房地产开发的相关制度及流程模板

房地产开发的相关制度及流程资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。房地产开发的相关制度及流程和工作表格一、组织架构及当前的人员配置根据当前地产公司的开发及发展需要,当前情况下做如下组织架构编制(以下配置因企业而定):1、设置总经理办公室:共6人配置岗位:总经理1个,副总经理2个(分别分管:规划设计、工程,成本及营销),总经理助理1个,外联经理1个。外联专员1个。2、设置规划设计部:共6人配置岗位:规划设计部经理1个,规划设计师1个(现阶段可由经理兼)结构设计师1个,建筑设计师1个,景观装饰设计师1个,图文资料管理1个。3、设置工程管理部:共7人(视建设项目大小增加人员)配置岗位:工程管理部经理1个,土建工程师1-2个,电器工程师1个暖通工程师1个,弱电工程师1个,装饰工程师1个、工程文员1个。4、设置成本合约部:共5人配置岗位:成本合约部经理1个,土建造价工程师1个、安装造价工程师1个;招标1个、合同管理1个。5、设置营销管理服务部:共10-12人配置岗位:营销管理服务部经理1个,策划专员1个,,销售主管1个、客服主管1个、按揭专员1个,案场经理1个。销售4-6人6、设置行政人事部:共5人配置岗位:行政人事部经理1个,行政专员1个,人事专员1个,后勤管理1个,专职司机1个。7、设置财务部:共3人配置岗位:财务经理1个,会计1个,出纳1个。当前情况下能够将工程和设计部门的相关人员进行合并,进行一人多岗的配置。二、各职能部门的工作职责1、行政人事部职责1.1.行政事务管理:负责公司的各类公文处理与文件控制;负责公司级会议的会务管理与会务服务以及会议纪要的整理与发放;负责公司印章的管理;负责公司的办公设备、用品管理;负责公司公务车辆调配、维护、年审、税费缴纳及驾驶员的管理;负责公司有关对外行政、工商手续办理、公司证照年检、章程变更等;负责公司对外公共关系管理;负责公司书刊、报纸订购管理;其它后勤服务。

1.2.资产管理(办公类)负责办理公司固定资产及低值易耗品的审批手续、采购、发放、登记建档工作;负责办理公司各部门的固定资产及低值易耗品的转移、报废手续;负责组织固定资产及低值易耗品的盘点。

1.3.档案管理:负责公司各类档案的整理、归档的归口管理。

1.4.人事管理:负责本单位的人员招聘;组织本单位员工的绩效管理的组织、考核以及结果汇总整理及上报;员工薪资发放等工作;负责本单位员工日常管理工作。

1.5.计划和绩效管理:组织本单位年度经营计划、季度工作计划的编制并汇总上报;负责本单位员工的绩效考核工作并汇总上报。2、规划设计部职责2.1.产品设计研究:负责公司各业态创新产品的设计研究;制订和完善名门地产特色的产品系列;新材料新工艺新方法的研究和引进。

2.2.设计管理:负责概念性规划设计、方案设计、扩初设计及施工图设计任务书编制,并向相关单位进行设计交底;负责并跟踪管理设计的全过程,协调设计单位、公司各部门之间的配合关系,保证设计进度与质量;组织各类设计方案的技术评审并向相关单位和部门反馈评审意见,最终获得修正后的设计资料;负责协调解决施工图设计阶段之前各专业的技术问题处理;负责建筑材料的选型定板工作;负责审定设计单位提供的项目主要功能性材料清单,参与主要材料的招标采购;配合景观装饰设计工作;指导和协助项目公司采购材料的选型工作;在项目实施过程中,负责为项目提供技术支持服务;负责各类设计资料内部使用中的交底、变更和评审。规划阶段的报批手续办理:配合外联部进行与规划设计相关的报批报建手续办理2.3工程设计:施工图设计阶段技术支持,负责解决施工图设计阶段各专业的技术问题处理;负责设备的选型定板工作;

工程技术支持,制订开发相应施工技术标准;负责审定设计单位提供的项目主要功能性材料清单及设备参数,参与主要设备的招标采购;在项目实施过程中,负责为项目提供技术支持服务;参与对涉及重大建安成本变更的评审。2.4.产品监督:负责对工程质量情况进行定期分析,形成质量分析报告,对于典型问题,应形成案例,并及时纠正。

2.5.售楼处与样板房装饰设计及管理

根据营销中心需求编制售楼中心与样板房的项目总控计划;依据总控计划负责售楼中心样板房的设计、施工、软装、景观示范区全过程管理工作。

2.6.景观装饰工程的设计及管理

负责解决景观、装饰施工与设计的技术问题,在项目实施过程中为项目提供技术服务与支持;为公司工程项目配置相应景观、装饰工程师,协助施工单位完成景观、装饰工程。对景观、装饰工程质量、效果进行监理把控;3、工程部职责3.1.施工前准备阶段:负责组织施工组织设计的评审。

3.2.进度管理:负责编制详细的施工进度计划;负责监控项目施工进度计划的实施情况,并及时进行调整;负责相关部门与项目有关的工作计划的制订、实施等工作。

3.3.质量管理:在项目实施过程中,负责为项目提供技术支持服务;按照工程质量管理制度对工程质量进行管理;负责审核监理规划及实施细则,监督其计划执行情况,并对监理工作进行考核;负责组织对关键工序、关键部位的施工方案的审核;负责制订工程使用原材料的实验、检验制度与程序,并定期对工程质量管理制度的执行情况进行检查;负责一般设计变更的审核;参与重大设计变更的评审;负责采购材料的验收;负责组织施工各阶段的工程验收;负责组织重大质量问题的处理,并提出解决方案。

3.4.安全文明管理:负责按安全文明生产的要求对施工现场进行管理;负责施工现场社会治安的综合治理;负责监督施工单位建立符合公司品牌形象要求的工地环境。

3.5.施工单位和监理单位的监督:负责对施工单位和监理单位的检查考核,监督责任单位提出整改计划并对整改计划完成情况进行验证。

3.6.综合验收:负责组织规划/建筑质量/消防/电梯/人防/环保/交通/绿化/供水/强电/弱电/燃气/通信/市政设施(小区道路、排水)等专业验收,并取得相应验收合格证明;负责组织竣工验收并取得工程项目竣工验收备案证书。

