2011年9月江苏南京昆山房地产市场研究报告-26P

PAGE第24页共24页市场季报201109第一部分全国市场情况【宏观经济】2【全国市场概述】2【重点城市前三季度商品房市场情况】4【全国土地市场信息】5【重点企业动态】7第二部分政策动态【政策动态】11【事件点评】12第三部分昆山房地产市场情况【市场概述】14【土地出让成交公告信息】14【商品房市场情况】15【区域分析】17第四部分南京房地产市场情况【市场概述】18【土地成交出让信息】18【经营性用地预告】18【回顾8月南京房地产市场基本情况】20【市场小结与预测】24第一部分全国市场情况【宏观经济】国家统计局14日公布数据显示，9月居民消费价格指数（CPI）同比涨幅为6.1%，低于市场预期，且较8月增速环比回落0.1个百分点，连续两个月回落。本月CPI数据明显好于预期，说明国家宏观调控政策正逐步起效，通胀压力开始缓解，CPI涨幅将逐渐回落。虽然9月CPI涨幅开始回落并已进入下降通道，但单月涨幅仍在高位运行，预计短期内货币政策出现转向的可能性不大。央行14日公布的前三季度金融统计数据报告显示，9月人民币贷款增加4700亿元，低于市场预期的5325亿元,而且同比少增1311亿元｡M2同比增长13.0%，月度新增信贷额度创21个月以来新低。在准备金连续提高累积作用、准备金率缴存基数扩大、差别准备金率动态调整以及存款增长放缓等因素的综合影响下，银行放贷的意愿和能力趋缓。9月货币和信贷增速保持平稳下降态势，是与目前经济增长平稳放缓、通胀正逐步得到有效抑制的宏观形势相一致。从目前CPI数据看，未来的宏观政策将是总量政策继续保持稳定，政策的重点将放在调整经济结构、转变发展方式和加快改革上。未来货币政策将趋于稳定，并在短期内维持原有相对紧缩的政策不变。预计年内不会有上调存款准备金率或加息的调控政策出台。【全国市场概述】2011年前三季度市场总体低迷，逾六成城市成交量下降20个主要城市中，有13个城市前三季度成交量同比2010有所下降；海口降幅最大，达49.27%。其余7个城市前三季度成交同比有所增长。主要城市中，过半城市成交均价同比上涨，部分城市涨幅较大。8个重点城市北京、上海、天津、重庆、深圳、杭州、南京、成都中，仅天津和成都成交面积同比2010年前三季度略有上升，其余6城市皆低于去年同期水平。北京、深圳和天津成交均价同比下跌，重庆、上海和杭州同比上涨，其中重庆涨幅最大，达24.11%。9月成交情况：七成城市成交面积环比下跌9月主要城市库存量有所上升。北京商品住宅可售量增加61.29万平方米，上海商品住宅可售面积增加86.75万平方米，广州可售量增加69.37万平方米；杭州可售量较上月下滑74.33万平方米。本月监测的30个城市中，逾七成城市成交面积环比下跌，6城市跌幅超过或接近30%。泸州环比跌幅最大，达69.03%，其次是汕头，跌幅为56.56%。成交量上涨的城市中，三亚位居榜首，涨幅达198.46%。其次是厦门，涨幅达29.39%，宁波涨幅亦超过20%。10个重点监测城市中，仅南京和重庆的成交量环比上涨，其余城市均下跌，其中广州跌幅最大，达35.38%；南京涨幅为10.12%。9月价格情况：住宅价格基本平稳本月，多数城市价格基本平稳，其中蚌埠环比跌幅最大，达8.49%。重点城市中，仅天津和成都成交价格环比小幅上涨，其余城市都有所下滑，其中深圳跌幅最大，达5.06%。2011年9月全国主要城市商品住宅成交量表与成交价格城市可售情况完成交易情况成交价格套数（套）面积（万㎡）套数（套）面积（万㎡）环比均价（元/㎡）环比北京市1124571437.19464153.10-20.93%21720-0.5%上海市61219879.7610391101.67-12.53%14933-0.37%天津市-215.22709375.00-12.40%95622.22%重庆市--12263106.226.04%6433-2.58%深圳市24080225.41183214.28-30.12%19366-5.06%广州市46385592.95411046.18-35.38%11616-4.73%杭州市51823678.53380333.78-1.25%--南京市42051484.08288328.8410.12%14778-1.48%武汉市--12285127.40-5.74%6837-1.66%成都市13870145.5725468.85-7.94%71781.50%【重点城市前三季度商品房市场情况】(1)北京——楼市低迷，总成交同比下跌20.35%2011年前三季度，总成交63253套，面积677.53万平方米，同比下跌20.35%。2011年9月北京商品住宅销售4641套，成交面积53.01万平方米，环比下跌20.93%。