【徐州市S房地产开发项目财务分析报告16000字（论文）】

徐州市S房地产开发项目财务分析报告摘要在经济快速发展的道路上,房地产业成为我国经济中最重要的产业之一。房地产企业在所有经济体中都面临许多不确定性，所有这些不确定性都可能给企业带来财务风险，而高回报也带来了高风险。因此，迫切需要考虑房地产公司的财务风险，分析问题并采取有效的预防措施。本设计选取了徐州市中海铂悦府项目进行研究，对所收集的数据进行整理、分析，并绘制表格和财务报表更显而易见地看出徐州市中海铂悦府项目的资金运用和筹措，通过财务指标报表和财务指标体系，运用盈亏平衡分析、敏感性分析对铂悦府项目进行不确定性分析，来判断徐州市中海铂悦府在财务上是否可行，是否值得投资，最终提出总结和建议。关键词房地产；财务分析；评价指标；不确定性分析目录TOC\o"1-3"\h\u13628摘要 III136751项目介绍 7304871.1项目概况 7253671.2工程周期 8145241.3项目进度实施计划 8112142市场分析 9160302.1房地产政策 9128952.2土地市场 10101082.3住宅市场 1062022.4小结 1121043项目投资构成及资金筹措 12203623.1铂悦府项目投资构成 1259413.1.1土地费用 1366713.1.2建安工程费 1396283.1.3前期工程费 1486013.1.4基础设施费 142353.1.5公共配套设施费 1570473.1.6不可预见费 15191173.1.7开发期税费 1516003.1.8管理费 16262763.1.9销售费 163973.1.10财务费用 16236223.1.11项目投资构成 17273133.2投资计划与项目资金筹措 18166063.3项目费用 19252094项目财务基础数据的估算分析 21225144.1财务分析的概念 21216574.2财务分析的内容 21173114.3价格估算 2148744.3.1住宅价格估算 21115274.3.2车位价格估算 23279764.3.3销售收入估算 23197214.4项目财务分析 24109194.4.1静态盈利分析 24163444.4.2资金来源与运用及资金平衡分析 25184504.4.3动态盈利分析 2687515项目不确定性分析与风险分析 2974035.1项目不确定性分析 29115655.1.1盈亏平衡分析 29266135.1.2敏感性分析 30281995.3项目风险分析 3431695.3.1本项目风险分析 34250725.3.2本项目风险对策 34185566项目总结与建议 36141776.1铂悦府项目财务分析总结 36149886.2项目建设建议 3728130参考文献 3916182附录 401项目介绍1.1项目概况中海铂悦府位于北京路西，南山庭院南，铜山中学北。属于泉山区，小区有5栋洋房11层，6栋小高层18层，全部精装修，面积122，133，148，三种户型面积，低密度，容积率2.2，项目往东出行200米就可以到北京路上的公交站台，有11路、19路、36路等多条公交车经过，项目东侧在建地铁3号线，3号线北起下淀站，南至高新区南站，在项目附近皆设置了站点翟山站，直线距离仅有500米。项目东侧仅北京路一路之隔便是大润发超市，距离项目约400米步行约5可达，项目西侧紧邻文沃市场，延北京路向北1公里是汇林湾广场、三胞广场、矿大商圈。等大型城市新老商业。延北京路往南大概1千米距离步行约15可达铜山万达广场商圈。项目南侧零距离则是铜山中学，周边教育资源十分丰富，从小学到大学，各个学区环项目分布，项目东侧就是政府规划中的九年制公立学区。项目区域周围。图1-1中海铂悦府区位概况图中海铂悦府房地产项目位于徐州市北京路与翟南路交会处向西100米（南山中海铂悦府房地产项目位于徐州市北京路与翟南路交会处向西100米（南山庭院对面），周边配套完备。项目开发的是普通住宅，建筑类型类型市是板楼、多层、小高层。中海铂悦府项目的有关基础数据可见表1-1。表1-1中海铂悦府项目基础数据项目类别具体数据规划栋数11栋占地面积45952平方米总建筑面积134293平方米居住面积106762平方米楼面价5767.76元/平方米户型122-148平方米户数808户产品类型小高层、洋房车位数地上10个地下846个容积率2.20绿化率30%车位比1:11.2工程周期徐州市中海铂悦府工程周期为3年，从2020年2月开始动工，直到2023年2月结束竣工验收并交房，徐州市中海铂悦府从基本完成工程项目主体结构工程开售。1.3项目进度实施计划图1-2进度计划图2市场分析2.1房地产政策徐州坚持“一区一策”精准调控加大交易热点地区的住宅用地供应量优先满足刚需，新房市场2020年主城区商品住宅市场，在疫情背景下仍然供需两旺，供求关系基本平衡，成交价格上涨显著，市场热度较高；预计整体市场持续保持热度。2020年徐州市房地产政策（1）2月徐州受疫情影响一二级市场政策调整对在疫情期间一级响应期间成交的地块经竞得人申请可延期签订他《土地成交确认书》和《土地出让合同》，《土地成交确认书》可延期至疫情防控一级响应解除后5个工作日内签订，《土地成交确认书》可延期至疫情防控一级响应解除后15个工作日内签缴清。（2）6月徐州住房公积金政策调整徐州公积金额度已经上调！有购房者在徐州公积金管理中心官网提问了关于贷款额度的问题，官方回复：贷款额度双方最多70万，单方最多50万！而之前徐州的公积金贷款个人最多是40万；夫妻双方最多50万，如果算上余额，连贷加取最高可以70万元。6月25日开始本着便民利民的原则，公积金提取政策做了几项调整。首先是购买拆迁安置住房的提取，原来需要开发商到公积金提取管理处进行备案，然后职工才能提取。现在为了方便职工，把开发企业备案的环节取消。（4）9月徐州新政出台1.坚持“一区一策”精准调控加大交易热点地区的住宅用地供应量优先满足刚需。2.加强商品住宅销售价格备案管理备案价格一年内不得调整！3.强化装修行为和装修价格监管房企应该提供升级装修方案供购房人选择，不得强制买房人选择升级装修！4.落实房地产金融政策。严防消费贷款和其他贷款违规用于购房！5.继续坚持限售政策，市区户籍居民拥有1套住宅，房产证未满2年，或网备不足5年，不得交易；市区拥有2套房，或非市区户籍拥有1套住房及以上的居民，房产证未满3年，或网备不足6年，不得交易；2.2土地市场市区土地供应维持高位，近三年年度供地可建面均维持在600万方以上，地价呈波动上行；截止20年底徐州主城区综合楼面价已达5522元/㎡；今年受疫情影响，供地计划延后，成交土地可建面同比下降31%。