3.7.工程签证管理:负责项目现场的施工工程签证管理3.8.工程档案管理:负责项目工程档案的收集和整理,竣工档案的整理和申报,取得档案竣工验收合格证书。

4、成本合约部职责4.1.成本管理:配合落实项目总体目标成本;编制项目预算;负责根据施工合同,编制工程款年、季、月度支付计划;负责核对供应商材料清单及施工单位完成工程量,并核算工程进度款,办理支付手续;负责对项目成本控制信息进行统计、归档,制订月度动态成本报表并备案;负责根据项目竣工结算计划,按时将工程结算资料移交至档案工程管理部门,并完成工程结算分析报告。

4.2.供应商管理:负责组织工程供方的资质预审;施工过程中负责对供应商的服务质量进行监控、考评等。

4.3.招标管理:按照标采购需求制订采购计划;参与项目招标组织工作,包括招标文件编制、审查、评标等工作;组织对潜在投标人的考察及审查工作;参与编制标底或拦标价;参与开标、评标、定标工作;负责招标及评标资料的立卷及归档。

4.4.材料及设备采购:按计划负责项目(零星)设备及材料采购工作的实施;并做好材料出入库登记。

4.5.项目合同管理:负责洽谈权限范围内的相关合同;负责签定合同,并严格按照合同规定落实各项工作;负责对项目相关合同执行结果进行统计、评估分析,并反馈至相关部门;负责建立合同管理台帐。5、营销管理部职责5.1．营销外联业务:负责收集广告、营销代理、媒体代理等与项目销售相关公司的资质,并进行资质预审,参与这些公司的选择工作;负责处理与销售相关的代理公司、广告公司、媒体等外部合作单位的工作。

5.2.售前管理:负责营销策划方案的编制并报批;根据批准后的营销策划方案拟订销售计划;进行销售展台、售楼中心布置方案策划与实施;负责策划和管理销售环境、销售的物料和资料的准备并实施。

5.3．销售过程管理:负责项目销售全过程的沟通联系;负责监督代理公司按照代理协议开展销售工作,并对销售过程进行监控,把控销售房源及销售价格;配合拟订公司年度销售工作计划,执行项目整体销售策略、营销方案、广告计划等。

5.4．销售信息管理:负责收集有关销售信息,并对信息进行初步分析;负责定期将销售情况的分析结果反馈。

5.5．签订销售合同及产权办理:负责拟订补充协议,签订销售合同;负责办理销售后的相关产权办理工作,包括:转移登记、面积预测、面积实测、合同登记和两书购置等。协助业主办理相关手续。

5.6.售楼处及样板房管理:配合售楼处及样板房软装布置方案策划和评审;配合售楼处及样板房的验收;负责售楼处及样板房的使用管理和处理。

5.7．销售过程及售后客户服务:配合建立销售客户服务标准和服务流程;负责收集、维护客户信息资料;负责销售过程的客户关系管理;负责项目交房后有关业主投诉与纠纷的处理及工程维修返修协调工作;负责销售档案的建立和管理;监督并协调物业公司的工作;配合开展公司的客户满意度调查;实施客户活动。6、财务部职责6.1.研究和创新房地产开发资本运营理念和方法,构建和完善满足公司项目需求的资金运作平台。负责公司年度财务预算的执行;

6.2.负责准确及时地编制和报送各类会计报表,编写财务分析报告;按照财务核算制度的要求如实记录各类数据,真实反映公司业务活动和资产债务情况;负责公司收入、成本、费用等业务的核算,编制财务报表,及时反映企业运营情况,协助公司项目申报工作;

6.3.执行往来业务的财务结算,各部门的账务处理,督促账款回收,保证企业日常运营的顺利开展;

6.4.负责固定资产及专项基金的管理,会同公司有关部门办理固定资产的购置、转移、报废等财务审核手续,正确计提折旧,定期组织盘点,做到账、物相符;负责会计档案的管理工作,根据有关规定,对公司财务收支进行严格监督;负责公司财务外部关系的协调,负责税务筹划。6.5.负责公司项目的资金赢资工作,保证项目的资金需求。7、总办职责7.1协助总经理负责贯彻执行公司及行业有关政策、制度;负责公司管理标准及规章制度的编制及修订并实施;7.2.根据公司发展规划,负责制订公司年度经营计划并报批;负责跟踪、调整及协调各项目年度计划、季度计划、月度计划;负责收集、整理公司年、季、月度综合报表,编制公司综合报表并上报。

