被迫签订二十一条协议书

被迫签订二十一条协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称为“华瑞房地产开发有限公司”，注册地址位于中国北京市朝阳区光华路1号华瑞大厦15层，法定代表人为张伟，联系电话甲方是一家经国家工商行政管理机关核准登记设立的房地产开发企业，主要从事商业地产的开发、租赁及销售业务。近年来，甲方凭借其在房地产市场领域的丰富经验和雄厚实力，成功打造了多个高端商业综合体项目，并在业内建立了良好的声誉。为进一步拓展业务范围，提升市场竞争力，甲方拟通过本次合作，与乙方共同开展某商业项目的租赁运营或委托管理业务。甲方在合作中享有对项目租赁收益的优先分配权，并有权对乙方的履约行为进行监督和管理，确保项目运营符合双方约定及相关法律法规的要求。

乙方名称为“盛世商业管理顾问有限公司”，注册地址位于中国上海市静安区南京西路128号盛世大厦8层，法定代表人为王芳，联系电话乙方是一家专注于商业地产运营管理、市场策划及物业管理服务的专业机构，拥有丰富的行业经验和专业的服务团队。乙方通过提供全方位的商业管理咨询、租户拓展、物业管理等服务，帮助客户实现资产价值的最大化。在本次合作中，乙方将依据甲方的要求，全面负责某商业项目的租赁运营或委托管理工作，确保项目运营效率和服务质量达到行业标准。双方基于互信互利的原则，经友好协商，决定签订本协议，明确双方的权利义务，共同推动项目的顺利实施。

协议简介：

本次合作背景源于甲方对某商业项目的租赁运营需求。该商业项目位于中国广东省深圳市福田区中心区，总建筑面积约15万平方米，由甲方负责开发建设，计划于2024年5月正式投入运营。为确保项目在开业初期能够迅速吸引优质租户，实现稳定的租赁收益，甲方在项目策划阶段即计划引入专业的商业管理团队进行运营。经市场调研和多轮比选，甲方最终选定乙方作为合作方，主要基于以下考量：一是乙方在商业地产运营管理领域拥有超过十年的行业经验，曾成功管理过多个大型商业综合体项目，积累了丰富的实战经验；二是乙方团队专业素质高，服务能力全面，能够提供从租户招募、合同谈判到物业管理的一站式服务；三是乙方在市场拓展方面具有较强的资源整合能力，能够帮助甲方快速提升项目知名度和市场竞争力。基于上述因素，甲方与乙方达成合作意向，双方同意通过本协议明确合作框架，共同推进项目的租赁运营工作。在本协议有效期内，乙方将按照甲方的要求，全面履行其在本协议项下的义务，甲方则有权对乙方的履约情况进行监督和考核，双方合作旨在实现互利共赢，共同提升商业项目的市场价值。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲方委托乙方对特定商业项目进行租赁运营或委托管理的合作事宜，确保项目能够按照既定目标顺利运营，实现资产价值最大化。具体范围包括但不限于：乙方根据甲方的要求，负责项目的招商推广、租户筛选与签约、租金收缴、物业管理、市场活动策划等运营管理工作。双方将围绕项目的租赁运营目标，建立协同工作机制，乙方需确保所有运营活动符合本协议约定及相关法律法规的规定，甲方则有权对乙方的履约情况进行监督，并依据本协议约定享有相应的权利和获得收益。本协议旨在为双方合作提供全面的法律保障和操作指引，促进项目高效、有序地推进。

第二条定义

为本协议之目的，除非上下文另有明确约定，下列术语具有以下含义：

“商业项目”系指位于中国广东省深圳市福田区中心区，由甲方拥有或控制的建筑面积约15万平方米的商业综合体项目。

“租赁运营”系指乙方根据甲方要求，对商业项目进行市场推广、租户招引、租赁谈判、合同签订及后续管理等全部或部分运营活动。

“委托管理”系指甲方将商业项目的部分或全部运营管理权限委托给乙方执行，乙方在授权范围内代表甲方进行管理。

“服务费”系指甲方根据本协议约定向乙方支付的管理报酬或绩效奖金。

“有效合同租户”系指与甲方签订租赁合同且符合本协议约定的租户。

“市场推广费用”系指乙方为完成本协议约定的租赁运营目标而发生的合理市场推广支出。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

