2011年8月大连市小户公寓市场调研报告-39P

大连市公寓市场调研报告（2011年8月）

Section1导读政经要闻土地市场情况Section2公寓市场情况Section3公寓竞品项目动态Section43p15p11p18p土地供应：8月大连土地总供应面积约为28.1万㎡，供应面积环比减少26.98%，新供应住宅类用地3宗，纯商业类用地2宗；住宅类土地总供应量约25.9万㎡，环比减少32.6%；8月市内四区仅供应宅类用地1宗，金州新区成交住宅类用地2宗，商业用地2宗；土地成交：8月土地成交11宗，成交面积约41.09万平方米，环比下降83.58%；成交土地主要以住宅用地为主，共成交7宗土地，成交总面积为38.3万平方米；本月重点关注成交地块为宝立发展有限公司，以19亿元竞得，西岗区黑嘴子码头及周边项目用地；住宅市场供销情况：8月全市商品住宅市场理性回调，供销量均环比小幅下降，供销格局略微变化，8月金州新区（金州、开发区）成为成交主力区域；公寓市场供销情况：8月全市公寓产品仍无新供应；成交放量，环比上涨91.91%，均价略微下降，略显政策性回暖；区域公寓产品热销面积略有下滑，高新园区成为本月热销区域；宏观经济：8月经济疲态已现，经济速度持续放缓，居民生活压力仍然较高，社会矛盾剧增；市场动态：8月全国土地市场和开发市场略微有所上升，其中住宅投资增幅较大，但资金来源锐减，资金链或成为明年开发商经营主要风险因素；全国百城商品住宅均价8305元/平方米，与上月基本持平，一二线城市商品房价格上涨趋势已经得到遏制；大连本地商品住宅均价10499元/平，环比上涨4.15%，同比上涨12.80%；新政策动向：【全国】限购、限贷大势已成，房地产调控方向出现偏移，新婚姻法司法解释成本月引发新政策的亮点；【本地】大连市政府对于商品房销售采取多项管制措施，并加强保障房市场监管力度；城市建设：金州新开三条公交线路；东港音乐喷泉广场已通过专家审议；机场扩建航站楼竣工；我市多个公交站更名；东关街附近动迁地区开始摸底普查；报告结构政经要闻Section1土地市场情况Section2公寓市场情况Section3公寓竞品项目动态Section4政经要闻8月经济疲态已现，经济速度持续放缓，居民生活压力仍然较高，社会矛盾剧增；8月宏观经济数据8月经济数据名称涨幅变化变化分析规模以上工业增加值8月份规模以上工业增加值同比增长12.3%，比上年同月回落0.5个百分点。内需疲软与外需增速下滑是导致工业生产回落的主要原因。社会消费品零售总额8月份社会消费品零售总额为10116亿元，同比增长15.4%，增速有所放缓。增速放缓与建筑及装潢材料、家电等住行类产品降温有关。进出口金额8月份进出口总值为3288.7亿美元，增长27.1%。中国内需疲软、外需增速下滑，有利于缓解人民币升值及抑制通货膨胀的压力。固定资产投资8月中国城镇固定资产投资为112985亿元，增长33%。房地产行业的打压，固定资产投资的转向，没有影响投资增速，表明国家对于打压房地产转移过剩产能信心十足。采购经理指数PMI8月份购经理指数（PMI）为50.9%，环比回升0.2个百分点。该指数继续位于临界点—50%以上的扩张区间，结束了连续四个月回落的走势，表明中国制造业经济仍处于增长态势。居民消费指数CPI8月CPI同比涨幅为6.2%，较7月涨幅回落0.3%。6.2%的涨幅中，去年价格上涨的翘尾因素约为2.7个百分点，今年新涨因素约为3.5个百分点。人民币贷款人民币贷款增加5485亿元，同比多增93亿元紧缩银根，贷款额度仍高于同期；本月住户贷款增加1888亿元，其中，短期贷款增加878亿元，中长期贷款增加1010亿元。道桥建设和保障性住房仍是主要资金使用处。房地产开发：房地产投资增速再度回落数据：1-8月，全国房地产开发投资37781亿元，同比增长33.2%。其中，住宅投资27118亿元，增长36.4%。全国商品房销售面积59854万平方米，增长13.6%。其中，住宅销售面积增长13.1%。1-8月，房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4%。观点：8月房地产投资增速再度回落，金九银十之际开发商心态微妙；商品住宅销售面积环比小幅增长3.4%，高库存压力下开发商促销效果开始显现。8月全国土地市场和开发市场略微有所上升，其中住宅投资增幅较大，但资金来源锐减，资金链或成为明年开发商经营主要风险因素；8月全国房地产开发数据----土地成交、房地产开发土地成交：数据：8月监测到23个大中城市共公告出让土地（含工业用地）总占地面积为3204.92公顷，同比增长8.09%，环比增长