7.3.项目报批报建工作:组织签订土地使用合同;负责办理《土地证》等相关手续;负责办理项目实施过程中所有报批报建事务;负责项目实施过程中市政专业公司对接;负责组织施工组织设计的评审及批准工作。7.4.负责项当前期土地信息的收集;负责项当前期拆迁工作;7.5.协助总经理在获取土地过程中的手续办理;组织进行项目投资评估。三、工作流程及表格1.通用管理表格工作联系单(内部)公司/项目/部门接受部门发出部门发出时间事项事项内容发出部门签字部门负责人总经理签收备注备注:此工作联系单为内部工作联系单1.相关部门在接到”工作联系单”的二十四小时以内要提出初审意见进行回复,如果没有回复,默认接受工作联系单内的内容安排。2.跨公司的部门发布”工作联系单”,须由发布公司的总经理签批,公司内部门发布”工作联系单”,须有发布部门的负责人签批。工作审批表公司/项目/部门工作内容提出部门经办人:日期:部门负责人:日期:提出公司相关部门总经理:日期:集团相关部门分管副总裁总裁董事长注:1.公司所有部门的工作事情必须在工作审批后进行;2.相关部门在没有专业表单的情况下使用此表单;工作联系函编号:接受公司发出部门发出时间事项事项内容发出部门负责人签字总经理签批主管副总裁签批总裁签批签收备注备注:1.相关公司在接到”工作联系函”的二十四小时以内要提出初审意见进行回复,如果没有回复,默认接受工作联系单内的内容安排。2.本表适用于对外公司之间的工作来往。、XX公司/部门会议通知单会议名称会议时间会议地点会议组织会议主持参加单位/部门(人员)会议内容会议要求会议审批注:1、公司层面会议经分管副总裁审批,报总裁办备案;2、部门层面会议经公司总经理审批,并报总办备案,需邀请集团分管领导参加的应报分管领导批准。2、专用表格2.1.项目投资开发流程及表格2.1.1项目城市评价报告成果标准项目城市评价报告成果标准石家庄市(-)文件编号版本号生效日期城市评价报告成果标准(盖控制专用章处)修改状态修订情况生效日期=1\*ROMANI=2\*ROMANII=3\*ROMANIII=4\*ROMANIV=5\*ROMANV起草职务日期审核职务日期审核职务日期以下指标和内容是项目拓展部提交的城市评价报告中所必须涵盖的部分。除此之外,可根据当地的具体情况增加其它内容,以期对目标城市的现状和发展前景进行详尽说明。目录一、前言——城市印象该部分是对城市情况进行的介绍,包括位置、面积、自然景观、人口、GDP排名、支柱产业、房价水平、外地房地产企业进入情况、房地产开发状况、人们消费习惯、商业情况等。要求拓展人员给出城市整体评价,以及进入该城市的理由。二、市场分析(城市房地产市场趋势评价定量指标)1、国土局近三年房地产土地供应量城市土地基准价格或区域价格比较近三年新增建设用地可建面积近三年新开工面积2、房管局近三年房地产竣工面积近三年房地产批准预售面积近三年房地产销售面积3、市场表现(1)宏观人均GDP人均可支配收入人均储蓄余额人均居住面积(2)微观近三年房地产销售价格及增幅标志性楼盘价格走势三、城市概况及分析(城市房地产市场趋势预测辅助定性指标)1、支柱产业分析2、民营经济发展评价3、自然景观及交通发展概况4、未来城市规划及重大建设项目5、重大城市活动及经济发展规划6、城市商业概况及评价2.1.2.土地信息采集表土地信息采集表项目联系人:实地考察日期:宗地名称位置(详见附图)区域位置土地编号四至范围东南西北地段土地所有权归属国有土地使用权归属土地方土地使用年期交易方土地规划用途技术指标(根据对方阐述)占地面积(平米).建筑覆盖率%机动车位建筑面积(平米)其中:住宅容积率.商业公厕垃圾站土地渊源土地现状周边环境合作方式及条件合作方式土地价格周边可拓展土地付款条件交地标准市场经济测算备注项目判断意见总经理意见分管副总意见总裁意见后续跟进情况记录最终成交情况2.1.3项目信息通报项目信息通报填报单位:填报日期:详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度,初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情况,谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度,如:已取得的政府、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点。项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出,对手提出条件发生变化等,以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其它投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响,政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或(即将)实施,重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设(如交通捷运系统规划和建立,主要道路的开工或通车),以及项目周边市政配套的改变。其它因素如:房地产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划(继续跟进还是暂缓、终止)、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。2.1.4.项目市场定位建议草案任务书2.1.5.项目可行性论证规划草案指标说明(含建造标准)新项目可行性论证规划草案指标说明(含建造标准)填写日期项目名称一、指标统计指标类型指标单位任务书建议数值实际数值备注用地平衡总用地面积平方米建筑用地面积平方米总建筑面积(计容积率)平方米其它不计容积率建筑面积平方米用地构成小区道路平方米消防道路平方米人行道平方米广场平方米绿化平方米水景平方米室外体育设施平方米室外泳池平方米需注明个数基本指标规划容积率—覆盖率%绿化率%总户数户车位数(其中地面停车)个土方平衡挖方量立方米填方量立方米挖填方差量立方米边坡支护米二、建筑细部面积指标可售住宅分类占地面积建筑面积层高层数结构类型电梯个数户数内外部装修标准、厨卫设置别墅住宅联排住宅多层住宅小高层住宅高层住宅超高层住宅合计备注:属于同种建筑类型但层数差异较大时,或有重大影响成本情况时可单列计容积率配套占地面积建筑面积层高层数结构类型内外部装修标准、设施设置商业会所幼儿园小学物业用房其它不计容积率配套占地面积建筑面积层高层数结构类型装修标准架空花园架空车库地面停车地下商业街地下室面积三、其它说明:建筑概况1、设计概念:产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点;

2、主要产品类型分布:多层、高层,还是联排别墅,及各种产品的楼栋数,各个楼栋大堂及电梯专修标准;

3、各种占地的配比是否恰当,车位布置是否合理;

4、商业物业独立布置还是沿裙楼布置,商业人流入场考虑,是否布置扶梯、中央空调。园林小品标准其它配套设施内容及规模单独占地体育设施规模和标准说明总体装修标准包含内墙装饰、外墙装饰、厨卫装饰的标准;节能和环保型建筑材料选用的考虑。备注其它必要文字说明四、签字栏填表校对审核签收备注:本表可根据项目实际情况进行调整,但需作说明建造标准建筑类别类型1类型2类型3类型4举例层数/层高7层/3.2M结构类型框架土建部分地基处理强夯等基础C20钢筋混凝土桩承台、砖基础外墙加气混凝土砌块墙,一砖内墙加气混凝土砌块墙,1/2砖柱C25钢筋混凝土矩形柱、400*600梁C25钢筋混凝土单梁板C25钢筋混凝土有梁板、C30预应力钢筋混凝土空心板地面混凝土垫层楼面水泥砂浆屋面水泥砂浆平面、水泥珍珠岩保温层、石油沥青油毡防水、混泥土板架空隔热层门窗木镶板门、铝合金推拿窗外墙装饰外贴马赛克内墙装饰混合砂浆、仿瓷涂料橱卫装饰地面砖、抽水坐厕安装部分给排水消防电气采暖燃气空调智能化电梯2.1.6.项目可行性报告房地产项目可行性报告公司名称:完成日期:第一部分:项目总论1.1项目概况①地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。②宗地现状1)四周范围;2)地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;3)地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;③项目周边的社区配套教育:大中小学及教育质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其它1.2项目规划控制要点规划控制要点①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积②住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积③综合容积率、住宅容积率④建筑密度⑤控高⑥绿化率⑦其它第二部分:市场研究2.1本市房地产市场现状对当地房地产市场现状进行简单表述:当地房地产产市场板块划分;主要热点区域,住宅、商业、办公等物业的销售情况,销售价格,2.2项目所在板块市场分析2.2.1区域住宅市场成长状况①区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化②区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)开工量/竣工量销售量/供需比平均售价③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势2.2.2区域内供应产品特征①各档次产品供应状况②各档次产品的集合特征特别研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征③区域内表现最好个案状况附图:项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型⑤分析:本案在区域市场内的机会点⑥结论:区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题2.2.3区域市场目标客层研究①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)②结论:本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。2.3项目定位方案①市场定位②目标市场定位③项目产品定位主要功能/建筑规模/主要技术经济指标④价格定位:项目销售均价(元/㎡)出租均价(元/㎡×月)可租售面积(㎡)备注写字间配套功能停车场住宅销售第三部分:项目开发方案3.1初步规划设计思路①设计概念:产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点。②主要产品类型:多层、高层,还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其它类型,及不同类型产品的比例。③节能和环保型建筑材料选用的考虑。④在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性。⑤如果是大型、超大型项目,对营造大社区概念的考虑。⑥市场公共配套设施配置方案3.2项目实施进度计划在可行性研究阶段,需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡,作出合理而又切实可行的安排。根据分别确定的项目实施各阶段所需时间,编制实施进度表,项目实施进度表有多种表示方法。简单项目的实施进度可用横道图,复杂项目的实施进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。附表1开发进度模拟表时间项目23456789101112123456789101112前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工内部认购正式销售竣工3.3合作方式及条件①合作方基本情况:名称,主要股东投资情况,注册资本,成立时间、特殊背景等