（1）甲方有权要求乙方按照本协议约定及行业最佳实践，全面负责商业项目的租赁运营或委托管理工作，并有权对乙方的履约过程进行监督和检查。

（2）甲方应向乙方提供必要的商业项目资料，包括但不限于项目规划文件、建筑图纸、前期招商数据等，并确保资料的真实性和完整性。

（3）甲方有权审核乙方提交的市场推广方案、租赁合同草案等文件，并有权提出修改意见。乙方应根据甲方意见进行调整，双方就重大事项应进行充分协商达成一致。

（4）甲方应按照本协议约定，按时足额向乙方支付服务费或其他应付款项，任何延迟支付均应按约定承担违约责任。

（5）甲方应配合乙方开展租户签约、进场装修等环节的工作，及时办理相关审批手续，避免因甲方原因导致项目运营延误。

（6）甲方有权了解乙方的财务状况及运营数据，乙方应如实提供相关信息，但需保密商业秘密。

（7）甲方应确保其作为出租方或委托方的主体资格合法有效，并承担因主体资格问题导致的全部法律责任。

2.乙方的权力与义务：

（1）乙方有权根据本协议约定，全面负责商业项目的租赁运营或委托管理工作，并有权要求甲方提供必要的支持和配合。

（2）乙方应组建专业的运营管理团队，明确内部职责分工，确保各项工作高效执行。乙方有权根据项目需求，提出人员配置和预算方案，经甲方书面确认后执行。

（3）乙方应在签订本协议后十日内，向甲方提交详细的商业项目市场分析报告及租赁运营方案，方案应包括但不限于目标租户定位、租金策略、推广计划、物业管理标准等内容。

（4）乙方应积极拓展优质租户资源，通过多种渠道进行市场推广，包括线上广告、行业展会、媒体合作等，力争在项目开业后六个月内实现核心区域出租率不低于80%。

（5）乙方有权代表甲方与租户进行租赁谈判，起草、审核租赁合同，但重大合同条款需事先征得甲方书面同意。乙方应确保合同内容符合法律法规及甲方利益。

（6）乙方应建立完善的租金收缴管理制度，确保租金及时到账。对于逾期租金，乙方应采取合理措施进行催收，并有权根据合同约定收取滞纳金。

（7）乙方应负责商业项目的日常物业管理，包括但不限于安全巡查、设施维护、环境卫生、租户协调等，确保项目运营环境符合商业标准。乙方有权制定物业管理细则，报甲方备案后执行。

（8）乙方应定期向甲方汇报项目运营情况，包括但不限于招商进度、租金收入、费用支出、市场反馈等，汇报周期为每月一次。重大突发事件应立即向甲方报告。

（9）乙方应妥善保管商业项目相关资料及租户信息，未经甲方书面同意，不得泄露给任何第三方。乙方应对因泄露商业秘密造成的损失承担全部责任。

（10）乙方在履行本协议过程中产生的合理市场推广费用，经甲方事先书面批准后，可从甲方支付的服务费中抵扣，具体报销流程按双方另行约定的标准执行。乙方应保留完整的费用凭证备查。

（11）乙方应遵守国家及地方有关商业运营的法律法规，确保项目运营合法合规。如因乙方原因发生违法违规行为，导致甲方受到损失的，乙方应承担全部赔偿责任。

（12）乙方有权根据市场变化和项目运营情况，提出调整租金策略或优化运营方案的建议，甲方应在收到建议后十五日内予以书面回复。双方应就重大调整进行协商，达成一致后方可实施。

第四条价格与支付条件

甲方同意根据本协议约定的服务内容，向乙方支付服务费。服务费具体构成及支付方式如下：

（1）基本服务费：甲方应向乙方支付固定基本服务费人民币伍佰万元整（￥5,000,000.00），该费用涵盖乙方在协议有效期内对商业项目提供的日常租赁运营或委托管理服务。基本服务费于本协议生效之日起十日内支付首付款人民币壹佰万元整（￥1,000,000.00），剩余肆佰万元整（￥4,000,000.00）于乙方完成项目首层核心区域招商并签订租赁合同后支付。

（2）绩效奖金：除基本服务费外，甲方还应根据项目实际运营表现向乙方支付绩效奖金。绩效奖金的计算标准为：当项目整体出租率达到90%以上时，甲方按当年实际租金收入的1%向乙方支付；当项目整体出租率达到95%以上时，甲方按当年实际租金收入的1.5%向乙方支付。绩效奖金于每年年终结算后一个月内支付。

（3）市场推广费用：乙方因开展市场推广活动而产生的合理费用，经甲方事先书面批准后，可在每月服务费支付中扣除，每月扣除金额不超过人民币五十万元整（￥500,000.00），年度累计扣除不超过人民币伍佰万元整（￥5,000,000.00）。乙方需提供详细费用清单及发票，甲方有权进行审核。

支付方式：甲方应通过银行转账方式将服务费支付至乙方指定的以下银行账户：开户名称：盛世商业管理顾问有限公司；开户银行：中国工商银行深圳市福田区分行；账号：622202010013……。乙方应在收到款项后向甲方出具等额发票。

第五条履行期限

（1）本协议有效期为叁年，自2024年5月1日起至2027年4月30日止。协议期满前三个月，如双方均有意继续合作，应另行协商签订续约协议。

（2）关键时间节点：

a.项目开业准备期：乙方应于2024年3月31日前完成项目招商方案并提交甲方审核，甲方应在收到方案后十五日内完成审核并书面反馈。

b.项目开业期：商业项目计划于2024年5月1日正式开业，乙方应确保在开业前一个月内完成所有招商准备工作。

c.租金支付周期：自项目开业之日起，甲方应于每月10日前向乙方支付上月确认的实际租金收入。

d.年度结算期：每年12月31日前，乙方应完成年度运营报告并提交甲方，甲方应在收到报告后三十日内完成审核并支付年度绩效奖金。

（3）如因不可抗力导致协议无法按期履行，双方应协商决定是否延期，延期时间不超过六个月。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）若甲方未按时支付基本服务费或绩效奖金，每逾期一日，应按逾期金额的万分之五向乙方支付违约金，逾期超过三十日，乙方有权暂停服务或解除协议，并要求甲方支付已提供服务部分的费用及违约金。