10.88%；成交土地（含工业用地）总占地面积为3155.75公顷，同比增长48.55%，环比增长3.47%；供求比为1:0.98.综合来看本月土地供应和成交同环比均为有增长的多为一线城市。

而对全国130个城市的数据监测显示，2011年1月至今，全国130个城市土地出让金为7524亿元，去年同期土地出让金收入为7875亿元，今年与去年同期相比下跌了5.5%。观点：土地供应和成交均有所上升，但增幅较小。受政策影响，开发商仍谨慎拿地，土地基本以底价交易，红火楼市不在往昔。8月房地产开发资金来源7月份（亿元）8月份（亿元）环比增幅国内贷款995871-12.46%自筹资金283029604.59%利用外资62133114.51%其他资金29732923-1.68%资金来源总计686068870.39%政经要闻政经要闻全国：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年8月，全国100个城市住宅平均价格为8305元/平方米，与上月基本持平，其中58个城市价格环比上涨，42个城市价格环比下跌。价格上涨的城市中，廊坊上涨幅度最大，为4.52%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的东莞跌幅为3.85%；涨跌幅在1%以内的城市数量共有52个。大连：供应：8月份，大连市商品住宅新供应套数2314套，共计218941平方米，环比下降71.98%，同比下降45.97%，新供应面积缩量减少明显。销售：8月份，大连市商品住宅共销售5437套，共计479077平方米，环比下降6.06%，同比下降22.41%，成交量小幅下滑。七区商品住宅成交均价10499元/平，较上月环比上涨4.15%，同比上涨12.80%。二手房：8月份，二手住宅租赁市场与买卖市场呈现出截然相反的态势，租赁成交活跃，租金稳步上扬。8月大连市二手房成交量为1275套，环比下降9.64%。从市内各区二手房成交量来看，除西岗区较上月有18.12%的增长之外，其他区域皆有不同程度的减少。8月份，全市二手房成交均价小幅下降，环比下降了1.63%。在成交房源中，成交总价在100万元以上的房源量比7月增长了13.81%。全国百城商品住宅均价8305元/平方米，与上月基本持平，其中58个城市价格环比上涨，42个城市价格环比下跌，一二线城市商品房价格上涨趋势已经得到遏制；大连本地商品住宅均价10499元/平，环比上涨4.15%，同比上涨12.80%；商品住宅市场信息全国性政策信息限购、限贷大势已成，房地产调控方向出现偏移，新婚姻法司法解释成本月引发新政策的亮点；颁布时间政策概要颁发部门主要内容政策影响8月1日《中国央行定调下半年货币政策》中国人民银行今年下半年中国货币政策将继续稳健并保持必要的政策力度。稳健的货币政策将正向的推动国民经济发展。8月8日《新土地出让方式出台》北京市国土资源局在确定地价的情况下，以价低者得的原则，由竞买人警报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格最低者为竞得人。有效的控制商品房价格，遏制开发商抬高房价。8月10日《房地产开发企业资质管理规定》住建部房地产开发企业囤积土地，擅自变更容积率，捂盘惜售，哄抬房价，经有关部门查实，处以1-3万元不等罚款。进一步加强政府对于房地产市场的监管，打击违法行为，规范市场正常秩序。8月16日《二三线城市五大限购标准》住建部要求各省在八月二十日之前上报所属辖区内个城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准。限购力度加大，范围愈广，体现政府大力度整改的决心。8月23日保障房超额开工将受嘉奖以资鼓励住建部住建部召开保障性安居工程进度和质量安全工程会议，明确提出，对于超额开工的地方，将在年底向社会公布，进行嘉奖。支持保障房建设，推动房地产经济正向发展，但不排除出现急功急利的现象出现。8月23日发改委叫停主题公园发改委国家发改委发文，要求各地方暂停新主题公园建设，已经办理审批手续但是尚未动工的建设项目，不得开工建设。