贾汪土地市场受市区土拍高热以及区域城建利好影响，楼面价持续攀升。土地市场走势图如图3-1图3-1土地市场走势2.3住宅市场20年主城区商品住宅市场在疫情背景下仍然供需两旺，供求关系基本平衡，成交价格上涨显著，市场热度较高。20年商品住宅市场供需两旺，价格稳步前行；一季度受疫情影响供需双跌，二季度逐渐回温，整体稳步上行；三四季度集中发力冲刺全年业绩。住宅市场走势图如图3-2。图3-2住宅市场走势徐州户型110-130㎡的产品为市场主力，90㎡以下户型已成稀缺产品，110-130㎡比例占比逐年增加，刚需刚改已成市场主流；从历年成交结构趋势来看，1.1-1.4万元/㎡是现阶段主流单价段。主城区库存242万㎡，去化周期约3.9个月，整体库存处低位运转，市场较为健康。2.4小结2020年土地市场火热，优质地块频出，开发商拿地积极，楼面价频繁刷新，目前市区最高楼面价高达16000+元/㎡，高于成交均价，预计21年土地市场持续火热，高价地占比进一步提升，房企拿地成本增加，竞争环境加剧。政策方面,继续坚持房住不炒定位，20年徐州政策升级，形成限价、限售、限预售、限装修政策体系，21年将持续保持现有政策体系，在限价执行力度上灵活调整。项目投资构成及资金筹措3.1铂悦府项目投资构成对房地产开发项目投资的估算是早期对投资项目做出决定的重要依据之一。

估算的准确性直接影响投资决策、融资、工程的顺利进行以及投资的经济影响。铂悦府项目的投资构成见图3-1。图3-1房地产项目投资构成图3.1.1土地费用房地产开发企业为了获得某地块的开发权而发生的费用称为土地费用。从徐州市自然资源和规划局的网站内容中搜集到徐州市中海铂悦府房地产项目2019-3号泉山区航空压铸厂B地块的相关信息，如表3-2。表3-2铂悦府土地信息地块编号2019-3行政区徐州市泉山区规划用途住宅（70年）出让面积459575m2成交价格58300万元楼面价5767.76元/m2竞得人中海地产土地位置南山庭院南，北邻翟南路、南至铜山中学、东邻北京路、西邻上海路通过查阅《中华人民共和国契税暂行条例》可知契税税率一般为3%-5%，铂悦府项目取3.25%为计算依据，徐州市中海铂悦府的土地出让金额为5亿8千3百万元，用地保证金取4元每平米，则土地费用最后花费如下计算土地费用=58300+4×4.5975+58300×3.25%=60213.14（万元）3.1.2建安工程费建造房屋建筑及附属建筑工程所发生的土建、装饰装修、设备及安装的费用等称为建筑安装工程费。建安工程费的计算方式有五种类别分别是单元估算法、工程量近似匡算法、单位指标估算法、概算指标估算法、工程比较法。徐州市中海铂悦府项目选用的方法是单位指标估算的计算方式，结合近期徐州市泉山区房地产的市场估算标准，建安工程费见表3-3。表3-3铂悦府建安工程费估算表种类住宅其他总计建筑面积（m2）10676227531土建单价（元/m2）17001700金额（万元）18149.544680.27装饰单价（元/m2）1100800金额（万元）11743.822202.48设备单价（元/m2）360440金额（万元）3843.431211.37金额（万元）33736.7987094.1241830.91建安工程费为土建价格、装饰价格和设备价格加在一起为41830.91万元。3.1.3前期工程费前期工程费的内容项目较多，例如规划设计费、招标管理费、标底编制费、地质、水文勘察费等等，徐州市中海铂悦府项目的可行性研究费用假设占建安费的1%，规划设计费用假设占建安费的3%，三通一平费用假设占建安费的2.6%，地质勘察费用假设占建安工程费的0.5%，招标管理费用假设占建安费的0.15%，标底编制费用假设占建安费的0.12%，标底审核费用假设占建安费的0.32%，则铂悦府的前期工程费估算可见表3-4。表3-4铂悦府前期工程费估算表种类计算依据金额（万元）可行性研究费占建安费1%418.32规划设计费占建安费3%1254.93三通一平费占建安费2.6%1091.74地质勘察费占建安费0.5%209.16招标管理费占建安费0.15%62.75标底编制费占建安费0.12%50.20标底审核费占建安费0.32%133.86合计-3220.96前期工程费是上表各项之和，算出前期工程费为3220.96万元。3.1.4基础设施费基础设施费是所有基础配套设施的费用总和，国家规定从建筑物外围两米开始和为项目场地提供的红线内的各种道路工程和管道的建设成本视为基础设施成本，则铂悦府的基础设施费的估算如表3-5。表3-5铂悦府基础设施费估算表种类计算依据金额（万元）绿化50元/㎡671.47管线费30元/㎡402.88室外供电40元/㎡537.18室外供水25元/㎡335.74供气5.5元/㎡73.87排污24元/㎡322.30小区内外道路15元/㎡201.44环境卫生费24元/㎡322.30合计2864.18基础设施费算得为2864.18万元。3.1.5公共配套设施费建设为居民区居民提供各种非营利性服务的公共配套设施所发生的费用为公共配套设施费，徐州市中海铂悦府的公共配套设施费见表3-6。表3-6铂悦府公共配套设施费估算表种类收费依据（元/㎡）建筑面积（平方米）费用（万元）托儿所12001950.00234物业管理用房300680.0020.4卫生室500180.009社区体育交流中心800680.0054.4居民文化交流中心800690.0055.2公共停车场500300.0015消防操控室55075.004.13门卫室75040.003配电房550900.0049.5垃圾站40020.000.8合计-445.43公共配套设施费为445.43万元3.1.6不可预见费任何房地产开发项目，在建设过程中，不可避免地会产生我们无法预先预计的成本，我们称这些为实际但不可预测的不可预见的费用。房地产行业规定的取费标准为3%-8%，根据徐州市中海铂悦府项目的难易程度，铂悦府项目的费率为5%，由此徐州市中海铂悦府的不可预见费估算如下。不可预见费=（60213.14+41830.91+3220.96+2864.18+445.425）×5%=5428.74万元3.1.7开发期税费徐州市中海铂悦府项目开发期的税费是根据对徐州市房地产行业适用的各种税费标准和建设项目征收税款的比例来估算的，徐州市中海铂悦府的开发期税费估算如表3-7。表3-7铂悦府开发期税费估算表种类计算依据费用（万元）消防、人防建设费占建安工程费1.5%627.47绿化建设费占安工程费1%418.31配套设施建设费占建安工程费5.5%2300.70白蚁防治费2.5元/㎡（按建筑面积计）33.58工程质量安全监督费占建安工程费0.2%83.67其他占建安工程费2%836.62开发期间税费以上6项总和4300.35开发期间税费为4300.35万元。