2011年长春房地产楼市年中总结报告-33P-中原

2011长春楼市年中总结长春中原市场研究部市场小结结构Part1一级市场Part2二级市场Part3竞争市场2011年长春楼市年中总结一级市场Part1一级市场——整体规模变化2008-2011年中——土地供求关系（万平米）2008-2011年中——价格变化（元/㎡）2008—2011年中，全市土地成交率保持较高水平。2011年上半年暂未出现地块流拍现象，土地市场实际成交量同比增长54.48%，一级市场供需增加将直接加大未来两年二级市场竞争压力。经营性用地成交价格：与去年同期相比价格小幅上涨，土地单价同比上涨35%，楼面单价同比上涨38%。与2010全年统计价格相比暂现小幅下降，土地单价下降21%，楼面单价下降11%。2010年1-6月：311.302010年1-6月：19172010年1-6月：943一级市场——成交地块分布10万平以下成交23宗，占成交量18%；10—20万平成交28宗，占成交量82%；20万平以上无成交。上半年成交地块位置10万平以下10-20万平20万平以上重点开发商所拿土地力旺地产万科地产和记黄埔恒大地产一级市场——重点开发商土地储备情况从各品牌开发商现阶段土地储备量以及土地素质来看，目前长春市的主流开发商为力旺、万科、益田、恒大、中海。从地块规模来看，力旺集团目前可开发土地储备量最大，伴随其项目陆续入市，未来所占市场份额将会逐渐走高。二级市场Part21.整体市场判断2.产品细分市场2011年长春楼市年中总结2110年月均成交31亿、54.3万平11年1-6月长春市场成交商品住宅244.4万平，同比10年（257.7）下降5%；成交金额150.6亿，同比10年（124.1）

上涨21%。

小结：1-6月成交规模同比10年小幅回落。2011年宏观环境以调控为主旋律，加息、限购等政策相继出台，但从市场整体表现来看，调控政策对整体市场影响较小。从目前限购执行情况来看，仍存在较多漏洞，可规避性较高，由于下半年新项目入市，市场供应逐渐释放，市场压力将主要来自竞争，政策影响将逐渐弱化。11上半年月均成交25.1亿、40.7万平长春整体市场判断——市场规模变化数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）新政窗口效应导致5月成交量上涨49%1％11年6月长春普宅均价6627元，对比2010年全年（5510）上涨20.09%，2010年12月（5678）上涨16.54%。

小结：受市场供应结构影响，4-6月市场主流高端产品相继入市，（代表项目：中海御峰组团、御翠豪庭、中海凯旋门、万科柏翠园），受中高端项目集中入市带动，普宅整体均价保持在5800-6600元/平，别墅整体均价保持在1.4-1.6万之间的较高水平。中原监测，下半年受供应放量的影响，金融政策紧缩，促销及低价位新盘的入市将拉低市场整体均价，预计均价将呈现小幅回调态势。长春整体市场判断——房价空间数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）平方米/元环比%平方米/元环比%662715434A、普宅均价B、别墅均价新增批售2011年1-6月，整体市场新增批售204.98万平米，同比增长10%，批售比1.16：1，市场表现供大于求。市场进入4月份迎来首轮供应高峰，由于受到新政影响，进入4月份市场供求关系发生转变，供大于求。由于下半年新入市项目较多，预计供应量仍将持续放量，市场竞争压力加大。

注：09全年批售比为1：1.35，10全年批售比为0.95：1长春整体市场判断——供求关系供应成交1-6月各板块供应明细资料来源：长春市房地产业信息网、长春中原研究部截止6月30日，可售商品住宅库存352.92万平，

按照2010年平均销售速度计算（2010年月均消化速度为54.3万㎡/月），当前库存量能维持近6.5个月。进入2011年，新项目陆续开工上市，在售项目后续加推，供过于求已成定论，但在2011年1-5月份表现微弱，6月存量上升18.85%，预计进入2011年下半年存货将不断增加，供方压力加剧。存货去化——长春整体市场判断——供求关系注：一手房存货去化周期=期末已获得预售许可证的未售面积总额/前一年月均去化量市场存货量（单位：万㎡）去化周期（单位：月）数据来源：长春房地产业信息网存量及去化周期分析从成交结构来看，整个市场以刚需为主。首置（100㎡以下）成交占比65.53%，仍为2011年上半年市场需求主力。高端市场（180㎡以上）成交占比2.80%，市场份额较少。从存货去化来看，改善市场竞争压力加剧。积压房源主要集中于首改和再改房源（144㎡以上）中，144平以上的存销比2.97：1。从供销关系来看，整体市场健康。供销比1.07:1，存销比1.46：1，结构基本合理。2011年1-6月整体市场供销情况（分面积段）户型面积区间新增供应供应比例销售量（套）销售比例供销比7月12日累计存量（套）存量比例总价区间（套）（万元）一室≤60㎡303013.30%355816.68%0.851172937.52%10-6160-80㎡403417.70%408919.16%0.9920-89二室80-90㎡357515.69%343416.09%1.0421-14790-100㎡281312.34%290113.60%0.971357943.44%24-115小三室100-120㎡338614.86%301114.11%1.1232-162三室120-144㎡321214.09%234110.97%1.3734-205三室以上144-180㎡15816.94%14056.58%1.13595019.04%41-377三室以上＞180㎡11585.08%5982.80%1.9467-1630合计—

