2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试快速提分卷详细参考解析

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。A.78B.882C.1210D.1272

2、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法

3、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法

4、创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性

5、气机失调可概括为虚实两个方面，属虚的有A.气滞B.气逆C.气闭D.气陷

6、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85

7、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A.经济寿命B.自然寿命C.实际年龄D.有效年龄

8、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。A.权益原理B.收益递增递减原理C.适合原理D.均衡原理

9、下图是一块前后两面临街的矩形土地，总深度为30.00m，前街路线价（土地单价）为2000元/m2，后街路线价（土地单价）为1000元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街和后街影响深度为（）m。A.20.00，10.00B.15.00，15.00C.12.00，18.00D.10.00，20.00

10、待开发的土地一般不适用（）来估价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法

11、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大

12、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭

13、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据

14、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的

15、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外

16、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670

17、()是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离

18、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（）。A.抵押人无权优先受偿B.抵押人有权对全部房地产优先受偿C.抵押权人有权优先受偿D.抵押权人无权优先受偿

19、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本

20、足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街

21、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（）。A.叙述式报告B.口头报告C.书面报告D.表格式报告

22、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估

23、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%

24、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。A.低于B.高于C.等于D.无法确定

25、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（）元/m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.5

26、某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750

27、（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平A.低价格政策B.高价格政策C.均价格政策D.最高价格政策

28、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为()。A.60B.6C.10D.60%

29、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝路线价×（）×临街宽度。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率

30、“惊则气乱”，则A.精神萎靡，气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中，甚则失神狂乱D.心悸，惊恐不安

31、下列不属于心与肾之间关系的是A.水火既济B.精神互用C.君相安位D.精血同源

32、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（）。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格

33、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574

34、在测算开发利润时要注意（）与利润率的匹配。A.开发成本B.计算基数C.利润D.投资

35、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（）。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制

36、塞因塞用针对的病机是A.真寒假热B.真热假寒C.真虚假实D.真实假虚

37、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本

38、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5

39、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。A.4580B.5580C.6580D.7580

40、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000

41、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系

42、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租

43、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落

44、路线价法特别适用于对()进行估价。A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地

45、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用

46、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（）A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异

47、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242

48、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000

49、路线价法主要适用于()。A.城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价

50、（）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。A.假设开发法B.标准价调整法C.多元回归分析法D.损失资本化法

51、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（）。A.专利权B.专有技术C.商标权D.房地产

52、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。A.长期趋势B.后期利润C.权益D.供给和需求

53、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便

54、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D.征收是无偿的，征用是有偿的

55、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098

56、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益、位置

57、辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是A.病B.证C.症D.主诉

58、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是

59、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3

60、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。A.3752B.3806C.4128D.4830

61、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则

62、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887

63、房地产的()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.权益和区位B.权益C.实物和权益D.区位

64、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100

65、某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为（）元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54

66、下列不是估价所需资料的是（）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料

67、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%

68、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是A.冲脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉

69、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

70、某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。A.5221B.3767C.3041D.3500

71、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。A.30B.60C.80D.100

72、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则

73、某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为50米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（）万元。A.56B.72C.75D.90

74、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上

75、明确了“治寒以热药”的是A.《难经》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《伤寒杂病论》

76、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为（）万元。A.100B.77C.63D.42

77、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458

78、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。A.在建工程抵押估价业务B.公司上市估价C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.司法鉴定估价

79、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处

80、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象二、多选题

81、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯

82、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素

83、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本

84、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元

85、在运用多元回归分析法进行房地产估价时，其中的自变量和因变量分别为（）。A.房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素B.影响房地产价值或价格的若干因素；房地产价值或价格C.所有被估价房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素D.影响房地产成交价格的若干因素；各宗被估价房地产价值或价格

86、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

87、使住宅房地产价格明显上升的是（）。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高

88、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状

89、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程

90、某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400

91、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人，不是报告使用者D.估价委托人和报告使用者

92、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3

93、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。A.减少B.不变C.增加D.无法确定

94、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。A.4858B.5200C.2700D.6264

95、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价

96、《素问·疏五过论》指出“尝贵后贱”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病

97、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断

98、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659

99、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为()万元。A.93.75B.115C.293.75D.315

100、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（）A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异三、判断题

101、与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。（）

102、一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（）

103、当前维护世界和平的根本途径是（）A.实行有效裁军和军控B.发挥联合国的维和作用C.反对霸权主义和强权政治D.加强国际干预

104、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。()

105、房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。（）

106、在假设开发的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据价值时点的相应市场水平估计出来。（）