②合作方式:例如:一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外,都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。③付款进度及与拿地程序的配合④其它合作的主要条件⑤与合作方式相关的其它法律规定3.4项目资金来源序号项目金额(万元)比例1自筹资金【】【】%2信托计划投资额【】【】%2银行贷款【】【】%3部分销售收入【】【】%4总投资【】【】%第四部分:投资估算与融资方案4.1销售收入估算物业功能销售总价(万元)销售单价(元/平方米)住宅商业车位合计序号年份第1年第2年第3年合计1销售面积(m2)2销售价格(元/m2)3销售收入(万元)4.2项目税收政策税率税种税率营业税土地使用税(二类)土地增值税(预缴)房产税土地增值税(清算)城市建设税/费企业所得税(预缴)教育和卫生附加费企业所得税(清算)地方教育费附加施工合同印花税购房合同印花税4.3项目土地费用项目已缴资金成本情况未缴资金成本情况合计土地成本滞纳金各种配套费契税等税金拆迁补偿合计4.4总成本估算说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等。项目总投资估算表(方案1)项目投资总额(万元)单位成本(元/m2)1)土地费用2)前期工程费用3)建筑安装工程费用(含装修费)4)建设配套费用5)室外工程费6)管理费用7)销售费用8)财务费用9)各种税金支出10)预备费综合以上1至10项费用,本项目总投资估算为万元(方案1),(方案2)。4.5现金流量及成本利润序号项目名称:第一年第二年第三年合计1资金来源1.1自有资金1.2销售收入1.3出租收入1.4信托融资1.5银行贷款1.6其它来源2资金运用2.1土地出让金2.2开发建设投资2.3销售费用2.4项目管理费用2.5经营税金及附加2.6其它经营成本费用2.7土地增值税2.8所得税2.9信托融资收益2.10信托融资本金2.11银行借款本金偿还2.12银行借款利息支付3净现金流4累计净现金流成本利润表科目金额(万元)销售面积单方(元/平方米)1.销售收入2.销售成本3.期间费用营销费用财务费用管理费用4.销售税费土地增值税营业税及附加5.销售利润6.营业外收入6.营业利润合计7.企业所得税8.营业净利润经济指标:销售净利率%投资利润率%项目IRR%第五部分:不确定性分析在对建设项目进行评价时,所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性,将来的实际情况可能与此有较大的出入,即评价结果具有不确定性,这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险,要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响,以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同,不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析,盈亏平衡分析只用于财务评价,敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价,5.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析,是指在一定的市场生产能力条件下,经过分析拟建项目的产出(量)、成本(本)和收益(利)之间的关系,来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中,所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。例如:A、住宅销售的平衡点是[(15487-8472)÷36264+1300]÷3300=98%即出售掉98%的面积才能够达到盈亏平衡点。(其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外,其余费用全部摊入其它建筑)B、酒店经营的平衡点200×50%×50%÷200=25%即住房率达到25%能够保本经营。C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/㎡×月计算,保平点是5÷50=10%即出租率达到10%即能够保本经营。5.2敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时,项目经济效益发生的相应变化,并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不但能够使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度,还能够使她们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究,以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数:敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。例如:以售价为参数值,以项目的净现金流量现值作为目标值,已知售价增加10％,净现金流量现值增加20％,则售价的敏感系数=20％/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负,说明目标值的变化与参数值的变化方向相反,敏感系数越大,则说明该参量对目标值越敏感,在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减。5.2.1变动因素一成本变动成本变动幅度(%)对各项经济指标变化的影响。例如:经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率5.2.2变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%

营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率第六部分:研究结论与建议6.1结论根据前面各节的研究分析结果,对项目在技术上、经济上进行全面的评价,对建设方案进行总结,提出结论性意见:项目投资财务评价指标项目总投资项目总收入项目资金峰值股本投资项目税前利润项目税后净利润销售净利润率%总投资净利润率%项目IRR%股本投资获利倍数6.2建议是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议,供委托方参考。①对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。②对应修改的主要问题进行说明,提出修改意见。③对不可行的项目,提出不可行的主要问题及处理意见。④在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合,提出建议。⑤相关的注意事项及建议表____________项目报告评审单项目评审内容项目评审时间项目评审地点参与部门评审意见**部门负责人:日期:备注2.2规划设计表单宗地自然条件表表一填表人:填写日期:年月日项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地位置宗地城市位置图表示宗地在城市范围内的位置,可在城市地图基础上制作□已制作宗地区域位置图表示宗地在城区范围内的位置,可在城市地图基础上制作□已制作宗地现状宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高□已移交宗地地形图宗地为复杂地形时,表示现状地形、标高(等高线)、现状地貌□已移交宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置□已制作宗地绿化分布图绿化的定位□已制作宗地水体分布图水体的定位□已制作部门负责人审批说明:本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成,并作为设计前期阶段进行概念设计、方案设计阶段进行规划方案设计的基础资料。投资分析阶段,若政府提供的”宗地红线图”、”宗地地形图”深度不足,则应在设计前期阶段落实并确认此二图。本表由项目拓展负责填写。

