上市公司绿城中国财务案例分析

“资本囚徒”绿城能否Hold住？——绿城中国财务案例分析案例导入wondershare分析思路资料收集案例导入数据整合政治经济文化环境某省市场环境宏观环境分析行业环境风险特征中观环境分析微观环境分析企业家精神物质基础组织结构企业文化投资战略模式投资活动评价筹资活动融资政策分析投资政策分析筹资方式资本结构TOC分析公司战略分析启示与总结战略调整宏观环境分析国家体制政治环境(K)文化环境（Y）经济环境(K&Y)政府政局政治经济文化环境通货膨胀经济就业状况行业面临宏观环境分析国内经济环境国际经济环境某省市场环境(K)行业环境分析企业环境要素绿城中国投资政策从公司发展的不同阶段出发投资战略模式从公司的发展目标出发从投资所需的资金密度出发销售业绩营运能力成长性投资规模盈利能力投资活动评价可持续增长性投资规模140000001200000010000000800000060000001.2ꢀꢀꢀ,2010,125358951.001949930676170.89113198045996110.8424079786843430.8总资产ꢀꢀꢀ,2009,ꢀꢀꢀ,200785,

4757562153660.660916917023022净资产0.60.4总资产增长率净资产增长率ꢀꢀꢀ,2007,32865854000000ꢀꢀꢀ,2006,0.2140374914171982839537129563ꢀꢀꢀ,200.120,ꢀ

ꢀ,2009,ꢀ

ꢀ,20

,2000000ꢀ

ꢀ,20

,

0.160991052794777ꢀ17

ꢀ853,

2006,0.08378537922311,404656,2691,244,8581,028,133948,6500473,86302006

2007

2008

2009

2010绿城中国的负债增长是它扩大规模的主要推动因素成长性分析800700600500400300200新开工ꢀ建筑面ꢀ（万平方米）,2010,新ꢀ入土地ꢀꢀ（万平方米）,2007,468新ꢀ入土地ꢀꢀ（万平方米）,2006,448新ꢀ入土地ꢀꢀ（万平方692新开工ꢀ建筑面ꢀ（万平方新米开）工,ꢀ20建07筑,3面86ꢀ（万平米）,2009,421新ꢀ入土地ꢀꢀ（万平方米）,2008,新

开

工

ꢀ

建

筑

面

ꢀ方（米万）平竣方工米ꢀ）建,2筑0

0面8,,2009,388

新新新ꢀ入土地ꢀ316

ꢀ

（万平方米）竣工ꢀ建筑面ꢀ（30万0

平方米）,2008,ꢀ竣工ꢀ建筑面ꢀ（万平方新

开

工

ꢀ

建

筑竣面工ꢀꢀ（建万筑平面方ꢀ米（）万,

平2

0方06米,1）68开,2007,ꢀ16（1

万平方米）竣工ꢀ建筑面ꢀ（万平方米）,2006,106

2米07）

,2010,302入,2009,193竣1000工,2010,2431.政策ꢀ土化工ꢀ地2.

建ꢀ金不ꢀ足2010

2011年半年ꢀ建筑2006200720082009新购入土地储备（万平方米）竣工总建筑面积（万平方米）新开工总建筑面积（万平方米）ꢀ筑面（面ꢀ万ꢀ（平（万自200某省市以来每年购入大量的土地储备，新开工与竣工

方总建筑面积也在逐年递增，一直在进行扩资策略。万平米平方）方米,米）2）,0,212成长性分析700010090楼面地价平均成本（元/8平9方米）ꢀꢀꢀ,2ꢀ00ꢀ9

,ꢀ57ꢀ16ꢀꢀꢀ600050004000300020001000080楼面地价平均成本（元/平方米）ꢀꢀꢀ,2ꢀ01ꢀ0

,ꢀ45ꢀ38ꢀꢀꢀ7170605052楼面地价平均成本（元/平方米）ꢀꢀꢀ,2ꢀ01ꢀ1

ꢀꢀꢀꢀ40年半年,24714030201002008200920102011年半年楼面地价平均成本（元/平方米）ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ销售去化率（%）去化率低下，购入楼面地价平均成本高昂。销售业绩12,000,00010,000,000ꢀ