(2)上海——总成交同比下跌4.68%2011年前三季度，总成交99216套，面积1003.26万平方米，同比下跌4.68%。2011年9月上海商品住宅销售10391套，成交面积101.67万平方米，环比下跌12.52%。均价14933元/平方米，环比下跌0.37%。(3)天津——总成交同比小幅上涨，均价仍在高位2011年前三季度，总成交67987套，面积704.02万平方米，同比上涨6.16%。2011年9月天津商品住宅销售7093套，成交面积75万平方米，环比下跌12.4%。均价9562元/平方米，环比上涨2.22%。(4)重庆——成交量低位盘整，总成交同比下降35.03%2011年前三季度，总成交115115套，面积1028.29万平方米，同比下跌35.03%。2011年9月重庆商品住宅销售12263套，成交面积106.22万平方米，环比上涨6.04%。均价(5)深圳——总成交同比下跌2.12% 2011年前三季度，总成交24647套，面积208.62万平方米，同比下跌2.12%。2011年9月深圳商品住宅销售1832套，成交面积14.28万平方米，环比下跌30.12%。均价19366元/平方米，环比下跌5.06%。(6)南京——总成交同比下跌12.73%2011年前三季度，总成交28221套，面积291.11万平方米，同比下跌12.72%。2011年9月南京商品住宅销售2883套，成交面积28.84万平方米，环比上涨10.12%。均价14778元/平方米，环比下跌1.48%。(7)苏州——总成交同比上涨23.11%2011年前三季度，总成交36274套，面积405.13万平方米，同比上涨23.11%。2011年9月苏州商品住宅销售6221套，成交面积63.03万平方米，环比下跌20.01%。【全国土地市场信息】供应量与成交量同比均增加，住宅类用地逆势减少，住宅用地成交价"V"形变化供应情况：9月推出量与上月基本持平，推出面积同比增长20%9月全国133个城市共推出土地2214宗，推出面积9917万平方米，环比增加0.5%，同比减少1%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）697宗，推出面积3580万平方米，环比增加20%，同比减少14%。前三季度供应情况1-9月全国133个城市共推出土地19386宗，累计供应量87446万平方米，同比增加13%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）5722宗，累计供应量30580万平方米，同比减少12%。除1月、2月、6月住宅用地供应量略高于去年同期外，其余月份供应量均低于去年同期，其中3月份同比减少最多，供应量最少。成交情况：成交量继续缩水9月全国133个城市共成交土地1757宗，成交面积7330万平方米，环比减少4%，同比减少9%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）530宗，成交面积2650万平方米，环比增加22%，同比减少26%。前三季度成交情况1-9月全国133个城市共成交土地16105宗，累计成交量72208万平方米，同比增加24%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）4601宗，累计成交量25068万平方米，同比减少8%。除1月、5月、6月住宅用地成交量高于去年同期外，其余月份成交量均低于去年同期，其中3月份同比减少最多，4月份成交量最少。成交价格：土地价格稳中有涨9月，全国133个城市成交楼面均价为1234元/平方米，环比上涨3%，同比下跌22%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1765元/平方米，环比上涨3%，同比下跌18%。前三季度价格情况1-9月，全国130个城市成交楼面均价为1066元/平方米，同比下跌17%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1499元/平方米，同比下跌11%。除7月、8月住宅用地成交楼面价高于去年同期外，其余月份均低于去年同期。总体来看，1-9月全国住宅用地成交楼面价走势呈浅"V"字形，由1月的1615元/平方米持续下降到4月的916元/平方米，此后以微小波动缓慢上升，后期变动不大。2011年1-9月全国重点城市土地市场交易情报汇总表（单位：万m2）城市总数住宅宗数(宗)用地面积

(万平方米)楼面价格

(元/平方米)宗数(宗)用地面积

(万平方米)楼面价格

