2011年10月长沙别墅地产市场分析-36P

长沙市场分析二○一一年十月二十四日湖南金科地产长沙市场整体情况分析周批准预售面积走势周成交套数走势周成交均价走势金科观点：进入2011年下半年，长沙市场批准预售量较平稳，周平均预售面积在20万方以上，随着政策的继续从紧，进入9、10月传统旺季，开发商加大了市场投放量，以出货跑量为主；进入11、12月，开发商为了完成年度任务，将加大市场投放，预计市场供应量将大幅上升。周批准预售走势金科观点：2011年全年周成交量跌荡起伏，受政策影响较大，进入下半年，国家宏观政策的紧缩不放，市场观望日浓，成交量出现较大下滑，传统的“金九银十”也未见起色，周成交量均未超过2000套。除非市场出现大幅降价销售，预计11、12月份，市场成交量将继续下滑。周成交套数走势金科观点：2011年长沙市内六区整体均价上6000元，成交价格在小幅攀升；下半年，国家宏观政策的紧缩不放，市场观望日浓，成交均价出现下滑，特别是进入9、10月份，开发商为了跑量，市场价格出现较大幅度下降；随着全年任务压力的加大，开发商将采取以价换量的形式完成任务，预计在11、12月份，市场价格将出现较大幅度下降。周成交均价走势金科观点：随着国家宏观调控政策的紧缩不放，市场拐点论铺天盖地，消费者的观望情绪日浓，加之银行政策的从紧，开发商迫于资金的压力，将会采取以价换量的形式促销，以快速回笼资金，预计年底，长沙房地产市场将出现大量降价促销的局面。市场部分小结10月长沙部分别墅项目动态监控情况区域项目名称监控数据最新情况及营销活动10.1-10.910.10-10.1610.17-10.23来电来访成交套数成交均价来电来访成交套数成交均价来电来访成交套数成交均价岳麓区天麓

37182洋房8000213527洋房7800；联IP5万享98折，开盘最高优惠20万，别墅最高优惠50万岳麓区中粮·北纬28°44601独栋1400011280021900一次性98折，按揭无折扣岳麓区奥莱小镇332000151200182100预计10月底开盘，联排预计8500开福区堤亚纳湾30552联排12000183033（办卡）132418（办卡）010-22产品推荐会；10-23商业推荐会；11-5同步开盘开福区幸福考拉

22312洋房64001017001161洋房6400全款98，按揭99开福区湘江一号678521（办卡）133614（办卡）6143（办卡）预存20万享50万，全款99折10月长沙部分别墅项目动态监控情况区域项目名称监控数据最新情况及营销活动10.1-10.910.10-10.1610.17-10.23来电来访成交套数成交均价来电来访成交套数成交均价来电来访成交套数成交均价雨花区水印加州

486700861联排850091800认够5万抵20万，期限内购房优惠3万；雨花区美洲故事44531独栋150001330009231独栋15000全款98，按揭99雨花区格兰小镇14201联排8000881双拼10500971双拼10500买别墅送一吨汽油；一次性95，按揭98长沙县水岸新都39573联排7800；双拼120002403联排7800；双拼12000638005万抵25万；一次性94，按揭9710月长沙部分别墅项目动态监控情况金科观点：9、10月，长沙别墅市场开盘和加推的楼盘较多，但从10月前三个星期的数据来看，目前长沙别墅市场也不容乐观，消费者观望情绪越来越浓。9月29日，中粮·北纬28°开盘，推出81套，成交35套，成交均价在12250元/平米；10月16日，天麓内部解筹27套，洋房成交均价7800元/平米，联排成交均价13000元/平米，且其中高鑫公司的其他关联企业的高管认购16套左右。别墅楼盘动态监控部分小结东方大院竞争楼盘分析高鑫·天麓目前主推一期洋房和联排，洋房243套，联排72套一期：洋房和联排高鑫·天麓案名天麓地址雷锋大道西侧尖山村开发商长沙高鑫房地产开发有限公司占地面积473900平方米建筑面积51600平方米容积率1.8绿化率45%户数5528户，其中一期315户物业规划类型洋房、联排别墅、双拼别墅、独栋、高层及大型综合商业体建筑风格欧式风格园林风格欧式配套3大会所体验中心，2千平米水岸会所，近万平米白鹭湖，3万平米旗舰商业综合体基本数据高鑫·天麓区域项目名称面积区间套数已售未售监控数据最新情况及营销活动10.1-10.910.10-10.1610.17-10.23来电来访成交套数成交均价来电来访成交套数成交均价来电来访成交套数成交均价岳麓区天麓

