门店港式管理实战

深圳门店港式管理实战

一、新店选址与布局配置开店常见问题１门店拓展标准报告２门店布局规划３开店常见问题１.好店无好业绩（位置好不等于业绩好，别人好不等于自己好）２.开业了没经理（店长）３.经理（店长）走马灯４.好位置、高成本、无回报怎么办？选人第一位（先有人，再开店）门店拓展标准报告门店拓展标准报告市场分析保本点测算门店拓展标准报告可辐射楼盘数量可辐射户数中介占取份额市场置换率对手份额自己的空间市场分析此处缺少表格２个

门店布局规划三角形收客或收盘（社区店）未来发展（长线投资）建立区域霸主地位二、新人入职与培训１.招聘方式２.新人培训课程要诀３.新人入职标准４.薪资待遇招聘方式职业推介会职业推介会报纸做有心人现场招聘新人培训课程要诀新人入职标准选材标准(德为先)新增房源批量楼盘跑盘派单入职考试题市场分析薪资开单入职有薪跑盘培训合格入职无底薪高提成限时免佣（售）：新进社区派单六、店长与秘书的日常职责客户下定金同时分店经理将合约内容发至80-120家：利润率12-18%营销学+心理学+演讲学提前两个月作预算七、充分发挥广告的作用怎么办？选人第一位（先有人，再开店）ⅥPM18:00-PM19:00例会三、经纪人必备的业务技能选材标准(德为先)ⅤPM16:00-PM18:00面试、约见应聘者好店无好业绩（位置好不等于业绩好，别人好不等于自己好）ⅥPM18:00-PM19:00例会店长抓业务（经营）

秘书抓行政和财务（后勤）入职考试题心理学:

如何把握客户(沟通)ⅥPM18:00-PM19:00例会广告成本：8--10％店长抓业务（经营）

秘书抓行政和财务（后勤）６）核算分店业务员＼经理提成，制作部门成本表，及时准确上交各种报表区域内私客可转介或合作２）公司的文件在公布后，须打印出让业务员签字确认，认真了解公司所下达的内容精神六、店长与秘书的日常职责客户与房源录入跟踪

3.ⅥPM18:00-PM19:00例会心理学:

如何把握客户(沟通)客户与房源录入跟踪

3.ⅤPM16:00-PM18:00面试、约见应聘者三、经纪人必备的业务技能营销学+心理学+演讲学＝销售学

赞美及微笑

韧性

服务意识

专业知识专业意识教材一周一考知识面ＡＢＣ服务意识ＡＢＣ摆正心态忍者至尊没有成交无服务价值赞美及微笑赞美及微笑多发表支

持意见淘汰过分

内向者一笑泯

恩仇韧

性恒温才能持久无欲则刚失败是一种财富营销学+心理学+演讲学＝销售学成交营销学:

如何包装产品(策划)心理学:

如何把握客户(沟通)演讲学:

如何推销产品(说服)四、如何采最多的房客源１２３房源是成交之母客源是成交之父房源开发客源开发房源开发ＡＢＣＤ限时免佣（售）：新进社区社区开发租房免佣：新进社区批量楼盘收买：市场收购社区开发礼物赠送形象广告免费咨询市场分析客源开发客源开发转介绍现场（流动客）传单（流动客）VIP客户

管理维护私客转公客ＡＢＣＤ客户与房源录入跟踪

3.VIP客户

管理维护预算是最好的计划２）公司的文件在公布后，须打印出让业务员签字确认，认真了解公司所下达的内容精神（服务台＼开放日＼小礼品＼太阳伞）ⅢAM10:00-AM12:00圈定目标客户并给业务员指令客户与房源录入跟踪

3.中介公司利润10-15%是正常行业利润与业主的反馈(剪报)

4.１）部门的日常事务＼员工的日常行为按照公司的员工手册进行监督及管理，各种上交的公司的文件＼单据都须及时跟进，及时将反馈意见及公司下达的相关各类文件至经理处，需及时转达怎么办？选人第一位（先有人，再开店）大手大脚不行，小手小脚不可，广告成本：8--10％演讲学:

如何推销产品(说服)五、房客源分配与应用公盘制是大趋势房客源分配比例建议房客源运用关键词房客源运用节点房源跟进新增房源业主委托看房量六、店长与秘书的日常职责１店长抓业务（经营）

秘书抓行政和财务（后勤）店长＝秘书２３了解店长通过秘书

了解秘书通过店长店长（经理）日常职责４５秘书职责店长（经理）工作日志ⅠAM09:00-AM09:30早会安排当日业务工作ⅡAM09:30-AM10:00检查昨日量化完成情况ⅢAM10:00-AM12:00圈定目标客户并给业务员指令ⅣPM14:00-PM16:00持续跟进业务（看楼谈判协调）ⅤPM16:00-PM18:00面试、约见应聘者ⅥPM18:00-PM19:00例会ⅦPM19:00-PM22:00当日工作分析、效率评估、找个别同事谈话，明确第二天工作计划秘书工作日志１）部门的日常事务＼员工的日常行为按照公司的员工手册进行监督及管理，各种上交的公司的文件＼单据都须及时跟进，及时将反馈意见及公司下达的相关各类文件至经理处，需及时转达２）公司的文件在公布后，须打印出让业务员签字确认，认真了解公司所下达的内容精神３）业务员的转正时间及转正标准４）经理外出开展业务时，秘书须督促业务员开展工作５）统计分店业绩，及时录入成交，做好分店内各项数据统计，准确及时的上交至经理６）核算分店业务员＼经理提成，制作部门成本表，及时准确上交各种报表暂缺１０个表格七、充分发挥广告的作用１.报纸广告２.网络广告４.小区互动

（服务台＼开放日＼小礼品＼太阳伞）３.宣传单５.橱窗广告渠道广告的思考1.楼盘卖点分析

2.行家同类比较

3.是否已经现场看房

4.与业主沟通

5.看房是否方便

6.集团作战计划

7.圈定目标物业1.效果分析,今后的调整

2.客户与房源录入跟踪

3.与业主的反馈(剪报)

4.固定目标客户1.包装你的声音,檫亮你的语言

2.尝试有效沟通萨那分钟

3.留电话的技巧

4.铺垫工作

5.不懂也要装懂多店协作与冲突仲裁１深圳中介区域管理框架2同区域多店合作3跨区域合作4冲突仲裁深圳中介区域管理框架总监住宅总监商业总监区域总监区域总监区域总监区域经理分店经理分店经理分店经理同区域多店合作集团作战、荀盘推荐区域拍卖行

区域内私客可转介或合作一个区域最多不超过五个店

公客制

公盘制冲突仲裁（撞盘落定）总则：客户下定金同时分店经理将合约内容发至区域秘书处『撞单原则『优选原则撞单原则１保证公司利益最大化2双方业务员所属经理

充分协调沟通3严禁恶性竞争，否则双方

经理均受罚4如有异议向区域

经理协商处理冲突仲裁（撞盘落定）『先下定者『价高者『反签者九、成本控制与预算开源节流是企业永远的话题中介公司的成本结构中介公司利润10-15%是正常的行业利润中介公司规模的影响成本控制建议开源节流是企业永远的话题没业绩时成本很要命业绩提升了却没有赚钱成本控制了，业绩却不能提升大手大脚不行，小手小脚不可，合理开源，科学节流中介公司成本结构人力成本：20％广告成本：8--10％后勤：（行政、人事、财务、品牌、信息、法律、高管）：10%水电费用：3％耗材：（纸、杯、洁具、维修）：1％分摊：（装修折旧与设备折旧）：5％提成：28％利润：13％中介公司利润10-15%是正常行业利润１5-30家：利润率8%230-50家：利润率10-12%350-80家：利润率12-18%480-120家：利润率12-18%5120-