107、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（）

108、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）

109、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（）

110、房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。（）

111、《资产评估法》规定，公司形式的评估机构应有2名以上评估师。（）

112、建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。（）

113、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）

114、从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）

115、依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中的状况。（）

116、出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（）

117、党的基本路线规定的党在社会主义初级阶段的奋斗目标是（）A.建设“富强民主文明和谐的社会主义现代化国家”B.“一个中心、两个基本点”C.“领导和团结全国各族人民”D.“自力更生，艰苦创业”

118、我们党坚持先进性和增强创造力的决定性因素是（）A.坚持党的思想路线B.坚持与时俱进C.坚持党的思想路线，解放思想、实事求是、与时俱进D.坚持解放思想、实事求是

119、谋求世界各国经济共同发展的根本途径是（）A.加速各国经济结构的调整B.推动南北对话C.加强南南合作D.建立公正、合理、平等、互利的国际经济新秩序

120、指数修匀法是以本期的实际值和对将来的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的方法。（）

参考答案与解析

1、答案：D本题解析：补地价计算如下：补地价（总价）＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积。代入本题数据可得：补地价＝3000×（5×960－0.8×700）＝1272（万元）。

2、答案：D本题解析：新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

3、答案：B本题解析：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法测算，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。有人据此认为同一估价对象不能同时采用成本法和假设开发法估价。但这种观点是不正确的。许多待开发房地产，如住宅、写字楼、商场、宾馆等在建工程，不仅可以而且应同时采用成本法和假设开发法估价，只是在运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法测算。

4、答案：D本题解析：吴有性字又可，著《温疫论》，创“戾气”说。

5、答案：D本题解析：气机失调，是指气的升降出入失常而引起的气滞、气逆、气陷、气闭和气脱等病理变化。气机失调可概括为虚实两个方面：气滞气的流通障碍、气逆气的上升运动过强或下降运动不及、气闭气的外出受阻可以概括为实；气脱气不内守而外脱、气陷气的上升力量不足或下降力量过强可以概括为虚。

6、答案：D本题解析：续建完成时的总价值计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意，该项目续建完成时的总价值＝350÷7%×[1－1÷（1＋7%）50－4.5]＝4769.85（万元）。

7、答案：A本题解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。

8、答案：D本题解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。

9、答案：A本题解析：该前后两面临街矩形土地的前街和后街影响深度计算如下：前街影响深度＝总深度×[前街路线价/（前街路线价＋后界路线价）]＝30.00×2000÷（2000＋1000）＝20.00（m）。后街影响深度＝总深度－前街影响深度＝30.00－20.00＝10.00（m）。

10、答案：C本题解析：估价方法有时可以同时运用于同一估价对象，如商品住宅、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。

11、答案：A本题解析：如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制或已出租的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金，即实际租金）与市场租金（房地产在市场上的平均租金，即客观租金）差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。

12、答案：A本题解析：暂无解析

13、答案：B本题解析：A项，在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；B项，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；C项，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料并保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查；D项，估价依据是指作为估价的前提或基础的文件、标准和资料，估价师声明和估价假设都不是估价依据。

14、答案：D本题解析：在具体的一个估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所不同。

15、答案：D本题解析：小肠泌别清浊的功能是指：(1)经过小肠消化后的饮食物，分为水谷精微和食物残渣两个部分；(2)将水谷精微吸收，把食物残渣向大肠输送；(3)小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”。小肠的泌别清浊功能，还与尿液的量有关。如小肠的泌别清浊功能正常，则二便正常；如小肠的泌别清浊异常，则大便变稀薄，而小便短少，也就是说，小肠内的水液量多寡与尿量有关。临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法，即是此理。

16、答案：B本题解析：由题意，正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率），且最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则经修正后的价格计算如下：修正后的价格＝[7000/（1＋3%）]×（1＋0.5%）6＝7003（元/m2）。

17、答案：D本题解析：[知识点]房地产一般因素

18、答案：D本题解析：《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

19、答案：A本题解析：从估价的角度看，为了使评估价值客观合理，需要把房地产开发企业的自有资金应获得的利息与其应获得的利润分开，不能把自有资金应获得的利息算作开发利润，通常也不应受不同房地产开发企业的自有资金比例、融资成本等的影响。但是，如果是评估投资价值，则通常为财务费用，而不是投资利息。

