《天津市城市更新条例》深度解读课件

《天津市城市更新条例》深度解读与实践指南汇报单位：某某日期：2026年6月目录CONTENTS01引言：新时代背景下的天津城市更新新篇章立足国家战略高度，深度剖析城市更新条例出台的宏观背景，结合天津城市发展的现实需求与长远愿景，阐述更新行动的时代意义。02总则：城市更新的顶层设计与制度基石明确城市更新的核心定义、基本原则与主要任务，构建“统筹推进、分级负责”的管理架构，为全域更新工作提供根本性制度遵循。03规划引领：构建科学有序的更新实施体系建立“市级总体规划、区级专项规划、片区实施方案”三级规划体系，完善常态化城市体检机制，确保更新工作精准施策、有序推进。04实施路径：规范高效的全周期操作流程厘清实施主体权责边界，优化搬迁安置与不动产登记创新模式，建立全流程闭环管理机制，保障城市更新项目规范落地、高效运行。05政策保障：激发城市更新内生动力的关键聚焦资金筹措、土地供应、消防审验等核心环节，创新多元化支持政策工具，破解更新瓶颈，充分释放城市存量空间的发展活力。06总结与展望：迈向高质量发展的行动纲领提炼条例核心亮点与创新突破，横向对标先进城市经验，展望其对天津城市功能完善、产业升级与民生改善的深远战略影响。01引言：新时代背景下的天津城市更新新篇章天津海河沿岸城市天际线，展现了现代化高楼群与蜿蜒河流交织的独特城市景观，也映射出城市更新中“传统与现代共生”的发展愿景。国家战略引领：从“增量扩张”转向“存量提质”2025年5月《关于持续推进城市更新行动的意见》发布，明确城市发展需摆脱对土地财政和大规模增量建设的依赖，聚焦存量空间的提质增效与精细化管理，以内涵式增长推动城市结构优化、功能完善与品质跃升。经济稳中向好2025年GDP达18539.82亿元，同比增长4.8%，经济结构持续优化，为城市更新提供了坚实的经济基础。转型挑战严峻老旧小区占比高、中心城区用地紧张、传统工业区亟待升级，同时公共服务与历史风貌保护仍有较大提升空间。01引言：条例出台的重大意义从斑驳陈旧的“忧居”现状，到焕然一新的“优居”实景，天津持续推进老旧小区改造，2025年惠及6.82万户居民，用看得见的变化回应了群众对美好生活的迫切向往。民生痛点：从“忧居”到“优居”针对上世纪80-90年代老旧小区设施陈旧、功能不全等问题，通过改造工程改善居住条件，切实解决群众最关心的居住环境问题。发展瓶颈：盘活存量，激发活力破解中心城区土地资源紧张与传统工业区转型压力，通过盘活存量用地和低效厂房，为新兴产业、现代服务业释放发展空间，注入城市新动能。品质提升：守护文脉，塑造魅力加强历史风貌保护与活化利用，完善公共服务设施，提升生态环境品质，将历史底蕴转化为城市魅力，满足群众对高品质生活的追求。制度基石：《条例》的出台标志着天津市城市更新工作迈入法治化、规范化、系统化新阶段，为解决民生、发展、品质三大核心挑战提供了根本遵循与行动指南。02总则：城市更新的顶层设计指导思想：全面践行“人民城市”理念条例开宗明义提出“坚持以人民为中心”，将人民需求作为更新的出发点和落脚点，旨在建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”，让城市发展成果真正惠及全体市民。《条例》第二条明确城市更新的核心内涵：在本市城镇开发边界内，对城市空间形态和城市功能持续完善和优化调整的活动。其核心要义可拆解为三大关键维度：划定地理边界：城镇开发边界内明确更新活动的空间范围，与国土空间规划精准衔接，确保城市建设在规划框架内有序开展，避免盲目扩张与无序开发。强调过程属性：持续完善与优化城市更新不是一次性的运动式改造，而是尊重城市发展规律、贯穿城市生命周期的动态过程，注重长效治理与渐进式提升。聚焦双重对象：空间形态+城市功能不仅包含物理空间的修缮改造，更涵盖产业、服务、基础设施等功能的全面升级，实现“形”的重塑与“魂”的升华。02总则：四大基本原则与九大主要任务四大基本原则：确保更新工作行稳致远01系统观念、规划引领强调城市更新是系统性工程，坚持科学规划先行，统筹推进各项工作。02保护第一、应保尽保将历史文化保护置于首位，防止大拆大建，留住城市的记忆与文脉。03实事求是、因地制宜尊重现状，制定差异化更新策略，不搞“一刀切”，精准施策解决问题。04尽力而为、量力而行充分考虑财政与社会承受力，合理安排项目，避免过度负债和政绩工程。九大主要任务：明确城市更新的重点方向01建筑改造利用加强既有建筑的修缮、加固和功能置换，提升建筑使用效率与安全。04全域更新改造统筹推进老旧街区、老旧厂区、城中村等区域的综合整治与有机更新。07生态系统修复修复城市山水林田湖草生态系统，提升城市生态环境品质和韧性。02老旧小区整治改善居住条件，完善配套设施，切实提升老旧小区居民的生活质量。05完善城市功能补齐公共服务短板，优化城市空间布局，增强城市综合服务能力。08历史文化传承活化利用历史建筑与文化资源，延续城市文脉，彰显城市特色风貌。03完整社区建设构建“15分钟生活圈”，配齐养老、托育、医疗等便民服务设施。06基础设施提质推进城市管网、交通等基础设施的更新改造，保障城市安全有序运行。09其他重点任务落实国家战略部署，结合本市发展实际，完成各类专项更新提升任务。02总则：三级联动的治理体系条例构建了一个三级联动、多部门协同的治理体系，明确了各层级、各部门的职责边界，形成了上下联动、横向协同的工作合力，为城市更新工作的有序推进提供了坚实的制度保障。市级层面：统筹协调领导主体：市人民政府统筹全局，把握城市更新的总体方向与战略部署。协同推进：市住建部门牵头规划计划，规划资源、城管、水务等多部门按职责分工落实，形成齐抓共管格局。区级层面：组织实施实施主体：区人民政府作为核心执行单元，承接市级部署，因地制宜推进区域内城市更新工作。核心职责：组织编制片区策划方案，审定具体项目实施方案，统筹解决实施过程中的重点难点问题。基层层面：配合落实执行末梢：街道办事处、乡镇人民政府作为基层单元，贴近群众与现场，确保政策落地“最后一公里”畅通。基础保障：配合开展民意征集、矛盾调解、项目服务等工作，夯实城市更新的社会基础与群众支撑。03规划引领：科学有序推进城市更新条例构建了一个从宏观到微观、层层递进的三级规划体系，为城市更新工作提供了系统、完整、法定的规划依据。01市级·专项规划主体：市住房城乡建设部门会同有关部门统筹编制。内容：确定全市更新目标、任务及时序，科学划定更新片区，明确更新策略。效力：纳入国土空间规划“一张图”，具备法定指导效力。02区级·片区策划主体：区住房建设部门会同相关部门，结合市级规划细化落实。核心定位：衔接宏观规划与具体项目，明确片区的功能业态、产业布局与空间结构。关键要素：统筹考虑资金平衡方案、土地供应计划及公共服务设施配置。03项目级·实施方案主体：由具体项目实施主体负责编制，是更新行动的执行蓝图。实施内容：明确项目更新范围、具体目标、建设内容、投资估算及设计方案。落地保障：细化项目实施步骤、资金筹措方式及后期运营管理机制。以三级规划体系为核心，实现从宏观战略指引到中观片区统筹，再到微观项目落地的全流程闭环管理。03规划引领：城市体检与项目库管理图示为城市总体规划布局，通过科学的空间分析与功能分区，为城市体检和项目库建设提供直观的空间指引与实施依据。城市体检：建立“发现问题-解决问题”的闭环机制核心机制：由住建部门牵头开展评估，精准查找群众急难愁盼问题，梳理城市发展中的各类短板与风险隐患。重要作用：体检结果直接作为专项规划与片区策划的核心依据，确保城市更新方案能够靶向施策、精准“治病”。项目库管理：实现项目的动态储备与精准实施多元入库来源