22789100%21337100%1.0731258100%—从成交结构分析——长春整体市场判断——产品线细分市场数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）长春整体市场判断——产品线细分市场成交均价段60平以下60-80平80-90平90-100平100-120平120-144平144-180平180-260平260-400平400平以上总计3000以下4389282445431412873000-40001751597311113313251151118614000-50007596834685262842725825830835000-60001298184313071255710396344272271846000-70005218921013717107168231934952587000-8000341176435205453343192293822128000-9000269578552240248184262511869000-1000080128176461481162256310000-12000716174177376262836312000-15000111124276931114715000-2000012078691418220000以上43411合计35584089343429013011234114053512252221337代表项目：恒盛豪庭代表项目：美景天城代表项目：海航荣御代表项目：棠棣、中海凯旋门代表项目：御翠豪庭及别墅（保利林语）代表项目：万科柏翠园及别墅项目从价格体系分析——从价格分布体系来看，5000-7000成交占比58.31%，该价格段为2011年上半年市场需求集中区间。高端市场（10000以上）成交占比3.29%，包括别墅（保利林语、中信城）、洋房（棠棣）、公寓（海航荣御）以及住宅（万科柏翠园、中海凯旋门、御翠豪庭等）；从产品线及价格分布来看，首置（100平以下）价格区间在5000-6000内；首改（100-144平）价格区间在7000-8000内；而再改则集中于8000-10000之间。数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）竞争市场Part32011年长春楼市年中总结竞争市场表现——按房地产企业划分销售额top10数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）竞争市场表现——来访变化主流市场表现——1月2月3月4月5月6月春节期间限购执行在即端午节期间新品加推新品加推车位开盘从主流竞争项目案场来访量来看，随着天气逐渐转暖，1-5月来访量整体呈逐渐升高的态势，6月出现小幅下滑现象，新政影响已逐步开始显示，观望情绪渐浓；各项目均在有新品加推期间来访量较高，受窗口效应影响，限购执行前夕，来访量大增。五一期间数据来源：中原调研监测。竞争市场表现——来访变化别墅市场表现——1月2月3月4月5月6月从高端竞争项目案场来访量来看，1-6月来访量整体呈小幅上涨的态势，各项目均在有新品加推期间来访量较高，此外整体表现平稳，但有效客户相对降低，高端客户普遍理智，受限购影响，部分客户已逐渐采取观望态度对待；由于高端产品受众客群较少影响，限购执行后前，来访量变化并不明显。春节期间限购执行端午节期间新品加推新品加推五一期间数据来源：中原调研监测。竞争市场表现——主流市场top10主流市场前三名均为国内一线品牌开发企业，且项目在市场已树立良好口碑；万科柏翠园在半年度收尾阶段入市，仅靠三天销售，项目排名10。数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）竞争市场表现——成交情况主流市场整体表现——项目1月2月3月4月5月6月合计中海国际社区1791025713848371恒大绿洲82291688916664598绿地新里中央公馆13617111112684511保利百合香湾394774198181167706力旺弗朗明歌233176403034234中海凯旋门573512518550290合计2311576035467264472710从主流项目的1-6月成交情况来看，与整体的市场走势类似，5月份达到上半年的成交峰值，限购在此月执行，导致房源集中成交；6月积累的调控政策效应开始显现，在供应充足的前提下，成交呈现明显的下滑迹象。从单个项目成交量来看，保利百合香湾销售成绩较好，上半年的密集小幅加推使得其住宅产品去化顺利，但目前项目库存压力较大。恒大绿洲、绿地新里中央公馆成为上半年热度最高的两个项目，同时受所在板块未来规划利好的指引，销售成绩相对较好。5月上半年的成交峰值数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）竞争市场表现——成交情况主流市场表现——1、从细分市场成交量来看，主流市场成交以50-70万两房和70-90万三房为主。2、50-90万之间产品成交占55%比重，市场改善性需求表现明显。项目户型面积（㎡）50万以下50-70万70-90万90-120万120-150万150万以上合计国社一房1171374两房883810110-141246641三房70-91416109-140254053140-178154324四房156-2538226五房2401恒大绿洲一房41-533599两房85-988646101-118812041三房110-133123101144-15012328四房155-162205841五房195-21514绿地中央公馆一房43-607721510二房75-11612855三房120-1702904四房170-197205保利百合香湾一房49-619709二房89-103193356三房110-16131910812四房188-2479力旺弗朗明哥一房48-831539320三房109-16412573924四房165-1709121五房216-2304中海凯旋门二房87-10826707104222三房112-16412332717四房165-19048复式200-2024合计4479555564312221232734数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）竞争市场表现——别墅市场top10中信城继续遥遥领先，已确立别墅市场的“龙头老大”地位，国信、御翠豪庭分列二三；后五名项目在售别墅资源较少，均为在售多年项目。数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）竞争市场表现——成交情况别墅市场整体表现——项目1月2月3月4月5月6月合计中信城317108736保利林语44625627御翠园7501213239御翠豪庭61052216国信美邑3714031037合计231827293127155从别墅项目的1-6月成交情况来看，整体走势平稳，政策对高端类物业的影响并不显著。预计下半年随着中信城、保利林语后续产品以及绿地海域中央墅、远洋戛纳小镇等新品项目的入市，别墅市场开始逐步放量，销售压力会有所加大。成交量平稳，政策影响不显著数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）1、上半年别墅市场表现比较沉寂，市场缺乏有效供应。2、市场成交以400-500万联排为主，占别墅成交36%，该价格区间产品未来主要供应为保利林语和中信城。竞争市场表现——成交情况别墅市场表现——项目类型户型200万以下200-300万301-400万401-500万500万以上合计中信城联排250-300

