2026年全国房地产估价师之开发经营与管理考试黑金试卷详细参考解析

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式。A.市场集中化B.产品专业化C.市场专业化D.全面覆盖

2、投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.风险控制B.项目调研C.项目财务评价D.资金管理

3、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（）万元。A.896B.910C.1050D.1099

4、“三项预测值”分析方法是()中的一种。A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法

5、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量

6、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率＝销售利润/销售收入B.销售利润率＝销售利润/总开发价值C.销售利润率＝销售利润/总开发成本D.销售利润率＝销售利润/项目总投资

7、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（）元。A.3583B.3909C.4300D.4778

8、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步

9、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A.短期性B.可逆性C.负担性D.流通性

10、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润

11、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线

12、一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（）。A.越小B.越大C.越难控制D.越难估算

13、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%

14、某物业10年租金收入在第10年末的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年初支付，若年利率为6%，则第6年年初的租金是（）元。A.11953.2B.12695.4C.13763.7D.14945.3

15、（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。A.负外部性B.正外部性C.强外部性D.弱外部性

16、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（）。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用

17、物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断

18、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%

19、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。A.回收固定资产余值B.开发建设投资C.长期借款D.净转售收入

20、房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。A.符合国土空间规划或城乡规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化

21、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10

22、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值

23、现金流入中不包括租金收入的是（）。A.开发-销售模式B.购买-持有出租-出售模式C.开发-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出租-出售模式

24、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是（）。A.开发—销售B.开发—持有出租—出售C.购买—持有出租—出售D.购买—更新改造—出售

25、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

26、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。A.目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法

27、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率

28、采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动，是指（）。A.会计主体B.货币计量C.会计分期D.持续经营

29、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%

30、按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象B.投资回收期C.经济用途D.投资形式

31、房地产投资之弊不包括()A.流动性差B.投资数额巨大C.提高投资者的资信等级D.投资回收期较长

32、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0

33、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为（）万元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4

34、（）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.风险分析D.保本点分析

35、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照规定，其室内地面标高±0.000相当于绝对标高（）m。A.30.8B.30.80C.30.800D.30.8000

36、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法

37、《伤寒明理论》的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王焘D.成无己

38、某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%

39、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00

40、判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策

41、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%

42、某开发商于2016年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2017年6月1日完成规划设计，2017年10月1日获发开工许可证，2019年4月1日项目建成并获发竣工证书，2019年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A.2016年8月1日至2019年4月1日B.2017年10月1日至2019年4月1日C.2016年8月1日至2019年10月1日D.2017年10月1日至2019年10月1日

43、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于（）。A.永久荷载B.必然荷载C.可变荷载D.偶然荷载

44、按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（）划分。A.城市内某个区域B.省或自治区所辖地域C.城市D.中国房地产市场

45、阴疽，治疗常用A.四妙勇安汤B.阳和汤C.吴茱萸汤D.当归四逆汤

46、某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为（）万元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03

47、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%

48、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为()。A.12%B.32%C.24%D.30%

49、最常见的会计期间是（）。A.三个月B.六个月C.一年D.二年

50、在房地产泡沫的成因中，()是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构的过度放贷C.土地的有限性和稀缺性D.开发商之间的博弈

51、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）。A.小于20%B.满足目标收益率要求C.大于20％D.不满足目标收益率要求

52、某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36

53、（）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。A.差额投资内部收益率B.内部收益率C.基准收益率D.期望投资收益率

54、在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（）。A.购买成本B.土地取得费用C.装修费用D.运营成本

55、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31

56、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%

57、张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%，15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为（）万元。A.18.94B.19.20C.19.33D.22.87

58、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（）。A.通胀率上升B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温D.办公用房租赁市场升温

59、市场定位通常要遵循的步骤是（）。A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位

60、对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（）作为其投资对象。A.刚刚竣工的收益性物业B.进入稳定期的优质收益性物业C.未进入稳定期的收益性物业D.机会型房地产投资

61、会计的基本职能有会计核算和（）。A.资源配置B.会计监督C.会计决策D.会计控制

62、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%

63、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%

64、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用

65、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（）。A.造价工程师B.结构工程师C.建筑设备工程师D.电气工程师

