固定收益专题报告-初看REITs的投资机会：扩募视角

目 录中国REITs为需扩募 4策度进 4REITs资运情况 6REITs扩的要性 8REITs扩机运情况 10念定对比 10募决链与心流程 11募核关重与问逻辑 11募操模式 12同原权人产注入 13跨体产购 18市化购扩募 19扩对REITs值系重塑 20统值架分率主导 20估框：“分增值双复合 20扩募益道 22募力分 22资景方式 27投资点 29风险示 30图目录图1：扩决链与心流程 11图2：中普斯REIT募后体构图 13图3：红创盐港REIT募整架图 14图4：华张产园REIT募整架图 14图5：博招蛇产园REIT募整架图 15图6：华北保房REIT募整架图 15图7：国海临创产园REIT募整构图 16图8：国海东新济REIT募整架图 17图9：华基华巢REIT扩后体构图 17图10：金门居REIT扩后体构图 18图11：航能伏REIT扩后体构图 19表目录表1：REITs层产型扩相政策 4表2：REITs募关策 5表3：中、国新坡REITs度征比 6表4：REITs发扩的主差对比 10表5：REITs种募式的要异 10表6：已募REITs信概况亿，份，） 12表7：REITs同募式的征比 19表8：1994-2025美国REITs板长收（） 22表9：2026年6月10日REITs估概（，） 25为何需要扩募中国2023+REIT加政策制度演进中国2025+商业不动产”并行发展阶段，REITs正在演变为服务新质生产力发展和构建长期资本市场的重要平台。2025105个项1018种资产类型，发售基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元。：RITs时间新增资产类型政策依据/标志事件2020-2021年聚焦成熟现金流基础设施：交通基础设施、能源、市政设《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关施、生态环保、仓储物流、产业园区、新型基础设施。工作的通知》（证监发﹝2020﹞40号）、《关于做好基础设施领注：酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(发改试点范围。办投资〔2020〕586号)2021年7月试点区域扩展至全国。《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点新增保障性租赁住房、水利设施、景区资产。工作的通知》（发改办投资〔2021〕958号）2023年3月生的社区商业项目发行基础设施REITs。《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）2024年7月全面推动基础设施REITs常态化发行。《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目新增养老设施。常态化发行的通知》(发改投资〔2024〕1014号）202512新增商业办公设施、城市更新设施、体育场馆项目关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》的通知（发改办投资〔2025〕991号）《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》推出商业不动产EIs202512国政府网、国家发展改革委、证监会、沪深交易所官网政策文：RITs

发布时间发布机构核心文件核心内容《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投提出建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施2022年5月国务院办公厅资的意见》（国办发〔2022〕19号）REITs市场《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用明确扩募条件、程序、信息披露要求和扩募发售相2022年5月沪深交易所指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》关安排，强调扩募相关要求与首次发售一致《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)国家发展改革委2022年7月新购入项目申报推荐有关工作的通知》（发改办投资首次明确支持已上市REITs通过增发份额收购资产办公厅〔2022〕617号）《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金推动扩募发行常态化，鼓励上市REITs通过增发份2023年3月证监会(REITs)常态化发行相关工作的通知》（证监会公告额收购资产开展并购重组，完善扩募定价机制〔2023〕第236号）细化扩募发行流程、信息披露、定价机制等操作规2023年5月沪深交易所交易所扩募业务指引则《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金REITs项目常态化发行阶段的基础性文件，为后续2024年7月国家发展改革委(REITs)项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕扩围扩募奠定制度基础1014号）《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金国家发展改革委缩短扩募申报间隔期（首发上市满6个月），明确2025年9月(REITs)常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资办公厅首发与扩募须同属所有权类或经营收益权类〔2025〕782号）国家发展改革委《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行将发行范围扩展至15大行业，新增城市更新设2025年12月办公厅业范围清单（2025）》施、酒店、体育场馆、商业办公设施等资产类型《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发完善扩募制度安排与定价机制，推出REITsETF，引2025年12月证监会展有关工作的通知》(证监发〔2025〕63号)导中长期资金入市，推动纳入沪深港通《公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指规范扩募及新购入资产条件、程序、定价与信息披2025年12月沪深交易所引第3号——扩募及新购入不动产（试行）》露，将扩募间隔期缩短为6个月2026年4月国务院办公厅《国务院办公厅关于深化投资审批制度改革的意见》提出通过发行REITs等方式积极盘活存量资产国政府网、国家发展改革委、证监会、沪深交易所官网政策文从海外市场经验来看，扩募是有效推动市场规模快速增长的重要途径，但中国REITs扩募机制与海外市场仍存在较为明显的差异。（2025〕782号（20%202450%（ICR）1.5RITs对比维度中国美国新加坡市场启动年份2021年1960年2002年法律形式公募基金+ABS公司型（含UPREIT结构）集体投资计划管理人模式外部基金管理人内部管理为主外部管理杠杆率上限总资产/净资产≤140%无统一法定上限单一总杠杆率上限50%扩募间隔期首发上市满6个月后可向发改委申报扩募无制度性硬间隔无制度性硬间隔资产分类框架产权类/经营权类统一监管统一监管扩募资产类型约束新购入资产与首发资产须同属所有权类或经无类型限制无类型限制营收益权类投资者结构机构为主机构+个人，个人投资占比相对更高机构为主家发展改革委、证监会、沪深交易所官网政策文件；Nareit、SGX、MAS公开资料；渤海证券研究所REITs2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs上市，涵盖收费公路、产业园、2026430日，中国822116.462245.546（20只）（15只（12只）从运营与分红表现来看，截至2026年4月30日，中国REITs整体运营稳健，市31.412024317.86418TTM均值5.71%、TTM5.19%Nareit202410212.0430GDP85%，远19909%4.5。20264301661.5213013171.26302031.4965.04亿美元。1362.64%3PrologisEquinix，总市25.82%500847.83%；1003277.80%。国内REITs+供给侧：地方经济转型与资产盘活需求构成REITs市场扩容的驱动力。随着发展6“20235202326号20243。202542025年10REITs与“三资三化”改革的协同效应显著。REITs的价值发现与重估功能为国有1 /zwgk/hbyw/hbywqb/202510/t20251017_5792595.shtml2 /czt/xxgk/gzdt/gzdt/202305/t20230510_29334162.html3 /zw229/bmxxgkml/zfgzbm85048504/czj7048/gzdt74967496/202605/t20260521_12388616.html——随着“三资三化”改革深入推进，中国需求侧：配置需求旺盛倒逼REITs扩募加速发展。在低利率环境下，传统信用挖掘的边际收益递减，REITs兼具稳定分派与资本利得弹性的特征，叠加其与其他大扩募机制运行情况概念界定与对比扩募首存多个维差异：（1）资产 发为始益初注，扩募为续增产；（2）定价制首参询结果扩参二市交易价格；（3）资用：发用收初资，募专用新入础施项；（4）原持人响首发立金扩募可稀释份持人益；（5）定价价首通有价空，募价贴市场；（6）发方：发采用战配+网询+众认募用原有人售公扩扩募三种式。：RITs对比维度首发扩募资产来源原始权益人初始注入后续新增资产（可跨区域、跨细分行业混装）定价机制网下询价+公开发售参考二级市场交易价格+询价资金用途收购初始资产新购入基础设施原持有人影响设立基金，无摊薄稀释原份额持有人权益定价溢价定价有溢价空间定价贴近市场价格发售方式战略配售+网下询价+公众认购向原持有人配售、公开扩募、定向扩募

目前，我国REITs扩募发售的三种主要方式各有侧重。：RITs维度 向原持有人配售 公开扩募 定向扩募维度 向原持有人配售 公开扩募 定向扩募定义 类似A配股 类似首公开行（IPO） 类似A定向发发售对象 权益登日在的原有人 所有投者（新老资者） 不超过35特定资者以机为主定价基准

基金二级市场价格+项目价值，由管理人合理确定

