房地产行业发债房企2026年一季报总结：短期业绩仍承压行业结构性分化调整

目录一、 样本说明 4二、 利润端：营收同比下降，盈利能力承压 5营收整体同比下降，地方国企表现较优 5归母净利润走弱，盈利能力仍承压 5各类型房企毛利率、净利率有所分化 6销售管理费用规模呈现下降趋势，费用管控意识增强 8三、 现金流量端：经营性现金流净额为负，现金流压力增大 10经营性现金流净额为负，现金流压力增大 10投资活动维持同比净流出，央企投资支出减少 11筹资性净现金流为净流出，央企净流出相对较多 12四、 负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存 13有息债务规模整体小幅下降 13剔预资产负债率和现金短债比降低，净负债率提高 14五、 销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优 17六、 拿地端：房企拿地聚焦核心区域优质地块 20七、 投资建议 22八、 风险提示 23图表目录图表1：4图表2：5图表3：5图表4：6图表5：6图表6：发债房企样本毛利率（）......................................................7图表7：各类型发债房企样本毛利率（）................................................7图表8：发债房企样本净利率（）......................................................8图表9：各类型发债房企样本净利率（）................................................89各类型发债房企样本销售费用率（）...........................................99各类型发债房企样本管理费用率（）...........................................9发债房企样本经营性净现金流.................................................10各类型发债房企样本经营性净现金流...........................................10发债房企样货币资金.........................................................11各类型发债房企样本货币资金.................................................11发债房企样本投资性净现金流.................................................12各类型发债房企样本投资性净现金流...........................................12发债房企样本筹资性净现金流.................................................12各类型发债房企样本筹资性净现金流...........................................12发债房企样本有息债务规模...................................................13各类型发债房企样本平均有息债务规模.........................................13发债房企样本短期有息债务占比...............................................14各类型发债房企样本平均短期有息债务占比.....................................14发债房企样本剔预资产负债率.................................................15发债房企样本净负债率.......................................................15发债房企样本现金短债比.....................................................16样本发债房企销售情况（亿元）...............................................17发债房企样本销售均价.......................................................182026年一季度重点城市商品住宅销售金额TOP20的部分热销项目...................19300（328）202026年一季度重点城市住宅用地成交情况.......................................212026年一季度重点城市高总价成交地块.........................................22一、样本说明20263月553173目前，房地产企业2026年一季报多已公布，房地产呈现周期调整的大背景下，发债房企财报34图表1：样本选取发债房企名单类型数量（家）公司明细央企龙头4中国海外发展、华润置地、招商蛇口、保利发展混合所有制龙头2绿城中国、金地集团未出险民企龙头3龙湖集团、滨江集团、新城控股地方国企龙头2建发房地产集团、华发股份普通央企8华侨城集团、上海金茂投资、电建地产、铁建地产、中交房地产集团、保利置业、大悦城、信达地产普通地方国企15金融街、首开股份、首创城发、北辰实业、联发集团、珠实集团、光明地产、中华企业、深振业、深业集团、北京城建、北京住总、天地源、安徽高速地产集团、陆家嘴太平洋证券整理二、利润端：营收同比下降，盈利能力承压营收整体同比下降，地方国企表现较优2026年季所选34样本债企业入计2284.85亿，比降28.2，23家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。分企性来看，2026一季央龙合营同比降17.1，中商蛇营增长略超15普通方企业收同降8.69中金街首股份北实业联集、珠实团安高地营收比升普央营业入比降48.68其大城收增速接近50。而混合所有制龙头、未出险民企龙头和地方国企龙头营业收入同比分别下降5.73。图表发债企本收模同比速 图表各类发房样营同比速250002000015000100000

营业收入（亿元） 同比增速（右轴）0%-10%-20%-30%-40%

-32%

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企太平洋证券整理 太平洋证券整理归母净利润走弱，盈利能力仍承压2026年一季度，所选34家样本发债房企归母净利润合计-39.42亿元，而去年同期合计为15.531817分企业性质来看，2026年一季度央企龙头和普通央企归母净利润同比降幅分别为55.5和90.8合有龙母净润去同的-4.28元至-10.49亿同比幅滑未4.113.5024.19-8.15图表发债企本母利规模同增速 图表各类发房样归净利同增速0(500)(1000)

归母净利润（亿元） 同比增速（右轴）100%0%-100%-200%-300%

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企太平洋证券整理 太平洋证券整理各类型房企毛利率、净利率有所分化2026年季度选34本发房平毛为15.22而2025同毛率为14.93，2025分企性来一季央龙毛为15.72对高其华润地利率超过20，普央毛率为12.35较年同比低0.94个分其中海茂资、4.54民企头利较年期低0.62百点至17.01，中城股利率比高8.56个百点普地国和地国龙毛为16.71和15.49较25同期别高1.25和5.21个百分点。债企本利率（） 表各类发房样毛率（）毛利率（%）403020100