(元/平方米)推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交北京市2021751209104038844672524142931643715076上海市623580231121392178258814413487280132634008广州市1329554546120142188232217616331253195深圳市625626625023672434101012612636363636杭州市6576401240116312951736545219717940915863天津市78372151884728108911501671501232106120212251南京市21217789272918151728342629821233183282武汉市46436625732010101911529810352258220641932重庆市5983413250190710701043228118104160814651524成都市298289145013569041040757138936914381674【重点企业动态】重点企业获取土地情况：在土地市场竞争趋于平缓的时期，一线城市出现了较好的拿地机会，平均溢价率在30%左右，对于一些有实力的房企来说，进入了一个适宜的拿地周期。本月，万科荣登榜首，共新增10宗地块，其中6宗位于一线城市。2011年9月重点企业获得土地情况：拿地企业地块位置用地性质规划面积（万m2）拿地总价（亿元）楼面地价(元/m2)溢价率天津城投天津河西区解放南路东侧177号住宅9.985.885890.7-天津河西区解放南路东侧176号住宅15.088.935917.63-天津河西区解放南路东侧178号住宅25.5815.345996.1-万科北京市大兴区旧宫3号地C-11、C-14地块住宅17.3217.059843.2642.08%北京市房山区长阳镇镇区02-2-04等地块（配限价商品房）住宅15.697.344679.281.10%广州开发区科学城开泰大道西南侧、开源道北侧、瑞和路东北侧住宅10.9727.44449112.32%厦门海沧区翁角路与新阳大桥交叉口西北侧地块住宅51.8015.122921-广州白云区白云大道AB2911022地块综合9.3812.7013536-北京丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建（配建公共租赁住房）住宅62.9233.5153265.59%抚顺沈抚新城核心区住宅-0.59--抚顺沈抚新城核心区住宅-0.28--佛山南海区桂城佛平路南侧、桂澜路西侧（74街区A、B地块）综合37.3816.204333-万达沈阳浑南新区D39-1/2/3号综合7.1146.2016087.44%中建地产上海鉴定去横沥河以东、嘉程路以北地块住宅16.2511.867300-珠江北京市通州区永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地项目（配建“公共租赁住房”）住宅10.184.063987.861.50%中海广州开发区开元大道以南住宅19.0247.56351216.70%越秀广州科学城开创大道以西、科翔路以南住宅8.9422.35630814.10%保利重庆九龙坡区大杨石组团O分区O-2-10/03、O-2-11/03、O-3-1/03号地块综合49.4514.7029756.26%陆家嘴上海塘桥社区02-04地块办公3.295.681728824.56%保利、融创天津河西区解放南路湘江道交口综合32.0029.909244-华润余姚金型路北侧、城东路西侧地块综合20.114.001991-合景泰富上海奉贤区南桥新城08单元A-01-03/05/07区域地块综合24.178.863667-中铁建北京市中低价位、中小套型普通商品房门头沟永定镇居住及F1住宅混合公建项目限地价、竞房价出让住宅38.0022.235850-恒大地产舟山城北片区D-04地块商业0.820.161936.675.60%中航地产九江长江大道与长虹西大道交汇处西北角商住61.2910.531718.570.75%北京城建天津武清区下朱庄街规划路六西侧住宅11.531.561350.64-绿地常州经发区星韵学校西侧地块住宅32.475.601725-重点企业获取融资情况：自调控以来，房企直接融资受限，信托成为主要融资渠道之一。据统计，截止目前的房地产信托融资规模已经与去年全年持平。大量信托产品入市加大了风险，银监会调查房地产信托是监管部门规范限制房地产信托的信号。绿城及其他房企股价是幅下跌也显示出投资者市场信心不足。对于走部分房企来说，资金问题愈加严重。