对于规范土地市场交易及开发利用起到了敲山震虎之功。8月31日离婚房产证除名不征税，已收税款概不退还财政局国税总局财政局国家税务总局明确表示婚姻关系存续期间，房屋土地原属夫妻一方所有变更为夫妻双方共有，免征契税。新婚姻法司法解释成为该政策的出台原因，该政策对于商品房销售影响有限。政经要闻大连房地产政策信息信息：大连市物价局根据相关法规，转发《辽宁省商品房销售明码标价实施细则（试行）的通知》并制定补充通知一并贯彻执行.细则规定，凡在大连市行政区域内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房时，均应按规定实行明码标价，中介服务机构销售二手房的明码标价参照上述文件规定执行。商品房实行销售价格备案制度，房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》前应将预售商品房的销售价格向价格主管部门备案，市内四区和高新区新建的商品房到市物价局备案；其他区、市、县及先导区新建的商品房到当地价格主管部门备案.备案时商品房经营者应提交书面申请，并须按附件一的规定提供相关资料。观点：此次大连商品房销售明码标价实施细则出台，检查和处罚力度的加大将会促使“一房一价”政策的严格执行。信息：昨天，大连市地税局方面对此表态：对《中华人民共和国婚姻法》中规定的属于夫妻一方婚前的个人房产，婚后申请办理房屋共有权的行为，即对婚前房屋产权证加名，不视同于房屋权属转移行为，暂不征收契税。不过需要注意的是，如果两个人还没有领结婚证，就是说尚处于婚前阶段，一方想在另一方的房产证上加名字，就只能按照正规的产权变更手续“转让或赠与”，这整个过程将涉及契税、个人所得税、营业税以及印花税等多种税费。观点：婚姻法新司法解释的影响可谓一波未平一波又起.而昨天，大连市地税局也有了说法，夫妻共有房产，加名暂不征税.虽然目前国税总局暂无计划在全国统一征收“加名税”，但也有房产中介人士建议，倘若夫妻双方有“加名”的意向，可趁目前尽快进行。信息：根据《大连市经济适用住房管理办法》（大政令第99号）和《大连市城镇廉租住房保障办法》（大政令第96号）的有关规定，下发了《关于调查整治违规使用保障性住房工作实施方案》，并组织有关部门，对出租、经营经济适用房的，购买经济适用房后再次购房的以及享受廉租补贴部分家庭假租等违规行为进行集中整治。观点：对于经济适用房的使用及使用过程中出现的违规问题，加以规范.以保证经济适用房的正向发展。8月份，大连市政府对于商品房销售采取多项管制措施，并加强保障房市场监管力度；大连集中整治经济适用房违规使用，逾期不整改将予以曝光大连地税局首次明确表态：暂不征房产“加名税大连出台商品房明码标价细则违规最高罚50万政经要闻城市建设1东港音乐喷泉广场通过审议：东港音乐喷泉广场用海项目海洋环境影响报告已于上月末通过了专家评审，一座占地超过18万平方米的音乐喷泉广场未来将会现身于大连国际会议中心北侧该项目是以旅游娱乐为主题的亲水主题工程项目由世界顶级设计团队奥地利天蓝组设计。意义：建成后将与大连国际会议中心威尼斯水城等建筑交相辉映构成我市又一处标志性建筑群。金州新开三条公交线路；东港音乐喷泉广场已通过专家审议；机场扩建航站楼竣工；东港音乐喷泉规划图机场扩建：新航站楼是机场三期扩建工程的重要组成部分，工程投资22亿元，包括新建7.1万平方米航站楼、34万平方米停机坪、改造滑行道及其他配套设施。扩建后，机场航站楼总面积将达到13.6万平方米，新增值机柜台40个，安检通道14条和登机廊桥8条，可满足机场未来5至10年内机场年旅客吞吐量1600万至2000万人次、货邮吞吐量32万至45万吨和航班起降13万至16万架次的需要。意义：机场三期扩建工程是为了满足新机场建设期间6至8年内大连航空市场的发展需要，为顺利向新机场过渡做好充足准备。金州新开公交线路：10月底前金州至开发区金州至卧龙小区金州至金石滩将开通并投入运营明年五一前后将继续开通金州-大连大学金州-观音阁金州-得胜大李家三条公交路线