20、答案：D本题解析：足少阳胆经一个分支从目外眦分出，下行至大迎穴，同手少阳经分布于面颊部的支脉相合，行至目眶下，向下经过下颌角部下行至颈部，与前脉会合于缺盆后，进入胸腔，穿过膈肌，络肝，属胆，沿胁里浅出气街，绕毛际，横向至环跳穴处。胃经的直行分支：从缺盆出体表，沿乳中线下行，挟脐两旁旁开二寸，下行至腹股沟处的气街穴。任脉上行至下颌部，环绕口唇，沿面颊，分行至目眶下。冲脉起于胞中，下出会阴后，从气街部起与足少阴经相并，挟脐上行，散布于胸中，再向上行，经喉，环绕口唇，到目眶下。

21、答案：D本题解析：为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。书面报告按照格式，分为叙述式报告和表格式报告。叙述式报告和表格式报告主要是表现形式上的不同，并不意味着表格式报告可以省略必要的内容。当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告可采取表格形式。住宅房屋征收分户估价报告，也可以采取表格形式。

22、答案：C本题解析：房地产价值减损评估业务包括因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。

23、答案：B本题解析：本题考查的是谨慎原则。由于评估的是抵押价值，采用谨慎原则，不高估收入或低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。抵押价值评估，净收益按低的选，报酬率按高的选。P171。

24、答案：B本题解析：当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。

25、答案：C本题解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，可以采用最简便的平均增减量法进行预测。计算公式为：在此题中，d＝（4075－3405）÷4＝167.5（元/m2），V2008＝P2002＋d×6＝4410.0（元/m2）。

26、答案：C本题解析：本题考查的是市场价值的计算。（15000－4000）×2500/10000－100＋45＝2695（万元），2695万元大于现状价值2000万元，应该选择拆除重建，按此方案的市场价值为2695万元。P91。

27、答案：A本题解析：本题考查的是制度政策因素。低价格政策一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平。

28、答案：B本题解析：提示：建筑容积率＝建筑总面积/建筑用地面积，建筑总面积＝建筑基底面积×建筑层数，因此容积率=10×600/1000=6

29、答案：B本题解析：当以单位宽度的标准临街宗地（如临街宽度1英尺、临街深度100英尺）的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，临街土地价值或价格（V）的计算公式为：V（总价）＝路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度。

30、答案：B本题解析：七情影响脏腑气机如下：(1)怒则气上——过度愤怒，使肝气横逆上冲——头胀头痛、甚则呕血、昏厥。(2)喜则气缓——过喜使心气涣散，神不守舍——精神不集中，甚则失神狂乱。(3)悲则气消——过度悲忧，损伤肺气——精神萎靡，气短乏力。(4)恐则气下——恐惧过度，使肾气不固，气泄于下——二便失禁，甚则遗精，昏厥。(5)惊则气乱——心无所倚，神无所归，虑无所定——心悸，惊恐不安。(6)思则气结——思虑过度，使心神耗伤，脾气郁结——脘腹胀满，纳呆便溏。

31、答案：D本题解析：暂无解析

32、答案：C本题解析：房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即买卖价格，也称为交换代价的价格，通常简称价格；②使用其一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即租赁价格，又称为使用代价的租金，通常简称租金。房地产价格又有广义的价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅指买卖价格）之分。

33、答案：A本题解析：具体的计算过程如下：①在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的名义交易价格：（80－2）÷100×75%＝0.585（万元/m2）；②计算实际交易价格：0.585×50%＋0.585×50%÷（1＋6%）≈5680（元/m2）。

34、答案：B本题解析：由于有不同种类的房地产开发利润率，所以在估算开发利润时要搞清楚利润率的内涵，注意利润率和计算基数相互匹配。各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。

35、答案：B本题解析：房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为3个方面：①房地产权利及其行使的限制；②房地产使用管制，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定；③相邻关系的限制。

36、答案：C本题解析：反治是指顺从病证的外在假象而治的一种治疗原则，其采用的方药性质与病证中假象的性质相同，故又称为“从治”。具体含义及用法：(1)热因热用：又叫以热治热，指用热性药物来治疗具有假热征象的病证。适用于阴盛格阳的真寒假热证。(2)寒因寒用：又叫以寒治寒，指用寒性药物来治疗具有假寒征象的病证。适用于阳盛格阴的真热假寒证。(3)塞因塞用：以补开塞，指用补益药物来治疗具有闭塞、不通症状的虚证，适用于因体质虚弱而出现闭塞症状的真虚假实证。(4)通因通用：以通治通，指用通利的药物来治疗具有通泻症状的实证。

37、答案：A本题解析：威廉·阿朗索指出，任一区位的地租等于其产品的价值减去生产成本和运输成本。在任意区位处的地租可用下式来计算：Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]。式中Pc（t）指在距离市场t处单位土地的租金；N指单位面积土地上农产品的产量；Pc指市场上每单位农产品的价格；C指生产每单位农产品的成本；kc（t）指在距离t处向市场运输每单位农产品的成本。