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企40302010 太平洋证券整理 太平洋证券整理2026年季所选34样本债企均利为-11.15，而2025季度均利率延下态，中21家本债净利比25年滑要系数企提分企性来，2026一季央龙平净率为4.16，对高其中国外发展和润地利过6出民龙净率较年期高1.17百分至中滨集和城股净利同分高2.95和0.57百点通企净率-27.85，较去同同低14.86个分合有头净率为-6.91较年同滑3.54个-12.1725债企本利率（） 图表各类发房样净率（）0(10)

净利率（%）

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企40200(20)(30)

太平洋证券整理

(20)(40)

太平洋证券整理销售管理费用规模呈现下降趋势，费用管控意识增强2026342.4320252.8924257.4120250.562.45/3.27/2.09/0.80250.87/0.61/0.82/0.10费用方，2026年度选34家本债平均收售用为4.56较2025年同高0.60百平营管费率为6.39较2024年高0.86百点用图表10：发债企本售用比 类发房样销费用（）100%

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国平均

平均20.0平均

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企

10.00.0太平洋证券整理 太平洋证券整理2026342.5020252.9422242026国企的平均管理费用分别为4.83/3.58/1.41/2.76/1.35亿元，较25年同期减少0.26/2.15/0.79/0.98/0.05250.154.43亿元。图表12：发债企本理用比 类发房样管费用（）50%

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企平均

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企20 平均

100太平洋证券整理 太平洋证券整理三、现金流量端：经营性现金流净额为负，现金流压力增大3.1经营性现金流净额为负，现金流压力增大2026年一季度所选34家样本发债房企的经营性现金流净额累计为-63.96亿元，经营性现金2520从各类样本发债房企来看，未出险民企龙头和普通央企的经营性净现金流分别为11.45亿元24.402512.37和-23.012582.6694.23-15.3049.1266.3943.50图表14：发债企本营净金流 图表15：各类发房样经性净金流0(1000)

经营活动现金净流量（亿元）

1,150-350

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企太平洋证券整理 太平洋证券整理2026年一季度所选34家样本发债房企的货币资金累计为9016.48亿元，较25年一季度末10422.9620259220.8822253522.30251.45，251920.16/1539.29/753.99/651.62较25年比降5.16未出民龙的币金合为629.12亿元较25年比高2。图表16：发债企本币金 图表17：各类发房样货资/p>

货币资金（亿元）

0

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企 太平洋证券整理 太平洋证券整理3.2投资活动维持同比净流出，央企投资支出减少2026年一季度所选34家样本发债房企的投资性现金流净额为-57.87亿元，25年同期为-400.30251981.03-8.98/-9.09/-18.60/-35.47120.30/32.49/8.08/36.56-66.76202516.75图表18：发债企本资净金流 图表19：各类发房样投性净金流0

投资活动现金净流量（亿元）

央企龙头 混合所有制龙头 未出险民企龙地方国企龙头 普通央企 普通地方国企5000-500-4000

-1000太平洋证券整理 太平洋证券整理3.3筹资性净现金流为净流出，央企净流出相对较多20263444.672025162.18，202685.870.862532.10/299.54202633.04252.0850.922536.92有制龙头筹资活动现金流分别为15.34和8.85亿元，较25年同期增加105.48和54.16亿元图表20：发债企本资净金流 图表21：各类发房样筹性净金流0

筹资活动现金净流量（亿元）

0

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企太平洋证券整理 太平洋证券整理四、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存有息债务规模整体小幅下降2026343.1620253.16万亿幅降0.81分业类来未险龙合有龙方国龙头和747.50/968.77/1164.20/508.2220250.58。普通央企和央企龙头平均有息负债规模分别为1045.99亿元和2285.5920250.960.24图表22：发债企本息务模 图表23：各类发房样本平有息务模400003000020000100000

有息债务规模（亿元） 同比增速（右轴）-5%-10%

5000合计平均0合计平均

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企 太平洋证券整理 太平洋证券整理2026437955央企混所制头均短有负占分为29.21，较2025年分别0.50/0.62/5.28比为25.45较25降低2.14/8.28/7.50分点。图表24：发债企本期息务占比 图表25：各类型发债房企样本平均短期有息债务占比44%42%40%38%36%34%32%30%

短期有息债务占比

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国合计平均 太平洋证券整理 太平洋证券整理剔预资产负债率和现金短债比降低，净负债率提高20264.99225年0.42头均除收款的产债分为59.85/61.19较25年0.53/1.05/0.82/0.0470图表26：发债房企样本剔预资产负债率