。意义：金州至开发区公交通车必将带动周边地区的发展便捷的交通条件使昔日略显偏远的金州新区收到越来越多的购房者的青睐。政经要闻城市建设2公交线路原站名更改后站名709万科溪之谷祥和桥西溪谷桥万科溪之谷柳树南街奥林匹克花园523甘井子法院同德路522体育场奥林匹克广场奥林匹克广场建业街23体育场奥林匹克广场541、527大同市场大同街8、541松山建材市场嘉汇三中碧海集团芙蓉小学518废旧金属市场陆港物流602、414区政府周水前414、33、35朱棋路友谊桥迎客广场迎客桥33周水前迎客广场414、612水泥厂水泥路36化工设计院名仕智慧谷7、712虎滩港渔人码头525新城街石葵路石葵隧道石峰街石葵路民运巷413绿波小区春柳桥公交站点更名信息：随着我市老城区改造的进行，部分公交线路出现站名与实地不符的情况.为配合城市规划，方便市民生活，部分公交站点更名信息现已出台。意义：政策的进一步放宽，表示政府动向的转变。东关街动迁地块摸底普查：2011年8月23-9月4日大连市政府开始对西岗区鞍山路-英华街-宏济街-繁荣街-长江路-西岗街围合区域进行摸底普查。意义：该区域属于主城区城市核心区域边缘地带，周边城市配套齐全。周边公寓、写字间林立，未来地块可开发价值巨大。约1.75万平约2.58万平约1.28万平约1.40万平约0.11万平鞍山路长江路黄河路新开路繁荣街西岗街同庆街英华街宏济街鞍山路动迁规划图我市多个公交站更名；东关街附近动迁地区开始摸底普查；政经要闻Section1报告结构政经要闻土地市场情况Section2公寓市场情况Section3公寓竞品项目动态Section47月8月宗数供地面积建筑面积宗数环比供地面积环比建筑面积环比10宗384793㎡1114061㎡5宗-50%280967㎡-26.98%793316㎡-28.79%住宅及相关土地纯商业土地土地名称：大金(2011)-64号地土地属性：住宅宗地位置：位于金州新区大学城，

北山西路与东北三街交

汇处。总占地面积：84726㎡总建筑面积：127089㎡容积率：1.5土地名称：大金(2011)-63号地土地属性：商业宗地位置：位于金州新区金马路

与黄海西路交汇处。总占地面积：3000㎡总建筑面积：4500㎡容积率：1.5土地名称：大金(2011)-80号地土地属性：住宅;商业（商服）宗地位置：位于开发区，赤峰街

与黄海西路交汇处。总占地面积：31659㎡总建筑面积：63317㎡容积率：2土地名称：大城(2011)-50号地土地属性：住宅;公建配套宗地位置：位于西岗区黑嘴子码头

及周边。总占地面积：142900㎡总建筑面积：505000㎡容积率：3.53土地名称：大金(2011)-65号地土地属性：商业宗地位置：位于金州新区松岚街

与黄海西路交汇处。总占地面积：18682㎡总建筑面积：93410㎡容积率：58月土地属性宗数供应面积可形成建筑面积备注住宅3宗259285㎡695406㎡较7月供应5宗，384793㎡，供应面积环比减少32.6%。商业2宗21682㎡97910㎡较7月供应5宗，571784㎡，供应面积环比减少82.87%。土地市场情况大连市土地供应情况8月大连土地总供应面积约为28.1万㎡，供应面积环比减少26.98%，新供应住宅类用地3宗，纯商业类用地2宗；住宅类土地总供应量约25.9万㎡，环比减少32.6%；8月市内四区仅供应宅类用地1宗，金州新区成交住宅类用地2宗，商业用地2宗；Section1说明：本报告研究的土地属性，均为非工业应用地住宅及相关土地纯商业土地土地名称：大城(2011)-50号地土地属性：住宅;公建配套宗地位置：位于西岗区黑嘴子码头及周边。总占地面积：142900㎡总建筑面积：505000㎡容积率：3.53成交总价:190000万元楼板价：3762.38元/㎡目前开发商：宝立发展有限公司土地名称：大金(2011)-64号地土地属性：住宅宗地位置：位于金州新区大学城，北山西

