险与定价--以保利地产租赁住房一号资产支持专项计划为例》,茹佳凯,2019.国外学者主要从解决委托代理、加强合作、提高公司投资管理决策分析能力等诸多问题方面提出REITs的风险防控建议。关于委托代理问题，RussellJI（2010）从公司债务结构的方面对REITs进行相关探索，认为市场对于发债公告具有较为明显的正面情绪，在此基础上研究了委托代理问题，发现外部的一些问题会给REITs带来负面反应，认为应该从内部的管理机构过渡，能有效地解决现实中出现的诸类问题。关于REITs合作方面，RobertDCampbell等人（2011）根据之前对REITs合并的研究结果分析了REITs合并后的风险控制，发现如果从早期阶段REITs就与优质公司合作，将是REITs风险控制的重要保证。从投资决策方面，ChenMC，ChenKL（2011）将投资决策能力的提高结合到如何提高REITs的风险管理，其得出结论REITs需解决三种类型的问题来应对可能出现的风险，首先要了解REITs，其次要关注投资REITs时的风险点，最后要重视REITs的风险管理问题。国外REITs的理论研究相对完善，主要是通过构建资产定价模型等实证分析方法对REITs风险的影响因素进行定量研究，但这些研究更关注宏观经济、证券市场表现等对REITs的风险的影响，较少关注到REITs产品的基础资产、相关主体等内部因素对其风险的影响。国内学者在对REITs的风险进行研究时，研究对象多集中在房地产行业，对于基础设施类REITs的研究较少。国内研究大多采用定性方法，定量研究较少，更鲜有对基础设施类REITs具体项目的风险与防控进行研究的文献。目前我国基础设施类REITs正处在积极探索期，国家也在大力推进基础设施类REITs的发展。因此本文将以S产业园REITs为例，对基础设施REITs的风险与防控进行定性和定量的研究，以期在现有研究的基础上，为未来我国基础设施REITs需要注意的风险点和发展方向提供有价值的参考。1.3研究内容与方法1.3.1研究内容本文的研究内容如下：第1章为绪论部分。主要介绍了论文研究意义和选题背景，并对REITs的研究进行了阐述和文献评述,通过在之前研究基础上的学习与总结，阐述论文的研究方法与研究内容，并叙述整理论文的结构。第2章为我国基础设施REITS的概述与发展。说明了REITs的概念、模式及特征，阐述了我国REITs的发展概况，也分析了投资视角下我国基础设施REITs的发展机会。第3章为我国基础设施REITs共性存在的相关风险和本文作为案例分析的个体概况。本章总结了底层资产的控制权无法完全转让、税收问题的不明确影响利益分配、现金流量折现法作估值方式易受环境影响的普遍风险及投资人基于以上风险的关注点，也从基本情况、交易结构概述、原始权益人、主要参与方和底层资产方面介绍了S产业园REITs的情况，引出个性案例便于针对性地重点分析。第4章是对S产业园REITs风险的定性分析。本章分别从与基础资产相关的风险、与私募基金及专项计划相关的风险、与市场相关的风险等三个角度展开，对照可比实例和市场数据对比，对S产业园REITs可能面临的潜在风险进行了定性分析。第5章是对S产业园REITs风险的定量分析。基础设施项目资产本身现金流和原始权益人的经营情况对REITs投资者的影响较大,对这两者分别进行正常情景下和压力状况下定量分析。第6章为基于S产业园REITs的基础设施类REITs风险防控建议。本章根据前文对S产业园REITs风险的定性和定量分析，分别从基础资产相关风险防控、主体相关风险防控和专项计划相关风险防控方面提出了建议。第7章是本文的结论与展望。本章对基础设施REITs防控措施进行了总结，并对我国REITs的发展进行展望，提出进一步工作的方向。1.3.2研究方法本文运用以下方法，对S产业园REITs面临的风险进行分析与研究。1、案例分析法。由于目前我国基础设施类REITs发行数量较少，故选取我国基础设施类REITs典型产品—S产业园REITs作为研究对象进行具体的案例分析，从多角度、多层次研究REITs在基础设施建设领域融资应用中面临的风险。通过对S产业园REITs风险进行全面分析，并提出相关的风险防控建议，以期对未来国内基础设施REITs的发展起到借鉴意义。2、定性和定量分析法。本文首先用定性的方法分析了S产业园REITs的风险，发现其在物业资产收入波动、物业资产公开发行价格波动、物业资产出售价格波动或无法出售等方面存在风险，之后从定量的角度对基础资产风险和原始权益人风险进行实证分析，测算出S产业园REITs压力情况下可能面临的现金流风险，通过定性和定量相结合的方法对S产业园REITs进行了全面的风险分析。