201

不低于定价基准日前20个交易日交易均价的90除权机制 有除权保障持有权益被释 通常无权 通常无权相对优势 保障原有人益；予长持者专属权 面向全场，资者围广 流程简、快，执效率相对劣势 认购份按比确定不能由减 可能稀原持人权益 普通投者参门槛高监会，沪深交易扩募的决策链条与核心流程扩募决策链条可分为五个关键环节：资产筛选→内部决策→监管审核→份额发售61（1）（2）（3）6；（4）（5）图1：扩募决策链条与核心流程家发展改革委、证监会，沪深交易扩募审核的关注重点与问询逻辑扩募的操作模式表：已扩募EITs信息概况（亿元，亿份，）扩募决议实际扩募实际扩募原始权益人或同一其他战略投资定向扩募竞价代码 名称生效日发售规模(亿元)发售份额(亿份)控制下关联方配售份额占比()者扩募配售份额占比()投资者扩募配售份额占比()180101.SZ 博时招蛇口业园REIT 2023-06-0212.445.2132.002.0065.99180301.SZ 红土创盐港REIT 2023-06-024.151.5451.0024.6024.40508000.SH 华安张产园REIT 2023-06-0215.534.6035.00--65.03508056.SH 中金普斯REIT 2023-06-0218.534.3820.00--80.00508068.SH 华夏北保房REIT 2025-06-119.462.2435.0030.0034.97508021.SH 国泰海临港新产园REIT 2025-08-1517.233.8920.0050.0030.00508088.SH 国泰海东久经济REIT 2025-11-244.271.1920.0050.0029.99508077.SH 华夏基华润巢REIT 2025-12-1811.334.48/----508096.SH 中航京国际源REIT 2025-12-2529.223.0151.0018.9630.04508058.SH 中金厦安居REIT 2026-05-187.892.1336.5022.0041.50REITREIT，24.3720-3010REITREITREIT是从单一光伏REITREIT同一原始权益人资产注入◆中金普洛斯REIT（508056）于2023年6月完成定向扩募，募集资金约18.53亿45.45万平91.83%3.5082.2223.74%REIT629.6832.4MW。RET，REITs基金招募说明◆红土创新盐田港REIT（180301）于2023年6月完成定向扩募，募集资金约4.155.24个959.56，高92.9100100，达20233%20231.31亿元9,718106%。RIT，REITs基金招募说明◆华安张江产业园2023615.536.0551.9345.97%2023年四季度末底层资产两个项目平均出租率为72%，其中张润大厦平均出租率为63.31%71.56203年2025年的年末整体出租率为29.9和87.8。RIT，REITs基金招募说明◆博时招商蛇口产业园2023612.4419.671.817139.9780%1.1899%REIT+RIT，REITs基金招募说明◆华夏北京保障房202569.46242.244.220元/420254.11%202281.28（）+RIT，REITs基金招募说明2025817.233.8918.2415.3295%20252026整体净现金流分派率分别为4.4和455386和3.8RET，REITs基金招募说明REIT（508088）20254.273.582元/）（10.0237.62025为17410。2025100%100%202429.27元/28.59元/RIT，REITs基金招募说明REIT（508077）202512）2.53元/份，4.599.51%202561.54RET，REITs基金招募说明REIT（508058）202657.8872.1333.697元2022813亿元。本次扩募购入厦门安居集团持有的位于厦门岛内思明区林边公寓保障性租赁8.992,6891RET，REITs基金招募说明跨主体资产收购◆中航京能光伏REIT20251229.229.712元/REIT300MWp100MWp483+IRR1.29%IRR3.94%2.651RET，REITs基金招募说明市场化并购型扩募以扩募形式融资收购其他市常态化，未来不排除头部Nareit20252402024202020265563,24065%2231891.2万1.6REIT6587：RITs特征 同一权益人注入 跨主体收购 市场化并购特征 同一权益人注入 跨主体收购 市场化并购资产来源 原始权人旗资产（同属所有权类或经营收益权类）

第三方持有资产（含非原权益人体系内的同行业或关联行业项目）

