宏观专题分析报告：上海楼市为何先止跌？哪些城市有望止跌

一、上海楼市止跌的驱动因素当全国房地产市场仍处于止跌回稳初期时，上海率先实现了二手房的量价齐升，基本进入底部右侧区间。33.156.3。327更晚但劲足4上海手网套约2.9万，比幅阔至22.7其，4月11日海单网量达到1632套，为2022年以来单日成交的最高水平。55101664218202511来，已连续6个月1保持在2万套的荣枯线以上，预计5月网签量将达到2.7万套。从“”层看统局公的70大城价变情显，海、4二房格比涨0.4、涨较2加0.20.5个百据山月4上二房交价比幅为0.8延续了年以的跌升势，前交较点反弹2.1。图表1：上海二手房成交量价齐升0

29345 31215

50000490004800047000460004500044000430004200041000二手房网签套数（套） 二手房成交价（元/㎡）冰山指数5（<50）2025111（50-905（144-180（180-250也出止迹，涨分为0.1和0。（110-380（1800-6000）1按除春节假期以外的成交量折算，2月网签量相当于2.2万套左右的水平。图表2：上海各面积段和总价段房价趋势趋势动物图表3：上海各总价段4、5月房价环比变化1.0%

0.9%0.5%0.4%0.5%0.4%0.3% 0.3%0.2% 0.2%0.1%00.1%-0.2%-0.4%-0.5%.1%0.0%-0.5%-1.0%

5月环比 4月环比趋势动物4下的交数由3的61降至59，300-500万成占升2百点到22，500以改善成比由16.6增至17.9。随着高需的月上二房交价中位提至258环比长6.6意当前海市图表4：上海二手房成交结构变化3000万以上1500-3000万1000-1500万700-1000万500-700万300-500万200-300万万

4月4月3月0.3%0.1%1.2%1.6%3.2%2.3%4.9%5.0%8.3%7.6%22.0%20.0%24.0%24.0%35.0%30.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0%冰山指数作为率先跨越地产拐点的城市样本，上海房价止跌回稳的驱动因素可以拆解为以下几点：一是需求企稳。20252024不必忧求缩扰。年1-4，上新和二房交积和比长3.3涨较2025年0.003走二是供给收缩。202542025115278.53.5万套。54.27.8、-0.62023105为7.1，较收窄0.3百点显好于26重市10位数平从格势，上二成交较部弹2.1而挂价较部弹1.3。宏观经济报告109876542026-05宏观经济报告109876542025.11北京、广州挂牌量回落2025.11北京、广州挂牌量回落2026-032026-022026-012025-12深圳(深圳(右轴)2025-10一线城市二手房狭义挂牌量（万套）2025.05上海挂牌量回落2025-08一线城市二手房狭义挂牌量（万套）2025.05上海挂牌量回落2025-07广州2025-06广州2025-052025-042025-03上海2025-02上海图表5：上海二手房挂牌量的回落早于其他一线城市2025-01图表5：上海二手房挂牌量的回落早于其他一线城市2024-12北京2024-11北京2024-102024-092024-082024-072024-062024-052024-042024-032024-021816141210862024-01181614121086

2026-042026-0147.32025-1047.32025-042025-01一线城市二手房挂牌量（万套）2024-10一线城市二手房挂牌量（万套）图表6图表62023102024-042024-012023-102023-072023-042023-012022-102022-07冰山指数冰山指数2022-04冰山指数冰山指数5045403530252022-0150454035302555图表7：重点城市二手房成交议价率14.0%12.0%

12.0%9.3%7.3%9.3%7.3%7.1%8.0%6.0%4.0%2.0%

上北天成深海京津都圳

南沈重合厦青西昌阳庆肥门岛安

长东佛广沙莞山州

武南杭汉京州冰山指数三是估值合理，租金止跌。2061.6-.7区间平均为2.0。我在3月27的《房产场策已》指，国比看全球要市的净金报也本在1.5-2.5区间多城市义金报较的原是持成通超1百因此，值得意是上的金回率在显层外环的老小租回报约为2.0-3.0但次房回报有1.6-1.8更重要的是租金回报的分布和二手房成分并不对称于租息更的次新房自住例更高，实际在市中通交易的二手房租回率高于上海平均的2.0。1342.381632-3322。EPSEPSEPS20263别弹3.7、2.1、2.2、2.2。图表8：上海租金价格和租金回报率走势1200010000