3.1.8管理费管理费用包含的项目是非常多的，企业有关部门及人员在管理房地产项目的开发经营活动中所发生的费用即为管理费用。管理费用为土地费用、建安工程费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费上述五项总和的3%进行估算，可以说算出徐州市中海铂悦府项目的管理费用为：徐州市中海铂悦府管理费用=（土地费用+建安工程费+前期工程费+基础设施费+公共配套设施费）×3%=（60213.14+41830.91+3220.96+2864.18+445.425）×3%=3257.24万元3.1.9销售费销售人员在销售房地产商品的过程中所产生的费用，比如广告费、售楼处建设费、销售人员工资等。按国家规定取销售收入的3%-6%作为销售费用，根据徐州市泉山区的房地产市场状况以及徐州市中海铂悦府项目的销售量，决定取销售收入的3%作为徐州市中海铂悦府项目的销售费用。徐州市中海铂悦府项目的销售收入为171195.38万元，具体可见表4-3，则铂悦府的销售费用为：铂悦府销售费用=铂悦府的销售收入×3%=171195.38×3%=5135.86万元3.1.10财务费用房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用即为财务费用。徐州市中海铂悦府项目不包含财务费用的总投资为126696.81万元，结合以上数据及表格的测算，徐州市中海铂悦府项目从银行贷款45000万元来解决投资资金的问题，并且徐州市泉山区当地银行同期贷款利率约为7%。在铂悦府开发经营期内，从2021年2月开始也就是第二年年末开始计算，每年等本偿还，同时必须支付利息，承诺两年以内还清。综上，建设期借款利息计算如下：第一年应计利息：（0+45000/2）×7%=1575万元第二年应计利息：（45000+1575/2）×7%=3205.13万元第二年末开始，分两年等本偿还，同时支付利息。则：Ic=本金+利息=45000+1575=46575万元则各年偿还额为：46575/2=23287.5万元第二年末还本付息额为：23287.5+3205.13=26492.63万元其中，本金为22500万元，应付利息为3992.63万元第三年应计利息：23287.5×7%=1630.13万元第三年还本付息额为：23287.5+1630.13=24917.63万元其中，本金为22500万元，应付利息为2417.63万元则中海铂悦府房地产开发项目的财务费用：3992.63+2417.63=6410.26万元。详见表3-8。表3-8铂悦府借款还本付息估算表（单位：万元）序号项目合计计算期1231借款还本付息（1）年初借款本息累计-04657523287.5（2）本年借款450004500000（3）本年应计利息6410.2615753205.131630.13（4）本年还本利息51410.26-26492.6324917.63（5）（6）其中：还本付息450006410.26-225003992.63225002417.63（7）年末借款本息累计-4657523287.502借款还本付息的资金来源（1）预售收入51410.26-26492.6324917.633.1.11项目投资构成根据之前的计算，本徐州市中海铂悦府项目的投资构成汇总如下，如表3-9。表3-9铂悦府总成本费用估算汇总表种类费用（万元）土地费用60213.14建安工程费41830.91前期工程费3220.96基础设施建设费2864.18公共配套设施建设费445.43开发期税费4300.35不可预见费5428.74管理费用3257.24销售费用5135.86财务费用6410.26开发成本=60213014+41830.91+3220.96+2864.18+445.43+4300.35+5428.74=118303.71（万元）开发费用=3257.24+5135.86+6410.26=14803.36（万元）铂悦府不含财务费用的总投资=开发成本+管理费用+销售费用=118303.71+3257.24+5135.86=126696.81（万元）铂悦府总投资=开发成本+开发费用=118303.71+14803.36=133107.07（万元）3.2投资计划与项目资金筹措徐州市中海铂悦府的工程周期从2020年2月至2023年2月为期3年，铂悦府总投资为133107.07万元。项目一开始时，土地费用可以一次性全部投入，铂悦府总投资去除土地成本费和财务费用作为剩余资金，剩余资金在第一年投入45%，在第二年投入55%，在第二年年底争取竣工验收。故：第一年应投入：（133107.07-60213.14-6410.26）×45%+60213.14=90130.80万元第二年应投入：（133107.07-60213.14-6410.26）×55%=36566.02万元徐州市中海铂悦府项目的资金来源主要有三种：一是中海地产的企业资本金，投入70000万元作为资本金；二是从徐州市银行贷款45000万元；三是铂悦府项目预售收入用于再投资部分。第一年徐州市中海铂悦府需要投入的资金为90130.80万元，徐州市中海铂悦府企业把自有资本金70000万元一次投入，然后不够的资金从银行贷款20130.80万元；第二年徐州市中海铂悦府需要投入资金为36566.02万元，资金主要有银行贷款24869.20万元，资金缺少11696.82万元，由预售收入在投入解决。徐州市中海铂悦府的投资计划与资金筹措具体信息见表3-10。表3-10铂悦府投资计划与资金筹措表序号项目合计计算期第一年第二年第三年1项目总投资133107.0790130.8036566.026410.25（1）（2）开发建设投资财务费用133107.076410.2690130.80036566.023992.636410.252417.632资金筹措133107.0790130.8036566.026410.25（1）（2）（3）资本金银行借款预售收入（包括还息）70000.0045000.0018107.0770000.0020130.800024869.2011696.82006410.25从上述列表看出，徐州市中海铂悦府项目总投资需要133107.07万元，其中财务费用花费接近6千5百万元，铂悦府项目自有资本金为7亿元，约占铂悦府总投资的52.6%，铂悦府项目向银行借款为4亿5千万元，约占铂悦府总投资的33.8%，铂悦府项目18107.07万元，约占铂悦府总投资的13.6%。