66、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格

67、从金融角度理解，（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。A.投资B.投机C.信托D.储蓄

68、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的（）。A.权责发生制原则B.收付实现制原则C.配比原则D.划分收益性支出与资本性支出原则

69、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。A.空置率B.竣工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率

70、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10

71、房地产投资的收益，包括投资回收和()两个部分。A.投资风险B.投资利率C.投资现值D.投资回报

72、商品房开发市场通常是典型的（）市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断

73、会计差错的主要内容不包括（）。A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错B.对事实的疏忽和误解C.隐瞒或删除交易或事项D.对会计政策的误用

74、建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于（）。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究

75、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

76、房产面积的测量精度分为（）级。A.五B.二C.三D.四

77、不应计入收益性物业经营费用的是（）。A.抵押贷款利息B.公共设施维修费C.房产税D.物业保险税

78、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数

79、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括（）。A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理

80、某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率是()。A.50%B.60%C.70%D.80%二、多选题

81、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。A.系统风险B.资本价值风险C.时间风险D.比较风险

82、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权

83、将短期借款视为现金流入的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表

84、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（）。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程

85、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A.开发商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位

86、按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（）。A.生产性投资和非生产性投资B.直接投资和间接投资C.长期投资和短期投资D.金融投资和实物投资

87、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

88、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的()。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险

89、关于年度运营预算，下列说法错误的是（）。A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目B.该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会

90、房地产直接投资包括（）形式。A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资B.面向建成物业的置业投资C.从取得土地使用权开始的开发投资D.从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资

91、某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为（）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60

92、会计差错的主要内容不包括（）。A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错B.对事实的疏忽和误解C.隐瞒或删除交易或事项D.对会计政策的误用

93、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%

94、小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金

95、建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于（）。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究

96、下列物业中，属于特殊物业的是（）A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区

97、某项目净现值和累计净现值见表，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

98、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出租模式

99、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费

100、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法三、判断题

101、能够苦泻下行，疏肝破气，消积化滞的药物是A.陈皮B.青皮C.沉香D.枳实

102、治疗治疗乳痈宜选用的药物是A.蒲公英B.板蓝根C.穿心莲D.紫花地丁

103、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）

104、治疗肝肾不足所致的崩漏下血，宜炒用的药物是A.续断B.菟丝子C.补骨脂D.益智仁

105、房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）

106、收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）

107、房地产开发过程中需要两类资金，即建设贷款和短期资金。

108、商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）

109、如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。（）

110、鹿角胶入汤剂宜A.先煎B.煎汤代水C.包煎D.烊化

111、当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必需的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行债务融资。()

112、既能活血行气，止痛力又强的药物是A.川芎B.延胡索C.姜黄D.郁金

113、政府对企业投资项目实行核准制度。（）

114、从投资者的角度来看资金的增值特征使其具有时间价值。

115、根据期末惯例法，把资金的流动情况绘成现金流量图时，把初始投资P作为第1期期末发生的。（）

116、胡黄连、黄连功效的共同点是A.清热解毒B.清热燥湿C.清透虚热D.清肝明目

117、优先股在收益分配上享有优先权，同时享有公司的经营管理权。

118、功能助阳益阴，兼可固涩下焦的药是A.补骨脂B.菟丝子C.益智仁D.肉苁蓉

119、我国地产企业境外投资的项目，以居住物业为主。（）

120、财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。（）

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：产品专业化是指企业同时向几个细分市场销售一种产品。在这种情况下，一旦有新的替代品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。

2、答案：C本题解析：考点:投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。

3、答案：A本题解析：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为：每年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额/2）×贷款利率则本题中，当年应计利息＝（10000＋300＋5000/2）×7%＝896（万元）。

4、答案：B本题解析：[知识点]敏感性分析的“三项预测值”法

5、答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ACD属于供给分析。参见教材P139。

6、答案：A本题解析：销售利润率是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。销售利润率的计算公式为：销售利润率＝销售利润÷销售收入×100%。其中，销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益；销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和增值税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。