宗地自然条件表表二填表人:填写日期:年月日土地名称/项目名称城市气温常年绝对温度最高℃最低℃平均℃城市风向主导风向风向频率玫瑰图(另附图)□已收集空气质量宗地空气质量状况□空气质量良好□空气质量较差,需进行检测噪音宗地噪音状况□周边无噪音源□周边有噪音源,需进行检测水文宗地内有无地表水□池塘□水渠宗地周边有无地表水□江□河□湖□海□水渠周边地表水常年水位(黄海高程)M周边地表水最高控制水位(黄海高程)M地下水位标高(黄海高程)M宗地内水质状况□水质良好□水质较差,需进行检测特殊地下物冲沟□有□无暗河□有□无古墓□有□无化石□有□无污水处理设施□有□无地下军用设施、管线□有□无地下油罐房□有□无其它大型地下建筑物、□有□无部门负责人审批说明:1．依据宗地社会条件表一(表1.2.1)的周边公共设施图,当周边存在污染源与噪声源时,应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测;决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路,应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。2．当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。宗地社会条件表表一填表人:填写日期:年月日项目名称图纸名称内容要求完成情况区域现状图表示宗地所处区域(道路、周围建筑物等)的现状特征□已移交区域总体规划图表示政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划□已移交区域交通分析图表示地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点;表示私家车赴宗地的可选路线□已移交周边交通分析图表示宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等□已移交周边道路断面图表示宗地块周边道路断面各分项尺寸□已移交周边公共设施图表示宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间;表示对项目设计存在有利与不利因素的设施:广场、公园、城市雕塑,高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施□已移交市政管线图表示给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等□已移交部门负责人审批说明:本表所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录,应在投资分析阶段收集、制作完成,并作为设计前期阶段进行概念设计、方案阶段进行方案设计的基础资料。本表由项目拓展负责填写。宗地社会条件表表二填表人:填写日期:年月日项目名称当地政策法规要求日照间距系数消防间距□无特殊要求其它间距□无特殊要求建设工程用地许可证总用地面积ha□暂无要点总建筑面积m²容积率建筑密度绿地率车位总数限高要求层或m配套的名称与面积要求退红线要求部门负责人审批竞争楼盘设计信息表表一楼盘名称位置规划总用地面积M²总建筑面积M²容积率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M²住宅产品类型□独立别墅□联排别墅□平层公寓□花园洋房□小高层□高层□其它住宅结构形式会所面积M²会所个数商业面积M²□租□售幼儿园班小学班景观周边自然景观□有□无景观设计面积M²包含项目游泳池室外M²室内M²水景/喷泉个儿童游戏场组硬地活动场个网球场个羽毛球场个其它说明:针对项目竞争楼盘,需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研,可酌情选择完成。

竞争楼盘设计信息表表二该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术设计资源设计内容设计单位名称规划建筑方案施工图景观方案施工图室内装修部品标准室外墙面一墙面二窗□白铝□彩铝□塑钢其它公共室内电梯品牌电梯厅装修标准其它住宅室内□毛坯房□标准装修□提供□不提供装修套餐项目品牌或材料入户门/内门地板洁具厨柜吊顶其它说明:1.针对项目竞争楼盘,需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研,可酌情选择完成。