3.3项目费用由表3-10可以绘制出徐州市中海铂悦府项目的成本费用具体的分布构成见图3-2图3-2铂悦府成本费用有从3-2图可以看出，徐州市中海铂悦府的土地费用和建安工程费是两个投入资金最多的部分，符合实际开发房地产项目的费用构成。4项目财务基础数据的估算分析4.1财务分析的概念财务分析，也称为财务报表分析，是通过收集、汇编相关数据和其他相关附加信息，对公司的财务状况、经营成果及其综合现金流量进行比较和评估，为企业的管理人员提供管理决策和控制依据的一种经济管理活动。得出财务分析的基本过程是：了解并整理项目的基本财务情况和数据。编制项目的基本财务报表。财务基本的经济指标的计算和评价。进行不确定性分析，分析项目的能力。4.2财务分析的内容财务分析的内容主要包括资金运作分析、财务政策分析、经营管理分析、投融资管理分析以及财务分析报告等分析，它主要分析企业的偿债能力、估算企业将来的运营能力、预测企业盈利能力以此揭示企业财务的综合资金实力。4.3价格估算4.3.1住宅价格估算徐州市中海铂悦府房地产项目出售的产品主要有洋房、车位，住宅部分的价格估算主要采用市场比较法，选取三个类似的可比实例与本案进行比较，适当修正比较因素，由此得出本项目住宅的价格。通过对周围类似的楼盘进行调研，再用市场比较法进行估值，以求获得更好的中海铂悦府住宅的销售价格。分别选取了玖玺、泽信公馆、鼓楼紫云府作为可比实例。依据市场调研，了解到该区域需求旺盛，徐州市房地产发展潜力高，所以徐州市中海铂悦府项目价格决策市低开高走，根据房住不炒政策控制洋房月涨幅控制在1.1%左右。以2020年12月为估价时点。玖玺位于徐州市泉山区黄河南路与矿山东路交汇处（少华街小学被侧），黄河南路68号，总建筑面积达12.9万多平方米，土地符合“六通一平”，住宅产权年限为70年，容积率2.2，绿化率33%，房地产交易日期2020年10月22日，房地产交易价格为19000元/平米。泽信公馆位于徐州市鼓楼区襄王路西侧（龟山景区对面），总建筑面积114258平方米，土地符合“六通一平”住宅产权年限为70年，容积率2.0，绿化率33%，房地产交易日期为2020年9月9日，房地产交易价格为13600元/平方米。鼓楼紫云府位于徐州市鼓楼区天齐南路米山西侧（万科城以东），总建筑面积75100平方米，土地符合“六通一平”，住宅产权年限为70年，容积率1.1，绿化率30%，房地产交易日期2020年7月20日，房地产交易价格为15200元/平米。交易日期修正：玖玺：（1+1.1%）2=1.022（取值1.02）泽信公馆：（1+1.1%）3=1.0333（取值1.03）鼓楼紫云府：（1+1.1%）4=1.0447（取值1.05）住宅价格市场比较法估算可见表4-1表4-1住宅市场比较法系数修正表项目名称成交价交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正交通配套环境合计装修使用率合计玖玺190001.02+3+2+2100/107+3+1100/104100/100泽信公馆136001.03+2+2+1100/105+2+1100/103100/100鼓楼紫云府152001.05+1+2+2100/105+2+1100/103100/100可比实例比准价格计算过程如下：可比实例玖玺：19000×1.02×（100/107）×（100/104）×（100/100）=17416元/平米可比实例泽信公馆：13600×1.03×（100/105）×（100/103）×（100/100）=12952元/平米可比实例鼓楼紫云府：15200×1.04×（100/105）×（100/103）×（100/100）=14757元/平米按对项目的影响程度对三个可比实例取权重分别为0.3、0.4、0.3故中海铂悦府的住宅单价为：17416×0.3+12952×0.4+14757×0.3=14832.7元/平米为了计算方便，取徐州市中海铂悦府府的住宅单价为14900元/平米4.3.2车位价格估算通过对周围楼盘车位售价调查和统计，得出徐州市泉山区的车位出售价格大约在每个10万至20万左右，根据徐州市泉山区的房地产市场和徐州市中海铂悦府的配套设施，把车位价格估计在每个车位15万元。4.3.3销售收入估算结合前文铂悦府住宅价格和车位价格的估算，铂悦府项目的销售收入情况具体见表4-2。表4-2铂悦府府项目销售收入估算表种类销量销售单价销售收入（万元）住宅106762m214900元/m2159075.38车位808个150000元/个12120合计--171195.38徐州市中海铂悦府项目从2022年2月左右完成主体结构时开始预售，假设铂悦府住宅、车位在2021年至2022年都先售出60%，在2022年至2023年售出剩下的40%，并且都一次性收款，销售收入具体情况如表4-3。表4-3销售收入分期按比例预测表销售计划各年度收款情况合计年份销售产品数量第一年第二年第三年第1年--第2年住宅64058m295446.42102721.42车位485个7275第3年住宅42704m263628.9668473.96车位323个4845合计102721.4268473.96171195.38销售收入为171195.38万元。4.4项目财务分析财务评价指标体系可以清晰地表现公司项目财务状况，有动态指标和静态指标两种。静态指标有总投资收益率、总投资利润率、资本金净利润率、投资回收期、偿债备付率、利息备付率等。动态指标有财务净现值、财务内部收益率。4.4.1静态盈利分析交税是每个企业和个人应尽的责任和义务，必须遵守国家的相关税法，中海铂悦府房地产项目的增值税金及附加的估算可见表4-5。表4-5铂悦府增值税金及附加估算表序号种类计算依据合计计算期第一年第二年第三年1增值税销项税-进项税8559.785135.863423.922城市维护建设税占增值税7%599.18359.51239.673教育费附加占增值税3%256.79154.07102.724教育专项基金占增值税4%342.39205.43136.965印花税占销售收入0.05%85.6051.3634.246交易管理费占销售收入0.5%856.00513.6342.4合计10699.746419.844279.9铂悦府增值税金及附加和销售比例一样，第二年投入60%，第三年投入剩下的40%，铂悦府增值税金总额为8559.78万元。中海铂悦府房地产项目的土地增值税的估算可见表4-6。