7、答案：C本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。P312。

8、答案：A本题解析：经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。主要包括：①城市或区域经济总体发展水平；②就业状况；③居民收入与支付能力；④产业结构；⑤基础设施状况；⑥利率；⑦通货膨胀率等。B项属于社会环境因素；C项属于资源环境因素；D项属于技术环境因素。

9、答案：A本题解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。

10、答案：A本题解析：开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；5年内不足弥补的，用税后利润弥补。在实际操作中，房地产开发项目的所得税，采用了按销售收入一定比例预征的方式，即不论项目整体上是否已经盈利，只要实现了销售收入，就按其一定比例预征收所得税。

11、答案：D本题解析：基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。

12、答案：A本题解析：净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。一般地，标准差系数越小，项目的相对风险就越小；反之，项目的相对风险就越大。

13、答案：C本题解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%。

14、答案：D本题解析：本题考查的是清偿能力指标及其计算。P160。

15、答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。

16、答案：D本题解析：房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，技术环境是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。具体包括建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步、信息技术和节能减排技术、可持续发展技术的发展和应用等。A项属于经济环境的因素；B项属于社会环境的因素；C项属于资源环境的因素。

17、答案：B本题解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值：1100×50%＋900×50%＝1000；物业乙的价值的期望值：1200×50%＋800×50%＝1000。甲的标准差=[（1100－1000）2×0.5＋（900－1000）2×0.5]0.5＝100；乙的标准差=[（1200－1000）2×0.5＋（800－1000）2×0.5]0.5＝200。甲、乙物业价值的期望值相同，则标准差小的风险小，甲的标准差小。参见教材P233。

18、答案：D本题解析：在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

19、答案：B本题解析：考点:基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。

20、答案：A本题解析：房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合国土空间规划或城乡规划的前提下按照最高最佳利用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。

21、答案：C本题解析：由题意，月净经营收入＝有效毛收入－运营费用＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝100－100×（5%＋2%）＋100×3%－60＝36（万元）。

22、答案：C本题解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。互斥方案不能用内部收益率这个提标。对于寿命期相同的互斥方案的选择，可以采用净现值、净年值、净将来值，也可以采用追加投资收益率法等差额法进行评选。

23、答案：A本题解析：根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为“开发-销售”“开发-持有出租-出售”“购买-持有出租-出售”“购买-更新改造-出售”“购买-更新改造-出租-出售”等基本模式。BCD三项，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入；A项，现金流入主要指销售收入。

24、答案：C本题解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买—持有出租—出售常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。参见教材P148。

25、答案：B本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。参见教材P55～56。

26、答案：A本题解析：本题考查的是的是制定租售方案。成本导向定价法包括两种，成本加成定价法和目标定价法，后一种需要用到损益平衡图。P98。

27、答案：B本题解析：本题考查的是财务净现值。FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。参见教材P180。

28、答案：B本题解析：货币计量是指采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动。货币计量假设的主要意义在于，通过一般等价物的货币，以数量形式综合反映企业的财务状况和经营成果。

29、答案：D本题解析：本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35%。

30、答案：C本题解析：按投资的经济用途，可将投资分为：①生产性投资，是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资；②非生产性投资，是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。

31、答案：C本题解析：此题属于掌握范畴。根据房地产投资的利弊方面的内容。

32、答案：A本题解析：偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。

33、答案：B本题解析：本题考查的是零售商业物业的租金。15+（180-150）×3％=15.9（万元）。参见教材P361。

34、答案：C本题解析：不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。

35、答案：C本题解析：标高分绝对标高和相对标高两种。我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地以它为基准所定标高即绝对标高。工程图纸一般都用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±0.000”表示，读作正负零。高于它的为正值，一般不注“＋”号；低于它的负值，必须注“－”号。

36、答案：D本题解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。

37、答案：D本题解析：金人成无己之《伤寒明理论》系统阐述了张仲景《伤寒论》常用方20首的组方原理及方、药间的配伍关系，开方论之先河，拓展了方剂学的学术领域。而唐慎微的代表著作是《证类本草》，王肯堂的是《证治准绳》，王焘的是《外台秘要》。