售收入,201500,11,161,260452006,44.0740成本,2010,ꢀ

售收入,2009,2007,35.968,72

29358,000,000ꢀ售收

2008,ꢀ

售收入,2007,7,759,9272010,ꢀ

售收入,6,成本,2009,

302008,销售收入成本2009,26.4930.476,635,3576,000,0004,000,0002,000,0000400,4676,415,27828.1825成本,2008,5,73

912006成,

本,20074,

,765,7283,711,6163,675,1982015105成02006

2007

2008

2009

2010绿城中国毛利率（%）

30.47万科龙湖地产行业百强均值40.7033.77无营运能力0.570.3800000000000020.250.190.210.170.1160.190.120.1750.1550.14

0.140.0960000

00.009080

.

0

8

9

0

0

0

0

000.00080900000020

0

0

0

0

00001000000002000002006

2007

2008

2009

2010

2011半年002盈利能力ꢀ

城中国17.16万科17.4316.47ꢀ

湖地ꢀ33.24行ꢀ百强平均ꢀ16.22ꢀ

售ꢀ利率

（%）ꢀ

ꢀꢀ收益率

（%）13.2528.8919.8ꢀ

ꢀꢀ收益率

（%）1.533.387.005.5公司的规模扩快，而利润却没有达到行业领先水平可持续增长性分析其中：T——总

资产与销售额的比率；p——销

售净利率（税后净利/销售额）；D——股利支付额；2010年可持续增长率11%，实际增长率27%。增长能力已经超过了自身所能承受的能力，宜采取以下策略：①提高资产L——产

权比率；ΔE——新增权益筹资额E0

——股东权益S0

——本期销售额②有益的剥离筹资政策分析筹资

总体活动

态势主要构成结构分析主要筹资活动2006

股权融资2007

负债资本筹集2008至今信托融资•

09.04.16与某著名企业达成信托融资计划•

01.18境外合作资金，•

05.07配股可转换债券•

05.15发行可转债•

10.24银团贷款•

09.06.23认购股权•

09.12.31与平安银行订立信托协议•

07.13某省市•

11月

发行高息债券•

10.01.27与中泰信托签订协议筹资总体态势总体14,000,0002融ꢀ活ꢀꢀ金流入,2007,1.647512,786,6781.5753999999999912,000,00010,000,0008,000,0006,000,0004,000,0002,000,00001.5融ꢀ活ꢀꢀ金流入,2010,11,145,4111融ꢀ活ꢀꢀ金流入,2009,8,438,7880.500.3207融ꢀ活ꢀꢀ金流入,2006,4,829,650-0.5-1融ꢀ活ꢀꢀ金流入,2008,3,276,703-0.9744-1.520062007200820092010融资活动现金流入融资活动现金流入增长率主要构成分析筹资

外部筹资主要构成分析——筹资持续增长的预收账款，对于融资渠道紧缩的32.52500000004500000040000000ꢀ收款ꢀ,2010,47547368情况下意义尤其重大，为企业的项目扩供了最强的资金保障。绿城2010年高达475亿元的预收账款，对企业的拿地支撑作用不言而喻2.7972.088

35000000300000001.5125000000ꢀ收款ꢀ,2009,23300783200000001.04099999999999150000001.143999999999990.713000000000.07000310000000000010.5410000000500000000.50ꢀ收款ꢀ,2008,61365220.291ꢀ收款ꢀ,2007,3583055ꢀ收款ꢀ,2006,167159020062007200820092010预收款项预收款项增长率上年预收账款/营业收入主要构成分析——外部筹资（1）100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%40,000,000ꢀ