央企龙头 混合所有制龙头 未出险民企龙地方国企龙头 普通央企 普通地方国企合计平均2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026Q1太平洋证券整理2026342025平净债保在80以别为46.14而通企普100。图表27：发债房企样本净负债率央企龙头 混合所有制龙头 未出险民企龙地方国企龙头 普通央企 普通地方国企合计平均250%合计平均200%150%100%50%0%2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026Q1太平洋证券整理2026341.25年末的22181企业类型来看，地方国企龙头、央企龙头、普通地方国企和混合所有制龙头现金短债比分别为1.52/1.45/1.21/0.8820250.04/0.03/0.13/0.351.200.87250.080.07龙头的平均现金短债比低于1倍，仍存在一定短期债务压力。图表28：发债房企样本现金短债比央企龙头 混合所有制龙头 未出险民企龙地方国企龙头 普通央企 普通地方国企合计平均6.05.04.03.02.01.00.02019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026Q1太平洋证券整理五、 销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优据国统局据示26一度建品售面为.95亿方米同比降0.，销售额1.73万元同下降16.7。中指，2026年季度27家获取据样房企的全径售较25同期比降21.4至3683亿。中利展中国外展全500632元和1807亿比降18.42和7.68现较出民龙地方企混合所制头和普地国企口销金分同比降42.91和25.07。60以上。图表29：样本发债房企销售情况（亿元）类型公司名称26年一季度全口径销售额25年一季度全口径销售额同比增速26年一季度权益口径销售额26年一季度权益销售比例央企龙头中国海外发展5154641147492华润置地441512-1431271招商蛇口333351-521163保利发展517630-1840779混合所有制龙头绿城中国386524-2617545金地集团3382-602062未出险民企龙头龙湖集团75167-555067滨江集团151231-357248新城控股3050-392684地方国企龙头建发房地产集团254320-2119276华发股份102295-656160普通央企华侨城集团2547-472495上海金茂投资2241832315569电建地产3856-322771铁建地产121186-359175中交房地产集团6576-145179保利置业111142-227265大悦城1950-611262信达地产2834-181347普通地方国企金融街830-74788首开股份2260-631463北辰实业913-33--联发集团5348104484珠实集团2336-371667深业集团3639-83186北京城建5850174577天地源69-35--指数据，太平洋证券整理2026年一季度房价还处于筑底阶段，部分房企持续获取优质土地，推出改善性高价产品，销售价有上江团2026销均较25年一度升47至52762元平米华置15图表30：发债房企样本销售均价2026年一季度销售均价（元/平方米） 2025年一季度销售均价（元/平方米）60,00050,00040,00030,00020,00010,000建发房地产集团建发房地产集团上海金茂投资大悦城中交房地产集团天地源金融街太平洋证券整理图表31：2026年一季度重点城市商品住宅销售金额TOP20的部分热销项目排序项目名称开发企业城市区县成交金额（亿元）成交面积（万方）成交套数套均总价（万元）套均面积（平米）1中信城开·信悦湾中信城开深圳南山区65.52.8847,8033292深圳湾澐玺华润置地&中海地产深圳南山区53.93.31134,7742953保利玥玺湾保利发展广州天河区40.92.1656,2923254澐启滨江华润置地&上海南房上海浦东新区36.32.71682,1631625安澜上海招商&中海&徐汇城投&中旅上海徐汇区33.01.9744,4602536北京润园华润置地北京顺义区28.84.11292,2293177华润置地海棠悦府华润置地&三亚城运三亚海棠区25.05.93327531798陆家嘴太古源源邸陆家嘴&太古上海浦东新区24.31.4455,4053029中建·运河玖院中建二局北京通州区21.33.528175812510明湖之心·半岛宁波城建&江山万里宁波鄞州区20.03.41041,92832211中旅馥棠公馆中旅投资三亚海棠区18.23.11601,13719712阅臻府中铁&中能建深圳宝安区17.92.11771,01111813超级地中海·憘悦复星集团三亚海棠区17.03.81531,10824614建发海耀建发房产成都锦江区16.62.3702,36832915越秀·天河·和樾府越秀地产广州天河区15.42.01461,05813916保利天奕保利发展杭州余杭区15.04.233445112717建屋新棠玥新建元&恒泰控股苏州工业园区14.84.022067118318中海·九树满和中海地产北京通州区14.72.83014879519中海·南海叁号院中海地产海口龙华区14.64.218578722520保利·世博天悦保利发展&上海地产上海浦东新区14.40.9403,594213指研究院，太平洋证券整理六、 拿地端：房企拿地聚焦核心区域优质地块2026年一季度，地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，据中指数据，2026年一季度（3月28日30072.85893平方，比降25.9，土出金2154亿同比降45.7；均价为5。图表32：300城住宅用地规划建面推出、成交走势（截至3月28日）指数据，太平洋证券整理TOP207TOP20总236在百亿元左右，南通宅地出让金达114亿元，更多为地方国资获取。图表33：2026年一季度重点城市住宅用地成交情况序号城市成交金额（亿元）同比规划建面（万平方米）同比平均溢价率1广州25329777190242上海213-3760-2133南通114-24200-3704