38、答案：D本题解析：资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产投资项目投入的权益资本。由题意，资本金＝100－40＝60（万元），资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额÷资本金×100%＝12÷60×100%＝20%。

39、答案：A本题解析：其他扣除项目＝含土地费用在内的开发成本×20%＝7500×20%＝1500（万元），增值税扣除项目金额总计＝项目开发成本费用及税金＋其他扣除项目＝7500＋1650＋30000×5500×5.5%/10000＋1500＝11557.50（万元），增值额＝30000×5500/10000－11557.50＝4942.50（万元），增值比率＝4942.50/11557.50×100%＝42.76%，则该项目增值比率超过20%，低于50%，适用税率为30%，则应缴纳土地增值税＝4942.50×30%＝1482.75（万元）。

40、答案：A本题解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。选项D，无风险决策这一单独的阶段。P230。

41、答案：A本题解析：名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。公式为：年名义利率＝月利率×计息周期数。本题中，年名义利率＝1%×12＝12%。

42、答案：C本题解析：房地产投资项目计算期选取规则，如表6-2所示。根据表6-2可知，出售类型的开发投资项目的计算期为开发期与销售期之和。表6-2房地产投资项目计算期选取规则本案例中，开发期为2016年8月1日至2019年4月1日，销售期为2019年4月1日至2019年10月1日，因此，在计算财务内部收益率时，计算期为2016年8月1日至2019年10月1日。

43、答案：C本题解析：荷载是指在结构上作用在建筑物上的力。主要分为：①永久荷载（恒载），是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力；②可变荷载（活载），是指在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等；③偶然荷载，是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。

44、答案：C本题解析：本题考查的是房地产市场细分。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。

45、答案：B本题解析：吴茱萸——肝胃虚寒，浊阴上逆证——温中补虚，降逆止呕；当归四逆汤——血虚寒厥证——温经散寒，养血通脉；阳和汤——阴疽——温阳补血，散寒通滞。四妙勇安汤——热毒炽盛之脱疽——清热解毒，活血止痛。

46、答案：B本题解析：当采用费用现值比较法时，主要是利用项目费用（PC）计算公式，计算不同方案的费用，以费用现值小的方案为优选方案。项目费用计算公式为：式中C表示第t期投入总额；B表示期末余值回收。则本题中：费用现值＝500＋160/（1＋10%）＋200/（1＋10%）2＋220/（1＋10%）3－100/（1＋10%）3＝900.90（万元）

47、答案：A本题解析：名义利率是包含了通货膨胀因素的利率。实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。假如名义利率为r、实际利率为i、通货膨胀率为Rd，则三者的关系为：i＝[（1＋r）/（1＋Rd）]－1。本题中，实际利率i＝[（1＋10%）/（1＋4%）]－1＝5.77%。

48、答案：B本题解析：暂无解析

49、答案：C本题解析：会计分期又称会计期间，是指将一个企业持续经营的生产活动划分为若干个连续的、长短相同的期间。最常见的会计期间是一年，以一年确定的会计期间称为会计年度，按年度编制的财务会计报表又称年报。

50、答案：C本题解析：[解析]房地产泡沫成因

51、答案：C本题解析：本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。参见教材P183。

52、答案：B本题解析：具体的计算过程如下：①已知：A120＝3044.54元，s＝0.4%，n＝15×12＝180（月），i＝6.5%÷12＝0.54%；②第10年最后一个月份的还款额A120为：At＝A1×（1＋s）t－1，A120＝A1×（1＋s）t－1，3044.54＝A1×（1＋0.4%）120－1，抵押贷款首次月还款额为：A1＝1893.26元；③第15年最后一个月份的还款额A180为：A180＝A1×（1＋s）t－1＝1893.26×（1＋0.4%）180－1＝3868.52（元）。

53、答案：A本题解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。

54、答案：B本题解析：房地产投资业务划分模式主要有以下几种模式：①开发-销售模式；②开发-持有出租-出售模式；③购买-持有出租-出售模式；④购买-更新改造-出售模式；⑤购买-更新改造-出租-出售模式。其中，在购买-持有出租-出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。