竞争楼盘设计信息表表三户型编号户型种类面积(M²)实用率(%)比例备注123456主力户型编号为:户型特色评述:(应附图表示)说明:1.实用率国家规范无定义,为房地产销售中使用的指标,一般为:单套内建筑面积/单套商品房销售面积(套内建筑面积＋按规定应分摊的公共建筑面积)。2.单套内建筑面积包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。3.单套内使用面积住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。说明:此表由营销完成。编制责任人会签:日期:项目设计基础资料移交评审表资料名称评审内容责任部门移交确认确认日期自然条件*宗地城市位置图是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目拓展部*宗地区域位置图是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目拓展部*宗地红线图是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目拓展部*宗地地形图是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目拓展部*宗地现状照片是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目拓展部宗地绿化分布图是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目事务部*宗地水体分布图是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目事务部*城市气温及风向是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目事务部空气质量及噪音是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目事务部*水文是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目事务部*特殊地下物是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目事务部社会条件区域现状图是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目事务部区域总体规划图是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目事务部*区域交通分析图是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目事务部*周边交通分析图是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目事务部周边道路断面图是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目事务部周边公共设施图是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目事务部*市政管线图是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目事务部*当地政策法规要求是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目事务部*建设工程用地许可证是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□项目公司竞争楼盘*竞争楼盘列表是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□市场研究部*竞争楼盘设计信息表是否满足设计要求:是□否□是否是最新版本:是□否□市场研究部其它评审记录签名:说明:*项为必选项。概念设计任务书目录项目基本情况项目定位与开发理念项目技术经济指标总体规划设计原则交通与流线规划群体空间形态规划景观规划公共配套规划分期建设投资限额规划设计成果进度安排附件清单一、项目基本情况1．项目概况1)项目位置2)占地面积3)地块周边状况4)其它2．项目优劣势分析优势1)地形优势2)主题概念优势3)周边生态环境景观优势4)周边公交系统及配套设施优势5)其它劣势1)地形劣势2)环境影响劣势3)周边不良景观劣势4)周边公交系统及配套设施劣势5)其它二、项目定位与开发理念1．客户定位2．主题定位3．物业类型4．开发理念三、项目技术经济指标1．技术经济指标:占地面积:拟建建筑面积:其中:住宅:商业:会所:停车场(库):其它配套设施:建筑容积率:建筑覆盖率:建筑类型:车位数:户数:绿化率:2．户型配置(营销部提供)3．配套设施四、总体规划设计原则1．前瞻性:树立大观念、开拓新思路,在现实住宅设计水平基础上要有所超越,做中国一流的社区,做最有品味的社区,做最富于创意的社区。规划布局、单体平面、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。2．均好性:在设计的各个方面均应体现均好性原则,从总体规划、建筑设计到环境设计,均好性的实现是一个重要的设计目标。要寻求景观资源的配置均衡,充分考虑市政道路噪音对住宅的影响,提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染,尽量减少经过使用技术手段来降低噪音(会带来建设成本的提高)。3．人性化:体现在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面。设计在保证居民有舒适的居住空间、宜人的建筑尺度、洁净的环境空间、便捷的交通以外,更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面,处处体现生活化的气息。4．经济性:充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段有效衔接和使用的经济性;方案中要合理利用现有的资源优势,合理平衡土方量,合理设置架空层及通风、采光的开敞式/半开敞式车库,同时兼顾结构布置的经济合理性。5．规范性:设计方案必须遵守有关城市住宅规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定,并符合国家有关规范和标准。五、交通与流线规划1.出入口位置建议:2.交通与流线规划建议:3.设计要求:六、群体空间形态规划1.建筑群体空间组织:2.住宅规划的空间秩序感:3.小区立面的整体性和连续性:4.居住领域的可识别性:5.其它七、景观规划1.景观规划的主题和理念:2.景观系统的整体性和连续性:3.景观设计的丰富性和层次感:4.会所及销售环境的景观设计:5.社区各主要入口及商业街、广场等主要公共区域的景观效果:6.其它八、公共配套规划1．会所:建筑面积控制在㎡左右,内部功能设置包括:会所位置选择要和重要的景观相结合,要实现建筑与环境的融合。其造型必须具有强烈视觉吸引力,要经过精心设计实现其独特性、标志性,成为社区的视觉中心。2.商业配套设计要求:建筑面积控制在㎡左右,满足小区居民基本生活要求,能够分为功能性(经常性消费如综合超市)和休闲性(如专卖店、鲜花店、咖啡厅等)两种,位置设计结合居住功能考虑。商业内容包含:等等,立面要求统一规划设计。3．其它:如小学、幼儿园等。其它相关配套设施:垃圾中转站、物业管理办公处等。其设计要求参相关的设计规范。九、分期建设考虑分期开发,首期开发建设以为主;保证整个社区在不同阶段有机的完整的生活环境和视觉印象并使得每一期开发时均有各自的亮点。