2011年9月重点企业获得融资情况：融资企业融资金额融资形式融资概要宝龙10亿港元优先票据3年期，年利率13.8%嘉凯城5.7亿元信托18个月期，信托成本15%/年4833万元出售股权出售苏州市山塘公司27%的股权5亿元信托无锡“嘉业国际城”项目100%的收益权，融资人民币5亿元信托基金，期限为18个月，成本14.75%/年深圳控股2.09亿美元10.26亿港元银团贷款2.09亿美元的可转让定期贷款融资及10.26亿港元的可转让定期贷款融资，两年期华润10亿港元银团贷款三年期中粮地产6亿元银行贷款两年期开发贷款2亿元，三年期开发贷款4亿元的银行贷款新世界中国7亿港元银行贷款间接全资附属公司SuperbWealthyGroupLimited获取一项尤其贷款融资，本金额最多达7亿港元。新世界地产作为担保人恒盛地产100亿元银行授信恒盛地产将获得国开行100亿人民币战略授信，以支持集团的内地业务发展万科12亿元银行贷款南京金域蓝湾：5.4亿，深圳万科恒大物业：3.55亿，长春万科京诚房地产：3亿中航地产17.5亿元银行贷款中航地产为下属子公司预计175,000万元的银行贷款提供连带责任担保重点企业动态：华侨城签约环球影城9月7日，华侨成与日本环球影城(USJ)签署谅解备忘录，双方将探讨华侨城全资子公司上海华侨城与USJ成立合资公司事宜。华侨城表示，拟建上海合资公司是为了结合华侨城与USJ双方专长，全面提升上海华侨城项目运营管理能力。USJ拟通过投资成为上海合资公司股东，其持股比例不超过上海合资公司注册资本总额的49%，具体投资金额及持股比例以最终签署的正式协议为准。与日本环球影城合作显示了在上海迪士尼2014年开张与上海欢乐谷发展缓慢的压力下，华侨城引入国际一流主题公园，强化自身开发和经营能力，抵御外部竞争。融创保利出资20亿成立合营公司拓展内地物业9月7日晚间，融创中国控股有限公司公布，旗下全资附属公司融创置地与保利地产全资子公司保利(天津)订正合作协议。根据协议，融创置地与保利（天津）同意成立合营公司，该合营公司将在内地从事物业开发。合营公司将被命名为天津保利融创投资有限公司。合营公司将以注册资本人民币20亿元成立，将分别由保利（天津）与融创置地各自出资人民币10.2亿元及人民币9.8亿元，合营公司将分别由保利（天津）与融创置地拥有51%及49%股权。万通地产联合华润深国投信托设3.7亿基金投资商业物业9月21日，万通地产公告宣布，公司与华润深国投信托有限公司共同发起设立万通核心成长股权投资基金，期限为3年，基金规模为3.726亿元。其中，万通地产出资1860万元，华润信托发行信托计划募集资金3.5亿元。双方皆作为有限合伙人加入基金。而在基金退出途径上，由基金和万通地产在市场上寻找合适投资人，收购万通地产全资子公司北京万通时尚置业有限公司（该公司目前经营万通中心D座物业）100%股权或整栋购买项目公司物业方式退出，信托有限合伙人年化收益率实现超过20%以上收益部分归万通地产有限合伙人。若32个月后，仍未找到合适投资人，则由万通地产回购基金持有股权，保证信托投资人实现年化8%的收益率。公告又称，上述新建投资基金将发行“华润信托万通城市商业中心基金项目集合资金信托计划”，资金通过加入深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业（有限合伙）作为对合伙企业的出资，并成为合伙企业的有限合伙人的方式投资于北京万通中心D座物业（位于北京朝阳区朝外大街的甲级写字楼，占地面积1.63公顷潘石屹：SOHO中国现金190亿将加速收购9月29日，SOHO中国董事长潘石屹指出，在目前住宅开发商都已经进入入不敷出的境地之时，SOHO中国目前还持有190亿元现金，未来几个月将会迅速购买土地和项目，完成战略布局。在现在许多开发商下调目标之际，潘石屹称，“SOHO中国今年的项目大部分是7月份以后才拿到销售许可证的，许多大客户的谈判正在进行中，因此，目前还没有调低全年销售目标的必要”。潘石屹解释，SOHO中国的产品是商业和写字楼，租金回报率远远高于住宅产品，租金回报率是衡量价格高低最重要的指标。所以，SOHO中国没有降价的打算。目前大的市场环境是一个剧烈的动荡期，此时稳健的财务指标足以应对任何可能出现的波动和危机。而SOHO中国应对市场波动的策略，就是选择大型城市、繁华地段的商业物业，因为这些常常是波动幅度最小的区域。第二部分政策动态【政策动态】本月房地产政策的重点依然是保障房建设和分配管理，国务院分别于本月19日和28日出台《国务院公布并安排保障性安居工程政策措施和工作要求》、《关于建立保障性住房建设材料、部品采购信息平台的通知》和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》的通知，继续加大对保障房建设资金、质量和分配等环节的投入和管理。同时，《通知》的出台也将保障房建设提到了一个更高的位置，并将保障房建设的重心从初期的规模转向加强资金、质量和管理等方面。