55、答案：B本题解析：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5/1.3=3.846（万元），按月还本付息额=38460/12=3205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得最大贷款额为：V=A/i［1－1/（1+i）n］=3205/（12％÷12）错误［1－1/（1+12％÷12）12错误20］=29.11（万元）。

56、答案：D本题解析：[解析]现金回报率

57、答案：C本题解析：已知现值P求年值A的计算公式为：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，已知年值A求现值P的计算公式为P＝A[（1＋i）n－1]/[i（1＋i）n]。本题中，月利率＝7.8%/12＝0.65%，n＝15×12＝180。则按月等额还本付息每月应还款金额为A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝6000×114×60%×[0.65%×（1＋0.65%）180]/[（1＋0.65%）180－1]＝3874.76（元）。若在第121期一次性偿还，应偿还的金额为本期应还金额与剩余59期（180－121＝59）应还金额的现值之和。故偿还额应为：

58、答案：A本题解析：A项，通胀率上升会影响比较价值，使之水涨船高，通胀率上升也会影响收益价格。因为要保证实际报酬率不变，则要提高名义报酬率，从而使得收益价格偏低；B项，存款利率下调则报酬率相应偏低，收益价格偏高；C项，办公用房销售市场降温则比较价值（比准价格）偏低；D项，办公用房租赁市场升温意味着净收益会上涨，则收益价格会偏高。

59、答案：A本题解析：市场定位的步骤包括：①识别潜在竞争优势，这是市场定位的基础；②企业核心竞争优势定位，企业与主要竞争对手相比，在产品开发、服务质量、销售渠道和品牌知名度等方面所具有的可获取明显差别利益的优势；③制定发挥核心竞争优势的战略，企业在市场营销方面的核心能力与优势，不会自动地在市场上得到充分的表现，必须制定明确的市场战略来加以体现。

60、答案：B本题解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资，以获取稳定的租金收入为目的，投资对象通常为进入稳定期的优质收益性物业。参见教材P23。

61、答案：B本题解析：会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理，而在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。会计的基本职能有：①会计核算；②会计监督。

62、答案：D本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。

63、答案：A本题解析：名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。设名义利率为r，若年初借款为P，在一年中计算利息m次，本利和为F，则实际利率i与名义利率r的关系式为：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1，将i＝7.25%，m＝12代入上式，得r＝7.02%。

64、答案：B本题解析：本题考查房地产置业投资项目的主要不确定因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括:购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。P216。

65、答案：A本题解析：房地产开发中需要结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖通风、给排水、强电弱电系统等的设计工作外，还可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作。

66、答案：C本题解析：房地产价格指数是指反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括：①房屋销售价格指数；②房屋租赁价格指数；③土地交易价格指数。

67、答案：A本题解析：投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高的价格卖出的行为。

68、答案：A本题解析：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认。B项，收付实现制原则是指以收到或支付货币作为确认收入和费用的依据；C项，配比原则是指将收入与对应的费用、成本进行对比，以结出损益；D项，划分收益性支出与资本性支出原则是指将与当期收益相关的支出计入当期的损益，将与当期以及以后多个期间的收益相关的支出计入资产的价值。

69、答案：D本题解析：反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种市场类型。其中，市场交易指标包括：①销售量；②出租量；③吸纳量；④吸纳率；⑤吸纳周期；⑥预售面积；⑦房地产价格；⑧房地产租金；⑨房地产价格指数。ABC三项属于供给指标。

70、答案：C本题解析：由题意，月净经营收入=有效毛收入－运营费用=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用=100－100错误（5％+2％）+100错误3％－60=36（万元）。

71、答案：D本题解析：此题属于熟悉范畴。根据房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。

72、答案：B本题解析：由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。

73、答案：C本题解析：会计差错的内容主要包括：①原始记录和会计数据的计算；②抄写差错；③对事实的疏忽和误解；④对会计政策的误用。会计差错并非出于主观的故意，而是从客观结果上看，经办人员并没有从中获利。这是会计差错区别与会计舞弊的最重要的特点。C项属于会计舞弊的类型。