4-6铂悦府土地增值税估算表序号种类计算依据费用（万元）1销售收入见表4-3171195.382扣除项目金额2.1至2.4的四项之和155637.182.12.22.32.4开发成本开发费用增值税金及附加其他扣除项目来自表3-10来自表3-10来自表4-5占开发成本10%118303.7114803.3610699.7411830.373增值额1-215558.24增值率3/210%5增值税税率3≤50%取30%6土地增值税3×54667.46不考虑融资情况时，铂悦府土地增值税应该计算出为没有财务费用影响的土地增值税，经过计算，调整后的土地增值税应该为6590.54万元。中海铂悦府房地产项目的利润估算可见表4-7。表4-7铂悦府利润表（单位：万元）序号项目名称计算依据合计计算期1231销售收入见表4-3171195.380102717.2368478.152总成本费用见表3-10（按销售比例结转）133107.07079864.2453242.833增值税金及附加见表4-5（按销售比例结转）10699.7406419.844279.904土地增值税见表4-6（按销售比例结转）4667.4602800.481866.985利润总额（1-2-3-4）22721.11013632.679088.446所得税（5）×25%5680.2803408.172272.117税后利润（5）-（6）17040.83010224.506816.338盈余公积金（7）×10%1704.0801022.45681.639可分配利润（7）-（8）15336.7509202.056134.70不考虑融资情况时，铂悦府所得税应该计算出没有财务费用影响的所得税，经过计算，调整后的所得税应该为6802.07万元。评价指标计算如下：（1）投资利润率=利润总额÷总投资额×100%=22721.11÷133107.07×100%=17.07%（2）资本金利润率=利润总额÷资本金×100%=22721.11÷70000×100%=32.46%（3）资本金净利润率=税后利润÷资本金×100%=17040.83÷70000×100%=24.34%通常来说，行业内当利润率大于20%时，利润率不错，由此而言，以上三个评价指标只有资本金利润率和资本金净利润率大于20%，因此徐州中海铂悦府项目资本金利润率和资本金净利润率的两个个评价指标在徐州市房地产行业内还算不错，但是投资者还是可以考虑对徐州市铂悦府项目进行资金投入。4.4.2资金来源与运用及资金平衡分析1.资金来源与运用如表4-8。表4-8铂悦府资金来源运用表序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1资金来源286195.3890130.80127590.6268473.961.1销售收入171195.380102721.4268473.961.2资本金70000.0070000.00001.3银行借款45000.0020130.8024869.202资金的运用216195.3890130.8085911.6340152.952.1开发建设投资（不含息）126696.8190130.8036566.0102.2借款还本付息51410.26026492.6324917.632.3经营税金及附加10699.7406419.844279.92.4土地增值税4667.4602800.481866.982.5所得税5680.2803408.172272.112.6税后利润17040.83010224.506816.333盈余资金（1）-（2）70000041678.9928321.014累计盈余资金————41678.99700002.资金平衡能力分析综上所述，徐州市中海铂悦府项目每年累计盈余资金均大于零，由此可以说明徐州市中海铂悦府的资金筹措方案与借款还本付息的方案可行，由此可以退出徐州市中海铂悦府府房地产项目是值得投资的。4.4.3动态盈利分析在项目投资现金流量表与资本金现金流量表中，如果投资与收入均发生在年初，现金流量会随着选取的ic不同而不同。中海铂悦府房地产项目投资现金流量见表4-9（ic=10%）。表4-9铂悦府项目投资现金流量表（单位：万元）序号项目合计计算期第一年第二年第三年1现金流入171195.380102721.4268473.961.1销售收入171195.380102721.4268473.962现金流出150789.1690130.8051021.419636.952.1开发建设投资126696.8190130.8036566.0102.2增值税金及附加10699.7406419.844279.92.3调整土地增值税6590.5403954.322636.222.4调整所得税6802.0704081.242720.833税后净现金流量（1）-（2）20406.22-90130.8051700.0158837.014税前净现金流量（3）+（2.4）27207.29-90130.8055781.2561557.84评价指标计算如下：（1）FNPV（税前）FNPV=55781.25÷（1+10%）1+61557.84÷（1+10%）2-90130.80=11453.68万元＞0（2）FNPV（税后）FNPV=51700.01÷（1+10%）1+58837.01÷（1+10%）2-90130.80=5494.84万元＞0财务内部收益率的计算公式：

为了算得的财务内部收益率更为精确，i1和i2的差值不超过1%。（3）FIRR（税前）FNPV1=55781.25÷（1+19%）1+61557.84÷（1+19%）2-90130.80=214.18万元＞0FNPV2=55781.25÷（1+20%）1+61557.84÷（1+20%）2-90130.80=-897.93万元＜0FIRR（税前）=19.20%＞10%（4）FIRR（税后）FNPV1=51700.01÷（1+14%）1+58837.01÷（1+14%）2－90130.80=493.24万元＞0FNPV2=51700.01÷（1+15%）1+58837.01÷（1+15%）2－90130.80=-685.04万元＜0FIRR（税后）=14.42%＞10%通过上述计算可得，徐州中海铂悦府项目的税前财务净现值为11453.68万元，税后财务净现值为5494.83万元，可以得出，税前税后最终指数都为正，说明项目盈利需求可以达到，还可以获得更多的额外收益，从财务净现值角度来看是可行的。徐州中海铂悦府项目的税前财务内部收益率为19.20%，税后财务内部收益率为14.42%，无论税前税后财务内部收益率均大于基准财务内部收益率，从内部收益率的角度来看是可行的。