其他REITs或资产包主导方 原始权人 基金管人 基金管人/市场化构定价机制 关联交定价 市场化判定价 竞价/协议定价扩募效率 高（审确定强） 中（需分论协同） 低（复度高）对估值响 正面（定性） 正面（现主管理力） 中性偏面（模效）家发展改革委，Narei估值体系的重塑传统估值框架：分派率主导传统新估值框架：“分红+增值”双维复合+市+扩募受益赛道1994-2025表：194-225年美国EIs板块长期收益（）REITs板块中文名称1994-2025年累计总回报（%）1994-2025年年化总回报（%）收益波动率（%）自助仓储6116.2213.7822.57医疗健康2581.5110.8219.53工业/物流2087.6610.1223.63住宅/租赁住房2026.4310.0221.15零售1389.898.8121.49写字楼807.187.1323.03酒店/度假村220.693.7129.14抵押型REITs406.725.2029.06arei扩募潜力划分（一）第一梯队：资产储备丰富、高度标准化，扩募确定性较高REIT、华夏华润有巢REITREIT+具备注入1+2025REIT90%4.7%上市能源基础设施公募REIT+（二）第二梯队：扩募空间与运营能力并重消费基础设施/商业不动产：406000以（//8只商业不动产交通基础设施：全国高速公路超18万公里，存量资产庞大，特许经营权模式成熟。数据中心：AI算力需求的快速增长带动数据中心建设进入新一轮投资高峰期，东REIT国际信息港A-7、A-8（三）第三梯队：扩募空间相对有限REIT这一涉121290养老文化旅游等：环能力，还要向市场展示其可复制性。在这之前，它们很难大批量进入扩募通道。表：226年6月0日REIs估值概况（元，）相对净ABS估值RETs收盘价RETsABSPVRETs基金简称基础设施类型值折价收益率上市日期代码（元）估值估值乘数率()()180501.SZ红土创新深圳安居REIT保障性租赁住房3.4123.4145.612.401.426.002022-08-31508058.SH中金厦门安居REIT保障性租赁住房3.8943.8958.332.811.396.522022-08-31508068.SH华夏北京保障房REIT保障性租赁住房4.0384.0434.932.861.416.262022-08-31508077.SH华夏基金华润有巢REIT保障性租赁住房2.7172.7215.962.261.206.392022-12-09508031.SH国泰海通城投宽庭保租房REIT保障性租赁住房3.7543.7624.272024-01-12180502.SZ招商基金招商蛇口租赁住房REIT保障性租赁住房3.453.4531.512.671.295.682024-10-23508055.SH汇添富上海地产租赁住房REIT保障性租赁住房3.1543.1517.642.581.226.132025-03-31508085.SH华泰苏州恒泰租赁住房REIT保障性租赁住房3.5383.5433.552.551.396.242025-05-21180503.SZ中航北京昌保租赁住房REIT保障性租赁住房2.6992.7016.492.071.315.052026-04-29180301.SZ红土创新盐田港REIT仓储物流基础设施2.2542.258.182.261.006.972021-06-21508056.SH中金普洛斯REIT仓储物流基础设施2.4452.45-23.633.680.667.412021-06-21508098.SH嘉实京东仓储基础设施REIT仓储物流基础设施3.5153.5212.002023-02-08180302.SZ华夏深国际REIT仓储物流基础设施2.8562.8618.522.731.048.042024-07-09180303.SZ华泰宝湾物流REIT仓储物流基础设施3.6923.69-3.594.470.837.862024-10-29508048.SH华安外高桥REIT仓储物流基础设施3.2993.3027.782.861.156.862024-12-25508078.SH中航易商仓储物流REIT仓储物流基础设施2.5092.513.503.330.757.402025-01-24508084.SH汇添富九州通医药REIT仓储物流基础设施3.9263.9337.553.041.297.982025-02-27180305.SZ南方顺丰物流REIT仓储物流基础设施3.4853.497.293.321.058.622025-04-21508090.SH中银中外运仓储物流REIT仓储物流基础设施3.883.8825.392.941.328.112025-07-29180306.SZ华夏安博仓储REIT仓储物流基础设施5.1055.11-16.605.670.906.872025-12-19180201.SZ平安广交投广河高速REIT交通基础设施7.897.89-21.1510.990.726.882021-06-21508001.SH浙商沪杭甬REIT交通基础设施5.2885.2911.026.930.766.332021-06-21180202.SZ华夏越秀高速公路REIT交通基础设施5.1395.14-11.697.150.727.252021-12-14508018.SH华夏中国交建高速REIT交通基础设施5.8635.86-20.818.470.697.002022-04-28508008.SH国金中国铁建高速REIT交通基础设施7.5577.566.637.840.966.732022-07-08508066.SH华泰江苏交控REIT交通基础设施5.9225.9245.446.130.976.502022-11-15508009.SH中金安徽交控REIT交通基础设施5.9265.93-18.368.350.716.962022-11-22508007.SH中金山东高速REIT交通基础设施7.9627.9829