路与东北三街交汇处。总占地面积：84726㎡总建筑面积：127089㎡容积率：1.5成交总价:22400万元楼板价：1762.54元/㎡目前开发商：大连兆泰置业有限公司;香港佳投资有限公司土地名称：大高(2011)-24号地土地属性：住宅宗地位置：高新园区七贤岭广贤路北总占地面积：11497㎡总建筑面积：44723㎡容积率：3.89成交总价:15800万元楼板价：3532.86元/㎡目前开发商：大连家豪房地产开发有限公司土地名称：大保(2011)-36号地土地属性：住宅;商业宗地位置：位于保税区填海区IIID-3。总占地面积：43800㎡总建筑面积：109500㎡容积率：2.5成交总价:16425万元楼板价：1500元/㎡目前开发商：大连曙光汽车零部件制造有限公

司土地名称：大保(2011)-37号地土地属性：住宅;商业宗地位置：位于保税区填海区IIID-02。总占地面积：29070㎡总建筑面积：87210㎡容积率：3成交总价:13082万元楼板价：1500元/㎡目前开发商：大连盈丰置业有限公司土地名称：大保(2011)-35号地土地属性：住宅;商业宗地位置：位于保税区填海区IIIC-10。总占地面积：29890㎡总建筑面积：59780㎡成交总价:8967万元

楼板价：1500元/㎡目前开发商：华诚(香港)投资发展有限公司土地名称：大保(2011)-34号地土地属性：住宅;商业宗地位置：位于保税区填海区IIIC-06。总占地面积：41150㎡

总建筑面积：123450㎡成交总价:18518万元

楼板价：1500.04元/㎡容积率：3目前开发商：诺信集团置业有限公司土地名称：大金(2011)-63号地土地属性：商业宗地位置：位于金州新区金州金

马路与黄海西路

交汇处。总占地面积：3000㎡总建筑面积：4500㎡容积率：1.5成交总价:750万元楼板价：1666元/㎡目前开发商:大连顺为集团有限公司土地名称：大金(2011)-65号地土地属性：商业宗地位置：位于金州新区金州松岚街与黄海

西路交汇处。总占地面积：18682㎡总建筑面积：93410㎡容积率：5土地名称：大金(2011)-60号地土地属性：商业宗地位置：位于金石滩北部区D-03-01地块总占地面积：4354㎡

总建筑面积：4343㎡成交总价:745万元楼板价：1714元/㎡容积率：1目前开发商:大连鼎之合商贸有限公司土地名称：大保(2011)-31号土地属性：商业宗地位置：位于登沙河亮甲店街道葛麻村总占地面积：1924㎡

总建筑面积：1539㎡成交总价:193万元

楼板价：1254元/㎡容积率：0.8目前开发商:中国石油天然气股份有限公司大连市土地成交分布情况8月土地成交11宗，成交面积约41.09万平方米，环比下降83.58%；成交土地主要以住宅用地为主，共成交7宗土地，成交总面积为38.3万平方米；Section2土地市场情况土地成交：8月，大连市共成交非工业土地11宗，环比下降79.16%；成交总面积410984㎡，环比下降83.58%，可形成建筑面积约1160546㎡，环比下降74.60%。其中，住宅及类用地成交7宗，成交总面积为383033㎡，可形成建筑面积为1056752㎡，总成交价约为285192万元，楼面价为2151元/㎡；