金融方面则是出台了《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》，长期来看其将间接影响房地产业的发展。9月份房地产重要事件一览：时间部门事件名称主要内容9衢州市政府限购令9月5日，衢州市发布《衢州市人民政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的若干意见》采取限购措施。要求本地户籍居民限购3套，比其他限购的城市多一套，也是第一个本地户籍居民限购3套的城市；外地户籍居民限购一套，且纳税或社保证明年限为1年。至此，浙江省实施限购措施的城市增加到8个（杭州、温州、金华、宁波、舟山、绍兴、台州、衢州），成为出台限购令城市最多的省份。9财政部、发改委《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》《办法》明确，中央财政资金可通过直接投资创业企业、参股创业投资基金等方式，培育和促进新兴产业发展。办法同时要求参股基金不得投资于已上市企业；不得从事担保、抵押、委托贷款、房地产(包括购买自用房地产)等业务；不得投资于股票、期货、企业债券、信托产品、理财产品、保险计划及其他金融衍生品等。9国务院《国务院公布并安排保障性安居工程政策措施和工作要求》9月19日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作为确保保障性安居工程顺利、健康推进，会议提出四项政策措施和工作要求：(1)中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度；(2)提高规划水平，确保工程质量；(3)建立健全监管机制；{4）坚持因地制宜，科学编制建设规划，统筹安排年度建设任务，不搞“一刀切”。9月、近日住建部《关于建立保障性住房建设材料、部品采购信息平台的通知》近日，住建部发布了《关于建立保障性住房建设材料、部品采购信息平台的通知》，提出由住建部住宅产业促进中心组织建立保障房建设材料、部品采购信息平台，“旨在为保障房建设提供新家比优良的部品和材料，推广应用符合节能环保要求的新技术、新材料、新工艺、新方法，提高保障性住房的建设质量和性能。”9国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的知道意见》《意见》主要内容：（一）大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设；（二）落实各项支持政策，包括：确保用地供应、增加政府投入、规范利用企业债券融资、加大信贷支持、落实税费减免政策；（三）建立健全分配和运营监管机制：规范准入审核、严格租售管理、加强使用管理、健全退出机制；（四）加强组织领导，进一步落实地方政府责任：建立目标责任制、统筹安排年度建设任务、建立考核问责机制。【事件点评】1、财政部、发改委：《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》政策要点：《办法》明确，中央财政资金可通过直接投资创业企业、参股创业投资基金等方式，培育和促进新兴产业发展。办法同时要求参股基金不得投资于已上市企业；不得从事担保、抵押、委托贷款、房地产(包括购买自用房地产)等业务；不得投资于股票、期货、企业债券、信托产品、理财产品、保险计划及其他金融衍生品等。政策评析：《办法》中规定中央财政参股创业投资基金是指中央财政从产业技术研究与开发资金等专项资金中安排资金与地方政府资金、社会资本共同发起设立的创业投资基金，或通过增资方式参与的现有创业投资基金。按照市场化方式独立运作，自主经营，自负盈亏。政府部门及其受托管理机构不干预参股基金日常的经营和管理。《办法》提出，参股基金不得从事房地产(包括购买自用房地产)业务，看似对房地产业不会产生什么影响，但房地产业同样需要新技术、新材料的运用。因此，从长期来看，加大在这方面的产品研发和推广的资金支持将直接或间接影响房地产业的发展。2、国务院：《国务院公布并安排保障性安居工程政策措施和工作要求》政策要点：公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以40平方米的小户型为主，租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。政策措施和主要工作：（一）中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。（二）提高规划水平，确保工程质量。项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。