整合片区策划、权利人申报及政府统筹项目，构建多渠道、全覆盖的项目储备池。常态动态管理

实行常态化申报与滚动调整机制，作为编制年度实施计划、合理安排资金的基础。统筹精准施策

支撑政府对全市项目进行统筹调度、分类指导，提升城市更新资源配置效率。04实施路径：规范高效的操作流程实施主体：多元化参与，权责清晰条例明确实施主体确定方式，兼顾市场意愿与公共利益，针对不同权属主体设定差异化的确认规则，确保责任主体明确、流程合法合规。单一权利人：自主决策由权利人自行确定实施主体，充分尊重产权人对项目实施的主导权与决策权。多方主体：协商与表决结合多个权利人先协商一致；协商不成的，由业主依法表决；公共利益项目由政府征询意见后招标确定。方案编制与审批：规范流程，优化服务建立“编制-审批-优化”的全流程闭环管理机制，既保证方案的科学性与合规性，又通过简化审批环节、压缩时限，持续优化营商环境。科学编制，分级审批依据片区策划方案编制项目实施方案并征求意见；一般项目报区政府审定，重大项目则需报市政府审定。精简环节，提升效能实施方案已涵盖的审批内容，各审批部门应简化申请材料、缩减办理时限，减少重复审批，降低制度性交易成本。04实施路径：创新搬迁安置机制条例创新性地提出了搬迁安置的解决方案，是本次立法的一大亮点，旨在平衡个体权益与公共利益，通过科学的流程设计，兼顾了公平与效率，为城市更新项目的推进提供了制度保障。天津金钟城市更新项目开工仪式现场，标志着创新搬迁安置机制在实际项目中成功落地，为区域发展注入新动能。01协商先行实施主体与房屋所有权人或承租人充分协商，制定补偿方案并签订协议，始终将权利人的意愿放在首位。02“90%”门槛当搬迁安置协议签约比例达到90%以上时，实施主体可向区政府申请调解，体现了对多数人意志的尊重。03政府介入若调解不成且项目确属公共利益需要，区政府可依法对未签约部分实施征收，确保公共利益不受阻碍。04司法保障对法定期限内不复议、不诉讼又不搬迁的，政府可依法申请法院强制执行，为项目推进提供最后法律保障。这一机制既尊重了绝大多数权利人的意愿，又为极少数“钉子户”问题提供了合法、规范的解决路径，在保障个体合法权益的基础上，有效破解了项目推进难题，确保了城市更新等公共利益项目的顺利实施。04实施路径：不动产登记创新与后期运营01/不动产登记创新：适应更新需求针对城市更新中常见的复杂产权情况，条例提出了登记创新机制，通过灵活的产权界定与登记方式，为盘活存量资产提供坚实的法律与产权保障。兼容功能分割设权