（2）若甲方未按约定提供项目资料或配合乙方开展工作，导致项目运营延误，每延误一日，应向乙方支付人民币伍万元整（￥50,000.00）的违约金，累计延误超过六十日，乙方有权解除协议并要求甲方赔偿损失。

（3）若甲方因主体资格问题导致合同无效，应赔偿乙方因此造成的全部损失，包括但不限于已支付费用、预期收益等。

2.乙方违约责任：

（1）若乙方未完成约定的招商目标，导致项目出租率低于80%，应按实际出租率与80%之差的1%乘以项目总建筑面积（15万平方米）乘以市场平均租金标准（暂定为每月每平方米150元）计算损失，并支付给甲方。若出租率低于85%，则加倍支付损失。

（2）若乙方未按约定履行租赁运营或委托管理义务，导致甲方利益受损，应赔偿甲方直接经济损失的120%作为违约金，但最高不超过人民币壹仟万元整（￥10,000,000.00）。

（3）若乙方泄露商业秘密或违反法律法规，导致甲方受到行政处罚或第三方索赔，乙方应承担全部赔偿责任，并支付甲方人民币壹仟万元整（￥10,000,000.00）的违约金。

（4）若乙方擅自改变租金标准或与租户签订不利于甲方的合同，应赔偿甲方因此造成的损失，并支付违约金人民币伍佰万元整（￥500,000.00）。

（5）乙方在收到甲方书面整改通知后三十日内仍未纠正违约行为，甲方有权单方解除协议，并要求乙方支付相当于基本服务费200%的违约金。

3.违约金上限：本协议项下的所有违约金累计不超过人民币贰仟万元整（￥20,000,000.00）。

4.协商解决：发生违约行为时，违约方应在收到守约方书面通知后三十日内采取补救措施，双方应通过友好协商解决违约问题，避免诉诸法律程序。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害（如地震、洪水、台风、海啸等）、战争、动乱、政府行为（如法律法规的变更、政策调整、征收征用等）、流行病疫情以及网络攻击等。

2.通知义务：任何一方因不可抗力导致无法履行或无法完全履行本协议义务时，应在不可抗力发生后七日内书面通知对方，说明不可抗力的性质、影响范围及预计持续期限，并提供相关证明材料。

3.责任免除：因不可抗力导致本协议部分或全部不能履行的，受影响一方不承担违约责任，但应采取合理措施减轻损失。双方应根据不可抗力的影响，协商决定是否延期履行、部分履行或解除协议。

4.协商恢复：不可抗力消除后，双方应立即协商恢复协议的履行。如不可抗力持续时间超过六十日，双方均有权解除协议，并互不承担违约责任。

5.损失承担：因不可抗力造成的直接损失由各方自行承担，但双方另有约定的除外。任何一方因不可抗力获益的，应将获益返还给对方。

6.不可免除的责任：本协议中约定的因一方故意或过失造成的责任，以及因不可抗力导致的对方已产生的直接损失，不受不可抗力条款的免责影响。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议项下的任何争议，包括但不限于协议的订立、履行、变更、解除及争议解决等，均应由双方首先通过友好协商解决。

2.协商程序：双方应指定授权代表进行协商，协商应在协议签订地或争议发生地举行，并可采取书面或口头形式。协商应本着诚实信用原则，寻求双方都能接受的解决方案。

3.调解：若协商未能解决争议，双方同意在协商失败后三十日内，共同委托中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）在北京进行调解。调解应遵守调解规则，调解成功的，双方应签署调解书并依据其履行。

4.仲裁：如调解未能达成一致，或双方直接选择仲裁，争议应提交中国国际经济贸易仲裁委员会，按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为北京，仲裁语言为中文。仲裁庭可由一名或三名仲裁员组成，双方应在收到仲裁通知后三十日内共同选定仲裁员，或委托仲裁委员会主任指定。

5.仲裁裁决：仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁庭作出的裁决书自签发之日起发生法律效力，任何一方不得向人民法院提起诉讼或申请再审，但仲裁庭的裁决违反法律强制性规定或存在程序严重违法的情形除外。

6.诉讼：除本条明确约定外，任何一方均不得向人民法院提起诉讼。如发生本协议未约定的事项或本条约定事项无法适用的情形，双方同意将争议提交有管辖权的人民法院诉讼解决，法院选择以协议签订地或项目所在地为准。

7.法律适用：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或本协议首页载明的其他地址进行送达。以专人递送方式送达的，签收日为送达日；以挂号信方式送达的，寄出后第八日为送达日；以传真或电