.966.601.217.582023-10-27508033.SH易方达深高速REIT交通基础设施6.3576.3612.375.981.068.922024-03-29508086.SH工银河北高速REIT交通基础设施4.9694.972.155.270.948.042024-06-28508069.SH华夏南京交通高速公路REIT交通基础设施5.7955.8018.345.531.057.012024-11-01180203.SZ招商高速公路REIT交通基础设施7.1237.1614.947.240.997.582024-11-21508036.SH平安宁波交投REIT交通基础设施7.9287.938.497.861.019.942024-12-26508020.SH东方红隧道股份高速公路REIT交通基础设施5.1011.217.622026-04-22508093.SH易方达广西北投高速REIT交通基础设施8.5978.604.217.861.097.212026-05-26180401.SZ鹏华深圳能源REIT能源基础设施5.6435.6412.345.171.096.672022-07-26508028.SH中信建投国家电投新能源REIT能源基础设施9.7859.7713.808.641.137.972023-03-29508096.SH中航京能国际能源REIT能源基础设施9.3949.392.427.361.288.162023-03-29508026.SH嘉实中国电建清洁能源REIT能源基础设施4.0014.0073.782.451.635.912024-03-28508089.SH华夏特变电工新能源REIT能源基础设施4.954.9527.403.721.338.172024-07-02508015.SH中信建投明阳智能新能源REIT能源基础设施6.0026.005.906.200.977.582024-07-23180402.SZ工银蒙能清洁能源REIT能源基础设施6.7146.7142.295.021.347.442024-12-10508016.SH华夏华电清洁能源REIT能源基础设施4.3534.3515.403.291.328.572025-08-01508050.SH华夏中核清洁能源REIT能源基础设施6.3676.3926.964.341.477.162026-02-02180801.SZ中航首钢绿能REIT生态环保基础设施11.72811.7330.999.921.188.182021-06-21508006.SH富国首创水务封闭式REIT生态环保基础设施3.5963.6028.062.651.365.882021-06-21508087.SH国泰海通济南能源供热REIT市政基础设施10.83510.8449.326.901.577.702025-02-17180701.SZ银华绍兴原水水利REIT水利基础设施3.983.9844.532.701.486.812024-11-08508011.SH嘉实物美消费REIT消费基础设施3.8693.8767.572.791.396.302024-03-12508017.SH华夏金茂消费REIT消费基础设施3.8153.8251.932.961.297.302024-03-12180601.SZ华夏华润消费REIT消费基础设施9.8789.8854.768.951.107.052024-03-14180602.SZ中金印力消费REIT消费基础设施4.084.0834.214.350.947.052024-04-30508002.SH华安百联消费REIT消费基础设施3.0093.0136.882.451.236.552024-08-16508005.SH华夏首创奥莱REIT消费基础设施4.1694.1769.712.831.478.182024-08-28180603.SZ华夏大悦城消费REIT消费基础设施4.5884.5944.953.571.297.052024-09-20180605.SZ易方达华威农贸市场REIT消费基础设施4.724.7260.963.241.467.402025-01-24180606.SZ中金中国绿发消费REIT消费基础设施3.8583.8621.022025-06-27508082.SH中金唯品会奥莱REIT消费基础设施4.364.3608.042025-09-12508091.SH华夏凯德消费REIT消费基础设施6.276.279.096.820.926.402025-09-29180607.SZ华夏中海消费REIT消费基础设施5.3875.391.774.521.197.042025-10-31180901.SZ南方润泽科技数据中心REIT新型基础设施6.4186.4241.633.841.677.622025-08-08508060.SH南方万国数据中心REIT新型基础设施4.3594.3643.902.501.747.562025-08-08180101.SZ博时招商蛇口产业园REIT园区基础设施1.6731.67-65.752021-06-21508000.SH华安张江产业园REIT园区基础设施2.2352.24-15.263.040.736.052021-06-21508027.SH东吴苏园产业REIT园区基础设施2.6472.64-19.473.490.765.802021-06-21508