（2）中海铂悦府房地产项目的自有资本金现金流量见表4-10（ic=12%）。表4-10资本金现金流量表（单位：万元）序号项目名称合计计算期1231现金流入171195.380102721.4268473.961.1销售收入171195.38102721.4268473.962现金流出154154.5670000.0050817.9433336.622.12.22.32.42.52.62.7资本金预售收入再投入（去息）借款本金偿还借款利息支付经营税金及附加土地增值税所得税70000.0011696.8245000.006410.2610699.744667.465680.2870000.00000000011696.8222500.003992.636419.842800.483408.170022500.002417.634279.901866.982272.113税后净现金流量（1）-（2）17040.82-70000.0051903.4835137.34由上图可得铂悦府项目：资本金税后财务内部收益率FIRR=17.04%＞12%资本金税后财务净现值FNPV=4353.67万元＞0根据以上对徐州市中海铂悦府项目的财务，徐州市中海铂悦府资本金税后财务净现值为4353.67万元，资本金税后内部收益率为17.04%大于基准收益率，由此得出项目是可行的。通过之间对中海铂悦府房地产项目的基础财务数据分析，得出以下小结，如表4-11。表4-11中海铂悦府项目财务数据小结表投资（ic=10%）资本金（ic=12%）静态指标投资利润率17.07%-资本金利润率32.46%24.34%动态指标FNPV税前11453.68税后5494.8317040.82FIRR税前19.20%税后14.42%17.04%从中海铂悦府房地产项目的财务分析来看，徐州市中海铂悦府项目投资财务净现值税前和税后都>零，而且铂悦府项目税后资本金投资财务净现值>零：铂悦府项目税前和税后内部收益率都>基准收益率和贷款利率：铂悦府项目每年累计盈余资金都>零，由此得出铂悦府从盈利能力、偿债能力和资金平衡能力的角度分析来看，项目都是可行的。5项目不确定性分析与风险分析5.1项目不确定性分析除了上述的财务分析，针对徐州市中海铂悦府项目可能发生的不确定因素，比如市场变化、其他竞争楼盘价格、汇率、政策变化等等，。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。5.1.1盈亏平衡分析简而言之，盈亏平衡分析就是寻找一个平衡点，从中可以加深对项目成本和收益的分析。由于融资，销量，售价等方面的变化，项目的收益可能会有所不同。一旦这些因素在一定程度上发生了变化，计划的选择就会直接受到决策者的影响。这种例外程度是指盈亏平衡点。顾名思义，这是项目的收入和成本达到平衡，然后项目处于无法盈利但没有亏损的情况。通常，该收支平衡点的值越高，项目对风险的抵抗力就越小；相反，它越高。本项目仅考虑线性方法。中海铂悦府的盈亏平衡分析如下：（1）总成本C＝133107.07万元；（2）可变成本CvQ＝建安工程费＋基础设施费＋公共配套设施费＝41830.91+2864.18+445.43＝45140.52万元；（3）固定成本Cf＝总成本-可变成本=C-CvQ=87966.55万元；（4）单位价格P＝销售收入/总住宅建筑面积=1.60万元/㎡；（5）单位可变成本Cv＝可变成本/总住宅建筑面积＝0.42万元/㎡；（6）单位产品增值税金及附加Tb＝增值税金及附加/总住宅建筑面积＝0.1002万元/㎡；（7）单位产品土地增值税Tv＝土地增值税/总住宅建筑面积=0.044万元/㎡；由上述公式得出盈亏平衡产量Q＝Cf/（P－Tb－Tv－Cv）＝87966.55/（1.60-0.1002-0.044-0.42）＝84926.20平方米由上述公式可以计算得出盈亏平衡点时的销售率=84926.2÷134293=63.24%根据上述计算得出的数据画出盈亏平衡分析图如图5-1。收入TR=PQ盈利TC=F+CVQCVQ亏损FQ*产量（Q）图5-1盈亏平衡分析图由盈亏平衡图得出，当销售面积达到84926.2m2时达到盈亏平衡点，且销售率为63.24%，小于房地产行业规定的70%，项目的抗风险能力还可以，考虑到徐州市市场挖掘潜力很大，所以该项目值得投资。5.1.2敏感性分析敏感性分析通常包括修改不确定性因素的值，计算不确定性因素对项目绩效指标的影响，通过计算敏感性系数和关键点来估算项目绩效指标对这些因素的敏感性，并确定关键因素。敏感性分析的结果通常在敏感度分析表中分组在一起，并且还可以通过绘制敏感度分析图来说明不同因素的敏感度。

敏感度分析通常基于不确定性因素的不利变化进行，并且出于敏感度分析图的目的，也可以考虑不确定性因素的有利变化。通常可以根据项目的具体情况选择建设投资、产品价格、主要原材料的价格、可变成本、运营成本、产品产量、建设期和汇率。本项目中对中海由之前的基础数据得出，中海铂悦府项目的建筑面积为134293平方米，固定成本（Cf）87966.55万元，可变成本（CvQ）为45140.52w元，单位变动成本为（Cv）0.42w元/㎡，单位售价（P）为1.6w元/㎡，销量（Q）为134293m2，需要缴纳6%的销售税金及附加（r）。公式Z=PQ(1-r)-CvQ-Cf，,徐州中海铂悦府的利润计算如下：徐州市中海铂悦府项目选择了销售价格、单位变动成本、固定成本、销量这四种因素进行分析，对利润进行不确定性分析，假设各个因素的变动幅度分别为-10%、-5%、0、+5%、+10%。