洋房137-218；联排229-307洋房243；联排72洋房63；联排22；洋房180；联排50；37182洋房8000213527洋房7800；联IP5万享98折，开盘最高优惠20万，别墅最高优惠50万高鑫·天麓优惠情况VIP会员——存5万享受98折，售价：联排别墅280-400万/套，洋房93-140万/套。解筹情况10月16日解筹了27套，其中高鑫公司的其他关联企业的高管认购16套左右。洋房成交均价7800元/平米，联排成交均价13000元/平米客源情况高鑫内部关联公司高管、世联客户转介、活动所蓄积的客户高鑫·天麓户型面积：166.44平米3室2厅2卫售价：约133万高鑫·天麓户型面积：146.68平米3室2厅2卫售价：约117万高鑫·天麓户型面积：137.33平米3室2厅2卫售价：约105万高鑫·天麓户型面积：218.58平米4室2厅3卫售价：约174万高鑫·天麓户型面积：227.4平米4室4厅3卫售价：约182万高鑫·天麓户型面积：225.3平米5室2厅4卫售价：约180万高鑫·天麓10月推广情况高鑫·天麓（报广）10月份，天麓的推广主要是：围挡户外、网络、短信，未打报广。由于其示范区园林未出来，其推广也未全面铺开。线上推广主要为：户外、网络线下主要是：短信、世联客源CALL客及到广州高鑫关联公司做推介会。高鑫·天麓（网络）目前投放的网站为：搜狐焦点和搜房网，两个网站各签了半年合同，投放形式：顶部通栏、内页及全屏主要诉求的产品是洋房，项目卖点信息为：市府旁、山水资源；优惠信息：最高优惠20万。高鑫·天麓高鑫·天麓高鑫·天麓（户外）目前投放的户外为：项目围挡、岳麓大道上两块户外、五一广场一块户外，画面内容：活动信息高鑫·天麓（户外）目前投放的户外为：项目围挡、岳麓大道上两块户外、五一广场一块户外，画面内容：活动信息高鑫·天麓（短信）市府央区，墅质臻藏【天麓】约137—218平新品电梯洋房，60%超高赠送，近触城市繁华，坐揽山水美景！认筹5万最高优惠20万85861111【天麓】揽700亩尖山风景，拥有200亩私家山湖，长沙唯一私家电梯墅质叠院洋房，首批72席虚位以待。VIP5万享98折优惠85861111短信公司：汉纳、叙华科技；每周三、四、五发送，每次40-50万条。中粮·北纬28°目前主推二期二批次独栋别墅，共102套中粮·北纬28°基本数据案名中粮·北纬28°地址岳麓雷锋大道龙湖高尔夫球场东侧开发商长沙观音谷房地产开发有限公司占地面积790724平方米建筑面积300000平方米容积率0.35绿化率71%户数一二期共233栋物业规划类型大独栋、中独栋、小独栋建筑风格意大利塔斯干风格园林风格欧式配套会所（游泳池、棋牌室、瑜伽室、雪茄吧、羽毛球室、台球室）6000㎡商业街、幼儿园中粮·北纬28°区域项目名称面积区间套数已售未售监控数据最新情况及营销活动10.1-10.910.10-10.1610.17-10.23来电来访成交套数成交均价来电来访成交套数成交均价来电来访成交套数成交均价岳麓区中粮·北纬28°

小独栋248-500；中独栋500-800；大独栋800-1093小独栋141；中独栋35；大独栋1444601140001128002190015550元起，全款98折，按揭无折扣中粮·北纬28°优惠情况从8月28日认筹开始，认筹优惠为：大独栋5万抵60万;中独栋5万抵40万;小独栋抵20万;9月15日-9月28日，认筹优惠变为大独栋5万抵55万;中独栋35万;小独栋5万抵15万；开盘当天，签约按揭无折扣，全款98折，若老客户带新客户成交，老客户免交10000元的物业管理费成交情况9月29日，中粮·北纬28°开盘，推出81套，其中800-1093平米大独栋4套;500—800平米中独栋16套;248-500平米小独栋61套，总共成交35套，折后均价大独栋：19100元，中独栋：15100元，小独栋：12250元。成交客户分析长沙周边的客户居多，占比70%以上，岳阳、常德、客户占比15%，省外客户占比15%。客户对周边的资源比较认可：观