（三）建立健全监管机制。（四）坚持因地制宜，科学编制建设规划，统筹安排年度建设任务，不搞“一刀切”。政策评析：《要求》规定了公租房申请对象、户型面积以及租金水平确定标准，并提出逐渐实现廉租房与公租房统筹建设、并轨运行的保障模式。对于扩大公租房保障对象，不仅可以解决这一群体的住房问题，对培养和留住社会人才也具有积极意义。同时，保障房质量问题一向受到社会高度关注，《要求》的第二条规定保障房项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制，这将更有效保证保障房的质量，杜绝偷工减料、违规操作等不良现象的发生。3、国务院：《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》政策要点：一、总体要求和基本原则。二、大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设，重点发展公共租赁住房、根据实际情况继续安排经济适用住房和限价商品住房建设、加快实施各类棚户区改造、加大农村危房改造力度。三、落实各项支持政策，确保用地供应、增加政府投入、规范利用企业债券融资、加大信贷支持、落实税费减免政策。四、提高规划建设和工程质量水平，优化规划布局和户型设计、落实工程质量责任、强化工程质量监督。五、建立健全分配和运营监管机制，规范准入审核、严格租售管理、加强使用管理、健全退出机制。六、加强组织领导，进一步落实地方政府责任、建立目标责任制、统筹安排年度建设任务、建立考核问责机制。政策评析：《意见》对公租房等保障性安居工程的用地供应、政府投入、企业债券融资、信贷支持、税费以及户型和工程质量等提出明确要求。根据住建部公布数据显示，截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率达98.6%，如此惊人的速度让市场似乎看到了未来保障房市场的一片光明。不过，有地区相继爆出的保障房建设质量问题也令人担忧，《意见》提出的考核问责制与9月19日国务院常务会议提出的有关公租房和项目法人终生负责制的原则一致，并同时进一步规范和健全分配、运营监管机制。《意见》将有效保障保障房建设和分配的质量及公平、公正，不过，具体执行层面是否会完全达到《意见》要求还有待时间和各级政府、建设单位的态度和执行力度。第三部分昆山房地产市场概况【市场概述】昆山三季度楼市总成交7593套，开发区位居首位，成交了2484套，与去年同期的7100套相比增加12%。相比本年度一、二季度的平均成交量6403套（2011上半年总成交12806套）也是有所回升。第三季度昆山楼市成交量中，开发区位居首位，共成交了2484套，占三季度昆山楼市总成交的31%，花桥镇位居第二，总成交1188套，占三季度昆山楼市总成交的15%，玉山镇以1026套的成交量紧随其后，位居第三位。为在传统销售旺季“金九银十”有所作为，多数开发商迅速反应，加速供应新房源，新开楼盘也不断集中入市。9月昆山楼市新增预售达7503套，加上之前的库存量，目前昆山新房库存即将突破60000套，这个数量对于一个县级市而言是相当可怕的。本月土地市场也【土地成交信息】2011年9月份昆山土地成交汇总编号地块位置面积㎡用途容积率建筑密度起始价元/㎡竞得价元/㎡竞得人1开发区朝阳路南侧、富尔路东侧6031商住4.0-5.030%-40%44005450昆山市建伟物流有限公司2花桥镇纬一路南侧、纵二路西侧C1510548.1商业办公1.5-2.0≤40%15001500江苏富海美林能源有限公司3开发区夏东街东侧、腊梅路北侧6907商业办公4.2-4.835%-45%18003900昆山市新城发展建设有限公司4周市镇迎宾路南侧、华扬路东侧83914.7商业酒店2.0-2.5≤35%18002610宇业集团有限公司、昆山市紫金花置业有限公司5周庄镇龙凤路北侧28666.7商业0.5-0.9≤40%420420昆山市周庄城乡一体化发展有限公司6开发区吴淞江路西侧、景王路北侧20000商业2.5-3.040%-50%27002700昆山明辉堂皮件有限公司7张浦镇展艺路南侧、展艺小学西侧4864商业6273平方米（已建成）土地价格2500元/平米4902.3110122.31昆山市张浦资产经营有限责任公司【土地出让信息】2011年9月份昆山土地出让汇总编号地块位置面积(㎡)用途出让年限容积率建筑密度起始价元/M2备注1玉山镇昆城博奥苑东侧、朝阳西路南侧71772.7商住商业40年，住宅70年2.0-2.5≤20%1800该地块用途商住（商业建筑面积不超过总建筑面积的2%），为保障性安置房，竞得人必须按出让方案公布的建设方案实施；项目建成后不得对外销售，由市政府定价定向销售，销售对象为老城区动迁户，安置价格为住宅7000元/平方米（不含层次费），商业18000元/平方米，汽车位不销售。