公建类土地成交4宗，成交总面积为27951㎡，可相关形成建筑面积103794㎡；总成交约为1688万元。重点成交地块：在本月成交地块当中，宝立发展有限公司，以19亿元竞得，位于西岗区黑嘴子码头及周边项目用地，净用地面积14.29万㎡，成为8月份拍卖地块地王。目前项目规划建设，住宅公寓和星级酒店。分析结论：8月份土地成交情况与7月土地成交情况相比，有很大得的减弱，其主要原因是，国家对房地产政策的调控和对房地产市场的打压，使得开发商对拿地热情减弱；现阶段土地市场波动较大。8月，大连市共成交非工业土地11宗，环比下降79.16%；下降原因：国家对房地产政策的调控和房地产市场的打压，使得开发商拿地热情减弱；宝立发展有限公司，以19亿元竞得，西岗区黑嘴子码头及周边项目用地，成为8月份拍卖地块地王；大连市土地成交情况Section2数据来源：大连市国有土地使用权交易中心土地市场情况Section2Section3Section1报告结构政经要闻土地市场情况公寓市场情况公寓竞品项目动态Section4公寓市场情况8月全市商品住宅市场理性回调，供销量均环比小幅下降，供销格局略微变化，8月金州新区（金州、开发区）成为成交主力区域；全市商品房供需情况区域供应面积(M²)供应套数(套)成交面积(M²)成交套数(套)成交金额(万元)成交均价(元/M²)甘井子区82214798157480167717331511006金州区--65857789467307096开发区5659471811701914971054089008旅顺口区6907866071847847597858321沙河口区11055138225852283821116919西岗区--101901041164111423中山区--340992956790319913总计218,9412,314479,0775,437502,993-供求状况：8月份，大连市商品住宅新供应套数2314套，共计218941平方米，环比下降71.98%，同比下降45.97%，新供应面积缩量减少明显。主要商品住宅供应放量区为甘井子区，新供应82214平方米。新供应主力项目为知语山（472套，3.87万平）和春田（363套，3.84万平）。8月份，大连市商品住宅共销售5437套，共计479077平方米，环比下降6.06%，同比下降22.41%，成交量小幅下滑。主要商品住宅成交区域也位于金州新区，成交2286套，182876平方米。主要成交项目为金海国际花园（316套，2.22万平）和梧桐苑（282套，1.45万平）。8月份，大连市内七区商品住宅成交均价10499元/平，较上月环比上涨4.15%，同比上涨12.80%。分析：8月份大连区域商品住宅供应和销售双双出现回落，与上月供销市场火爆回落和为“金九银十”储备产品和客群做出的理性回调有关，预计9月数据供销均将环比正增长。数据来源：大连市房地产交易中心8月全市公寓产品仍无新供应；成交放量，环比上涨91.91%，均价略微下降，略显政策性回暖；区域公寓产品热销面积略有下滑，高新园区成为本月热销区域；全市公寓供需情况公寓市场情况数据来源：大连市房地产交易中心供求状况：8月份，大连市公寓产品连续5个月没有新供应。本月销售为政策性回暖，共成交90套，9381平方米，面积环比上涨81.91%，同比下降45.56%。8月份，大连市公寓类产品成交均价22730元/平，环比下降8.09%，同比下降11.55%。大连市公寓产品成交套均面积由2010年120平以上大户型产品热销，市场逐步向70~100平米的二房产品过渡。8月受到银行将出台收紧40年产权小公寓产品贷款的政策的影响，小面积产品比例较上月增加，本月套均面积为104平方米。8月份，大连市公寓产品主要成交区域位于高新园区，这与软景E居集中备案45套，成交2305平方米有直接关系。分析：大连公寓市场与商品住宅市场一样受到政策影响较大，本月受到软景E居集中备案影响成交放大，套均面积下滑。Section3Section2Section1报告结构政经要闻土地市场情况公寓市场情况公寓竞品项目动态Section4万达公馆开发商：