2.20%9917923899179238967491701.97%84041.90%79491.79%689170356047%%1.64%1.591.65%1.60%1.65%1.6880006000

1.80%1.60%4000 1.40%2000 1.20%02018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026

1.00%平均月租金(元/月) 租金回报率(右轴)一房一万图表9：上海不同类型二手住宅租金回报率一房一万图表10：一线城市租金价格走势（元/月）8800860084008200800078007600740072007000北京 上海 深圳 广州(右轴)

4700460045004400430042004100400039003800趋势动物20251024四是政策刺激。2160240260-28020240总额这味符条的购者够负成锁在2.6公金利率本是购者贴息。随着上海楼市在“沪七条”的提振下率先回暖，多地也陆续出台地产优化政策，公积金是政策发力的重点方向。2200070403月7521523526300705图表11：多地家庭公积金贷款额度上限已能够覆盖购买二手房所需房贷42.7%40.5%42.7%40.5%37.2%36.3%27.9%250200

45%40%35%30%25%15020%100 15%10%505%0

佛天武重山津汉庆

0%长徐大南沈沙州连昌阳家庭公积金贷款额度上限（万元） 成交总价*80%（万元） 公积金缴存覆盖比例（右轴,%），冰山指数，各地公积金管理中心，每日经济新闻等二、上海之后，哪些城市有望止跌？1-26-80参考上海房地产市场止跌回稳的驱动因素，我们从成交量、挂牌价、挂牌量、议价率、租金价格五个维度对25个重点城市的楼市止跌进度打分。87.572.050-70整体看，我们认为在全国楼市走向止跌回稳的过程中，上述城市房价有望率先企稳。图表12：重点城市楼市止跌进度五维评分表（二手房）城市五维综合得分实时成交得分挂牌量得分挂牌价得分议价率得分租金价格得分上海87.570.891.6100.0100.075.0苏州72.060.487.585.447.879.2天津67.043.883.320.891.395.8北京62.050.066.66.395.691.7珠海61.233.395.877.147.852.1深圳61.133.316.691.782.681.3宁波55.079.266.681.347.80.0无锡53.347.966.620.847.883.3徐州49.541.725.091.747.841.6大连49.025.033.329.278.279.2广州45.458.366.620.80.081.3合肥42.362.541.641.726.039.6南通40.450.025.066.747.812.5武汉40.466.6100.016.70.018.7佛山38.766.645.829.20.052.1成都37.854.237.50.086.910.4沈阳36.656.20.029.247.850.0青岛34.337.554.116.726.037.5西安29.460.420.86.326.033.3厦门28.539.650.06.326.020.8南昌27.956.24.16.347.825.0东莞26.650.08.320.80.054.2南京23.735.458.30.00.025.0杭州21.731.358.30.00.018.7长沙14.427.112.56.326.00.0冰山指数，趋势动物实时成交 挂牌量挂牌价 挂牌价反 成交价 成交价反租金价格租金低点图表13：重点城市二手房量、价、挂牌、议价率、租金等指标实时成交 挂牌量挂牌价 挂牌价反 成交价 成交价反租金价格租金低点城市同比月环比议价率月环比弹幅度环比弹幅度环比反弹上海22-1.77.10.21.30.81.80.12.1苏州37-1.510.00.00.10.12.30.41.5徐州430.210.00.00.3-0.11.6-0.20.3大连19-0.29.7-0.2-1.21.80.41.5北京10-1.17.3-0.5-0.42.40.43.7天津8-1.27.7-0.3--0.70.040.53.1珠海28-2.010.0-0.10.09--0.10.1无锡37-1.110.0-0.3-0.20.31.21.2宁波58-1.110.0-0.10.1-0.40.1-0.8-深圳210.59.30.10.1-0.3-0.32.2佛山50-0.412.0-0.2--0.40.3-0.10.7合肥34-0.811.0-0.1-0.11.4-0.71.3南通470.210.0-0.20.02-0.6--0.4-东莞390.812.0-0.3--0.2--0.10.8武汉26-3.912.0-0.4--0.9--0.7南昌511.310.0-0.5--1.11.6-0.1-南京9-0.912.0-0.6--0.70.03-0.1-广州22-1.112.0-0.3--0.6-0.32.2厦门38-0.611.0-0.5--2.60.03-0.2-青岛21-0.711.0-0.4-0.21.0-0.40.6成都10-0.38.2-0.6--0