十、投资限额(成本管理中心提供)十一、规划设计成果提供完整的规划方案图册(A3图幅)其中:1)报公司方案图册一式8份。2)报建方案图册一式8份。内容包括1．方案设计总说明,包括:1)基本设计概念2)详细建筑设计说明:功能分析、交通分析、通风分析、绿化分析、景观分析、日照阴影分析(与相应的分析图对应)3)技术经济指标(包括总建筑面积,住宅、商业、会所、停车场(库)、以及其它配套设施的建筑面积分项指标、层数及高度,覆盖率,容积率,绿化率;车位数;各种户型的建筑面积、实用率;等)4)结构、设备说明5)投资匡算2．地块位置图3．地块现状图4．彩色总体平面布置图(要求场地规划分析图)5．方案分析图包括:功能分析、交通分析、绿化分析、通风分析、景观分析、日照阴影分析;6．竖向规划图7.住宅、会所及其它建筑意向性设计图8.外部街景立面图(主要类型各一份)9.场地剖面图(纵、横向、景观主轴各一份)10．彩色效果图1)整体鸟瞰图(一份)2)景观设计效果图3)建筑单体透视效果图(主要类型3-5份)4)主、次入口,商业步行街效果图(各一份)11．户型分布图12．报建模型一个(比例1:500)(带罩)包含以上规划内容的数据光盘两份。十二、进度安排规划设计阶段需提交的中间过程设计成果需提交的过程设计成果提交时间审核确认时间备注十三、附件清单用地红线图(电子版)地形测量图(电子版)其它设计交流信息记录表记录编号:FYDC-R-SJ-006专业□建筑□设备安装□景观□室内装饰阶段设计单位名称地点时间参加人员设计信息交流内容序号内容要求完成时间1234记录人:审批人:时间:验证1234记录人:时间:注:本表适用于与设计单位进行设计信息交流的记录。项目概念方案技术评价表FYDC-R-SJ-007时间:填表人:一满足市场营销方面的内容评分理由陈述1技术经济指标满足甲方经济技术指标要求:1)物业类型比例;2)地下车库面积;3)总建筑面积;4)总户数;5)配套设施面积;6)户车比。2规划与营销主题的关系1)建筑与景观充分融合。2)景观主题与概念策划是否吻合。3)充分保护及利用现有景观资源。3交通组织1)交通流线合理便捷,并与商业及服务配套等有效结合。4物业分布与分期开发1)不同售价物业类型在区内分布的合理性,及相互之间的关系和谐。2)宗地资源与不同售价物业分布的匹配度。3)商业服务与社区配套设施布置的服务有效性。4)物业的分期开发与项目经营测算的匹配度。5销售示范区1)设置有效的示范区:包括销售大厅,销售样板间,景观示范区。销售人流与施工人流组织的合理性。示范区形象是否有冲击力。6户型使用标准的满足户型分布及面积指标是否符合市场的产品建议书要求。(参见设计任务书附件)户型功能配置是否满足市场的产品建议书中的使用标准。(参见设计任务书附件)7立面风格与市场策划的关系整体风格应紧扣策划定位要求,主题鲜明。立面风格的创新性。立面总体协调性。综合得分营销部门建议二满足技术方面的内容评分理由陈述1要点及规范1)政府部门规划要点:·建筑退线;·容积率;·限高;·绿地率;·建筑密度。2)满足消防要求:·防火间距;·消防车道及登高面的设置。3)满足建筑日照间距要求。2规划结构规划思想(手法)的先进性。空间组织有序列感,有标识性。车行道路骨干清晰,辐射均匀,道路网密度适宜。人行系统与景观系统、车行系统的衔接关系。停车布置合理:·停车方式的经济性;·停车场的位置服务均好;·出入口的设置和装置合理,便于管理。公共设施空间分布的合理性。景观手法与使用功能是否匹配。开发分期与规划结构的结合关系是否合理。3管理模式分级管理体系的设置是否清晰合理。管理模式是否有效,并具有经济性。分期开发的管理模式是否合理。4户型设计1)厅房是否方正,厨卫布置得当,使用方便;动静分区合理,私密性好;公共交通是否紧凑,实用率高。2)充分考虑朝向、景观、通风设计(客厅、主卧朝向及景观要好;户内有穿堂风)。3)户型的创新性(采用入户花园、空中花园、错层跃层等设计手法;创造个性化空间)。4)结构梁柱布置应合理,不影响使用及美观,平面功能可灵活改变。5)设备管井布置应合理,空调机、热水器位既满足功能需要,又不影响立面美观。5技术设计土方平衡设计合理性。技术配套设施形态与位置设计合理性。保温、遮阳和降噪等新技术新材料采用的合理性与经济性分析。综合得分技术方面建议三满足成本方面的内容评分理由陈述1目标成本分析目标成本与规划/建设要求内容对应的一致性。目标成本与建设标准和项目特征对应的一致性。目标成本水平合理性。目标成本计算汇总无误。目标成本文件符合集团深度和格式要求。2投资效率分析投资效益与其它同类项目对比成本水平与售价的关系,同时反映售价和成本水平的合理性。本项目中,各类物业或建设内容贡献的收益对比,反映各部分建设内容的投资效益,同时也反映规划设计内容的合理性。3与预控目标关系分析是否反映总体及指标数据对比出集体数值的高低、幅度。出现不同之内容及原因的合理分析此种变化与售价变化之关系以及对投资效益的影响。4细节控制1)是否完成成本目标细分。2)是否明确重要指标。3)是否形成控制指导意见。综合得分成本方面建议说明:1、本评议表分为市场、设计和成本三大项,分别由决策层(全部填写)、营销部、规划设计部和成本管理部填写(填写本专业);外部专家可根据其专业特长选择全部填写或部分填写。2、每项综合评分为5分制。5分表示”很好”,4分表示”好”,3分表示”一般”,2分表示”差”,1分表示”很差”。3、在每大项评分时,分别按每栏给出一个得分,然后累计总和再除以栏数得出综合分。设计成果评审表FYDC-R-SJ-008项目名称:专业□建筑□设备安装□景观□装饰阶段设计单位名称参加评审人员评审意见序号内容实施方式完成时间责任人1234记录人:时间:技术部门审核意见:工程副总审核/审批:总经理审核意见:分管副总裁审核意见:总裁审批:验证123验证人:时间:说明:1、本表由规划设计部汇总相关部门评审意见后填写;2、本表在项目竣工后保存2年。3、仅施工图设计成果由工程副总审批,其它设计成果审核审批顺序为:技术部门-分管副总-总经理-分管副总裁-总裁。方案设计任务书二零一年月目录一、项目名称二、项目概况三、区域概况四、项目定位五、开发理念六、项目技术经济指标及要求七、设计依据八、方案设计基本原则九、总体规划原则十、交通组织原则十一、单体设计原则十二、商业设计原则十三、设备专业要求十四、结构专业要求十五、提交设计文件要求1项目名称:2项目概况:2.1项目位置2.2用地组成2.3总用地面积:3区域概况:4项目的定位4.1．客户定位:4.2．主题定位:4.3．物业类型:5开发理念5.1．先进性:5.2．独特性:5.3．实用性:5.4．经济性:6项目技术指标及要求6.1改造区域土地面积:6.2土地用途:6.3建筑容积率:6.4建筑覆盖率:6.5小区绿地率:6.6建筑退红线:6.7计入容积率的总建筑面积:6.8不计入容积率的建筑面积:6.9建筑高度:6.10机动车停车设置标准:停车位:6.11户型配置户型单位建筑面积㎡户型套数比功能备注单身公寓要有生活阳台,可不设景观阳台。厨房面积可相对减小,放大客厅开间。1房2厅1卫2房2厅1卫(小)浴室预留浴缸位。设置观景阳台和凸窗,注意与景观面的结合。注意通风、采光。厨房和浴室面积比例相对提高。2房2厅1卫(大)3房2厅2卫(小)主人房浴室预留浴缸位,公卫有则更佳。的三房要比的三房视觉上有明显的宽敞感。如增加的客厅开间。设置观景阳台和凸窗,注意与景观面的结合。注重通风、采光等生活要素。厨房和浴室面积比例相对提高。3房2厅2卫(大)4房2厅2卫顶层特殊户型设计合计100％说明:6.12商业配套设施6.12.1配套商业面积总体设置m2。6.12.2商业类型:临街设置商铺平方米,其它商业平方米。6.12.3商业项目设置:娱乐、休闲、购物、美食为一体的综合商业。6.12.4商业面积分配:商铺尽量能做到能够自由分割组合。一楼高度为6米左右,可设隔层,宽度不少于4米,外街铺进深不大于15米,内街铺进深可适当短一些,宽度大一些。根据市场供求状况建议以一楼商铺面积为能够自由组合的30—50平方米之间较切近市场。