房地产 -存量房收购的四类企业研究

当前收购存量房（含新建商品房与二手房）用作保障房的企业主体，已形成以地方国有企业为绝对主力、多层级差异化布局的格局。按层级归属与功能定位，可划分为“安居集团/人才安居专营型”“城投/产投综合开发型”“区属国资基层执行型”“市场化多元参与型”四类。各类型企业各具特色，对其进行分类分析，有助于更好地把握后续存量房一、企业主体与收购项目通过对部分计划或已落地案例的系统梳理，以下按“企业名称—企业类型—已收购项目”维度进行列示。在17家计划或已落地收购存量房的企业中，区属国资基层执行型占比最高（35%），城投/产投综合开发型次之（29%），安居集团/人才安居专营型占24%，二、各类型企业的核心特征1.安居集团/人才安居专营型此类企业以直辖市或省会城市层面的安居集团为代表，是各地收储行动的绝对主力。深圳安居集团注册资本高达1000亿元，为深圳国有独资企业和保障性住房专营机构。杭州安居集团旗下“安居宁巢”专业运营品牌已实现开业满租。此类企业的核心特征包括：注册资本雄厚，多为百亿级乃至千亿级；定位为保障性住房专营机构，具备从收购、改造到运营的全链条能力；收购标的以新建未售商品房为主，优先选取整栋或整单元项目。2.城投/产投综合开发型此类企业以市属城投集团、产业投资集团为代表，核心特征在于能够整合多种金融工具实现资金闭环。青岛海发城市运营集团首创“专项债+再贷款”融资模式，期限30年，精准解决了收储项目“启动难”“融资贵”的痛点。上海城投通过保租房REITs实现“投融建管退”资本循环。太仓城发集团则以25%自有资金加75%银行专项贷款的结构推进收3.区属国资基层执行型此类企业以区级国资平台、区属公租房运营公司为代表，聚焦于特定行政区域内的精细化收储。上海静安区保障房公司是首批收购二手住房用于保租房的试点实施主体，收购标准明确为总价400万元以下、建筑面积70平方米以下、位于轨道交通站点3公里范围内。合肥蜀山高科实现区属国企跨区域收购首例。此类企业深耕属地、落地效率较高，收购标的灵活覆盖新建商品房与二手房。4.市场化多元参与型除地方国企外，收购主体还扩展至市场化租赁企业及资产管理公司。自如与景顺合资平台“星耀如景”、建行与万科合资的“建万基金”等正在开展收储存量房业务。但从全国实践观察，国企主导仍是绝对主流，市场化主体的作用更多体现在资金端而非收购执行三、趋势研判1.收购主体持续扩容随着此类收购或收储节奏的加快，各地普遍选定1至2家地方国有企业作为收购主体，要求企业及其所属集团不得为政府融资平台，且符合商业银行授信要求。从实际落地情况来看，收购主体的构成已呈现明显的梯度格局：市级城投或安居集团凭借资金实力和融资渠道优势，成为大型项目整盘运作的主力军；区属国资则依托贴近基层、落地执行快的优势，在区域去库存和保租房筹集中表现最为活跃，项目数量占比最高（35%）；市场化机构（如建万基金）虽已开始以市场化方式参与，但仍处于探索阶段，项目落地较少。除传统城投和安居集团继续发挥主力作用外，区属国企的参与度将持续提升，市场化租赁企业和AMC（资产管理公司）也有望加速入局，进一步丰富收购主体的多元格局。2.资金闭环渐趋成熟随着收购规模持续扩大和业务模式不断深化，各地在资金端的创新探索已初见成效，“专项债+再贷款+银团贷款+REITs退出”的多元化资金支持体系正在形成。具体而言，青岛模式通过“专项债+再贷款”的组合有效降低了收购资金的综合成本；上海城投模式利用保租房REITs净回收资金完成对徐汇区存量资产的收购，打通了“投、融、建、管、退”的资本循环；霞浦县模式则率先落地了保障性住房再贷款政策拓宽至人才房后的全国首笔业务，实现了政策性资金与地方人才安居需求的精准对接。上述探索均为构建可持续的资金闭环提供了可复制、可推广的典型样本，为后续更大规模的收储工作创造了资金保障基3.从“以购代建”向“收购+运营”演进随着收购规模持续扩大，单纯的资产收购已不能满足高质量发展要求，行业正从“以购代建”的初级形态向“收购+运营”的深度模式演进，专业运营能力正成为区分各类企业竞争力的关键指标。从实践来看，杭州安居集团旗下“安居宁巢”品牌运营的万科·河语光年府项目，开业即实现签约率80%并已满租，体现了精细化运营对去化效率的显著提升；上海城投“城投宽庭”通过REITs资本循环实现资产盘活，证