融行ꢀ及活其ꢀ他ꢀ借

金款

ꢀ所

流占

入比,重4,,

2009,90.94%ꢀ行及其他借款所占比重,2008,88.53%35,085,05935,000,000ꢀ行及其他借款所占比重,2010,80.58%30,000,000绿城2010年信托ꢀ行及其他借款所占比重,2011半年,74.03%贷款仅为8.98%，25,000,00020,000,00015,000,000而2011年上半年融就上升为25.63%，融ꢀ活ꢀꢀ金ꢀ流入,1,17,097,571一跃成为主要融资ꢀ行及其他借款所占比融ꢀ活ꢀꢀ金ꢀ流入,5,12,970,474来自关ꢀ人士借款筹ꢀ

方式信1托0ꢀ,0款0筹0ꢀ,

0所0占0比重,

2011融ꢀ活ꢀꢀ金ꢀ流入,2,8,117,877半年,0.25635,000,000信托ꢀ款筹ꢀ所占比重,2010,来自关ꢀ人士借款筹ꢀ所占比重,200.

0

89

9,

84.10%来自关ꢀ人士借款筹ꢀ所占比重,2008,来8.自06关%

ꢀ人士借款筹ꢀ所占比重,2010,7.56%0来自关ꢀ人士借款筹ꢀ所占比信托ꢀ款筹ꢀ所占比信重托,ꢀ20款07筹,

ꢀ所占比信重托,ꢀ20款08筹,

ꢀ所占比重,2009,000重,2011半年,0.00%20072008200920102011半年融资活动现金总流入银行及其他借款所占比重来自关联人士借款筹资所占比重信托贷款筹资所占比重主要构成分析——外部筹资（2）与龙湖相比，绿城银14,000,000行贷款的还款时间大多集中在未来的三年内要偿还，其中要在1年内偿还的就占了12,000,000

,1年以内,11,789,58810,000,000,1～2,10,533,285,2～3,9,324,61735.29%，短期还款压力巨大8,000,000,2～3,7,221,1746,000,000,1～2,4,567,6034,000,000,1年以内,2,859,8702,000,0000,5年以上,1,717,994,5年以上,1,477,226,3～4,957,718,3～4,135,647,4～5,150,6～47,4

5,01年以内1～22～33～44～55年以上资本结构分析100%2.522010,11.53%2011,12.29%2009,流ꢀ比率

（倍）,1,2008,2006,26.56%流ꢀ比率

（倍）,21,

6.49%2007,2.2228.86%24.01%2.1780%60%40%20%0%流ꢀ比率

（倍）,3,1.721.5流ꢀ比率

（倍）,4,1.5流ꢀ比率

（倍）,6,流ꢀ比率

（倍）,5,1.351.332011,187.71%2010,88.47%2009,83.51%速动比率（倍）2008,75.99%2006,73.44%2007,速ꢀ比71率.1（4

%倍）,1,0.720000000000001流动比率（倍）速ꢀ比率

（倍）,2,0.56速ꢀ比率

（倍）,4,0.5速ꢀ比率

（倍）速,ꢀ5,比率

（倍）,6,0.410.53速ꢀ比率

（倍）,3,0.350.430200620072008200920102011负债比例不断攀升，流动比率和速动比率也在不断下滑[1]因为绿城中国绝大多数银行贷款为抵押贷款，因此万科和绿城都选择了有抵押的贷款利率资本结构分析绿城中国万科A6.81%6.04%龙湖地产银行贷款平均利率信托贷款平均利率7.34%14%5.45%龙湖的现金比率以及现金流量比率都是很高的，说明龙湖有很强大的现金支撑，而绿城在现金方面就捉襟见肘了。绿城中国1.33万科1.590.5629龙湖地产1.26流动比率

（倍）速动比率

（倍）现金比率

（%）0.430.3514.19-7.7525.7622.1415.6075.7892.47现金流量比率

（%）1.731.3975无无现金流量债务比（倍）资产负债率

（%）-0.06188.47162.3670.4无长期债务比权益

（%）57.52公司战略分析当今健在的、最伟大的艾利·高德拉特提出的约束理论（TheoryofConstra