24428保利林语独栋300以上

36211联排300以上

13

4251-300

713

20200-2501

1御翠园独栋300-400

11112401-500

44国信美邑联排300-400

145双拼300-400

212216401-5002

46御翠豪庭联排200以下

26

26200-300

76

13合计37525331146数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）竞争市场表现——中海国际社区御峰组团项目规划分析：御峰组团共建14栋产品，其中5栋高层（18层），9栋小高层（11层），大部分楼宇朝向正南，项目打造的是大型高品质住宅示范社区。D2D1D3D6D8D5D7D9D16D13D15D12D10D11面积供应成交成交率折后均价一层价格备注72㎡2（底层带地下室）2100%1100011000地下室面积与上层相同，花园面积约120平；本次共加推一层带地下室产品16套，销售11套90㎡401845%8000未推115㎡1044240%750010000130㎡442557%830011000160-170㎡704666%850011000250㎡20（跃层）1785%930012000成交分析：加推当日成交150套房源，销售率53%；成交均价为11000元/平（底层），9300元/平（跃层）；小户型房源由于位置较差，销售较慢，去化房源以大面积为主，160-170平房源较易销售。底层房源由于价格过高，销售情况不理想。加推时间栋号套数2011.5.15D16#高层（18层），D9#、D11#、D12#、D15#小高层（11层）280竞争市场表现——保林林语项目规划：1、项目整体规划为低密产品，整体楼宇排布中规中矩，各类产品排布层次分明，景观资源最优位置排布类独栋产品，次优位置排布联排，靠后的位置排布叠拼，临街位置排布洋房；2、园区配套设施较完善，将打造豪华社区会所、儿童游乐园，园区内部并设有幼儿园；3、联排别墅及独栋别墅为地上三层地下一层，均设有地下停车库；洋房层高5-6层，主要是90平方米两房产品和130平方米的三房产品，特色叠拼产品户型设计丰富，配有电梯；4、项目整体规划14栋洋房，42栋类独栋，51栋联排，24栋叠拼。叠拼联排洋房类独栋联排会所一期规划幼儿园2月20日加推4月28日加推E2E6B5B33加推时间栋号套数2011.2.20E5(洋房）、B33(别墅）372011.4.28E2、E6（洋房）72竞争市场表现——保林林语E2洋房（2011.4.28）类型面积推出套数成交套数去化率折后均价平层87（2-2）12975%7958元首层赠花园87（2-2）400%8695元顶跃145（3-2）4375%7764元平层134（3-2）12650%7807元首层赠花园134（3-2）400%7959元顶跃215（5-2）400%7492元成交分析：4月28日开盘洋房折后均价8000元/㎡，滞销房源主要是靠近园区内街的E2栋共五层洋房，其中大面积顶跃层和把山房源相对去化速度较慢；去化较快的是E6栋四层洋房，虽然价格比E2栋来说相对较高，但是其位于园区中心位置，由于位置及共四层的低密度空间使其去化速度较快；E6洋房（2011.4.28）类型面积推出套数成交套数去化率折后均价平层87（2-2）88100%8848元首层赠花园87（2-2）44100%9060元顶跃145（2-2）44100%8254元平层134（3-2）88100%8297元首层赠花园134（3-2）44100%8728元顶跃215（3-2）4125%7974元推出时间类型面积推出套数成交套数折后均价2011.2.20B33（联排）2645113000元/㎡E5(洋房）86-21432228500元/㎡本次加推别墅去化速度相对较慢，主要是由于别墅单价过高，且资源性不明显，园区景观缺乏亮点，截止到6月份，项目尚未规划示范区。