38、答案：A本题解析：选取的可比实例规模应当与估价对象的规模相当。选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内，即：0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2。

39、答案：D本题解析：预测房地产未来t年期间的净收益分别为A1，A2，…，At，第t年末的价格为Vt，则其现在的价格为：由题目已知，三年后价值为V3＝1.2V；则V＝（300/10%）×[1－1/（1＋10%）3]＋1.2V/（1＋10%）3由此可得，V＝7580（万元）。

40、答案：C本题解析：该写字楼因没有中央空调引起的折旧＝280－200＝80（万元），该写字楼扣除没有中央空调引起的折旧后的价值＝3000－80＝2920（万元）。

41、答案：B本题解析：建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权。加盖房屋是利用建设用地使用权，即空间利用权。A项，土地所有权属于国家和集体，个人没有宅基地所有权，有宅基地使用权。C项，地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。D项，相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。

42、答案：B本题解析：马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。对于任何一块产生地租的土地，可以归结为三种情况之一：①提供级差地租的土地，地租＝级差地租＋绝对地租；②仅提供绝对地租的土地，地租＝绝对地租；③垄断土地，地租＝垄断地租。

43、答案：A本题解析：收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。

44、答案：B本题解析：[知识点]路线价法

45、答案：B本题解析：[知识点]开发经营期、投资利息和开发利润的测算

46、答案：A本题解析：对住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光和日照。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的影响因素。例如，商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。

47、答案：B本题解析：暂无解析

48、答案：D本题解析：本题考查的是开发利润。直接成本利润率=开发利润/（土地成本+建设成本），开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。

49、答案：A本题解析：路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。

50、答案：B本题解析：标准价调整法和多元回归分析法主要用于估价，其中，标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。

51、答案：D本题解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。

52、答案：D本题解析：从经济学上讲，房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。从这种意义上讲，如果想知道某项政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和房地产价格涨落，应首先分析它将如何影响房地产的供给和需求。

53、答案：D本题解析：选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

54、答案：A本题解析：征收和征用既有相同之处，又有不同之处。相同之处在于，都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都应依法给予补偿。不同之处在于，征收是所有权的改变，是国家将集体或私人所有的财产强行征为国有，不存在返还的问题，通俗地说就是“强行购买”；而征用只是使用权的改变，是国家强行使用集体或私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，通俗地说就是“强行租用”。

55、答案：D本题解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格。由题意，该房地产2014年9月的价格为：7200×（94.80/100）×（96.60/100）×（105.10/100）×（109.30/100）×（112.70/100）×（118.30/100）＝10098（元/m2）。

56、答案：B本题解析：房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。进一步理解房地产的定义，一方面需要搞清楚什么是土地、建筑物和其他相关定着物，另一方面还需要搞清楚什么是实物、权益和区位。

57、答案：B本题解析：证，即证候，是疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括，一般由一组相对固定的、有内在联系的、能揭示疾病某一阶段或某一类型病变本质的症状和体征构成。

58、答案：D本题解析：影响血液运行的因素包括：(1)气的推动、固摄、温煦、凉润作用。(2)脉道通畅无阻——约束和引导血行。(3)血液的质量——无痰浊瘀阻则血行畅利。(4)病邪的影响——防止寒、火热、痰浊等病邪的影响。

59、答案：A本题解析：根据房地产估价的替代原则，相似的房地产具有相似的价值。甲、乙实例与估价对象最相似（均为底层商铺），故应取较高的权重。A项，甲、乙的权重均高于丙的权重，符合替代原则的要求；BCD三项，丙的权重均不是最小，不符合房地产估价替代原则的要求。

60、答案：A本题解析：根据公式V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t，式中A＝350万元，n＝50－5＝45年，i＝10%；t＝2.5年，建成后的房地产于估价时点的价值为：V＝（350÷7%）×[1－1÷（1＋7%）45]÷（1＋10%）2.5＝3752（万元）。

61、答案：D本题解析：本题考查的是一贯性原则。一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。为财务报告服务的估价，一般也应遵循一贯性原则。P172。

62、答案：B本题解析：本题考查的是建立比较基础。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（万元），单价=43.98/100=4398（元/m2）。

63、答案：D本题解析：虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

64、答案：C本题解析：考点:土地成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。

65、答案：B本题解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。则本题中，该期房目前的市场价格为：V＝4500－[2500/（10%/12）]×[1－1/（1＋10%/12）10]/90－4500×2%＝4144.54（元/m2）