大连万达商业地产有限公司地理位置：东港人民路占地面积：80600平方米建筑面积：210887平方米容积率：6.4施工程度：部分已交房。销售均价：30000元/平。精装修标准：3000-5000元/平销售率：49.14%公寓竞品项目动态万达公馆，8月份成交17套，共5320平方米，成交均价为28113元/平；销售情况：从房地产交易中心备案数据看，8月项目共销售17套大户型公寓，成交集中在2#楼。媒体投放与项目活动：万达公馆项目进入持销期，且由于受到东港工地的影响，项目6、7月份没有投放广告，营销方式主要依赖项目自身围挡。8月份在大连精品楼盘网做了广告投放。项目优惠政策：全款购房9.7折优惠，贷款9.8折优惠。万达公馆项目2009年11月2日开盘至今，月均消化15套精装大户型公寓成绩较为理想，项目快销原因分析如下：项目定位准确，项目定位人群为政府高官、富商；项目营销活动丰富，多次举办峰层社交活动—论坛、酒会、财富沙龙等，提高了项目的知名度。定位人群关注，促进销售；案场与样板间装修极具吸引力，各销售节点广告等宣传方式多管齐下，辅助销售；万达公馆公寓竞品项目动态东港第开发商：

沈阳华锐世纪投资发展有限公司地理位置：东港人民路占地面积：806500平方米建筑面积：209640平方米容积率：1.8施工程度：部分已封顶。销售均价：21500元/平。装修标准：毛坯销售率：36.37%【一期】公寓竞品项目动态东港第项目整体销售情况：项目开盘推出A1、A2、A5三栋楼共158套单栋销售情况：（已售套数/总套数）A1（5套/34套）：单元结构171㎡-171㎡，总体去化速度较慢A2（45套/72套）：单元结构104㎡-103㎡-103㎡-104㎡，主要去化13层以下产品；A5（14套/52套）:单元结构160㎡-86㎡-160㎡，主要去化160㎡产品，86㎡产品去化速度慢，仅销售2套。项目推广活动：8月11日携手新东方英语学校举行阳光留学计划讲座；8月27日携手齐鲁证券新商报举行经济趋势和投资高端论坛。广告投放：短信定点投放；搜房网横栏广告投放；8月15日8月28日新商报1/8版报广。东港第，8月份共成交95套产品，成交均价为21935元/平；公寓竞品项目动态汇邦中心开发商：大连汇邦置业有限公司地理位置：东至金城街，西至解放，五一饭店对面占地面积：4624平方米建筑面积：

64230.85

平方米容积率：12施工程度：已封顶，内部装修铺地砖中总户数：公寓572户，写字间110户销售均价：

精装公寓22500元/平，起价21000元/平

写字间：平层18000元/平，loft28000元/平

精装修标准：3000元/平公寓销售率：17.18%

公寓竞品项目动态月消化数据：6月份开盘当月热销116套；7月份销售14套。其中已消化130套中，45平一房销售98套，89平

两房32套。8月份销售30套，成交均价20996元/平；汇邦中心，8月份成交30套产品，成交均价20996元/平；汇邦中心月份成交面积(平方米)成交套数(套)成交均价(元/平成交金额(元)2011年6月6537116210001372779692011年7月7881421703171226652011年8月1887302099639613320数据来源：大连房地产交易中心媒体投放：8月份汇邦中心没有任何的广告投放，主要营销手段依靠项目自身围挡。项目活动：8月4日汇邦中心携手《未来任务机器人高手联盟》，举办【汇邦中心】小业主“机器人”特训夏令营系列活动。公寓竞品项目动态上方港景开发商：

大连上方房地产开发有限公司地理位置：港湾广场南兴和街北五五路东港湾街西占地面积：12794.9平方米建筑面积：13659.8平方米容积率：8.5施工程度：主体已封顶销售均价：

精装公寓：19600元/平

公建：42000-55000元/平精装修标准：3000元/平销售率：8.17%

公寓竞品项目动态月份成交面积(平方米)成交套数(套)成交均价(元/平）成交金额(元)2011年2月501182179194122011年3月4,0486619000769090902011年7月10121761617746072011年8月2804198685565127年度广告投放情况年度平面(元)电视(元)网络(元)户外(元)2010年4088000-405-2011年4673000---上方港景8月份共销售4套，共280平方米，去化效果较低，光大银行进驻项目商业；销售情况：从房地产交易中心备案数据看，8月份上方港景共销售4套产品，成交均价为19868元/平方米。媒体投放：8月份，项目平面媒体投放160000元，分别于8月11日、和18日在半岛晨报C02、C07版投放整版硬广。报广宣传主题为，昨天星海今天东港和东港未来我为先。项目活动：8月29日上午8点28分，大连上方房地产开发有限公司与中国光大银行大连分行于中国光大银行大连总部举办了签约仪式，共同签署了上方港景写字间与公建相关购买协议，标志着上方港景首个战略合作伙伴——光大银行正式进驻。8月广告投放情况日期报纸名称版面广告颜色刊例价(元)2011-8-11半岛晨报C02彩色800002011-8-18半岛晨报C07彩色80000上方港景数据来源：大连房地产交易中心公寓竞品项目动态良运四季汇开发商：