2千灯镇南浦东路南侧、景唐路西侧8025.1商业40年1.0-1.3≤50%4350-3千灯镇南浦东路北侧、景唐路西侧5520.5商业40年1.0-1.3≤50%4350-4周庄镇龙凤路南侧、龙兴路东侧16666.67住宅（人才公寓）70年1.0＜F≤1.5≤30%750该项目建筑的50%不得销售，其余50%销售必须在项目竣工验收通过，二年后销售。对外销售价不得高于成本价的20%，成本价以市物价局核定为准，销售对象为周庄镇引进的人才，并经周庄镇政府审核，市人才办确认。5巴城镇景城南路西侧4747.9商业40年0.5-1.0≤45%900该地块建成后由政府回购用于拆迁户的安置，不对外销售，回购建筑面积单价每平方米3360元。6花桥镇绿地大道南侧、薛赵路西侧226507.61商住40年、70年地上商业1.5-2.5，住宅2.5-3.0，地下：0.3-1.025%-30%1500用于建设大型文化综合项目建设。7玉山镇城北路北侧、昆北路东侧22484住宅70年2.0-2.5≤20%2400该地块南侧与城北大道间的景观带由竞得人按规划负责承建，地块西侧昆北路也由竞得人按规划负责承建。【商品房市场】昆山房地产市场区域分布图据搜房网数据监控中心数据显示，昆山搜房网统计，2011年9月昆山楼市全市共实现成交2592套，相比8月份缩水了473套，环比跌幅为15.43%，全市仅有玉山镇和张浦镇出现了小幅上涨的现象，其余各区均出现了不同程度的下滑，其中尤以陆家镇为甚。受限贷、提准、加息等国家宏观调控政策的影响，昆山楼市销量7月不温不火，总成交2469套。到了8月“金九银十”提前发力，昆山楼市一派火热的销售场景，8月昆山楼市全市共实现成交3065套，相比7月份增长了596套，环比涨幅高达24.14%。而金九并没有给昆山楼市带来预想的效果，9月成交量略显“低调”。在秋季房展会的推动下，昆山开发商10月楼市在此一搏，银十成色几何也备受业内外关注！2011年9月各区域成交量序号区域8月成交量9月成交量增减增幅1玉山镇239260218.79%2开发区967877-90-9.31%3周市镇204138-66-32.35%4张浦镇1351663122.96%5陆家镇18483-101-54.89%6花桥镇445436-9-2.02%7巴城镇268213-55-20.52%8千灯镇462280-18239.39%9南部水乡161139-22-13.66%总计全市30652592-473-15.43%【区域分析】2011年9月昆山各区域住宅成交分布（套）图2：2011年9月昆山各区域住宅成交情况虽被寄予重望，但9月昆山楼市表现却并不尽人意，在新增供应量高达7503套的前提下，成交量却出现了15.43%的下滑，可谓全线告急。从区域来看，除了玉山镇和张浦镇略有上涨外，其它各区均出现了不同程度的下滑，其中陆家镇以54.89%的跌幅居首。开发区仍旧是购房者们首选的购房区域，成交量占全市楼盘总成交量的34%，花桥镇区域成交量在全市总成交量中的占比上升至17%，千灯镇区域成交量在全市总成交量中得占比则为11%。商业项目仍表现出了强劲的势头，在全市总成交量中所占比例再度提升。第四部分南京房地产市场概况【市场概述】相比27块土地的挂牌出售，南京9月份土地市场格外冷清，竟一宗土地成交。9月商品房市场共认购3703套，成交3036套，与去年同期相比分别下降53.51%和50.66%。传统的楼市“金九”已风光不再。【土地成交信息】本月无土地成交信息【土地出让信息】2011年9月南京市区开出让地块公告信息序号地块编号土地位置出让面积(M2)用地性质容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率挂牌出让起始价(万元)1NO.2011G53雨花区板桥新城四期地块108645.1二类居住用地1.0<R≤2.4≤22%≤80米≥35％900002NO.2011G54雨花区板桥新城石闸湖公园西侧地块52394.6商业金融业用地≤3.5≤35%≤100米≥25％7600【经营性用地预告】2011年9月南京市区经营性用地预告信息面积：平方米区县预告时间地块名称用地性质实际出让面积六合区9月23日广益小学周边地块(以东地块)住宅混合用块33648六合区9月23日广益小学周边地块(以南地块)住宅混合用块20614六合区9月23日雄州镇桥西新区块块(雨花庭社区中心地块)居住社区中心用地27879六合区9月23日雄州镇桥西新区块块(雨花庭3号地块)二类居住用地83459六合区9月23日古尔兹地块一期项目住宅混合用块，商业金融用地78560.4六合区9月23日横梁镇原政府地块住宅混合用地40793.1六合区9月23