（1）当只有售价变动其他因素不变时，利润变动分别为：eq\o\ac(○,1)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×(1-10%)×134293×(1-6%)-0.42×134293-87966.55=37409.39万元eq\o\ac(○,2)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×(1-5%)×134393×(1-6%)-0.42×134293-87966.55=47508.23万元eq\o\ac(○,3)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×(1-0)×134293×(1-6%)-0.42×134293-87966.55=57607.06万元eq\o\ac(○,4)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×(1+5%)×134293×(1-6%)-0.42×134293-87966.55=67705.90万元eq\o\ac(○,5)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×(1+10%)×134293×(1-6%)-0.42×134293-87966.55=77804.73万元（2）当只有单位成本变动其他因素不变时，利润变动分别为：eq\o\ac(○,1)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×134293×(1-6%)-0.42×(1-10%)×134293-87966.55=63247.37万元eq\o\ac(○,2)Z=PQ(1-r)-CvQ-Cf=1.6×134293×(1-6%)-0.42×(1-5%)×134293-87966.55=60427.22万元eq\o\ac(○,3)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×134293×(1-6%)-0.42×(1-0)×134293-87966.55=57607.06万元eq\o\ac(○,4)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×134293×(1-6%)-0.42×(1+5%)×134293-87966.55=54786.91万元eq\o\ac(○,5)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×134293×(1-6%)-0.42×(1+10%)×134293-87966.55=51966.76万元（3）当只有固定成本变动其他因素不变时，利润变动分别为：eq\o\ac(○,1)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×134293×(1-6%)-0.42×134293-87966.55×(1-10%)=66403.72万元eq\o\ac(○,2)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×134293×(1-6%)-0.42×134293-87966.55×(1-5%)=62005.39万元eq\o\ac(○,3)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×134293×(1-6%)-0.42×134293-87966.55×(1-0)=57607.06万元eq\o\ac(○,4)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×134293×(1-6%)-0.42×134293-87966.55×(1+5%)=53208.73万元eq\o\ac(○,5)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×134293×(1-6%)-0.42×134293-87966.55×(1+10%)=48810.41万元（4）当只有销量变动其他因素不变时，利润变动分别为：eq\o\ac(○,1)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×134293×(1-10%)×(1-6%)-0.42×134293×(1-10%)-87966.55=43049.70万元eq\o\ac(○,2)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×134293×(1-5%)×(1-6%)-0.42×134293×(1-5%)-87966.55=50328.38万元eq\o\ac(○,3)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×134293×(1-0)×(1-6%)-0.42×134293×(1-0)-87966.55=57607.06万元eq\o\ac(○,4)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×134293×(1+5%)×(1-6%)-0.42×134293×(1+5%)-87966.55=64885.74万元eq\o\ac(○,5)Z=PQ(1-r)-CVQ-CF=1.6×134293×(1+10%)×(1-6%)-0.42×134293×(1+10%)-87966.55=72164.42万元由上述计算结果制作出敏感性分析表，见表5-1。表5-1铂悦府单变量敏感性分析表变动幅度因素预期利润-10%-5%05%10%销售单价37409.3947508.2357607.0667705.9077804.73单位课动成本63247.4760427.2257607.0654786.9151966.76固定成本66403.7262005.3957607.0653208.7348810.41销售量43049.750328.3857607.0664885.7472164.42为了更好地看出哪个单因素的变化幅度更加敏感，具体可见图5-2。图5-2铂悦府项目敏感性分析图通常来说，直线越陡，说明该单因素对利润的敏感程度越高。从上图可以看出销售单价对利润的敏感度最高，其次是销售量，接着是固定成本，最低的是单位成本。5.3项目风险分析房地产投资风险涵盖了参与房地产投资可能造成的损失的概率大小，包括投资资本损失和预期收益的未实现损失。房地产投资因其价值量大、使用寿命、固定的地点位置以及不完全的市场竞争而具有更大的风险。5.3.1本项目风险分析中海铂悦府项目的风险主要如下：（1）自然风险徐州处于温带季风气候维度，春天和秋天都比较短，夏天和冬天比较。由于全球温度上涨，现在的夏天一年比一年热，极端天气出现的概率越来越高，比如今年5月初的14级天气大风天气给施工增加很高难度，延误工期。（2）财务风险徐州市中海铂悦府项目的开发总成本费用达13亿多，靠自有资金无法成功开发整个项目并使之投入使用，所以必须向金融机构借款来使项目的建设和经营向正常方向发展，从而预防徐州市中海铂悦府项目资金链断裂和资金周转困难问题。可以合理利用“财务杠杆”来增加企业项目的收益，提高本项目的资产回报率。