兼容多种功能的土地和建筑物，可按不同宗地、区域或楼层分割审批，实施分区分层设权，依法合规办理不动产登记。立体开发分层确权

针对立体开发的土地资源，可按地表、地上、地下空间分层，或按功能分区办理分割审批与分别设权，实现空间资源的高效利用。02/质量安全与后期运营：确保成果可持续全流程质量安全监管

加强结构改造和用途改变的专业检测与加固，住建、应急等部门强化协同监管，确保更新过程与使用期间的安全底线。完善长效运营管理机制

政府强化对项目后期运营的指导和服务，针对老旧小区等改造项目，建立市场化、专业化的长效管理体系，保障更新成果长效惠民。多维综合效益效果评估

项目完成后，系统评估经济价值提升、社会服务完善、生态环境改善等综合效益，以评估结果优化后续城市更新政策与实施路径。05政策保障：激发城市更新活力的关键资金保障：构建多元化投融资体系条例明确多元化资金来源，整合政府、金融与社会资本力量，为城市更新项目落地提供充足且可持续的“弹药”支持。政府主导与金融助力：统筹整合相关财政资金，发行地方政府专项债券；鼓励各类金融机构创新金融产品，强化信贷支持力度，夯实资金基础。社会资本与资产盘活：引导社会资本参与，推动基础设施REITs、资产证券化产品发行，促进存量资产与新增投资良性循环，拓宽资金退出渠道。土地保障：创新政策破解用地难题通过容积率奖励、用地整合、标准优化与空间拓展等组合拳，有效破解城市更新用地瓶颈，显著提升项目经济可行性。指标激励与用地整合

对公益贡献项目给予容积率奖励或不计容；鼓励边角地、夹心地等零散用地的整合利用，提升土地利用率。规划标准弹性优化

保障安全前提下，建筑间距、日照等标准可探索以不低于现状为底线，兼顾历史风貌与功能改善需求。地下空间立体开发：鼓励依法依规开发利用地下空间，用于交通、停车、商业等功能，拓展城市发展维度，充分挖掘土地潜在价值。05政策保障：资金与土地政策亮点资金保障：REITs助力盘活存量资产盘活存量将流动性较差的基础设施资产转化为上市证券，提升资产价值。拓宽融资为新项目建设提供持续资金来源，形成“投资-退出-再投资”的良性循环。激发活力为各类投资者提供优质投资渠道，引导社会资本积极参与基础设施建设。土地保障：容积率奖励激发市场主体参与补齐短板新增市政、公服设施，不受容积率指标制约，直接完善区域功能配套。公益贡献保留历史建筑、移交公共设施，可补足相应建筑面积，平衡保护与开发。功能改善增设电梯、外墙保温等民生工程，新增建筑量不计入容积率，惠及民生。05政策保障：消防保障的务实方案条例针对既有建筑改造中的消防难题，给出了务实的解决方案，在确保安全底线的前提下，通过灵活的技术路径与管理手段，为既有建筑的活化利用提供了坚实的政策支撑，有效破解了改造中的合规性困境。01底线坚守：功能与面积不变原则上执行现行消防技术标准；若受条件限制无法执行，可通过新技术、新工艺、新材料等措施确保安全，但不得低于原建造时的消防安全水平，守住安全底线。02综合施策：老旧街区改造针对老旧街区的先天局限，采取设置小型消防站、优化消防给水系统、拓宽疏散通道等“组合拳”，因地制宜提升整体消防安全保障能力，兼顾风貌保护与安全。03专家评审：特殊工程合规对于符合规定情形的特殊工程，建立专家评审机制，通过技术论证确定消防设计方案的可行性，为复杂、特殊的既有建筑改造项目提供合法合规的技术路径支持。核心价值：这一规定在坚守消防安全底线与释放既有建筑发展活力之间找到了最佳平衡点，切实解决了大量既有建筑更新改造中“改不了、改不起、不敢改”的核心痛点，为城市有机更新扫清了关键障碍。06总结与展望：核心亮点总结01理念先进全面践行“人民城市”重要理念，始终坚持以人为本，强调历史文化保护与城市有机更新、可持续发展并重，让城市更新成果惠及全体