竞争市场表现——中信城项目一期拉斐庄园普罗旺斯德芳斯枫丹白露圣达美安项目二期项目二期23中信·净月山项目规划：项目1期位于净月大街一侧，由拉斐庄园、普罗旺斯、德芳斯组团组成；2期产品由位于东侧的枫丹白露和中心位置的圣达美安组成；2、3号地块为中信·净月山项目，全部为双拼类产品。中信城总占地面积243万平米，包括约110万平米的高端住宅区和约106万平米的农博园区。同时园区内建有两座面积都为5000平米的现代化主题尊贵会所，运动健康会所设有游泳馆、瑜伽馆、篮球馆等多种场馆，为业主提供了休闲、锻炼、交流感情的平台。中央公园加推时间栋号套数2011.3.475#293#2115#2116#22011.3.1218#洋房283#联排825#小高442011.4.1620#小高6611#联排813#洋房202011.4.308#、9#联排1622#小高6616#洋房202011.7.218#小高601#小高22上半年加推情况竞争市场表现——中信城加推时间类型面积推出套数成交套数均价2011.3.475#278.0710480-520万/套269.51193#278.0710269.511115#309.041131211116#309.0411312112011.3.1218#洋房123419000139--179207800017041110003#联排20320150002006413000-1400025#小高1304457200成交分析：3月4日推出净月山小双拼产品，共计10套房源，面积在270-312㎡之间，当天成交6套，销售率达60%，成交价格在480万-520万之间，相比较而言大面积户型去化较快；3月12日加推中央公园产品：小高、洋房、联排，共计80套房源，当天仅成交18套房源，其中小高成交5套，洋房成交9套，联排成交4套，销售率接近23%，整体成交一般，主要由前期蓄客不足导致。加推时间类型面积推出套数成交套数去化率均价2011.4.1620#小高120663045%690080、10111#联排2008338%1350013#洋房120201050%8000140、150、1801702011.4.308#、9#联排200161275%1340022#小高120663045%660016016#洋房120201680%8200140、150、1801702011.7.218#小高6620525%6500元119、12440513%1#小高94、98221255%竞争市场表现——中信城成交分析：4月16日加推地理位置优越，位于中信城中央腹地的中央公园产品。小高、洋房、联排，共计94套房源。推出产品户型、面积合理，价格适中。当天成交43套房源，其中小高成交30套，洋房成交10套，联排成交3套，销售率接近46%；4月30日加推小高、洋房、联排，共计102套房源。当天成交58套房源，其中小高成交30套，洋房成交16套，联排成交12套，销售率接近57%；7.2日加推枫丹白露二期两栋小高层产品：1#（一个单元）、18#整栋，共计82套房源。当天成交22套房源：一房产品5套，两房产品12套，三房产品5套，销售率近27%。竞争市场表现——和黄御翠豪庭项目整体规划：项目预计分两期开发，园区主入口处以北为一期，以南为二期。一期产品共计16栋住宅，13栋13层小高层产品和3栋双拼产品，二期尚府规划14栋联排别墅，11栋13层小高层。加推时间栋号套数2011.5.12二期B期13层小高产品，栋号分别是1#；3#；21#；6#；19#；22#4561#3#21#19#22#6#上半年加推情况成交情况面积楼号供应成交去化率均价250-290194（底跃）250%10000150--1701522344%970061024343%970019442045%9700221214235%9700130-1403754560%970021533057%97001103；215