（3）经营风险经营风险是房地产投资经营上的错误决定或可能性而造成实际经营结果偏离预测值的可能性。徐州市中海铂悦府周围配套设施有万达广场、铜山中学、师范大学医院等完善的配套设施。徐州市中海铂悦府周围还有万科潮鸣、正德秋实园、山坡上的洋房等项目，市场竞争激烈，可能会造成铂悦府项目销售率减少，房子空置率提高，个项目经营带来较大的风险。（5）政策风险中国国土部的土地政、税收政策，银行的公积金政策都在不断的调整。这几年中央一直坚持房住不炒的政策，使得房地产价格不再暴涨，使房地产企业的发展速度减缓，房地产行业的利润也随之下降，企业可能会面临财务风险。5.3.2本项目风险对策（1）应对自然风险关注徐州天气状况，做好风险预防措施方案和施工备用方案；建筑材料进场前进行质量检查，确保运来的建筑材料的质量是合格的，并选用国内外先进成熟的工艺来建设本项目。提高建筑工人的安全防范意识，在自然风险到来前把贵重的建筑材料保护好，以减少自然灾害带来的损失。（2）应对财务风险建立科学、可行的财务风险预警体系房地产企业任用专门的财务人员并设置专门的财务预警机构很有必要,不仅能提高企业风险预警的准确性,而且能有效提升企业风险预警的客观性,从而在一定程度上提高房地产企业的财务预警分析能力。另外,房地产企业的财务风险也将随着外界市场因素的变化而变化,为了保证房地产企业财务分析与风险预警体系的适用性,房地产企业应组织财务人员对目前影响本企业发展的各项因素进行调研,并对预警风险指标进行相应的调整。也可以合理利用“财务杠杆”来增加企业项目的收益，提高本项目的资产回报率。（3）应对经营风险①制定符合当地市场行情及自身经营管理需要的营销式,特别是应强调房款回收的重要性，通过与银行、公积金等机构合作强化资金的快速回笼,避免因资金回笼慢而增加财务风险。②为保证售房款及时地回笼,应组织销售人员定期对购房者资信情况进行跟踪调查,将资金回笼作为考核销售人员业绩的重要参考标准，加速房款的回笼速度,避免房地产企业出现坏账损失。③房地产企业应在财务管理、人力资源管理、合同管理等方面为企业培养、引进人才,以保证经济管理工作制度被有效的实施,帮助管理层最终实现经营管理目标。应对政策风险对国家和徐州市的政策要时刻关注，及时关注市场的近期动态合理预测市场未来发展。分析政府相关决策，顺应国家鼓励支持的大方向，并组织相关专业人员进行投资决策。6项目总结与建议6.1铂悦府项目财务分析总结结合前文的徐州市中海铂悦府财务分析，可以得出以下几点结论：（1）从徐州市中海铂悦府的投资构成角度来看，徐州市中海铂悦府项目的包含财务费用6410.26万元的总投资为133107.07万元，接近13亿4千万元，其中占总投资52.6%的是徐州市中海企业的自有资本金，为70000万元：占总投资的33.8%是徐州市中海铂悦府向银行的借贷资金：预售收入包括还息为26700.26万元：占总投资的13.6%是徐州市中海铂悦府的预收收入包括还息。通常来说，自有资本金占比大于等于总投资的35%，徐州市中海铂悦府项目资本金占总投资的比例为52.6%相对较高：贷款占比应小于项目总投资的65%，徐州市中海铂悦府项目贷款所占比例为33.8%相对较低。徐州市中海铂悦府项目投资构成，徐州中海地产企业的资金雄厚，徐州市中海铂悦府项目财务风险相对较小，可以获得较低利率的债务资金，本项目财务调整还有更多的余地。（2）从徐州市中海铂悦府的投资利润率角度来看，首先，徐州市中海铂悦府项目的投资利润率为17.07%，资本金利润率为32.46%，资本金净利润率为24.34%。徐州市中海铂悦府项目的投资投资利润率属于一般水平，资本金利润率属于一般水平，资本金净利润率也属于一般水平；徐州市中海铂悦府项目的累计盈余资金为70000万元，可以看出项目的收益可观，项目值得投资；徐州市中海铂悦府项目税前财务净现值达到1亿一千万多，并且税后财务净现值达到5千万元，最后资本金税后财务净现值达到4千3百万元，可以得出徐州市中海铂悦府项目的税前税后财务净现值和税后资本金净现值都大于零。徐州市中海铂悦府项目税前财务内部收益率（FIRR=19.21%）和项目税后投资财务内部收益率（FIRR=14.43%）都大于基准收益率，而且本项目资本金税后财务内部收益率（FIRR=17.06%）也大于基准收益率。徐州市中海铂悦府项目财务内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，财务净现值也都大于零，所以项目从任何一方面分析都是可行的。（3）从徐州市中海铂悦府的盈亏平衡分析角度来看，通常来说，盈亏平衡点时的销售量要≤70%，结合前文算出铂悦府项目的盈亏平衡点时的销售率为63%,可以得出铂悦府项目的风险较小，值得开发投资。结合前文的敏感性分析，铂悦府项目对预期利润最敏感的因素是销售价格，销售价格越高，未来所得收益越大。要发挥徐州市中海铂悦府的优越位置的潜力，来获得更好的收益。6.2项目建设建议徐州市自十三五以来，徐州市发展潜力被挖掘出来，引来更多的房地产企业在徐州投资，各区楼盘之间竞争越来越激烈，而且随着徐州地铁1、2号线的开通，徐州市中海铂悦府项目必然会出现一些无法预料的风险和因素。如果徐州市中海铂悦府项目的销售收入没有达到企业的计划预测，可能会导致铂悦府项目的资金链断裂或者面临开发停滞。因此可以选用以下两个措施：（1）按计划合理分配资金的使用。做好项目前期可行性研究分析及预算管理,根据开发规模、开发进度、自有资金以及融资周期等方面详细规划融资的时点与总量。既要减少资金占用成本,又要减少资金风险，形成合理资本结构,提高财务管理的水平。（2）企业预算体系完善工程预算体系，企业要明确工作人员的职责，可以通过制定奖罚制度来提高整体运营效率，促进企业的可持续发展。优化企业内部的资金结构，控制企业相关债务，提高偿债能力，降低财务风险。多关注房地产政策发布，并及时组织专业人员对政策进行分析，可以降低项目亏损的风险。参考文献[1]李学锋,赵启明,王艺霏.新冠肺炎影响下2020年房地产市场变化分析[J].辽宁经济,2020(05):8-9.[2]张明.房地产市场现状与前瞻:各线城市,结局迥异[J].金融经济,2018(17):54-55.[3]陈燕娟.房地产企业税务风险及其管理措施探讨[J].中国市场,2021(06):155-156.[4]邹士年.2020年房地产行业形势分析与2021年展望[J].中国物价,2021(02):12-14.[5]薛一美.房地产企业财务分析及风险预警研究[J].商讯,2021(04):37-38.[6]王璐璐.房地产财务管理风险防范与控制分析[J].时代金融,2020(22):34-35.[