日横梁新农贸市场地块二类居住用地，市场用地41850.8建邺区9月23日河西南部1号加油站地块公共加油加气站用地3500六合区9月23日程桥镇竹程加油站新址地块公共加油加气站用地3330六合区9月23日峨嵋路西侧地块二类居住用地，住宅混合用地102816.8白下区9月23日南捕厅三期南区地块文化娱乐设施用地12088白下区9月23日南捕厅三期南区地块文化娱乐设施用地7857雨花区10月9日站东片区16号地块(站中七路3号块块)商业用地，商务办公用地14727.4雨花区10月9日站东片区9号地块(站中七路2号块块)商业用地，商务办公用地18446.8雨花区10月9日站东片区8号地块(站中七路1号块块)商业用地，商务办公用地15476.7雨花区10月9日站东片区24号地块(站中七路5号块块)商业金融业用地14728雨花区10月9日站东片区25号地块(站中七路6号块块)商业金融业用地14361雨花区10月9日大鱼罩东地块商业用地，商务办公用地28492.4雨花区10月9日站东片区17号地块(站中七路4号地块)商业用地，商务办公用地15858栖霞区10月10日羊山公园商业地块一商业用地19455.3栖霞区10月10日羊山公园西北角地块二类居住用地65330.5白下区10月10日苜蓿园大街与光华路交界口地块商业金融业用地，公共绿地5798.2栖霞区10月10日仙尧路北侧地块特殊学校用地53083.6栖霞区10月10日羊山加油站公共加油加气站用地5666鼓楼区10月10日清凉门大街南侧加油站地块公共加油加气站用地4507栖霞区10月10日北部商业街商务办公用43397.7下关区10月10日南京火车站北广场西侧商业地块商业金融业用地16039【回顾8月南京房地产市场基本情况】9月南京商品住宅共认购3703套，成交3036套；日均认购137套，日均成交112套，与去年同期相比分别下降53.51%和50.66%。9月单日最高认购256套，而去年同期单日最高认购647套，日均认购数据为265套。据统计，进入9月以来已有近20家楼盘，在价格上做出较大幅调整，或在开盘时给出大幅优惠，包括江宁的武夷水岸家园、\o"武夷绿洲楼盘详情"武夷绿洲、\o"东郊小镇楼盘详情"东郊小镇项目、\o"21世纪国际公寓楼盘详情"21世纪国际公寓、骋望骊都、\o"东渡国际青年城楼盘详情"东渡国际青年城，江北的旭日爱上城项目、明发滨江新城项目，城南的柏悦澜庭住宅、\o"金浦名城世家楼盘详情"金浦名城世家，城北的大发燕澜湾项目等。从历史经验看，楼市成交量持续“冰冻”3个月以上，房价便会开始松动。7、8月以来，南京商品房成交量依然萎靡不振。进入传统的销售旺季后，开发商加速推盘，优惠折扣力度不断加码，但购房者依然不买账。事实上，"金九"落空已成定局。9月南京商品房认购量不及5月和7月的数据，这其中多少有受开发商推迟到国庆开盘的影响，更大程度上归因于楼市调控深化带来的影响。三季度南京168家楼盘推出打折优惠活动，甚至多家楼盘特价房降价幅度达50万元，市面上3折、4折、5折等促销房源此起彼伏，开发商积极地营造降价的氛围，不过在目前的销售行情下，很多购房者对这些并不感冒。尽管整个9月开发商在促销上做了很多努力,但预期的销售旺季爽约未至，开发商或才能重新评估当下楼市，可以肯定地是在调控下买方市场逐渐显现，楼市停涨和温和下行的趋势正在形成。

数据分析：从图上可以看出，9月南京楼市住宅成交面积的主力军仍然是中小户型，100平米以下的成交数据过半，其中80-100平米的住宅面积占比40.98%，较8月的34.39%有了进一步上涨，表明进入9月，市场上的刚需购买力更为活跃。120平米以上住宅成交面积分布较为均匀。

据分析：从图上可以看出，9月南京住宅成交价格最多分布在8000-10000元/平米，这一价格范围与市场上活跃的刚需购买力吻合。12000元/平米以上的成交价格占比也较多，为25.28%，表明楼市成交主力两极分化。二手房：9月份已经结束，纵观今年前三个季度，自第三轮调控以来，南京二手房成交量已经连续6个月低于4000套，特别是7、8、9月连续三个月更维持在3000套以下的极低水平。南京链家市场部经理舒莉莉认为，今年2月出台的第三轮调控对于南京二手房需求的抑制作用不仅没有被削弱，反而因为房价出现下行态势而更加稳固，截至目前，调控不仅没有出现放松迹象，还在向全国范围内继续扩大，调控的持续加码让南京消费者对于政府坚决调控房价的信心增强，观望心态加剧，9月二手房住宅的持续低迷预示着10月份成交量也不会乐观。9月二手住宅成交环比下降10%二手房市场迎来全面停滞时期据统计，9月南京二手房成交量2469套，同比去年同期下降52.4%，环比上月下跌10.5%，创下今年单月成交新低，传统的金九旺季不复存在。9月全市大部分区域二手房挂牌均价降幅大于1%，