74、答案：D本题解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。参见教材P251～252。

75、答案：D本题解析：本题考查的是供给指标。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。参见教材P40。

76、答案：C本题解析：房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产面积的测量精度分为三级，各级的限差和中误差不得超过规定值。

77、答案：A本题解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：①人员工资及办公费用；②保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；③为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等）；④保险费；⑤增值税及附加；⑥城镇土地使用税；⑦房产税和法律费用等。

78、答案：D本题解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。P258。选择基础参数（四类参数）

79、答案：A本题解析：房地产经纪机构的代理形式通常在委托代理合同上有具体的规定。房地产经纪机构的代理形式有几种分类方式：①联合代理与独家代理，对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的经纪机构共同承担项目的物业代理工作。②买方代理、卖方代理和双重代理，依代理委托方的不同，代理形式可分为买方代理、卖方代理和双重代理。③首席代理和分代理，对于大型综合性房地产开发项目或物业，开发商或业主也可以委托一家经纪机构作为项目的首席代理，全面负责项目的代理工作。总代理再去委托分代理，负责物业某些部分的代理工作。

80、答案：D本题解析：根据预付款的收益率的计算公式。

81、答案：C本题解析：房地产投资的个别风险主要包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险（又称比较风险）；⑤时间风险；⑥持有期风险。其中，时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。

82、答案：B本题解析：一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。A项，贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。C项，在房地产贷款中以土地房屋等设定贷款抵押，是最常见的担保形式。D项，贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。

83、答案：B本题解析：资本金现金流量表的现金流入项包括：①销售收入；②租金收入；③自营收入；④净转售收入；⑤其他收入；⑥长期借款；⑦短期借款；⑧回收固定资产余值；⑨回收经营资金。因此，资本金现金流量表将短期借款视为现金流入。

84、答案：B本题解析：单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。如：土建工程、电气安装工程、工业管道工程、暖卫工程、通风工程等。分部工程是单位工程的组成部分，是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品（如土石方工程、楼地面工程等）。分项工程是分部工程的组成部分，是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品。

85、答案：D本题解析：施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。开发商或其委托的监理工程师应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。开发商与承包商还要认真协调安排工程安全保险事宜，按双方约定承担支付保险费的义务。

86、答案：B本题解析：依据不同的角度，可将投资进行分类，具体包括：①按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资；②按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资；③按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资；④按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

87、答案：B本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。参见教材P55～56。

88、答案：B本题解析：[解析]个人住房贷款的风险与风险管理

89、答案：C本题解析：C项，预算中要为不可预见费用的支出预留空间。当某些额外费用支出与预算中预计的相关费用支出不相匹配时，物业服务企业就要对其他预期的费用支出进行分析，看是否可以从其他预算费用中挪用一部分来支付与季节相关的额外费用支出的部分或全部，否则就要动用大修基金。

90、答案：A本题解析：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括：①从取得土地使用权开始的开发投资；②面向建成物业的置业投资。

91、答案：D本题解析：本题考查的是资金等效值的换算。

92、答案：C本题解析：会计差错的内容主要包括：①原始记录和会计数据的计算；②抄写差错；③对事实的疏忽和误解；④对会计政策的误用。会计差错并非出于主观的故意，而是从客观结果上看，经办人员并没有从中获利。这是会计差错区别与会计舞弊的最重要的特点。C项属于会计舞弊的类型。

93、答案：B本题解析：成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率的计算公式为：RPC＝[（GDV－TDC）/TDC]×100%＝（DP/TDC）×100%。式中，RPC为成本利润率；GDV为项目总开发价值；TDC为项目总开发成本；DP为开发利润。此题中，RPC＝（4500－248－370－2600）÷2600＝49.31%。

94、答案：A本题解析：公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

95、答案：D本题解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。参见教材P251～252。

96、答案：B本题解析：本题考查的是房地产投资概述。物殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可得房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。

97、答案：D本题解析：动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。该项目的动态投资回收期为：Pb＝（累计净现金