66、答案：B本题解析：估价所需资料主要包括四类：①反映估价对象状况的资料；②估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料；③对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；④对房地产价值、价格有普遍影响的资料。

67、答案：A本题解析：由于通常情况下单利存款（定期）在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，所以实际上的单利利率还应比计算出的单利利率高一些。即：i1＝[（1＋i2）n－1]/n。代入具体数值可得，i1＝[（1＋6%）3－1]/3＝6.37%。

68、答案：C本题解析：暂无解析

69、答案：A本题解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。选项A错误，任何时候都是将可比实例修正为估价对象。

70、答案：C本题解析：[知识点]报酬资本化法的公式

71、答案：B本题解析：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6倍～10倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。土地补偿费的计算公式为：土地补偿费＝被征土地前3年平均年产值×补偿倍数。本题中，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费最低金额＝1000×100×6＝60（万元）；最高金额＝1000×100×10＝100（万元）。

72、答案：D本题解析：谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。该原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。

73、答案：A本题解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。＝100×70%×20/25＝56（万元）。P371。

74、答案：C本题解析：[知识点]成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法

75、答案：C本题解析：《神农本草经》又名《神农本草》，简称《本草经》或《本经》，中国现存最早的药学专著。撰人不详，“神农”为托名。书中对每一味药的产地、性质、采集时间、入药部位和主治病症都有详细记载。对各种药物怎样相互配合应用，以及简单的制剂，都做了概述。分三卷，载药365种，其中植物药252种，动物药67种，矿物药46种，分上、中、下三品，文字简练古朴，成为中药理论精髓。《本经》还提出的“七情和合”原则。

76、答案：A本题解析：由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比率递增无限年公式进行求解：V＝A/（Y－g1）－E/（Y－gE）＝12/（8%－2%）－7/（8%－1%）＝100（万元）

77、答案：B本题解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点时的价格＝可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数。本题中，可比实例甲进行市场状况修正后的价格为：3000×（1＋1%）11＝3347（元/m2）。

78、答案：A本题解析：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

79、答案：B本题解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；④额外的利益或好处；⑤相关债务。其中，房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况包括：房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。

80、答案：C本题解析：价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。在实际估价中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。

81、答案：C本题解析：C项，吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。A项，炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。

82、答案：C本题解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模；②外观；③建筑结构；④设施设备；⑤装饰装修；⑥空间布局；⑦建筑功能；⑧新旧程度。住宅平面设计中的功能分区属于空间布局。

83、答案：A本题解析：威廉·阿朗索指出，任一区位的地租等于其产品的价值减去生产成本和运输成本。在任意区位处的地租可用下式来计算：Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]。式中Pc（t）指在距离市场t处单位土地的租金；N指单位面积土地上农产品的产量；Pc指市场上每单位农产品的价格；C指生产每单位农产品的成本；kc（t）指在距离t处向市场运输每单位农产品的成本。

84、答案：C本题解析：实际价格是指在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格，或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。本题中，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，名义价格和实际价格相同，实际单价为2000元/m2，实际总价为：100×2000＝20（万元）。

85、答案：B本题解析：多元回归分析法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内把房地产价值或价格作为因变量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，利用该模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。

86、答案：D本题解析：房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。对房地产估价的需要包括以下几个方面：①房地产转让和租赁的需要；②房地产抵押的需要；③房地产征收征用的需要；④房地产税收的需要；⑤房地产司法拍卖的需要；⑥房地产分家析产的需要；⑦房地产损害赔偿的需要；⑧房地产保险的需要；⑨国有土地有偿使用的需要；⑩企业有关经济行为的需要；?房地产行政管理的需要；?其他方面的需要。D项，城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。

87、答案：A本题解析：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这就会增加对居住房地产的需求，从而导致居住房地产价格上涨。

88、答案：D本题解析：暂无解析

89、答案：C本题解析：本题考查的是房地产的种类。熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。

90、答案：D本题解析：新容积率＝（5000×1.5＋2500）/5000＝2.0，则该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价为：（5600×2－2400）×5000＝4400（万元）。

91、答案：D本题解析：在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。

92、答案：B本题解析：报酬率＝投资回报÷所投入资本。在投资额相同情况下，投资回报与报酬率正相关，报酬率与投资风险正相关。投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低。本题中，投资额相同的情况下，市级商铺的报酬率最高，从而其风险最大。

93、答案：C本题解析：因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。

94、答案：B本题解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：?

95、答案：A本题解析：在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取