6.12.5商业形态经过合理的设计规划,引入口岸人流,充分发掘该地块商业价值。6.13其它配套设施:(a)幼儿园:平方米(b)康复中心:平方米(c)社区活动:平方米(1)居委会:平方米(2)党员活动用房:平方米(3)社区警务室:平方米(4)社区综治办:平方米(5)老人之家(人体活动、残疾人活动用房等):平方米(6)图书室:平方米(d)邮政网点:平方米(e)环卫用房:平方米(可根据具体情况调整),位置要求为转运垃圾时尽量减少对居民的影响;7设计依据7.1用地红线图;7.2设计应符合消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国家及深圳市有关法规、规范方面的要求;7.3本设计任务书的要求。8方案设计的基本原则9总体规划原则9.1建筑总体布局、造型、色彩应注重城市与区域设计,应充分考虑与周围地块的协调关系。9.2合理处理住宅、商场、环境场地之间的关系。商场要对外经营,应具有开放性;而居住区将实行封闭式管理,私密性较强。规划要求做到公共空间开放,居住空间保持私密性。9.3要充分考虑新建筑对周边已建住宅的日照遮挡,要满足国家规范对日照、间距、自然采光、自然通风的要求,处理好新旧建筑的关系。9.4在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用,集中体现项目主题,最大限度地展现项目卖点;9.5商业是提升片区改造环境的重要影响因素:在设计时应充分考虑商业环境氛围,经过合适的设计挖掘该地块的商业价值、提升居住的生活品质。9.6考虑泛光照明设计及其对片区的视觉影响。设计范围设计范围10交通组织原则10.1．应注重处理小区主要出入口的位置,考虑商业人流与居住人流的关系,解决好区内各种流线(生活后勤服务、临时访客、消防疏散等)之间的关系。10.2保证消防车道及扑救面对坡度的要求;10.4．合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响,考虑残疾人无障碍设计;10.5．住宅与车库之间要建立方便的联系;10.6．合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题,将其对住区的影响降到最小。11单体设计原则11.1建筑单体设计以满足使用功能、实用率高、成本低为总设计原则。11.2建筑单体平面要求形体规整、布局紧凑,尽量减少交通及辅助用房面积。11.3建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑,住宅室内空间无突出墙面的梁柱,建筑物的主要外立面无突出的设备管线。11.4住宅公共前厅考虑自然通风的设计,避免封闭式走廊的压抑与不安全感,并减少机械的通风排烟的经济投入。11.5塔楼的结构设计应充分考虑首层、二层商业大空间的要求,尽量不设置转换层。11.6设备用房、车库尽量安排在地下室。11.7建筑立面风格原则上以风格为主。11.8充分发挥色彩与材料质感的装饰作用。11.9细部设计是支撑产品档次的关键之一,设计方案要对其予以充分重视,对建筑立面的窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑。12商业设计原则12.1强调目标客户心理。12.2商业外立面原则:。12.3平面设计需考虑集中商业卫生间设计、商铺卫生间位置示意。12.4考虑自动扶梯设计。12.5商铺空调室外机的位置安排合理,对立面及使用无较大影响。13、设备专业要求13.1、管道、管线布置采用暗敷,布置合理;地上燃气管道及计量仪表应明装;13.2、立面尽量不设立管,设立管时应考虑遮挡,设集中管井,位置合理,布管规整;13.3、套内无排水立管穿楼板现象;13.4、每户内应设有足够的电视、电话、电脑网络系统的定型接口。其中客厅、主卧室、父母房等设置电视、电话插座各一个,书房设置电视、电话及宽带网络接口各一个。主卧卫生间设置一个电话插座;13.5、水、电户外计量;燃气表及调压器等设于厨房阳台,燃气管由厨房阳台接入,洗衣机、热水器位置均预留在厨房阳台,厨房内设一个燃气管接口及燃气报警器;厨房阳台及安装热水器及燃气表等的墙面应足够大,以满足设备布置;13.6、水泵房、储水池、水箱、游泳池处理机房、锅炉房、管道井的位置、面积、层高合理;13.7、应设置电话光纤机房、宽带网络机房及有线电视放大器箱的位置;13.8、变配电房应尽量靠近负荷中心,并考虑进出线方便;13.9、空调机房应根据设备情况留足面积与空间;13.10、发电机房的设置应综合考虑环保要求、进排风方便及对建筑立面的影响;发电机烟气的排放管井应由地下室直接上升至建筑物最高点,中间不应转接;13.11、强弱电竖井应尽量分开设置,因强弱电竖井内设备管线较多,其净空面积应不小于1.5平方米。弱电竖井内设备及管线布局合理,无交叉现象。宽带网络线路应根据最长线路不大于90米的要求,在竖井内设置相应的机柜安装位置;13.12、每户内设对讲系统,并预埋防盗报警系统的保护管;13.13、各栋塔楼屋面泛光照明及室外照明应留出足够的容量。13.14、空调冷凝水立管根据建筑方案考虑是否埋墙。14、结构专业要求14.1.初步的结构方案及可能选用的基础型式的说明。14.2.结构统一技术措施说明。14.3.估计是否需申报超限高层建筑工程抗震设防专项审查。14.4.详勘任务书。15、提交设计成果要求所提交的方案设计必须符合中国及深圳地区的设计规范、技术规程及地方有关规定,并应满足甲方及政府要求,最终获得甲方及政府确认。方案图纸应采用公制单位标注,汉语简体版文字说明,R14以上CAD版本;方案设计的内容,应达到国家规定的方案报审规划部门的深度要求,并最终获得甲方确认。经过调整的方案设计应至少包括以下内容:15.1、总平面图设计,包括:①用地红线位置及角点坐标,场地标高;②建筑物位置、尺寸、间距、层数、设计标高、退红线尺寸等;③红线外城市道路及红线内道路布置、车辆入口、停车场位布置;④消防车道布置、路宽及转弯半径、尽端车道的回车场尺寸等;⑤日照分析图。15.2、单体建筑平面图(1:100)。①标注总尺寸及纵横墙、柱轴线尺寸,绘制各层平面图方向应与总平面图方向一致;②绘出内外门、门洞、窗或洞口、楼梯、电梯、阳台;③各房间、走道等名称标注及有特殊要求的主要厅、室的使用布置;④标明室内外地面设计标高,各层楼面设计标高;⑤地下室车库及车库的车位布置、注明车道宽度、标高及转弯半径、注明总车位数;⑥剖切线位置及符号;⑦住宅的标准层、标准单元层典型户型应放大比例绘制室内布置图并注明各功能空间的使用面积;⑧各防火分区的划分;=9\*GB3⑨各项配套设施的平面划分,并标明各项面积指标。15.3、立面图(1:100),注明外墙材料及颜色。①四向立面图并注明名称;②表示立面外部的轮廓,如门窗、雨蓬、阳台、檐口、女儿墙、屋顶、水箱、电梯机房、梯屋、冷却塔、线条等,并注明楼层标高及外墙面主要材料、色彩。③沿街商业立面展开图。15.4、剖面图(1:100)剖面图应剖在有楼梯、层高及层数有变化、空间比较复杂的部位。①绘出内外墙、门窗、地面、楼板、屋顶、水箱、电梯机房、烟囱、檐口、女儿墙、雨蓬、阳台等;②注明设计标高、各层高度尺寸、门窗洞口高度尺寸及建筑总高度(室外地面至檐口或女儿墙顶面);③有地下室且邻近有建筑物者,要绘该处剖面及相对位置。15.5、彩色透视图3张(鸟瞰图、落马洲大桥及口岸地铁广场方向透视图)15.6、建筑模型1:25015.7、设计说明书,包括①设计依据:a、计划投资立项批准文号。b、土地用地红线图,《建设用地规划许可证》。c、业主签发的设计任务书。②总图设计说明a、工程位置和环境的说明。b.根据建筑性质及使用功能要求,对总体布局、功能分区、内外交通组织、日照间距、日照时间、消防车道、防火间距、消防登高面、噪音防治等是否满足的说明。c.建筑物栋数、层数、总高度的说明。d.建筑物四周退红线尺寸、地下室边线四周离红线尺寸。e.总用地面积、总建筑面积、建筑覆盖率、道路面积、