1.4论文结构图论文研究的技术路线图如下图1.1：图1.1论文结构图参考文献[1]吴亚平.扩投资、降杠杆：基础设施REITs起步[J].中国投资(中英文),2020(Z5):66-67.[2]王刚.千呼万唤的中国公募REITs[J].清华金融评论,2019(02):69-70.[3]吴志峰.基础设施REITs为什么重要[N].21世纪经济报道,2020-05-11(004).[4]CGiannotti，GMattarocci．Riskdiversificationinarealestateportfolio：evidencefromtheItalianmarket[J]．JournalofEuropeanRealEstateResearch．2013，269（3）：86-87．[5]ChaudhryM,MaheshwariS,WebbJ.REITsandidiosyncraticrisk[J].JournalofRealEstateResearch,2004,26(2):207-222.[6]NingRong，StefanTrick.ModellingtheDependenceStructurebetweenAustralianEquityandRealEstateMarketsaConditionalCopulaApproach[J].CentreforFinancialRisk,WorkingPaper.2010,(22):11-31.[7]KuangLiangChang.TheNonlinearEffectsofExpectedandUnexpectedComponentsofMonetaryPolicyontheDynamicsofREITsReturms[J].EconomicModelling.2011，(28):911-920.[8]张立,郭杰群.基础设施REITs的发展路径[J].中国金融,2017(04):52-54.[9]肖刚.制约我国公募REITs的五大因素和破解路径[J].清华金融评论,2019(02):62-64.[10]董琪.基础设施REITs产品要点[J].中国金融,2020(11):68-69.[11]罗桂连,郑学旺.金融创新破解PPP融资困境[J].中国金融,2020(06):37-39.[12]KuangLiangChang，Nan-KuangChen,CharlesKaYuiLeung.MonetaryPolicy，TermStructureandAssetReturn:ComparingREIT,HousingandStock[J].JourmalofRealEstateFinanceandEconomics.2011，(43):221-257.[13]TheimpactofthenewrealestatesectoronREITsAneventstudy.PhillipF,EhabY,GeunguY.JournalofEconomics&Finance.2018[14]TheStapledREITonIce:Congress’1998FreezeoftheGrandfatheredExceptionforStapledREITs.CharlesEWernⅢ.Cap.U.L.Rev.2000[15]许南，董洁，宋林峰．中国内地房地产投资信托基金的定位、模式及基本框架[J]．中国房地产，2006(08)：43-45．[16]郭杰群.中国CMBS、类REIT的运作模式、交易结构设计与风险控制[J].清华金融评论,2017(12):82-84.[17]戴卉．我国房地产投资信托基金的风险管理[J]．中国总会计师，2014(01)：133-135．[18]龙天炜,陈飞虎,于遨洋等.房地产投资信托基金风险研究述评与思考[J].工程管理学报.2017,31(05):129～134.[19]尹阿东,何海凝.房地产信托风险控制措施的研究[J].科技和产业,2011,11(3).[20]RussellJI.CustomersatisfactionwithapartmenthousingofferedbyRealEstateInvestmentTrusts(REITs)[J].InternationalJournalofConsumerStudies,2010,33(5).[21]RobertDCampbell，ChinmoyGhosh，MilenaPetrova，CFSirmans.CorporateGovernanceandPerformanceintheMarketforCorporateControl:TheCaseofREITs[