大连良运房地产开发有限公司地理位置：东太阳街西港湾街南北斗街北鲁迅路占地面积：11000平方米建筑面积：70650平方米容积率：4.8施工程度：已交房。销售均价：20000元/平。精装修标准：2000元/平销售率：56.18%

公寓竞品项目动态销售情况：从房地产交易中心备案数据看，8月项目共销售9套公寓，成交集中在北向小户产品。媒体投放与项目活动：良运四季汇项目在5月份交房后，进入尾盘持销期。项目从6月-7月份没有采用任何纸媒宣传和暖场活动。8月份，项目平面媒体投放100000元，于8月18日在大连晚A26版投放整版硬广。报广宣传主题为，“66㎡升级版精装公馆，臻赏办公与自住两种奢侈样板，拎包即住”。良运四季汇项目月均消化23套，项目快销原因分析如下：项目定位为,白领睿智人群的居住之处；项目营销活动较多，参加每届房展会，多次举办峰层社交活动—论坛、酒会等，从而提升项目知名度，吸引关注客群，促进销售；各销售节点广告等宣传方式多管齐下，辅助销售；控制项目均价略低于周边竞品，争夺市场份额。良运四季汇，8月份共成交9套，528平方米，成交均价为20072元/平；良运四季汇公寓竞品项目动态大连中心裕景开发商：

裕景兴业（大连）有限公司地理位置：中山路与友好路的交汇处占地面积：62300平方米建筑面积：800000平方米容积率：9.95施工程度：部分楼体已交房。销售均价：26000元/平。精装修标准：3000元/平销售率：60.34%

公寓竞品项目动态销售情况：从房地产交易中心备案数据看，8月项目共销售8套住宅，成交套数环比下降20%，成交均价环比下降4.25%，成交集中在60-120平方米区间段内。媒体投放与项目活动：大连中心裕景项目，8月更换了项目的围挡外；2011年8月16日，在北方明珠海滨城市大连中心.裕景ST1工程施工现场召开了全省超高层新技术应用现场观摩会。大连中心裕景，8月份共成交8套产品，成交均价为23715元/平，成交均价环比下降4.25%；大连中心裕景公寓竞品项目动态骊高新世界开发商：

大连新世界大厦有限公司地理位置：东港人民路占地面积：16600平方米建筑面积：185920平方米容积率：11施工程度：部分已交房。销售均价：26000元/平。精装修标准：1500-2000元/平销售率：10.75%【西塔】公寓竞品项目动态销售情况：从房地产交易中心备案数据看，8月项目共销售3套，项目进入尾盘整体的去化速度较慢。媒体投放与项目活动：8月13日，骊高新世界举办甜蜜新生活，甜品DIY活动。骊高新世界为业主们请来专业的面点师，与大家一同体验快乐的甜品DIY之旅，分享制作过程中的每一个精彩瞬间。项目慢销原因分析如下：项目营销活动较少，仅举办几次的峰层社交活动—演唱会、酒会，覆盖人群有限；受到企业股价影响，产品预售价格定价过高，严重影响销售。骊高新世界，8月份共成交3套产品，成交均价为29713元/平；骊高新世界公寓竞品项目动态开发商：

华业地产大连晟鼎房地产开发有限公司地理位置：沙河口星河街与会展路交汇处，星海会展中心二期北侧占地面积：34000平方米建筑面积：37.984万平方米容积率：8.8施工程度：全部封顶销售均价：酒店公寓18000元/平

国际公寓35000元/平装修标准：1500.00-2000.00元/平方米销售率：91.19%

大连高端住宅市场星海大观销售情况：从房地产交易中心备案数据看，8月份仅